גודל טקסט:
שינוי צבעי האתר:
מקשי קיצור
S - עבור לתוכן העמוד
1 - עמוד הבית
4 - חיפוש
הצהרת נגישות

דירות לרכישה בתל אביב I המדריך השלם לקונה

מתכוון לקנות נכס בצפון הישן והוותיק של תל אביב?

אם כן, אילו מבחנים מהותיים עליך לבדוק לפני, מהי מטרת הרכישה, למה כל כך חשוב להסתייע במתווך דירות תל אביב, מתווך מיומן המכיר היטב את הסביבה ושילווה את העסקה, מדוע חשוב מאוד לבדוק את היתר בנייה וכיצד אפשר יהיה שלא להסתבך ולשלם אגרות מיותרות. המדריך שלהלן ייתן לך את הרצף המדויק שאתה צריך.

נתחיל

תקופת הקורונה או לא תקופת הקורנה, שוק הנדל"ן של ת"א בוער ורוכשים פוטנציאליים יעשו כמעט הכול כדי להימצא בסטטוס של בעלי הבית. אבל בדרך לנכס החלומות שלהם, קונים רבים די "עיוורים" לסכנות הרבות העלולות לעלות להם ביוקר - כמו לדוגמא: רוכשים פוטנציאלים היו מעוניינים ב- דירות לרכישה בתל אביב הממוקמות בבניין ישן, בתחומי הצפון הישן של תל אביב. לאחר חתימת הסכם המכר עם מוכר הדירה, התברר שמבחינה תכנונית הנכס שרכש הוא בכלל מחסן.

פרק א I אז מה חשוב לדעת? 

1. לשכור עו"ד

לא מומלץ לרכוש דירה למכירה בצפון תל אביב ללא סיוע של עורך דין.

2. להסתייע במשרד תיווך בצפון תל אביב

עסקת מכר של דירה המצויה בתחומי השכונות הצפוניות של תל אביב היא עסקה כשלעצמה מורכבת ויקרה ביותר, לכל צד, לכל קונה ולכל מוכר יש את המאפיינים שלו, ולכל דירה יש את הניואנסים שלה, וכמובן שאין להסתמך על שביעות רצון מכך שיש עורך דין לצד אחד והוא מייצג את שני הצדדים בעסקה (לא מומלץ).

3. בחינת המצב הרישומי בטאבו

ראשית יש לדעת מי מוכר לכם את הדירה?

הזכויות של המוכרים צריכות להיות נעוצות בכתובים בטאבו ואו בפנקס הזכויות ברמ"י ו/או בדרך של רישום בחברות המשכנות. ויודגש כי "הוכחת ארנונה או מיסים אחרים לא מלמדת על כך שהמוכרים הם אכן הבעלים של הנכס". לפיכך עולה, כי בחינת מצב הרישום בטאבו יכולה בהחלט ללמד אתכם הרבה על זהותם וכמו גם על זכויותיהם של המוכרים בנכס. למשל: האם הם הבעלים האמתיים של דירה למכירה בצפון הישן, האם על הנכס רשומה משכנתא, האם על הנכס רובצים עיקולים ו/או הערות אזהרה שונות שנרשמו ועוד.

במצב של נכס הרשום בפנקס הבתים המשותפים כבית משותף, יש לבחון את תקנון הבית על שלל דעותיו והחלטותיו. לגבי בתים צמודי קרקע חשוב לבדוק האם קיים הסכם שיתוף בין בעלי הזכויות וכמובן מהם יחסי החלוקה בין בעלי העניין, לצד הבעלות.

במקרה נוסף, 

בעסקאות מסוג של דירות חדשות למכירה תל אביב (מקבלן) - בדקו את זכויותיו כלומר מהו טיב הזכויות שאתם רוכשים ממנו – האם מדובר בזכות בעלות או שמא מדובר בזכות חכירה? במקרה של זכות חכירה חשוב לבדוק את תקופת החכירה, זהות המחכיר ותנאי החידוש לאחר השלמת השכירות (הערת ביניים: ישנן לא מעט גופים שדורשים תשלום מלא עבור דמי החידוש!!).

4. דירות למכירה בצפון תל אביב, לצד הבדיקות  המקיפות שיש לבצע להיתרי הבנייה

נושא מהותי ולא פחות חשוב מבדיקת רישום הזכויות בטאבו, הוא בדיקת קיומם של היתרי בנייה למבנים ודירות. הרוכש הפוטנציאלי אינו מודע לכך שהרישומים בטאבו אינם בהכרח תואמים את היתר הבנייה המצוי בארכיון העירייה ולא פעם מתגלה כי דירות הרשומות בטאבו בכלל לא מופיעות בהיתר הבנייה ובפועל רשומות כייעוד משרדי ו/או למעלה מכך, הדירה רשומה בהיתר הבנייה כמחסן!!

הסיבה לאי ההתאמה היא שעד לשנים האחרונות לשכת המקרקעין הסתמכה על תכניות מדידה של המבנה, כפי שנבנה במקור, וכתוצאה מכך לא נבחנה הלימה להיתר הבנייה.

לדוגמא: במסגרת בקשה לתוספת בנייה מכוח תמ"א 38 במתכונת של חיזוק ותוספת, רחוב הזוהר בתל אביב, נמצאה דירה למכירה בבלי בקומה ראשונה של קשיש, על אף שהנכס היה רשום בלשכת רישום המקרקעין, התברר שלא היה מעוגן בהיתר למגורים.

בדוגמה אחרת, דיירי בניין באזור השרון שהגישו בקשה לפרויקט הריסה ובנייה מחדש נדחו הואיל והמבנה נבנה בעבר ללא היתר, למרות שכל זכויות הבעלות נרשמו בלשכת רישום המקרקעין (בטאבו).

לגופו של עניין, דירה למכירה בצפון תל אביב ללא היתר בנייה מעלה ויוצרת כלפי הרוכש סיכונים מנהליים (קנסות) ופליליים. כמו גם בפרויקטים להתחדשות עירונית, זכויות הבנייה של היזם נספרות במניין הזכויות על בסיס שטחים המצויים רק בהיתר הבנייה, שכן נכס שאינו מעוגן בהיתר כדין יהיה עלול להוות אבן נגף לעסקה. בכל מקרה, ומכל מקום בדיקה כזו היא בגדר חובה!

5. תכנית האב

התב"ע קובעת היכן מותר לבנות על החלקות שבו נרכש הנכס ובסמוך לו. המציאות של שטחים פתוחים, בניינים נמוכים וסביבות שקטות עשויות להשתנות במסגרת תכניות מפורטת עירונית המקודמת באזור - פרויקטים של תחבורה ציבורית (רכבת קלה, רכבת תחתית, הסעות המונים, שבילי אופניים ועוד), תכניות פינוי בינוי וכדו'.

כמו כן, חשוב לבדוק האם הגינה הציבורית הסמוכה לבית מיועדת לשטח ציבורי פתוח ו/או לשטח ציבורי שניתן לבנות עליו מספר קומות של מבני ציבור. הנה רק לאחרונה, בסמוך לשכונת נאות אפקה, החליטה עיריית תל אביב להקים מרכז קהילתי על חשבון חורשת צמחים גבוהים, ומכאן קמה החובה לבחון את ייעודי השטחים הצפויים בסביבה.

6. לוח תשלומים, משכנתא, והכספים שמוחזקים בנאמנות

הרוכש מסתמך לא פעם על נטילת משכנתא מהבנק עבור העסקה שאותה הוא מבקש לבצע. חשוב לוודא מבעוד מועד שהבנק יאשר את מימון העסקה, ומהו הלו"ז לקבלת המימון הבנקאי. רוכש שמתחייב לפרוע תשלומים בלוח זמנים שאינו עולה בקנה אחד עם הלו"ז  של הבנק למשכנתאות להענקת המימון, עלול להיות מצוי תחת הפרת הסכם. כמו כן, יש לוודא שנותר מספיק כסף בחשבון הנאמנות של עו"ד מטעמך וזאת על מנת להבטיח שאם המוכרים לא ישלמו את כל חובותיהם בגין מכירת הנכס, אזי ניתן יהיה להשתמש בכספי הנאמנות להשלמת העסקה.

פרק ב'

לרוכשים ללא ניסיון קודם בסוגיית דירות לרכישה בתל אביב

מהי מטרת הרכישה?

עוד לפני שנכנסים למחיר, גודל הדירה, תכנון תקציב ואתגרים נוספים, יש לכסות תחילה את האתגר הראשון, שהוא הבנה של מטרת רכישת הדירה. באופן כללי, ישנן שתי מטרות אפשריות. הראשונה מדובר בדירה למגורים, והשנייה רכישת דירה אשר ייעודה להשקעה. על כן חשוב להבין את מטרת הרכישה ואילו פרמטרים יש להדגיש שעשויים להיות מושפעים מכוחה.

במקרה של דירה למכירה בצפון תל אביב להשקעה

מגמת הקנייה וההשקעה תפסה תאוצה ככל שהריבית ירדה, אבל זה לא כל כך פשוט – איפה להשקיע? כמה לקנות? האם יש מימון / משכנתא? מה גובה מס הרכישה לדירה שנייה להשקעה ועוד.

הרוכש יכול ליהנות מהחזר ההשקעה בשני אקטים: פעם אחת מרכישת הנכס, בעקבות רווח הון מעליית ערך הנכס, ובפעם השנייה כתוצאה מהתשואות השוטפות (בגין תשלומי השכירות). יש להדגיש כי רוב הפרמטרים הנ"ל צריכים להיות מושקעים בחשיבה על כלכלה ומספרים, מה שאומר "שהפור ייפול" על דירה אשר תניב עבורכם את התשואה הגבוהה ביותר.

במקרה של מגורי קבע

בשלב הראשון יהיה עליכם להיות סגורים ובטוחים לגבי מטרת הרכישה.
בשלב השני, וכפי שציינו, הוא להבין את הרצונות שלך כקונה זהיר.

האם דירה זו תהיה למשפחה או רכישה על ידך כיחיד? האם צפויים ילדים והאם יש ציפיות למשפחה מורחבת יותר? כל אלו הן שאלות מפתח לרכישת דירה, ולכן מומלץ לקחת בחשבון את עתיד אורח החיים שלכם.

הרחבת התא המשפחתי

במקרה שכזה, בחרו אזור טוב בצפון תל אביב לגידול ילדים, אזור המתאפיין לרוב בקהילה משפחתית, בבתי ספר, בגינות ציבוריות, בגני ילדים וכו' בעלי מעמד זהה. אפשרי לבדוק במדיות השונות את דירוג בתי הספר עבור ערים ושכונות באתרים כמו לדוג' באתר Madlan.

כמו כן, יש חשיבות לאזורים שקטים הרחק מכבישים סואנים, וישנה עדיפות לרמת קרבה להורים או לאחים הקרובים גיאוגרפית ו/או לאחד מבני הזוג. בנוסף, יש כאלה הסבורים כי חשוב גם להיות קרוב למקום מגוריהם של הורים ולמקום עבודתם, ומדוע? למצבים שבהם יתעוררו אילוצים בלתי צפויים בסדרי יום העבודה, למשל, מצבים שבהם ההורים יוכלו להגיב במהירות וביעילות.

עבור משפחות

מספר הילדים הצפוי והרחבת התא המשפחתי, הוא קריטי, שכן יש לשאוף לרכישת דירה עם חניה התואמת את מספר הרכבים שיכולים להכיל אותם. בנוסף, יש להתייחס גם לציפיות ההכנסה העתידיות, בין אם עולות ובין אם יורדות, ובמידה והתקציבים מוגבלים יש לתכנן את המשכנתאות בהתאם.

אם רוכשי הדירות הם רווקים

עבור רוכשים שאינם בטוחים אם ירחיבו את התא המשפחתי או בלשון אחרת, אין בכוונתם להרחיב את התא המשפחתי וודאי שלא בשנים הקרובות, מומלץ להם לשקול העדפות ופרמטרים נוספים בנוסף לנסיבות המשפחתיות. בתור רווקים, יש להם גמישות רבה ויכולת לחשוב על אורח החיים המועדף שהם רוצים לחיות. כך, למשל, להתפשר על מראה בית או בניין לאזור משגשג יותר. אפשר להתפשר על דירה בקומה רביעית ללא מעלית ואזורים רועשים כדי לקבל דירה במחיר אטרקטיבי יותר.

סוגיית הקשיש

גם לקשישים יש העדפות שונות מאחרים. לדוגמא, עדיף יהיה להם לקנות בית בבניין עם מעלית או דירת קרקע.

לסיכום, כאשר מעוניינים ברכישת דירה ראשונה בצפון הישן של תל אביב, יש חשיבות רבה לפרופיל הרוכש, הן מבחינת בחירת האזור למגורים בתל אביב והן מבחינת המבנה והתכנון התקציבי. לכן, רק כאשר אתם בטוחים מהו הפרופיל, מומלץ להמשיך לשלב הבא – שהוא תכנון תקציב.

תכנון תקציב

בעת רכישת נדל"ן צפון תל אביב ובעת תכנון התקציב שלכם, יהיה עליכם לקחת בחשבון את כל הגורמים השונים שיהיו כרוכים בעלויות הכספיות, בין אם מדובר בקניית הדירה עצמה, שיפוץ, תשלום המשכנתא לבנק, תשלום דמי תיווך, הוצאות הובלה וכו'.

מנגד, יש לבחון מקורות הון עצמי ואפשרויות מינוף קיימות, כמו משכנתאות והלוואות נוספות, וכן את היכולת לעמוד בהחזרים חודשיים. עם זאת, לפני כל החישובים הגסים הללו, הדבר הראשון והחשוב ביותר הוא לבדוק את ההתנהגות הפיננסית שלך כקונה.

ניתן לחלק את הקונים באופן כללי לשתי קבוצות נפרדות

מי שיודע לנהל עצמו פיננסית כמו שצריך ומי שלא. האוכלוסייה  שאינה מנוהלת נכון מבחינה כלכלית מתאפיינת במסגרת ובליקויים של בנק עם ריבוי כניסות ויציאות, צ'קים חוזרים, קושי לעמוד בהתחייבויות ובדרך כלל דירוג אשראי גרוע. עבור הדמוגרפיה הזו, "לקפוץ מעל הטבור" לא מומלץ בעת תכנון התקציב לרכישת הדירה הראשונה שלך.

המלצתי: לרכוש את הדירה רק על סמך המשאבים והכספים הקיימים כיום. כלומר, אם מדובר במשפחה עם ילד יחיד, מומלץ לחפש  דירה 3 חדרים למכירה בצפון תל אביב או בכל אזור אחר, ולא דירת חמישה חדרים כיוון שזו אינה עולה בקנה אחד עם תכניות ההרחבה של התא המשפחתי.

בנטילת משכנתא לא מומלצים החזרים חודשיים של 30% ובדרך כלל מומלץ לא לקחת הלוואה לרכישת דירה שאין לה זיהוי, דהיינו בעלות. בנוסף, רצוי גם לא לקחת הלוואות נוספות לשיפוץ הבית או להיעזר בחברים או בני משפחה. הסיבה לכך היא שהתנהלות כלכלית לא נכונה עלולה להוביל לבעיות בהחזרים ובהלוואות בהמשך, ואף להוביל לעיקול הבית ותכולתו. לכן, לאוכלוסייה זו, מומלץ לדבוק ככל הניתן ביכולת הפיננסית הקיימת ולצמצם את המינוף וההלוואות למינימום.

מצד שני, רוכשים שיודעים לנהל את הכספים שלהם בדרך כלל לא מסתבכים, הם יודעים לנהל תקציב מסודר ויש להם דופק בכל מה שקשור להכנסת כסף ויציאה מהבית. אנשים אלו, ללא קשר להכנסה, מסוגלים למצוא את אורח החיים הנכון המתאים למסגרת זו מבלי לחרוג או להיקלע לחובות. לקבוצה זו מומלץ מאוד לרכוש משכנתא בהחזרים חודשיים גבוהים, קחו הלוואות נוספות להשבחת הנכס והגדלת מינוף ההשקעה לדירה.

כמו כן, ככל שאוכלוסייה צעירה יותר, כך מומלץ גם מינוף רב יותר, שכן החוב שנוצר לאחר הרכישה הינו בעל מגוון רחב הרבה יותר של החזרים. לאחר שתבינו את מצב הכספים שלכם ואת יכולתכם להחזיר את המשכנתא, אתם בהחלט יכולים להתחיל לבנות תקציב המסתמך על כל מקורות ההון העצמי הקיימים, בין אם מדובר בכספים זמינים כיום, קרנות השתלמות או חסכונות שניתן לשלם, אולי מסיוע משפחתי או הורים וכל מקור זמין אחר. לאחר מכן תוכל להבין כמה כסף אתה צריך לשם רכישת דירה בצפון הישן תל אביב.

בעסקה מסוג של דירה למכירה בצפון הישן של תל אביב, דע לך כי  יש לנקוט צעדים נוספים בקניית הדירה הראשונה שלך.

לאחר הבנת המטרות ותכנון תקציב, לפניכם רצף הפעולות המומלץ להגיע לדירה הרצויה. בקשה לאישור עקרוני למשכנתא עוד לפני שתתחילו לחפש מודעות למכירת דירה בצפון הישן תל אביב של מפרסמים שונים, או פרויקט בנייה שבו תוכלו לקנות דירה על הנייר, כך או כך תצטרכו עקרונית לבקש אישור לקבלת המשכנתא מהבנק.

הסיבה לכך היא שאחרי שתכננו את התקציב שלכם, אתם צריכים לדעת שאכן אפשר לקבל משכנתא לפני שאתם מתחילים לחפש דירה. בניגוד למשכנתאות לדירה שנייה וכו', בקניית הדירה הראשונה, בדרך כלל ניתן לקבל עד 75% מימון לרכישת דירה, כאשר רוב המימון הזה מגיע מהבנק. כדאי לפנות אל הבנק בתחילת הדרך ולבקש את האישור העקרוני, להגיש בקשה סדורה לאישור עקרוני מבנק ולהיות מוכנים לענות על השאלות הבאות שהבנקים ודאי ישאלו.

אזור מגורים רצוי

בדרך כלל ישנם מספר אזורים פוטנציאליים לדירות לרכישה בתל אביב. על מנת למקד את החיפוש באזורים המועדפים עליך, כדאי להתחיל בבחינה מעמיקה יותר. ראשית, עליך לבדוק את המצב הסוציו-אקונומי של כל עיר שנראה כי תקנה בה את הנכס. ניתן לצפות בציון של עיר במדד החברתי- כלכלי ובדירוג מערכת החינוך שלה במפת החינוך ובמוסד לביטוח לאומי.

לאחר שנכנסים לדירה ותתמקדו באזור הרצוי, תוכלו לפתוח את אתר יד2 או כל אתר אחר שמוכר פרויקטים לבנייה ולראות את הדירות למכירה באזור. ניתן כמובן לסנן את הדירות לפי מאפייני פרופיל הרוכש והפרמטרים הדרושים שנקבעו בתוכנית התקציב ולהתחיל להתקשר למוכר או למתווך הדירות שמוכר את הדירות, חשוב לזכור שפנייה דרך מתווך תגרור עמלת תיווך אם קונים את הדירה.

רצוי לבדוק את הבניין בו נמצאת הדירה

לאחר שנקבעה פגישה עם מתווך נדל"ן בתל אביב, רצוי להגיע לאזור זמן קצר לפני מועד הפגישה כדי לבדוק את הסביבה הבנויה ואת המבנה עצמו. מומלץ לראות ולחקור את האזור, האם יש הרבה תחנות אוטובוס וכבישים מרכזיים באזור? אם כן, זוהי אינדיקציה לכך שהדירה התל אביבית אינה נמצאת באזור שקט ויש לקחת זאת בחשבון.

כמו כן, כדאי לבדוק מהם מבני ציבור באזור, למשל אם יש בית כנסת ליד המבנה, זה גם סימן שהאזור לא שקט. גם לדתיים אני ממליץ על בית הכנסת שיהא במרחק של 3 דקות הליכה מהבית אבל לא פחות. אם הרוכש הוא משפחה עם ילדים, מומלץ מאוד לבדוק גם את המרחק מבית הספר לבניין. בנוסף לסביבת המבנה, רצוי לבדוק את המבנה עצמו: האם המבנה נראה טוב, האם הוא מתוחזק כראוי, האם חדר המדרגות נקי ומתוחזק והאם כניסת המבנה אסתטית. כמו כן, מומלץ לבדוק אם המבנה נראה סימטרי לעין כדרך מקדימה לבדוק אם יש בו חריגות בנייה אדריכליות.

בדוק את הדירה עצמה

בהליך של דירות לרכישה בתל אביב, רצוי לדעת מראש אילו פרמטרים חשובים יותר ואילו פחות.

פעמים רבות ישנה נטייה לתת עדיפות גבוהה לפרמטרים כמו הרהיטים הקיימים בדירה, בין אם זה צבע או מראה הרצפה, אך אלו פרמטרים שוליים. הסיבה לכך היא שהחלפתם אינה כרוכה בעלות כה גבוהה, אך לאנשים בלתי מיומנים אלו הדברים הברורים ביותר שיכולים להוביל להחלטות רעות. הפרמטרים החשובים באמת הם אלה שיש להם עלויות כספיות עצומות לשנות וצריך להדגיש אותם.

מבנה הדירה וחלוקת החדרים

החלוקה חייבת להיעשות בצורה הגיונית התואמת את מטרות המגורים המוגדרות מראש. אם צריך לשנות את מיקום המטבח או השירותים והמקלחת, מדובר בשיפוץ רציני שעולה הרבה כסף.

זהו גם המפתח לרכישת דירה בצפון הישן, ואם מדובר בדירה מחולקת להשקעה רצוי שהדירה תהיה מתוכננת היטב מבחינת הפריסה האזורית. בדירות יד שנייה ישנות (שנבנו בשנות ה-60 וה-70), כשנכנסים לבית שאין בו שום מאפיינים נחוצים, יש חלל כניסה או כניסה, ולכן מדובר בחלל מבוזבז. כדאי לבדוק שהמטבח בנוי היטב ואינו מתפרק או מכיל חלקי בלאי. החלפת מטבח של דירה היא עניין יקר מאוד.

הכי טוב לבדוק גם את השירותים והמקלחות כדי לראות שהם אכן תקינים. כדאי לשים לב שהחלונות תקינים ואם בדירה קטנה עסקינן, עלות התיקון יכולה להגיע גם ל-40,000 ₪, בעוד שעלות התיקון של דירה גדולה גבוהה בהרבה. אם לדירה יש חניה, מרפסת, מחסן או תוספות אחרות, כדאי כמובן לבדוק גם אותן ואת מצבן. חשוב להבין שמציאת דירה בצפון הישן של תל אביב היא תהליך מתמשך שדורש השקעת זמן ומאמץ. ככלל, אם אתם מעוניינים לקבל עסקה טובה, כדאי לקחת בחשבון שזמן החיפוש יכול להגיע עד שישה חודשים. לכן, רצוי לא למהר או לפעול מתוך לחץ, אלא יותר לטווח הארוך.

אני סבור שמדובר בעסקה של פעם בחיים, אז זה שווה את המחשבה, התכנון והסבלנות. מצד שני, גם לא צריך להיות שאננים או להכפיש את התהליך. ראיתי שלקונים לוקח שנתיים למצוא את הנכס המתאים בלי סיבה אחרת מלבד העובדה שהם לא התמידו בחיפוש ולא היו מעורבים לחלוטין בתהליך.

תהליך החתימה על חוזה ברכישת הדירה הראשונה שלך:

כשאתה מוצא דירה למכירה בצפון הישן תל אביב, דירה שאתה מעוניין לקנות, תצטרך לנהל משא ומתן עם מתווך דירות תל אביבי ובמקביל לפעול לחידוש האישור העקרוני של הבנק שלך.

כאן המקום לציין כי האישור העקרוני ניתן לרוב רק למספר שבועות, קצר מדי למי שרוצה לרכוש דירה בצורה נכונה ומחושבת, ולכן יש צורך לפנות לבנק ולאשר אותו מחדש לפני המשך התהליך.

כמו כן, יש לבקש מהמתווך את נוסח הטאבו של הדירה ולוודא שהדירה מופיעה, שאין שעבודים, או שחלילה מדובר בדירה מעוקלת או בדירה שנרכשה דרך הכונס,  שם הבעלים הוא אכן שם המוכר. בדיקה זו צריכה להיעשות גם על ידי עורך דין, אבל אני ממליץ לקונים לעשות זאת גם בנפרד - גם כאן המקום לציין כי להנפיק נסח טאבו באינטרנט עולה ס"ה 15 שקל וכן חוסך לך את כל הטרחה שציינתי מעלה.

כמו כן, אם לדירה יש חלקים צמודים, כמו מחסן או חניה, כדאי מאוד גם להמציא את תיק הבית המשותף (עלות של כ 35 ש"ח) ולבדוק את הצמדות הדירה. אם תהליך המשא ומתן נושא פרי והושגה הסכמה על מחיר הדירה, יהיה צורך ליצור קשר עם עורך הדין של המוכר כדי שיוכל להתחיל במלאכת הטיוטות ומשם לחתום על החוזה. חשוב לדעת כי גם בשלב זה, כאשר דבר לא נעשה, ישנן לא מעט עסקאות מקרקעין החולקות על תנאי החוזה השונים.

עצתנו היא לא להירתע ממצב זה, אלא להיצמד לעיקרון חשוב של פעם בחיים, גם אם צריך להשקיע עוד 4 חודשים או אפילו יותר בחיפושים מאשר למהר ולסגור את העסקה המדוברת.

אחד התנאים האפשריים במחלוקת של חוזה הוא פריסת התשלומים.

רוב המוכרים רוצים לקבל את כספם בהקדם האפשרי, אך לרוכשים יש מגבלות ועיכובים, לרוב מהצורך בקבלת משכנתא מהבנק, ומגבלה זו באה עם תהליך ממושך של הסדרים שונים בבנק המותנים בקבלת המשכנתא. כֶּסֶף.

גם לאחר ניהול מו"מ עם הבנק והחלטה על הבנק למשכנתא, עדיין על הרוכש לבצע שורה של פעולות כמו הזמנת שמאי שיעריך את שווי הנכס, קניית ביטוח חיים וביטוח דירה וכו'. זה לוקח לפחות שבועיים, ויש לקחת זאת בחשבון גם בלוח התשלומים המופיע בחוזה.

חשוב להבין כי חריגות מפריסת התשלומים עשויות להוות הפרת חוזה שתגרור קנס של 10% משווי הדירה שישולם למוכר, לכן יש להקפיד על הקצאת כספים נוחה לרוכש ואל תתפשרו.

אלמנט נוסף שיש לשים לב אליו בחוזה הוא המצב שבו הרוכש מקבל את הדירה, אם זה עם שוכר, אם זה עם הריהוט, האם הדירה נצבעה וכו'. סעיפים אלו חשובים גם מכיוון שלמשל, אם יש שוכר בדירה יש לוודא שלא מדובר במי שלא משלם דמי שכירות וכתוצאה מכך יהיה  צורך לחתום על הסכם שכירות חדש עם הקונה כדי להבטיח את המשך השכירות.

אנו מביאים את כל הסעיפים הללו כדי להבהיר עד כמה חשוב לעמוד על מה שחשוב לרוכש ולא למהר בפזיזות לרכוש דירה ראשונה בצפון תל אביב, גם בשלב החוזה.

מה לעשות לאחר החתימה על חוזה לרכישת הדירה הראשונה שלך

כמובן שיש לקבל את מפתחות הדירה לאחר העברת כל התשלומים למוכר, אך בנוסף לכך יש להעביר את כל החשבונות על שם הקונה. זה כמובן בעלויות של חשמל, מים, ארנונה, גז, ועד בית, וכל תשלום קבוע נוסף שקיים בדירה.

בנוסף, יש לדאוג לכך שעורך הדין יעביר את בעלות הדירה על שם הקונה. לאחר שעורך הדין יאשר את העברת הבעלות, תהליך שעשוי להימשך שבועות, יש להוציא שוב את נסח הטאבו, לבדוק שהדירה אכן מועברת על שם הרוכש.

לסיום אם הנכם מעוניינים בדירות לרכישה בתל אביב או לחילופין להציע לשוק החופשי דירה למכירה בצפון הישן תל אביב, ואתם מיואשים מהליך הקניה או המכירה ורוצים למצוא מתווך אקטיבי ואסרטיבי לניהול תהליך העסקה עבורכם בראש שקט ובלי שיבושים בדרך? אז.. ראשית אל תוותרו על מתווך נדל"ן מעולה שחי ונושם בכל רמ"ח אבריו את עולם הנדל"ן התל אביבי, ושנית אנו מבטיח ב 100% שכל לקוח אשר יזכה בליווי שלנו, יצלח את כל המוקשים וייהנה מחוויית מכירה שונה ונעימה שתיזכר היטב.

 

אנחנו שם, תמיד, בשבילכם

צרו עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים:

בר-לב נדל"ן: 077-449-0338

 

 

קישור לדף העסקי המרהיב שלנו כאן  👈 בר-לב I מומחים בדירות למכירה בצפון תל אביב