פתח דבר
במאמר שלפניכם הושקעו זמן, ניסיון מקצועי ומשאבים רבים, מתוך מטרה אחת – להעניק לבעלי נכסים תובנות מעשיות וכלים מדויקים שיסייעו להם למכור את דירתם בצפון החדש של תל אביב, ביעילות ובתבונה. בין אם מדובר בדירה למכירה ברובע 4 תל אביב, או בדירה בפריים לוקיישן בצפון החדש, חשוב להבין כי תהליך מכירת נכס באזור יוקרתי ודינמי כמו זה – אינו מסתכם בהעלאת מודעה או ביצוע סיור.
המאמר עוסק בשאלות קריטיות: כיצד מוכרים דירה בצורה נכונה, איך ניגשים לבדיקה מקדמית של תנאים תכנוניים ורגולטוריים, ואיך מתמודדים עם סוגיות כגון היטל השבחה במכירת דירה בצפון תל אביב – במיוחד כאשר מדובר בדירות יוקרה בצפון החדש, לרבות פנטהאוזים למכירה ברובע 4 או דירות למכירה ברחוב מבוקש בצפון החדש תל אביב.
ליווי מקצועי של משרד תיווך המתמחה בנדל”ן בצפון החדש תל אביב אינו רק יתרון – אלא לעיתים תנאי הכרחי למקסום התמורה. משרד בר-לב נדל”ן, המתמחה בתיווך ושיווק של דירות למכירה בצפון תל אביב, פועל מתוך גישה הוליסטית: שילוב בין בקיאות תכנונית, הבנה בשוק המקומי, שליטה בפרטים הקטנים ויכולת לייצר חיבורים מדויקים בין מוכר לרוכש.
אם ברשותכם דירה למכירה בצפון החדש תל אביב, או שאתם שוקלים להעמיד למכירה נכס יוקרתי ברובע 4 תל אביב – בין אם מדובר בדירת גן, מיני-פנטהאוז, או דירה ברחוב מבוקש בצפון החדש – הכתבה הזו נכתבה במיוחד עבורכם.
עסקאות מסוג של דירות למכירה בצפון החדש תל אביב
אזור הצפון החדש, זהו הכינוי לרובע ספציפי של העיר תל אביב- יפו הנמצא בין רחוב אבן גבירול במערב, כביש איילון במזרח, שפך הירקון בצפון ושדרות שאול המלך בדרום. רובע זה תואם מבחינת התכנון של העיר לרובע ארבע של העיר העברית הראשונה.
הכינוי לאזור זה אינו נפוץ, למרות שזהו השם הרשמי של האזור ולעיתים קרובות מכונה בטעות “הצפון הישן” או נתפס כחלק ממרכז העיר. מקור שמו של האזור נועד על מנת להבין את אזור הצפון הישן של תל אביב המשתרע מצדו המערבי של רחוב אבן גבירול – והמכונה כעת רובע שלוש. במהלך השנים, החל משנות ה-30, פותחה העיר לפי תכנית גדס, בעיקר צפונה, לאורך חוף הים התיכון, כקילומטר ממנו. לצפון החדש נערכה תכנית אב עוד קודם לכן, בסוף שנות ה-ארבעים, אך זמינות הקרקע לפני מלחמת העצמאות הפכה את הבנייה באזור למצומצמת מאוד.
הכפרים הערביים סומייל וג’מסין אל-ערבי אשר היו מצויים באזור, בדרום שבו עובדו שדות הטמפלרים של שרונה עד שנות ה-40. עוד לפני קום המדינה, היישוב התל אביבי המבוסס היחיד באזור היה קריית מאיר השוכנת בסמוך למקום שבו נמצאת היום כיכר רבין. הבניה באזור התחילה בשנת 1948 וגלשה עד לשנת 1980, עד אשר מלאי הקרקעות הפנוי באזור הפך לדל. רוב המבנים משנות ה-80 ועד היום הם מגדלי מגורים, האחרון שבהם הוא מגדל בן 30 קומות.
בשנת 1950, ולאורך הגבול המערבי החלו להיבנות הבניינים שברחוב אבן גבירול עם רצועה מסחרית ארוכה. חלקו המערבי לרחוב מכונה “הצפון הישן” ולצידו האזור המחודש יותר שנקרא “הצפון החדש”. גם השכונה שמצפון לנחל הירקון החלה לצמוח בשנות החמישים וזכתה לשם שכונת עבר- הירקון. מסיבות אלו, המושג “צפון תל אביב” השתנה במהלך השנים ומצוי גם היום לפרשנויות שונות.
רוב הבנייה באזור הצפון החדש מיועדת בעיקר למגורים וכוללת גם את דרך נמיר לנתיבי איילון – קהילת בבלי, גבעת עמל, פארק צמרת ואת מגדל המגורים הראשון, מגדל דוד, אשר נבנה בשנות ה-70.
חלקו הדרומי של השטח, סמוך למתחם הקריה ברחובות שדרות שאול המלך וויצמן הוא חלק בלתי נפרד ממרכז העסקים של מחוז תל אביב, ספריית בית אריאלה ובית המשפט – ובחלקו המזרחי של האזור נמצאים התחנה המרכזית תל אביב ותחנת טרמינל 2000.
בנוסף לכך, יש באזור מגוון מצומצם של שימושים מסחריים וציבוריים. אזור מסחרי משמעותי נמצא בכיכר המדינה ובמזרח רחוב יהודה המכבי המאופיין בין היתר בשימושי ייעוד מעורבים המצוי ברחוב ארלוזורוב. על אלה נספרים מגדל ה – 100, מועצת ההנהלה של ההסתדרות, בניין קופת חולים כללית ומגדלי השקל.
אופי הבנייה של אזור זה הוא די מגוון על כל רחובותיו, לעומת אלו של אזור הצפון הישן. רוב הבניינים הם מבני מגורים שמאופיינים בבנייה מסורתית בת 4-5 קומות, זהה לחלק מהמרקם הוותיק יותר של העיר, אך המגרשים גדולים בהרבה מאלה שבצפון הישן ובמרכז העיר תל אביב.
איך מוכרים דירה בצפון החדש של תל אביב (רובע 4)? כך תעשו את זה נכון
אזור הצפון החדש של תל אביב, המכונה בשמו הרשמי רובע 4, הוא מהאזורים המבוקשים והמורכבים ביותר למכירה ולקנייה של נכסי מגורים. מדובר ברובע יוקרתי ומרכזי – תחום בין אבן גבירול במערב, שדרות שאול המלך בדרום, שפך הירקון בצפון, וכביש איילון במזרח – שמכיל דירות יוקרה בצפון החדש, פנטהאוזים למכירה, ובניינים מודרניים לצד שכונות וותיקות ועורקי תחבורה מרכזיים.
אף שמרבית בעלי הדירות באזור מזהים עצמם כחלק מ”הצפון הישן”, בפועל מדובר ברובע אחר – נדל”ן בצפון החדש תל אביב, אשר תוכנן ונבנה בתצורה שונה לגמרי, עם רגולציה נפרדת, זכויות בנייה ייחודיות, ודגשים תכנוניים שלרוב אינם מוכרים למוכר הפרטי.
איך למכור דירה בצפון החדש תל אביב?
השלב הראשון הוא להבין את מורכבות האזור מבחינה תכנונית וכלכלית. מוכרים שממהרים “להוציא את הנכס לשוק” ללא בדיקות מקדימות – עלולים להיתקל בהפתעות כגון היטל השבחה ברובע 4 תל אביב, או מגבלות בנייה ששוחקות את שווי הדירה בפועל.
לפני כל פרסום של דירה למכירה בצפון החדש תל אביב, רצוי לבדוק את מצבה התכנוני של הדירה, האם קיימת חריגה שבגינה לא ניתן יהיה להשלים עסקה, מהם ההשלכות הכלכליות של מימוש זכויות, והאם ניתן לנהל ערעור על היטל השבחה באופן שיקטין את הנטל.
כדי להתמודד עם המורכבות הזו – לא די בידע כללי. צריך ליווי של מי שמכיר היטב את האזור, את הלשכות הטכניות, את דרכי העבודה של העירייה ואת פרופיל הרוכש המתאים. בדיוק לשם כך, משרד בר-לב נדל”ן, הפועל במיקוד מלא על דירות למכירה בצפון החדש תל אביב, מעניק ללקוחותיו ליווי צמוד ומקצועי, החל מהשלב התכנוני והמשפטי, דרך שיווק מדויק, ועד לניהול מו”מ אסטרטגי.
מדובר במשרד איכותי בצפון תל אביב, שמטפל אך ורק בנכסים ברמה גבוהה – דירות בפריים לוקיישן בצפון החדש, מיני-פנטהאוזים, דירות גן, או דירות ברחוב מבוקש בצפון החדש תל אביב – ויודע להתאים לכל נכס את הפלטפורמה השיווקית המדויקת ביותר.
לגופו של עניין….
בעלי נכסים שמחפשים למכור דירה בצפון תל אביב חייבים לפעול בתבונה. לא כל מתווך מבין את הסביבה שבה שוכנת הדירה, לא כל משרד יודע לזהות את קהל היעד הרלוונטי, ולא כל שיווק מתאים לכל נכס.
במקרים רבים, מוכרים שבחרו לפעול בעצמם או להיעזר בגורמים כלליים – חזרו אל שולחן המו”מ עם פחות כסף, פחות שליטה, ויותר עיכובים. לעומת זאת, מי שפועל עם גוף שמכיר לעומק את הדינמיקה של נדל”ן בצפון החדש תל אביב, פועל נכון כבר מהשלב הראשון.
משרד בר-לב נדל”ן – הבחירה של מוכרי הדירות בצפון החדש, מציג גישה אחרת: מדויקת, שקופה, דיסקרטית וממוקדת תוצאה. לא תמצאו כאן פרסום שבלוני או גישה טכנית. כל נכס מטופל כפרויקט עצמאי – עם אסטרטגיה ייחודית, עיצוב פרזנטציה ייחודי, ושיח בגובה העיניים עם קונים איכותיים.
אם אתה בעל דירה למכירה בצפון החדש תל אביב, ומעוניין לפעול נכון, זה הרגע לשקול שיתוף פעולה עם גוף שמבין את דירות היוקרה בצפון תל אביב לעומק, ויודע למקסם את התוצאה.
המשך המאמר יכלול פירוט על סוגיות כמו היטל השבחה, בדיקות תכנוניות, בדיקת שמאי מקדים, ניהול מו”מ מול קונים זרים, שיווק בנכסים בעייתיים (קומה נמוכה, עבר תכנוני לא ברור), ופתרונות למכירה מהירה מבלי לפגוע במחיר.
מס השבחה מה זה, על מי חל היטל השבחה וכמה משלמים היטל השבחה
היטל השבחה, או כפי שמכונה לעיתים “מס השבחה”, הוא תשלום שמוטל על בעל נכס בעקבות עליית שווי מקרקעין, שמקורה באישור של תכנית תכנונית המשביחה את המקרקעין. בפסיקה הוגדר ההיטל כ”תשלום בגין טובת הנאה תכנונית” – כלומר, עליית ערך הנכס שנובעת מאישור תוכנית, הקלה או שימוש חורג.
לפי החוק, היטל ההשבחה מוטל על בעל הנכס – ברוב המקרים המוכר – במועד מימוש הזכויות, כגון מכירת דירה. המשמעות היא, שברגע שנחתם חוזה מכר לדירה שנמצאת בתחומי תוכנית משביחה, לדוגמה תוכנית רובע 4 בתל אביב, מחויב המוכר לשלם לוועדה המקומית היטל השבחה רובע 4 תל אביב, כחלק בלתי נפרד מהשלמת העסקה ורישום הזכויות על שם הקונה.
לפני כל מהלך של מכירת דירה בתל אביב, חשוב לבצע חישוב היטל השבחה בתל אביב, כדי להבין את המשמעויות הכלכליות והאם שווה או לא למהר למכור. במקרים מסוימים, ניתן אף לקבל פטור מהיטל השבחה בתל אביב, למשל אם לא הייתה עליית ערך בפועל, או אם מתקיימים תנאים מסוימים שנקבעו בחוק או בפסיקה.
לעיתים, שומת ההשבחה הראשונית שמוגשת על ידי שמאי הוועדה המקומית אינה מדויקת או משקפת שווי מופרז של הנכס. במקרים כאלה, ניתן להגיש שמאות נגדית להיטל השבחה בתל אביב, באמצעות שמאי מקרקעין מוסמך מטעם המוכר. מדובר בכלי חשוב שיכול להביא להפחתה משמעותית בהיטל – ולעיתים אף לאפס אותו.
בהמשך, ככל שיש מחלוקת בין השמאים, ניתן לפנות ליו”ר מועצת שמאי המקרקעין למינוי שמאי מכריע. כך או כך, מדובר בהליך מקצועי ומבוסס נתונים, ולא בכזה שכדאי לנהל ללא ליווי מתאים.
גם לאחר השומה המוסכמת, עדיין עומדת לבעל הנכס האפשרות להגיש ערעור על היטל השבחה תל אביב – בפני ועדת ערר מחוזית – כאשר קיימת עילה אמיתית לכך (כגון טעות בחישוב, אי-התאמה תכנונית, או קביעה שגויה של שווי הקרקע לפני ואחרי ההשבחה).
בעשור האחרון, תל אביב חולקה למספר תכניות-מתאר שכונתיות – ובראשן תכנית רובע 3 ו-תכנית רובע 4 – אשר שינו מהותית את מפת היטל ההשבחה בתל אביב. לכל תכנית יש הוראות ייחודיות, זכויות בנייה נלוות, והשלכות כלכליות שונות. לכן, חישוב היטל השבחה לפי תכניות הרובעים חייב להיעשות באופן מדויק לפי המגרש הספציפי, ולא בהסתמך על חישוב כללי.
משרד תכנון שמאי מנוסה או משרד תיווך מקצועי המתמחה בצפון תל אביב, כמו בר-לב נדל”ן, יידע להנחות את המוכר בכל הנוגע לדרכי הפעולה האפשריות, האם קיים תשלום היטל השבחה על פי תוכנית הרובע, ומהם הסיכויים להקטנתו לפני שחותמים על הסכם מכר מחייב בכלל ולפני הוצאתו של הנכס למכירה בפרט.
דירות למכירה בצפון תל אביב שבמסגרת תכנית רובע 4 ומעט רקע בנושא:
במהלך שנת 2018 אושרה תכנית מתאר מקומית המכונה תכנית רובע ארבע (תא/3729/א), המתייחסת לתחום ההתחדשות העירונית בעיר והטמעת זכויות הבנייה מכוח תמ”א 38 באזור צפון החדש של העיר תל אביב. תכנית זו מגדירה מחדש את היקף זכויות הבנייה למבנים חדשים במתכונת של הריסה ובנייה מחדש והן למבנים שבהם נדרשים תוספות בנייה ( במתכונת של חיזוק ובינוי) מתוך התאמתן למרקם העירוני של העיר וכחלק בלתי נפרד מפישוט הליכי ההיתרים והמידע שניתן לגביהם.
המחלוקת בתמצית והמאבק הכרוך סביב נושא היטל ההשבחה בעיר
היטל השבחה רובע 4 תל אביב
היטל השבחה רובע 4 תל אביב הפך בשנים האחרונות לאחת הסוגיות השנויות במחלוקת ביותר בזירת הנדל”ן העירונית. מצד אחד עומדת עיריית תל אביב, דרך הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ומנגד – בעלי נכסים בצפון תל אביב, בליווי שמאים, עורכי דין ומומחים שמבקשים להבין: האם החיוב שנשלח אליהם מוצדק, חוקי וסביר?
מאז שנכנסה לתוקף תכנית רובע 4 בשנת 2018, דורשת עיריית תל אביב מבעלי דירות לשלם היטל השבחה בעת מכירת דירה, בגובה של מאות אלפי שקלים לכל יחידת דיור. זאת, למרות שברוב המקרים מדובר בזכויות בנייה שמקורן בתמ”א 38, ולפי סעיף 23 לתמ”א – הזכויות הללו אינן אמורות לגרור תשלום היטל השבחה, אלא לזכות בפטור.
כאן בדיוק נולד המתח המשפטי והכלכלי: מצד אחד, העירייה טוענת כי עם אישור תכנית רובע 4, השתנה מקור הזכויות, ולכן היטל ההשבחה לבעלי דירות בצפון תל אביב מוצדק. מהצד השני, שורה של שמאים מכריעים, עררים והחלטות שיפוטיות מצביעים על כך שהתשלום הזה במקרים רבים הוא שנוי במחלוקת – ולעיתים אף ניתן לבטלו.
השאלה העיקרית היא: האם התוכנית מעניקה זכויות קונקרטיות, או שמדובר בזכויות תיאורטיות שתלויות בתנאים מקדימים? גם אם לכאורה אושרו זכויות, לעיתים הן אינן ניתנות למימוש – בגלל מגבלות תכנוניות (כמו קווי בניין, שטח מגרש, או תצורת חלקה), או עקב חוסר הסכמה בין בעלי הדירות בבניין – מה שעלול לדחות מימוש של שנים.
חיוב מיידי – מימוש דחוי: האם החיוב מוצדק?
בפועל, עיריית תל אביב אינה ממתינה למימוש בפועל של זכויות בנייה. החיוב נשלח למוכר מיד עם המכירה, ולעיתים עוד קודם לכן, אם בוצעה פעולה תכנונית כלשהי. במילים אחרות, נדרש תשלום היטל השבחה בעת מכירת דירה, גם כאשר בפועל ייתכן ולא ניתן לנצל את הזכויות הקיימות כלל.
זו גם הסיבה לכך שיותר ויותר מוכרי דירות מבינים את הצורך לקבל ייעוץ בהיטל השבחה למוכרי דירות – ייעוץ שמספק לא רק תשובות, אלא גם פתרונות פרקטיים. באמצעות שמאות נגדית, ניהול משא ומתן מול שמאי העירייה, ולעיתים אף הגשת ערר, ניתן להגיע אל הפחתת היטל השבחה בעסקאות נדל”ן באופן משמעותי.
חשוב להדגיש: ההתמודדות עם סוגיה זו אינה טכנית בלבד. מדובר בהחלטה כלכלית אסטרטגית, שיכולה להשפיע באופן דרמטי על הרווח נטו ממכירת הדירה. לכן, מוכר חכם נוקט גישה מקצועית מראש, ולא ממתין לשומה שתיפול עליו רגע לפני הסגירה.
היטל השבחה רובע 4 תל אביב וכל מה שמוכר שירה חייב לדעת
ערעור על היטל השבחה והדרכים השונות להתמודד עם עלות היטל השבחה
מוכרים דירה בצפון תל אביב? בדיקת היטל השבחה לפני מכירה היא לא המלצה – אלא שלב קריטי בתהליך. הסיבה פשוטה: תוכניות הרובעים של עיריית תל אביב, ובפרט תכנית רובע 4, גררו עימן גל של חיובים בהיקפים של מאות אלפי שקלים.
מדובר בנטל מיסוי כבד, שמי שאינו מודע לו – עלול להיתקל בו רק כשכבר מאוחר מדי. לכן, מוכרי דירות נבונים בוחרים ליווי תכנוני במכירת דירה בצפון תל אביב, ולעיתים אף מקבלים ייעוץ נדל”ן בנושא היטל השבחה בתל אביב כחלק בלתי נפרד מהשירותים המקצועיים של משרד תיווך בצפון תל אביב עם הבנה בהיטל השבחה.
אם שומת העירייה גבוהה, ניתן להגיש השגה על היטל השבחה, או לבחור בנתיב של ערעור על היטל השבחה – לרוב באמצעות פנייה לוועדת ערר או מינוי שמאות נגדית. הבחירה בין המסלולים יכולה להיות קריטית – ולעיתים, הפחתת היטל השבחה בעסקאות נדל”ן תלויה ביכולת להבין את ההבדלים בין הערכאות והמסלולים המשפטיים.
חשוב לדעת: התמודדות עם חיוב בהיטל השבחה מתחילה הרבה לפני מועד חתימת החוזה. מוכרי דירות שמבקשים ודאות תכנונית – פונים מראש לייעוץ מקצועי, כדי לדעת בדיוק מה צפוי להם.
כאן המקום לציין כי ברגע שיש חיוב בהיטל השבחה מכוח תוכניות רובע 4, כתוצאה ממכירת דירה במסגרת של תוכניות רובע 4, הוא משפיע ישירות על היתרה שתיוותר למוכר מהעסקה. לעיתים מדובר בהפחתה של עשרות ואף מאות אלפי שקלים בשווי נטו. לכן, ליווי מקצועי משלב מוקדם שמעניק משרד תיווך בצפון תל אביב עם הבנה בהיטל השבחה, והפניה לשמאים הנכונים הוא חלק בלתי נפרד ממכירה נבונה.
אז מכרתם דירה וקיבלתם חיוב בהיטל השבחה וכאן נשאלת השאלה מה עושים?? לפניכם 3 נקודות, על קצה המזלג.
- פנייה לעיריית תל אביב לתיקון השומה (חישוב עלות היטל השבחה מחדש).
- ערעור על היטל השבחה תיקון 84 I מסלול של שמאי מכריע.
- ערעור על היטל השבחה, במסלול של ועדת הערר.
בעל הנכס יכול לפנות לעיריית תל אביב בדרישה לבחון את עלות היטל השבחה על ידי ביצוע שמאות עירייה מוקדמת בנכס בכל עת מבלי לשלם היטל השבחה בעת קבלת המידע המוקדם ובעת ההתנהלות מול הרשויות ועד לקבלת הסכום הסופי ולחילופין בעת ביצוע התשלום במלואו, לפני ביצוע העסקה. בדרך זו אפשר יהיה לבצע את העסקה בוודאות מוחלטת.
הדרך השכיחה היא ערעור על היטל השבחה, על ידי הגשת עתירה למינוי שמאי המכריע, כאשר שם ההחלטות זוכות להתייחסות מהירה יותר ותהליך השומה בהרבה יותר זול מאשר ערעור על היטל השבחה במסלול ועדת הערר.
בחירת מסלול ל-ערעור על היטל השבחה, הוא הצעד הראשון שעל המוכר לעשות, ובלבד שטוב יהא עם יוציא לפועל את הבחירה נכונה.
בחירה לא נכונה יכולה להוביל לדחיית ההשגה גם כשיש סיבה טובה לצמצם אותה. תפקידו של מתווך דירות בתל אביב, מנוסה ומיומן כמובן, הוא להמליץ ללקוחות על המסלול הטוב ביותר לערעור על היטל השבחה בהתבסס על נסיבותיו, על הניסיון ועל הידע המקצועי שלו.
מתי יש לשלם את היטל ההשבחה?
על פי החוק, חובת תשלום ההיטל מתחילה במועד אישור תכנית ההשבחה, אולם הוועדה רשאית לדחות את התשלום עד למועד מימוש זכויות הקניין.
מימוש הזכויות הוא אחד מאלה:
העברת זכויות קניין (מכירה), במקרה זה ההיטל ישולם לוועדה המקומית לתכנון ולבניה לפני קבלת האישור לטאבו.
חישוב מס השבחה.
שומת הנישום תחושב במועד אישורה של תכנית רובע 4 ו/או בתאריך אישור הקלה ו/או בשימוש חורג (לפי העניין) מתוך התחשבות בעליית ערך הקרקע שכאילו נמכרה הדירה בשוק החופשי.
דוגמה לחישוב מס השבחה.
בניין בן 3 קומות בתל אביב אשר שוויו נקבע בסך של 50,000,000 ₪. מאחר שבתכנית רובע 4 נקבע סל זכויות בנייה בלתי מנוצלות אשר חלות על המקרקעין, סל זכויות שבעקותיו מותר יהיה להוסיף עוד שתיים וחצי קומות נוספות לגג המבנה. כתוצאה מכך, שווי השוק של הבניין קפץ ל-90.000,000 ₪.
עיננו הראות כי עליית הערך הנובעת מהפעולה התכנונית של העירייה מסתכמת ב 40,000,000 ₪,היטל ההשבחה יהיה מחצית מההשבחה הנ”ל ויעמוד על 20,000,000 ₪.
גובה היטל השבחה מחושב מיום של אישור תכנית מפורטת ויהא צמוד למדד התשומות והבנייה ו/או לשינוי מדד המחירים לצרכן (הקטן מבניהם) ועד ליום המכר (מועד המימוש).
מי קובע את עלות היטל השבחה.
דרישת לתשלום בהיטלי השבחה שולחת עיריית תל אביב. הסכום נקבע באמצעות שמאי מוסמך מטעמה של העירייה.
מסגרת התוכנית I רובע 4
התוכנית כאמור תחול על מבנים למגורים בעיר תל אביב אשר כלולים בתחומי רובע ארבע בין הגבולות, כדלקמן:
בחלק הצפוני של העיר – רחובות בני דן/הרב קוסובסקי.
בחלק המזרחי של העיר – במקטע של נתיבי איילון מצפון לו ועד לרחוב הרב שלמה גורן כמו גם הרב פנקס ודרך נמיר – מרח’ הרב שלמה גורן והרב פנקס ודרומה.
בחלק הדרומי – ברח’ שאול המלך.
בחלק המערבי ברח’ אבן גבירול (לא כולל החלקות שניצבות בהמשך לרחובות אבן גבירול משמדובר בתוכנית אחרת). חשוב להדגיש, כי חלקים נכבדים מתחומי רובע 4 (לעומת אזורי תכנית רובע 3) כאלה שהוכרזו בשנת 2003 ע”י מורשת הארגון הבינלאומי “אונסק”ו” בשיתוף של עיריית תל-אביב יפו – בתחומי הרחובות של שדרות שאול המלך ורחוב אבן גבירול כמו גם שדרות דוד המלך ורחוב דובנוב – מוכרים בשם אזור “העיר הלבנה”, מאחר והוא אזור בעל רמת איכות אורבנית ייחודית המאופיין בסגנון היסטורי תרבותי התואם לתחילת המאה ה- 20.
סל זכויות הבנייה
בהתאם לתוכנית הרובעים של תל אביב, סל זכויות הבנייה המותרות ברובע 4, כולל התאמת שטחי הבניה שנובעים מכוח תמ”א 38 ופינוי- בינוי הוא כדלקמן:
א. בהליך של הריסה של מבנה קיים והקמתו מחדש.
בינוי במתכונת של הריסה ובנייה מחדש – מחוץ לגבולות המוגדרים של “העיר הלבנה”:
- בשורות של מבנים אשר מצויים על הרחובות הראשיים (מרדכי נמיר רחוב פנקס רחוב ז’בוטינסקי ורחוב שאול המלך), ניתן לבנות עד תשע קומות טיפוסיות (קרקע + 7 – קומת גג חלקית).
- בארלוזורוב: עד שמונה קומות (קרקע + שש + קומת גג חלקית).
- רחוב לא ראשי יהא ניתן לבנות שמונה קומות (קרקע + חמש קומות ו 2 קומות גג חלקיות בנסיגה).
ב. בנייה חדשה:
באזורים שבהם המבנים מצויים ברחובות הראשיים (מרדכי נמיר רחוב פנקס רחוב ז’בוטינסקי ורחוב שאול המלך), ניתן לבנות עד שמונה קומות ( קרקע + שש קומות טיפוסיות ובנוסף את קומת הגג החלקית).
ג. תוספת בנייה במסגרת חיזוק
הוספת שטחים לבניינים אשר מצויים ברובע 4 ואשר לגביהם הוצא היתר בנייה עד ליום הראשון בינואר 1980 וכמובן שהם מצויים מחוץ למסגרת “העיר הלבנה”:
באזורים שבהם המבנים מצויים ברחובות הראשיים (מרדכי נמיר רחוב פנקס רחוב ז’בוטינסקי ורחוב שאול המלך), תאושרנה מצב של השלמת בנייה כדלקמן:
- בבניינים קיימים בני שתי קומות (ובלבד בם האזורים בהם חלה תכנית השיכונים) תאושר השלמת הבינוי בהיקף של עד חמש קומות וקומת גג חלקית.
- מבנה קיים בן שש קומות תאופשר השלמת הבינוי של עד שמונה קומות ובנוסף קומת גג חלקית.
- בבניינים בני שבע קומות טיפוסיות ומעלה, יאופשר בינוי של שתי קומות וקומת גג חלקית.
- בעניין רחוב ארלוזורוב ובמתכונת של תוספת בינוי, תאופשר השלמת הבנייה של עד שבע ק’ ובנוסף הקמת קומת הגג החלקית.
- במבנים אשר אינם מצויים כלפי רחובות ראשיים – בבניינים קיימים בני שש קומות, תאופשר הוספת בנייה בהיקף של קומה בודדת אחת + ק’ חלקית ובבניינים קיימים בני שבע קומות ומעלה תאופשר הוספת של שתיים וחצי קומות (כולל הקמת קומת הגג החלקית).
תוספת הבינוי למבנים אשר ששנת ההיתר הוצא קודם ל 1 בינואר 1980 אשר מצויים במסגרת “העיר הלבנה”:
ברחוב הראשי (מרדכי נמיר רחוב פנקס רחוב ז’בוטינסקי ורחוב שאול המלך), והן ברחוב שאינו ראשי, תאושר השלמת הבנייה, כדלקמן:
- בבניינים בני שש קומות, תאופשר הוספת השטחים בהיקך של שתי קומות (קומה אחת + גג חלקית).
- מבנים בני שבע ק’ טיפוסיות ויותר, תאופשר הוספת של קומה אחת בלבד (הקמת קומת הגג החלקית).
ככל שמדובר בסוגיית רובע 4, אשר מקנה סל של שטחים בנויים למבנים טעוני חיזוק, יש לקחת ברכיבי השווי גם את הסטטוס להתכנות הביצוע של הפרויקט. בעלי נכסים שדירתם צפויה לעבור הליך במסגרת של הריסה ובנייה מחדש לעיתים רבות מגלמים בעת המכירה ובאופן יחסי כבר את שווי דירת התמורה. ובכן, כדאי לנהוג כך רק במצבים שאכן בבית המשותף מתקיימים “הליכים רציניים” (כמו למשל: התקבלה החלטת וועדה בתנאים) וכך גם בהתאם שוויו של הנכס יעלה.
הערכת השווי
כיצד לתמחר את הנכס בהתאם למחירו הנכון בשוק?
ככלל, הגורם הרלוונטי בקביעת השווי הנכון הוא בדרך של פניה ישירה למשרדי תיווך שונים, למתווכים בתל אביב, כאלה שמכירים היטב את שוק הנדל”ן בתל אביב. פנייה כזו תקנה למוכר וודאות לגבי השווי העכשווי בהתאם לשוק החופשי, ואם מדובר במשרד תיווך בצפון תל אביב מיומן, ייתכן מאד שהוא יספק לכם בנוסף מידע המפורט בנוגע למצבו התכנוני והפיזי של הנכס.
עם זאת, לצערי במרבית המקרים, המוכר בוחר לנתח את שווי השוק לפי הבנתו וזאת לאחר ביצוע של מחקר שוק חובבני. לכן, בהנחה שאינך פונה למשרד תיווך בצפון תל אביב מיומן ובחרת לבחון את שווי הנכס על ידי צפייה בעסקאות אחרונות שנעשו בסביבתך באתר הנדל”ן הממשלתי ו/או באתר של רשות המיסים ו/או מדלן, אז דע לך כי באתרים הללו כמו אתרים אחרים שבהם ניתן לצפות בעסקאות מכר אחרונות, לא ניתן לקבל מידע ספציפי לגבי מצבם של הנכסים שנרכשו/נמכרו – כמו למשל: האם הדירה שנרכשה הייתה משופצת ובה מותקנת מעלית ו/או האם לדירה שנרכשה היו כיווני אוויר טובים או שבכלל מדובר בדירה כלואה, מהו מספר החניות של הדירה (אם בכלל), הצמדות כגון מחסן, מצב רישומי ועוד.
ההיבט הרישומי
- במבנים המצויים במרקם הוותיק של הרובע, דע לך כי יהיה מומלץ בשלב זה לוודא כי ישנו היתר כדין לנכס ושהנכס בנוי בהתאם להיתר לצד הלימה מוחלטת לתשריט הבית המשותף והשימוש הנכון בהתאם לתוכניות החלות על המגרש.
כאן המקום לציין כי בדיקת התאמת מצבו של נכס להיתר המצוי בארכיון ההנדסי, במחלקת ההנדסה בעיריית ת”א אינה פעולה פשוטה והיא דורשת מומחיות רבה בתכנון ובנייה, לכן רצוי וחשוב להתייעץ עם איש מקצוע מיומן לצורך ביצוע הלימה בין תכנית היתר הבנייה המקורי לבין תשריט הבית המשותף ולתוכניות החלות במגרש.
שלב ב’ – אם הנכס המדובר רשום בבניין כבית משותף, יהיה מומלץ לשלוף מהאינטרנט, בעלות סמלית של כ 35 ₪, את תיק מסמכי הבית המשותף (מלשכת לרישום הסדר הזכויות במקרקעין), כדי ולוודא שהרישום כעת תואם את סטטוס הנכס (למשל שהדירה רשומה כדירה ולא כמחסן)! כמו כן, ייתכנו מסמכים נוספים ספציפיים, כגון תכניות לאיחוד וחלוקה, הסכמי שיתוף, תקנון מוסכם וכיוצא באלה.
3. לקבל את הסכמת עיריית תל אביב, על ידי פנייה בדוא”ל למחלקת למבנים מסוכנים ולוודא כי הנכס כאמור אינו מצוי ומוגדר כמבנה מסוכן.
מצב רישום הזכויות
על פניו עולה כי מדובר בבדיקה מהותית ביותר ולא פחות שווה משווי הדירה. כמו במקרים רבים המוכרים פשוט אינם מודעים למצב רישום הבעלות כפי שמוצג בטאבו, אולם רק בשלבים מתקדמים יותר עורכי הדין של הצדדים מגלים שרישום הבעלות שגוי ו/או שאינו הושלם כאז במלואו לאור מצב הרכישה המקורי. לפיכך אין מנוס מלהוציא נסח טאבו, בעלות סמלית של 15 ₪, ושם לבחון את מצב הזכויות בטאבו.
טעות נפוצה ברישום של דירות גג
לדוגמה: עלול להיווצר מצב מסובך שבו רישום הבעלות של הדירה והגג (במידה ומדובר בפנטהאוז) מופרד, כך שבחינה לא מקצועית יכולים להתעלם מהעובדה שמדובר בשני נכסים שונים ולא בנכס אחד בלבד.
על רקע זה, בעיות משמעותיות עלולות להתעורר בעת הגשת הדוח למיסוי מקרקעין ו/או למתן להלוואות משכנתא לרוכשים וכמובן את קבלת האישור להשלמת העברת הזכויות.
דירה למכירה בצפון תל אביב עם שוכרים
מכירת נכס בכפוף לשוכר: בעת מכירת דירה בצפון תל אביב עם שוכר, יש לשים לב לנושאים הבאים (הנפוצים): האם ישנה אפשרות להארכת חוזה השכירות, מה היקף התכולה שסופקה לשוכר בחוזה, מהם התשלומים הרצופים שקיבל המשכיר בעד השכירות והאם השוכר עמד בכל התחייבויותיו בנוגע לתשלומי החובה החלים עליו בבית ועוד.
זאת ועוד, מומלץ לוודא כי הסכם השכירות בין הצדדים (המוכר/השוכר) תקף וכי הבטוחות אשר בחזקתו של המוכר יהיו ניתנת לביצוע בעת מכירת הדירה, כמו גם המצב של תנאי חידוש ההסכם החלפת הערבים וכו’.
בירור מעמד הזכויות מתייחס לא רק לרישום זכויות המוכר, אלא גם לחלוקת “הזכויות המשניות” על ידי המוכר. בנוסף, יש לבדוק מסמכים נוספים, לרבות מסמכי הבית, פנקסים של ועד הבית המתעדים את ההחלטות שקיבל בעל הדירה -אספת הדיירים.
בחינת המשכנתא והשעבודים על הנכס
לפני מכירת דירה בת”א, מומלץ לוודא שאין שעבודים ומשכנתאות הרשומים על הזכויות בנכס. ניתן לבצע את הבדיקות באמצעות הוצאת נסח טאבו, הוצאת דו”ח ממרשם המשכונות ופנייה לגורמים נוספים הרושמים את הזכויות (במידת הצורך), כגון רשות מקרקעי ישראל, חברות משכנתאות וכד’.
בדיקת המצב הפיזי של הדירה
בחינת מצבה הפיזי של הדירה נחשבת לבדיקה לא פשוטה שבה עליך לבצע מספר בדיקות על מנת לקבוע האם יש בדירה חריגות בניה, ליקויים, אי התאמה והאם הדירה כשירה למגורים.
כאן המקום להוסיף כי אין להסתמך על הוראות בהסכם המכר כגון דא: AS-IS הואיל והפרשנות שניתנת לה בפסיקה מחלישה את סמכויותיה תוך הקטנת האחריות למוכר. לכן רצוי לא להסתמך יותר מדי על פרטים לא רלבנטיים כמו מיזוג אוויר, אלא חשוב יהיה לבחון מקרוב את מלוא הפרטים הרלוונטיים ובעת מכירת הדירה (צנרת חשמל, נזילות, אי התאמות ועוד…).
אילו פרטים חשובים יש עוד לבדוק בעסקאות מסוג של דירות למכירה בצפון החדש תל אביב?
- תחנה 1 – מחלקת הנדסה עירית תל אביב – יפו.
תחנה ראשונה – “מחלקת ההנדסה בעיריית תל אביב”: לפני מכירת דירה בתל אביב, עלינו לבדוק שיש לדירה היתר כדין ושהדירה בנויה לפי התוכניות החלות על הקרקע. בדיקת התאמת מצב נכס לתוכנית אינה בדיקה פשוטה, היא דורשת מומחיות רבה, ולכן מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע מוסמך שיבדוק את ההתאמה בין תכנית לתוכנית. כמו כן, יש לוודא שוב כי אין תיעוד של מסמכים מהעבר בעירייה בגין עבירות בניה וכדומה.
- תחנה שנייה – בדיקה עצמית – בדיקת הדירה
במקרה זה, נוודא שוב כי לא בוצע בדירה שיפוץ המהווה חריגה אדריכלית כגון סגירת מרפסות, שינויים חיצוניים, שינויים פנימיים המחייבים תיקון או התנהלות אחרת אשר תהווה עבירת בנייה לפי חוק התכנון והבניה.
כמו כן, נאתר ליקויים הנגלים לעין המשפיעים על מצבה הפיזי של הדירה כגון נזילות, בעיות רטיבות, מתקנים לקויים ותשתיות ועוד ליקויים. כאן המקום לציין כי במרבית המקרים, אחריות המוכר מתמקדת בפגמים שידע ו/או שהיה עליו לדעת, ולכן במקרים מסוימים יציין המוכר כי לא ידע על ליקויים אלה, אך שימו לב כי בהתאם לפסיקה וככל שמדובר בליקויים הנגלים לעין, יראו בך כמוכר דירה “שעליו היה לדעת”.
לצורך הבדיקה ניתן להיעזר באיש מקצוע שיבדוק את מכירת הנכס עם ציוד מיוחד. יש לשים לב לפעולות שעל המוכר לעשות ביחס לבדיקות מקדימות בדומה לפעולות שעל הקונה לעשות, וכן שאחריות הצדדים היא שונה.
בעוד שאחריות הקונה מבוססת על סתירות בזיהוי ליקויים וביכולתו להזדהות כקונה סביר, המוכר הוא הגורם האחראי למסור מידע רלוונטי על הדירה שבבעלותו שכן ברוב המקרים יש לו את הידע הטוב ביותר על מצבו של הנכס.
ליקויים שנמצאו בדירה במהלך הבדיקה מחייבים תיקון או הודעה לקונה טרם מכירת הדירה, עוד בשלב המשא ומתן הראשוני. יש לקחת בחשבון גורמים אלה בעת שקלול העלויות הכרוכות במכירת דירה, במיוחד אם חריגת הבנייה של הדירה דורשת הכנה.
דירות למכירה בצפון החדש תל אביב – הוצאות נלוות:
איך מוכרים דירה מהר, איך למכור דירה:
הכנה למכירת דירה מצריכה שקלול של כל העלויות הנלוות לעסקה, כדי שלא נופתע מהסכום שעלינו לשלם באמצע העסקה. בדיקה זו חשובה במיוחד כאשר מדובר בעסקה כפולה של מכירת דירה ורכישת דירה חלופית במיקומה. כמו כן, לטענת המוכר הוא יכול לתמחר טוב יותר את עלות מחיר הדירה, לרבות עלויות הכשרה שנגרמו מחריגות בנייה, תיקונים במצב הרישום של הנכס, עמלות שונות הנגבות ממנו במהלך העסקה ועמלות נוספות בהמשך. לחלופין, התחשבות בעמלות עשויה להוביל את המוכר לקבל החלטה מושכלת שלא למכור את הדירה עקב עלויות עסקה גבוהות.
שלב מכירת נכס בתא, משא ומתן וחתימה על ההסכם:
לפני שנעבור לשלבים הבאים (המתקדמים יותר), מומלץ לוודא שביצענו את הבדיקות הבאות:
- נבדק בעירייה ובמחלקת ההנדסה בעיריית תל אביב.
- נעבור על מצב זכויות הקניין, שעבודים וזכויות מגבילות.
- נוודא שאין בנמצא חריגות בנייה.
- שווי שוק משוער של הדירה.
- סקירת עמלות נלוות והיערכות לשומה ואולי להפחתה בהיטל השבחה.
מכירת דירה בתל אביב I שלב המשא ומתן:
בשלב המשא ומתן על המוכר למסור לקונה את כל הפרטים הרלוונטיים על הדירה ולאפשר לו לבצע את כל הבדיקות שעליו לעשות לבדיקת מצב הדירה. חשוב לזכור שככל שהמשא ומתן מתקדם יותר, כך המחויבות מצד הצדדים גדלה יותר. לפיכך, יש להתייחס בזהירות למספר הרב של קונים פוטנציאליים שעמם ינוהל מו”מ.
הסכם מכר במכירת נכס
הסכם המכר והרכישה נועד לשקף את ההסכמות וההבנות שאליהן הגיעו הצדדים בתהליך המו”מ ולהסדיר את הציפיות של שני הצדדים. חוזה המכר מכיל את כל הפרטים הקשורים לעסקה, לרבות: התמורה עבור הדירה, מועדי התשלום, הסדרי מימון רכישה, רישום זכויות, מסמכים הנלווים לעסקה, הסכם הקצאת התשלומים וההתחייבויות ופרטים נוספים החלים על הצדדים בעת ביצוע העסקה.
על מנת להבטיח את זכויות הצדדים, על כל ההסכמות שאליהן מגיעים הצדדים להיות בכתב, על מנת שלא נסתפק במצגים ובהבטחות בעל פה. לאחר חתימת הסכם, לא ניתן לשנותו, ועל כל הצדדים לעמוד בהסכם בכתב ובנוסח. הסכם המכר והרכישה מתחלק לשלושה שלבים עיקריים, ביניהם סטטוס החתימה על ההסכם ומסמכי העסקה, ביצוע ההסכם בפועל, העברת הבעלות והשלמת העסקה.
סטטוס חתימה על ההסכם ונספחיו:
עם חתימת הסכם המכר, ינקטו מספר פעולות להבטחת זכויותיהם של הצדדים. מהצד של המוכר – במעמד החתימה עליו לקבל את התשלום הראשון עבור הדירה, התשלום הראשון מתבצע באמצעות המחאה בנקאית על מנת להבטיח את פירעונו.
הערת אזהרה
במועד החתימה על הסכם המכר על המוכר לחתום על בקשה לרישום הערת אזהרה להגנה על זכויות הקונה, מרגע שנרשמה ההערה חטובת הקונה, יוכל המוכר למשוך את השיק (התשלום הראשון) שקיבל במעמד החתימה ושהוחזקבידי ב”כ הקונה.
עורך הדין של המוכר
בעת הרישום, הרוכש יחתום על בקשה לביטול ההערה על מנת שניתן יהיה למחוק אותה במידה והקונה לא יעמוד בהתחייבויותיו. כעת ניתן לרשום הערות אזהרה באופן מקוון, מה שמפחית את זמן החזקת המחאות בנאמנות.
לקיצור זמן העסקה יש חשיבות בעסקה במיוחד כאשר המוכר מבצע עסקה מקבילה לרכישת דירה, כך שהכסף שיקבל ממכירת הדירה ישמש גם למימון רכישת הדירה. למעט הערת האזהרה, כל שאר המצורפים (הנספחים) החתומים על ידי שני הצדדים, שמורים על ידי המוכר או הקונה, למעט חלק מהנספחים שיימסרו לקונה.
קביעת לוחות תשלומים וביצוע הסכמים בפועל:
פריסת התשלומים מבוססת על צרכי הצדדים ומספר הבעיות שיש לפתור לצורך ביצוע העסקה. לדוגמה, בעוד שהתשלום הראשון נועד להגן על המוכר מפני מחדל של הקונה, התשלום השני ישמש גם כדי להקל על מטרה מסוימת כמו שקורה במקרים רבים שבהם התשלום השני ישולם לביטול משכנתא או להפחתת הסכום שעל הקונה לשלם. במידה והרוכש משלם תשלומים אלו עבור הדירה באמצעות משכנתא, יש צורך ברישום הערת אזהרה בדבר זכותו של הקונה לרשום את המשכנתא על הנכס. התשלום הסופי נקבע לרוב על 10% מהתמורה ששולמה במועד מסירת הדירה בצירוף מסמכי העברת זכויות נוספים. מיותר לציין שהתשלום הזה צריך להתבצע גם בהמחאה בנקאית.
קביעת מועדי אספקה ופריטים שנותרו בדירה
ככלל, חובתו העיקרית של המוכר היא מסירת הדירה במועד הנקוב, כפי שהיא במועד חתימת ההסכם, למעט בלאי סביר. איחור במסירת הדירה עלול לגרור קנסות יומיים, ביטול ההסכם בהמשך והפרה יסודית. לפיכך, יש לקבוע את תאריך מדויק ליום המסירה, ויהיה עליו לקבוע אף את מועד כניסתו המאוחרת לדירה החדשה. כמו כן, על הצדדים לקבוע אילו חפצים יישארו בדירה כגון מזגנים, מנורות, תנורי חימום וכד’. במרבית המקרים, הצדדים לא ישאירו בדירה חפצים שייפגעו באופן בלתי הפיך או יגרמו נזק לדירה.
מסמכי מסירת דירה והעברת בעלות:
לאחר ששני הצדדים עמדו בכל ההתחייבויות על פי הסכם המכר, יש למסור את הדירה במועד הנקוב בהסכם. בתמורה לתשלום היתרה, יגיש המוכר מסמכי העברת זכויות לרבות המסמכים הבאים:
- את שטר מכר.
- את אישור למס שבח (שאין חוב לרשות המיסים)
- את אישור עירית תל אביב אשר יופנה ללשכת רישום המקרקעין.
- בנוסף, ייפוי כוח שהינו בלתי חוזר.
- תצלומי ת.ז של מוכר הדירה.
- בקשה לסילוק הערת אזהרה.
בזמן זה הקונה יתבקש לקרוא מדי מים, חשמל וגז. במקביל, העברת הזכויות תתבצע ברשויות הרלבנטיות, בחברות מים ובמוסדות נוספים שצריכים להתעדכן בהעברת הזכויות.
לסיכום, אם אתם ניצבים בפני מכירת דירה בצפון תל אביב, חשוב שתבחנו היטב את היטל ההשבחה החל על הנכס שלכם לרבות חישוב היטל השבחה לפי תכניות הרובעים, האפשרות לטעון ל-פטור מהיטל השבחה תל אביב, או בחינה של ייעוץ נדל”ן בנושא היטל השבחה תל אביב.
פנו אלינו עוד היום ועוד לפני שיווק הנכס שלכם לשוק החופשי. מומלץ לבחור במשרד תיווך צפון תל אביבי איכותי שיחסוך לכם זמן, כסף ולא פחות חשוב עוגמת נפש מיותרת.
אנחנו כאן , תמיד, בשבילכם
צרו עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים: 077-449-0338
בר-לב נדל”ן
רוצים לקרוא עוד היכנסו כאן
