מתכוון לקנות נכס בצפון הישן והוותיק של תל אביב?
לפני כל מהלך של קניית דירה בתל אביב ובפרט באזורי הביקוש של צפון תל אביב חשוב להבין שמדובר בשוק דינמי, תחרותי ומורכב. שוק הנדל״ן בתל אביב רוחש וגועש, ורבים ממהרים להיכנס אליו מבלי להבין את מלוא הסיכונים הכרוכים בכך.
אם אתה מחפש דירה לקנייה בתל אביב, חשוב שתשאל את עצמך:
מהי מטרת הרכישה – מגורים, השכרה או השקעה בנדל”ן תל אביב?
האם בדקת את המצב התכנוני של הנכס והאם קיימים היתרי בנייה בתוקף?
ולמה כל כך קריטי להיעזר במתווך דירות תל אביב, מקצוען שמכיר לעומק את כל הניואנסים של האזור, את השוק ואת ההיסטוריה התכנונית של כל רחוב וכל בניין?
יותר מדי רוכשים מתפתים לעסקאות מפתות של דירות למכירה בתל אביב, לעיתים בתוך בניינים ותיקים בצפון הישן, ורק לאחר חתימה מגלים שהנכס כלל אינו דירה אלא מחסן מוסב מה שכרוך לא רק בעוגמת נפש, אלא גם בתשלומי אגרות, היטלים והליכים משפטיים.
המדריך שלפניך נכתב במיוחד עבור מי שמבקש לבצע רכישת דירה בתל אביב באופן חכם, מדויק ונטול טעויות יקרות. הוא מעניק את הרצף הנכון משלב הבירור הראשוני ועד החתימה, כולל הסברים תכנוניים, בדיקות משפטיות וטיפים מקצועיים שרק אנשי שטח אמיתיים מכירים.
אם גם אתה רוצה לרכוש נכס איכותי בצפון תל אביב וליהנות מליווי אישי, מקצועי ושקוף, תמיד אפשר ליצור קשר עם משרדנו בר-לב נדל”ן, משרד תיווך המתמחה בדירות יוקרה בתל אביב, המשלב ניסיון מוכח, יושרה בלתי מתפשרת וידע נדל”ני עמוק באזורי הצפון הישן, החדש והמתחדש של העיר.
פרק א
מה חשוב לדעת?
1. לשכור עו”ד
לא מומלץ לרכוש דירה למכירה בצפון תל אביב ללא סיוע של עורך דין.
2. להסתייע בשירותיו של משרד תיווך בצפון תל אביב
רכישת נכס בצפון תל אביב – ובמיוחד בשכונות היוקרתיות כמו הצפון הישן, בזל, כיכר המדינה או רחוב יהושע בן נון – היא מהלך מורכב המחייב ליווי מדויק בכל שלב. דירות למכירה בצפון תל אביב הן לא רק עסקאות יקרות במיוחד, אלא גם כאלה שכוללות מאפיינים ייחודיים לכל דירה, רוכש ומוכר. כל עסקה כזו דורשת הבנה עמוקה של נדל”ן בצפון תל אביב, הכרת הרגולציה, המצב התכנוני, מגמות השוק, ואף פסיכולוגיית המשא ומתן.
לא מעט רוכשים עושים את הטעות של הסתמכות על עורך דין אחד המייצג את שני הצדדים – מצב שעלול להוביל לניגוד עניינים ולפגיעה באינטרס של הרוכש. קניית דירה למגורים בצפון תל אביב איננה מקום לפשרות: היא דורשת מעורבות של מתווך נדל״ן בתל אביב המתמחה באזורים אלה, ולא כל מתווך יתאים.
כאן בדיוק נכנס לתמונה בר-לב נדל”ן – משרד תיווך מוביל, הפועל מתוך היכרות אינטימית עם השטח ומציע שירותי תיווך בצפון תל אביב ברמה הגבוהה ביותר. בין אם מדובר בייעוץ ראשוני, ניתוח מיקום, בדיקה משפטית או ליווי צמוד עד לסגירת העסקה – מדובר במתווך מומלץ בצפון תל אביב שאינו רק איש קשר בין קונה למוכר, אלא שותף אמיתי בתהליך כולו.
רבים שואלים:
- איך לקנות דירה בצפון תל אביב מבלי להסתבך עם ליקויים או חריגות בנייה?
- מה לבדוק לפני רכישת דירה יד שנייה בתל אביב?
- איפה הכי כדאי לקנות דירה בתל אביב בהתחשב בתקציב, באופי השכונה ובצפי להשבחה עתידית?
התשובה טמונה במי שמכיר היטב את כל התשובות – ובדיוק לכך נועד המדריך לרכישת דירה בצפון תל אביב. הוא מיועד לרוכשים שמבינים שעסקת נדל”ן מוצלחת מתחילה בבחירת האנשים הנכונים שילוו אותה.
אם גם אתם מחפשים מתווך בצפון תל אביב, כזה שמופיע שוב ושוב בכל רשימת המלצות למתווכים בצפון תל אביב, ושנחשב למתווך מומלץ לקניית דירה בתל אביב בזכות יושרה, מומחיות ודיוק – בר-לב נדל”ן הוא המקום להתחיל בו.
3. בחינת המצב הרישומי בטאבו
ראשית יש לדעת מי מוכר לכם את הדירה
הזכויות של המוכרים צריכות להיות נעוצות בכתובים בטאבו ואו בפנקס הזכויות ברמ”י ו/או בדרך של רישום בחברות המשכנות. ויודגש כי “הוכחת ארנונה או מיסים אחרים לא מלמדת על כך שהמוכרים הם אכן הבעלים של הנכס”. לפיכך עולה, כי בחינת מצב הרישום בטאבו יכולה בהחלט ללמד אתכם הרבה על זהותם וכמו גם על זכויותיהם של המוכרים בנכס. למשל: האם הם הבעלים האמתיים של דירה למכירה בצפון הישן, האם על הנכס רשומה משכנתא, האם על הנכס רובצים עיקולים ו/או הערות אזהרה שונות שנרשמו ועוד.
במצב של נכס הרשום בפנקס הבתים המשותפים כבית משותף, יש לבחון את תקנון הבית על שלל דעותיו והחלטותיו. לגבי בתים צמודי קרקע חשוב לבדוק האם קיים הסכם שיתוף בין בעלי הזכויות וכמובן מהם יחסי החלוקה בין בעלי העניין, לצד הבעלות.
במקרה נוסף,
בעסקאות מסוג של דירות חדשות למכירה תל אביב (מקבלן) – בדקו את זכויותיו כלומר מהו טיב הזכויות שאתם רוכשים ממנו – האם מדובר בזכות בעלות או שמא מדובר בזכות חכירה? במקרה של זכות חכירה חשוב לבדוק את תקופת החכירה, זהות המחכיר ותנאי החידוש לאחר השלמת השכירות (הערת ביניים: ישנן לא מעט גופים שדורשים תשלום מלא עבור דמי החידוש!!).
4. דירות לקנייה בצפון
תל אביב, לצד הבדיקות המקיפות שיש לבצע להיתרי הבנייה
נושא מהותי ולא פחות חשוב מבדיקת רישום הזכויות בטאבו, הוא בדיקת קיומם של היתרי בנייה למבנים ודירות בארכיון עיריית תל אביב.
הרוכש הפוטנציאלי אינו מודע לכך שהרישומים בטאבו אינם בהכרח תואמים את היתר הבנייה המצוי בארכיון העירייה ולא פעם מתגלה כי דירות הרשומות בטאבו בכלל לא מופיעות בהיתר הבנייה ובפועל רשומות כייעוד משרדי ו/או למעלה מכך, הדירה רשומה בהיתר הבנייה כמחסן!!
הסיבה לאי ההתאמה היא שעד לשנים האחרונות לשכת המקרקעין הסתמכה על תכניות מדידה של המבנה, כפי שנבנה במקור, וכתוצאה מכך לא נבחנה הלימה להיתר הבנייה.
לדוגמא: במסגרת בקשה לתוספת בנייה מכוח תמ”א 38 במתכונת של חיזוק ותוספת, רחוב הזוהר בתל אביב, נמצאה דירה למכירה בבבלי בקומה ראשונה של קשיש, על אף שהנכס היה רשום בלשכת רישום המקרקעין, התברר שלא היה מעוגן בהיתר למגורים.
בדוגמה אחרת, דיירי בניין באזור השרון שהגישו בקשה לפרויקט הריסה ובנייה מחדש נדחו הואיל והמבנה נבנה בעבר ללא היתר, למרות שכל זכויות הבעלות נרשמו בלשכת רישום המקרקעין (בטאבו).
לגופו של עניין, דירה למכירה בצפון תל אביב ללא היתר בנייה מעלה ויוצרת כלפי הרוכש סיכונים מנהליים (קנסות) ופליליים. כמו גם בפרויקטים להתחדשות עירונית, זכויות הבנייה של היזם נספרות במניין הזכויות על בסיס שטחים המצויים רק בהיתר הבנייה, שכן נכס שאינו מעוגן בהיתר כדין יהיה עלול להוות אבן נגף לעסקה. בכל מקרה, ומכל מקום בדיקה כזו היא בגדר חובה!
5. תכנית האב
התב”ע קובעת היכן מותר לבנות על החלקות שבו נרכש הנכס ובסמוך לו. המציאות של שטחים פתוחים, בניינים נמוכים וסביבות שקטות עשויות להשתנות במסגרת תכניות מפורטת עירונית המקודמת באזור – פרויקטים של תחבורה ציבורית (רכבת קלה, רכבת תחתית, הסעות המונים, שבילי אופניים ועוד), תכניות פינוי בינוי וכדו’.
כמו כן, חשוב לבדוק האם הגינה הציבורית הסמוכה לבית מיועדת לשטח ציבורי פתוח ו/או לשטח ציבורי שניתן לבנות עליו מספר קומות של מבני ציבור. הנה רק לאחרונה, בסמוך לשכונת נאות אפקה, החליטה עיריית תל אביב להקים מרכז קהילתי על חשבון חורשת צמחים גבוהים, ומכאן קמה החובה לבחון את ייעודי השטחים הצפויים בסביבה.
6. לוח תשלומים, משכנתא, והכספים שמוחזקים בנאמנות
הרוכש מסתמך לא פעם על נטילת משכנתא מהבנק עבור העסקה שאותה הוא מבקש לבצע. חשוב לוודא מבעוד מועד שהבנק יאשר את מימון העסקה, ומהו הלו”ז לקבלת המימון הבנקאי. רוכש שמתחייב לפרוע תשלומים בלוח זמנים שאינו עולה בקנה אחד עם הלו”ז של הבנק למשכנתאות להענקת המימון, עלול להיות מצוי תחת הפרת הסכם. כמו כן, יש לוודא שנותר מספיק כסף בחשבון הנאמנות של עו”ד מטעמך וזאת על מנת להבטיח שאם המוכרים לא ישלמו את כל חובותיהם בגין מכירת הנכס, אזי ניתן יהיה להשתמש בכספי הנאמנות להשלמת העסקה.
7. החשיבות לשמאות מוקדמת בעסקאות של דירות למכירה בצפון תל אביב
מרבית האנשים שרוכשים דירה, נעזרים בשמאי מקרקעין בלית ברירה רק בשלב בו הבנק דורש חוות דעת שמאית על שווי הנכס לצורך קבלת משכנתא.
במקרים רבים בהם לא נלקחת משכנתא לצורך חסכון בעלויות, הרוכשים מנסים לחסוך בעלויות העסקה ולכן מוותרים על שירות השמאות המוקדמת בעסקה.
בנוסף, אין זה סוד שכאשר לוקחים שמאי אחרי רכישת דירה, חוות הדעת השמאית עשויה לעלות עד כ-50% פחות מחוות דעת שמאית שתינתן לפני חתימת ההסכם.
למרות זאת, קיימים מקרים בהם שמאות מוקדמת הכרחית ועשויה למנוע בעיות משמעותיות בהמשך העסקה.
דוגמא לכך היא למשל כאשר תקציב רכישת הדירה של הקונה מוגבל והוא מתכוון לקחת משכנתא.
במקרה כזה, קיים הסיכוי ששמאי מטעם בנק המשכנתאות יעריך את הדירה שרכש בשווי נמוך יותר מהשווי שהיה מתקבל בשמאות לפני חתימת ההסכם, ואז הרוכש עלול להיקלע למצב בו נאלץ להוסיף כסף מכיסו כיון שגובה המשכנתא שיוכל לקבל יהיה קטן יותר.
אם היה עושה שמאות מוקדמת במקרה זה, היה יכול לצפות את הפער בין מחיר הדירה המבוקש לבין השווי המוערך האמיתי של הדירה, ולהחליט בצורה מושכלת האם יוכל לשלם את מלוא המחיר עם משכנתא נמוכה ממה שחש לאור השווי המוערך של הנכס.
דוגמא נוספת בה מומלץ שלא לרכוש את הכנס לפני ביצוע שמאות מוקדמת היא למשל כאשר קיימות בנכס זכויות שאינן ברורות (למשל זכויות בנייה נוספות) ומחיר הנכס מגלם בתוכו גם את שווי זכויות אלה.
שמאות מקרקעין במקרה זה תסייע לנו לבחון את הזכויות, האפשרות לממש אותן, ותבחן האם המחיר המגלם את אותן זכויות אכן הוערך בצורה נכונה ואנו לא משלמים על פוטנציאל שלעולם לא נוכל לממש.
פרק ב’
לרוכשים ללא ניסיון קודם בסוגיית דירות לרכישה בתל אביב
מהי מטרת הרכישה?
עוד לפני שנכנסים למחיר, גודל הדירה, תכנון תקציב ואתגרים נוספים, יש לכסות תחילה את האתגר הראשון, שהוא הבנה של מטרת רכישת הדירה. באופן כללי, ישנן שתי מטרות אפשריות. הראשונה מדובר בדירה למגורים, והשנייה רכישת דירה אשר ייעודה להשקעה. על כן חשוב להבין את מטרת הרכישה ואילו פרמטרים יש להדגיש שעשויים להיות מושפעים מכוחה.
במקרה של דירה למכירה בצפון תל אביב להשקעה
מגמת הקנייה וההשקעה תפסה תאוצה ככל שהריבית ירדה, אבל זה לא כל כך פשוט – איפה להשקיע? כמה לקנות? האם יש מימון / משכנתא? מה גובה מס הרכישה לדירה שנייה להשקעה ועוד.
הרוכש יכול ליהנות מהחזר ההשקעה בשני אקטים: פעם אחת מרכישת הנכס, בעקבות רווח הון מעליית ערך הנכס, ובפעם השנייה כתוצאה מהתשואות השוטפות (בגין תשלומי השכירות). יש להדגיש כי רוב הפרמטרים הנ”ל צריכים להיות מושקעים בחשיבה על כלכלה ומספרים, מה שאומר “שהפור ייפול” על דירה אשר תניב עבורכם את התשואה הגבוהה ביותר.
במקרה של מגורי קבע
בשלב הראשון יהיה עליכם להיות סגורים ובטוחים לגבי מטרת הרכישה.
בשלב השני, וכפי שציינו, הוא להבין את הרצונות שלך כקונה זהיר.
האם דירה זו תהיה למשפחה או רכישה על ידך כיחיד? האם צפויים ילדים והאם יש ציפיות למשפחה מורחבת יותר? כל אלו הן שאלות מפתח לרכישת דירה, ולכן מומלץ לקחת בחשבון את עתיד אורח החיים שלכם.
הרחבת התא המשפחתי
במקרה שכזה, בחרו אזור טוב בצפון תל אביב לגידול ילדים, אזור המתאפיין לרוב בקהילה משפחתית, בבתי ספר, בגינות ציבוריות, בגני ילדים וכו’ בעלי מעמד זהה. אפשרי לבדוק במדיות השונות את דירוג בתי הספר עבור ערים ושכונות באתרים כמו לדוג’ באתר Madlan.
כמו כן, יש חשיבות לאזורים שקטים הרחק מכבישים סואנים, וישנה עדיפות לרמת קרבה להורים או לאחים הקרובים גיאוגרפית ו/או לאחד מבני הזוג. בנוסף, יש כאלה הסבורים כי חשוב גם להיות קרוב למקום מגוריהם של הורים ולמקום עבודתם, ומדוע? למצבים שבהם יתעוררו אילוצים בלתי צפויים בסדרי יום העבודה, למשל, מצבים שבהם ההורים יוכלו להגיב במהירות וביעילות.
עבור משפחות
מספר הילדים הצפוי והרחבת התא המשפחתי, הוא קריטי, שכן יש לשאוף לרכישת דירה עם חניה התואמת את מספר הרכבים שיכולים להכיל אותם. בנוסף, יש להתייחס גם לציפיות ההכנסה העתידיות, בין אם עולות ובין אם יורדות, ובמידה והתקציבים מוגבלים יש לתכנן את המשכנתאות בהתאם.
אם רוכשי הדירות הם רווקים
עבור רוכשים שאינם בטוחים אם ירחיבו את התא המשפחתי או בלשון אחרת, אין בכוונתם להרחיב את התא המשפחתי וודאי שלא בשנים הקרובות, מומלץ להם לשקול העדפות ופרמטרים נוספים בנוסף לנסיבות המשפחתיות. בתור רווקים, יש להם גמישות רבה ויכולת לחשוב על אורח החיים המועדף שהם רוצים לחיות. כך, למשל, להתפשר על מראה בית או בניין לאזור משגשג יותר. אפשר להתפשר על דירה בקומה רביעית ללא מעלית ואזורים רועשים כדי לקבל דירה במחיר אטרקטיבי יותר.
סוגיית הקשיש
גם לקשישים יש העדפות שונות מאחרים. לדוגמא, עדיף יהיה להם לקנות בית בבניין עם מעלית או דירת קרקע.
לסיכום, כאשר מעוניינים ברכישת דירה ראשונה בצפון הישן של תל אביב, יש חשיבות רבה לפרופיל הרוכש, הן מבחינת בחירת האזור למגורים בתל אביב והן מבחינת המבנה והתכנון התקציבי. לכן, רק כאשר אתם בטוחים מהו הפרופיל, מומלץ להמשיך לשלב הבא – שהוא תכנון תקציב.
תכנון תקציב
בעת רכישת נדל”ן צפון תל אביב ובעת תכנון התקציב שלכם, יהיה עליכם לקחת בחשבון את כל הגורמים השונים שיהיו כרוכים בעלויות הכספיות, בין אם מדובר בקניית הדירה עצמה, שיפוץ, תשלום המשכנתא לבנק, תשלום דמי תיווך, הוצאות הובלה וכו’.
מנגד, יש לבחון מקורות הון עצמי ואפשרויות מינוף קיימות, כמו משכנתאות והלוואות נוספות, וכן את היכולת לעמוד בהחזרים חודשיים. עם זאת, לפני כל החישובים הגסים הללו, הדבר הראשון והחשוב ביותר הוא לבדוק את ההתנהגות הפיננסית שלך כקונה.
ניתן לחלק את הקונים באופן כללי לשתי קבוצות נפרדות
מי שיודע לנהל עצמו פיננסית כמו שצריך ומי שלא. האוכלוסייה שאינה מנוהלת נכון מבחינה כלכלית מתאפיינת במסגרת ובליקויים של בנק עם ריבוי כניסות ויציאות, צ’קים חוזרים, קושי לעמוד בהתחייבויות ובדרך כלל דירוג אשראי גרוע. עבור הדמוגרפיה הזו, “לקפוץ מעל הטבור” לא מומלץ בעת תכנון התקציב לרכישת הדירה הראשונה שלך.
המלצתנו: לרכוש את הדירה רק על סמך המשאבים והכספים הקיימים כיום. כלומר, אם מדובר במשפחה עם ילד יחיד, מומלץ לחפש דירה 3 חדרים למכירה בצפון תל אביב או בכל אזור אחר, ולא דירת חמישה חדרים כיוון שזו אינה עולה בקנה אחד עם תכניות ההרחבה של התא המשפחתי.
בנטילת משכנתא לא מומלצים החזרים חודשיים של 30% ובדרך כלל מומלץ לא לקחת הלוואה לרכישת דירה שאין לה זיהוי, דהיינו בעלות. בנוסף, רצוי גם לא לקחת הלוואות נוספות לשיפוץ הבית או להיעזר בחברים או בני משפחה. הסיבה לכך היא שהתנהלות כלכלית לא נכונה עלולה להוביל לבעיות בהחזרים ובהלוואות בהמשך, ואף להוביל לעיקול הבית ותכולתו. לכן, לאוכלוסייה זו, מומלץ לדבוק ככל הניתן ביכולת הפיננסית הקיימת ולצמצם את המינוף וההלוואות למינימום.
מצד שני, רוכשים שיודעים לנהל את הכספים שלהם בדרך כלל לא מסתבכים, הם יודעים לנהל תקציב מסודר ויש להם דופק בכל מה שקשור להכנסת כסף ויציאה מהבית. אנשים אלו, ללא קשר להכנסה, מסוגלים למצוא את אורח החיים הנכון המתאים למסגרת זו מבלי לחרוג או להיקלע לחובות. לקבוצה זו מומלץ מאוד לרכוש משכנתא בהחזרים חודשיים גבוהים, קחו הלוואות נוספות להשבחת הנכס והגדלת מינוף ההשקעה לדירה.
כמו כן, ככל שאוכלוסייה צעירה יותר, כך מומלץ גם מינוף רב יותר, שכן החוב שנוצר לאחר הרכישה הינו בעל מגוון רחב הרבה יותר של החזרים. לאחר שתבינו את מצב הכספים שלכם ואת יכולתכם להחזיר את המשכנתא, אתם בהחלט יכולים להתחיל לבנות תקציב המסתמך על כל מקורות ההון העצמי הקיימים, בין אם מדובר בכספים זמינים כיום, קרנות השתלמות או חסכונות שניתן לשלם, אולי מסיוע משפחתי או הורים וכל מקור זמין אחר. לאחר מכן תוכל להבין כמה כסף אתה צריך לשם רכישת דירה בצפון הישן תל אביב.
בעסקה מסוג של דירה למכירה בצפון הישן של תל אביב, דע לך כי יש לנקוט צעדים נוספים בקניית הדירה הראשונה שלך – כמו למשל: נטילת משכנתא חכמה.
לאחר הבנת המטרות ותכנון תקציב, לפניכם רצף הפעולות המומלץ להגיע לדירה הרצויה.
קניית דירה בתל אביב? כך תתחילו נכון עם אישור עקרוני: בכל עסקה מסוג דירה למכירה בצפון הישן של תל אביב, חשוב להבין שהצעד הראשון לקראת קניית דירה בתל אביב אינו בהכרח סיור בדירות, אלא תכנון פיננסי מדוקדק הכולל בקשה לאישור עקרוני למשכנתא.
בפרט כאשר מדובר בקניית דירה למגורים בצפון תל אביב, רצוי לבצע את התכנון הכלכלי טרם חיפוש בפלטפורמות השונות של דירות למכירה בתל אביב – בין אם מדובר בדירה יד שנייה, בפרויקט חדש או ברכישה על הנייר.
הצעד הראשוני הוא להבין את מגבלות התקציב, לבדוק את גובה ההון העצמי, ולוודא מול הבנק שאכן ניתן לקבל את המימון הנדרש. עבור רוב הרוכשים בדירה ראשונה, רכישת דירה בתל אביב כרוכה בקבלת משכנתא של עד 75% משווי הנכס. לכן, לפני שמתחילים לשאול איפה הכי כדאי לקנות דירה בתל אביב, חשוב קודם לוודא שהבנק מוכן ללוות אתכם בתהליך.
מה חשוב לדעת לפני קניית דירה בתל אביב?
שהדבר האחרון שאתם רוצים זה למצוא את הנכס המושלם – ואז לגלות שהבנק מסרב לממן את העסקה. לכן, אישור עקרוני למשכנתא הוא שלב מקדים הכרחי: מגישים בקשה מסודרת, ממלאים פרטים על הכנסות, התחייבויות ויכולת החזר, ונענים לשאלות שהבנק ישאל – כל זאת לפני שמתחילים לחפש בפועל.
מדריכים רבים מסבירים איך לקנות דירה בצפון תל אביב, אך חשוב להבין שהחוכמה היא להתחיל מהשלב הפיננסי ולא מהשיטוט בזירות פרסום. תכנון מדויק יאפשר לכם להתמקד רק בנכסים שמתאימים ליכולותיכם ולחסוך זמן, תסכול וסיכונים.
המדריך לרכישת דירה בצפון תל אביב שלפניכם מספק לכם את הרצף הנכון – מהבנת התקציב, דרך נטילת משכנתא ועד חתימה על הסכם מכר. ברקע, שוק הנדל״ן בתל אביב רותח – והבחירה בנכס הנכון, בין אם לצורך מגורים או השקעה בנדל”ן תל אביב, היא מלאכת מחשבת הדורשת כלים מקצועיים.
ובסוף, מי שמלווה אתכם יכול לעשות את כל ההבדל. כדי לאתר דירות יוקרה בתל אביב או דירה לקנייה בתל אביב שמתאימה בדיוק לצרכים שלכם, חשוב להסתייע בכתובת אמינה. אם אתם מחפשים מתווך אמין לקניית דירה בתל אביב, משרד בר-לב נדל”ן הוא הבחירה הנכונה בזכות ניסיון מוכח, ליווי אישי ומומחיות עמוקה בשכונות הצפון המבוקשות ביותר.
פרק ג’
נטילת משכנתא חכמה
יש לשים לב כי משכנתא היא בדרך כלל ההלוואה הגדולה ביותר שלוקח אדם בימי חייו. במשכנתא לתקופת זמן של 30 שנה קונה יחזיר לרוב סכום כספי שיכול להגיע ליותר מפי 2 מסכום המשכנתא שנטל.
כך לדוגמא: לקוח שרכש מאיתנו דירה בשנת 2018, מבין שלל דירות למכירה בצפון הישן בתל אביב, שילם למוכר 3,000,000 ₪ ובמקביל נטל משכנתא של 500,000 ₪. בסופו של יום, נודע לנו כי הקונה צפוי להחזיר לבנק את ההלוואה בצירוף ריבית, ובסה”כ סך מצטבר של 1,100,000 ₪.
יש לקחת בחשבון כי יועצי הבנק מתומרצים על פי רווחיות עסקת המשכנתא שהם מוכרים והרי לא בכדי הבנקים מדווחים על רווחים של מיליארדי שקלים על חשבונם של האזרחים.
לקוחות רבים מדווחים לנו כי לאחר שלקחו משכנתא ונדגיש ללא עזרת יועץ, מוצאים עצמם שהם נטלו משכנתא יקרה מדי ולא יעילה, וכלל לא היו מודעים לכך כי היו יכולים לחסוך כספים רבים רק באמצעות מחזור משכנתא’ חיסכון שנע בין 150,000 ש”ח – 200,000 ש”ח.
ובכן כדי לסייע ללקוחותינו להתמודד מול הבנק בלקיחת משכנתא, פירטנו וריכזנו עבורכם מתוך ניסיוננו הנרחב במקרקעין, את 10 המידעים והאינפורמציות שהבנקים למשכנתאות לא מעוניינים שתדעו.
איך מראש לוקחים משכנתא יעילה וחסכונית?
הסוד הראשון נעוץ בפיצול מסלול המשכנתא (קבוע וצמוד, או שקבוע ולא צמוד, הפריים, הריבית המשתנה לצד הצמדתה, או שמשתנה ולא צמוד וכיוצא באלה). מרבית הרוכשים, בבואם לנטול משכנתא מזניחים את המשמעות של בחירת המסלולים ומסתפקים במשא ומתן עם הבנקים על גובה ריבית המשכנתא בלבד!
הסוד השני מתמקד בגובה ההחזר החודשי שלכם.
הבנקים מגבילים את ההחזר החודשי עד ל 33% מההכנסה הפנויה שלכם. ההכנסה הפנויה היא סך ההכנסות שלכם (בדרך כלל משכורות, אבל לא רק) פחות ההוצאה החודשית שאתם משלמים על ההלוואות שמועד פירעונם הוא יותר משנה וחצי.
הסוד השלישי הוא כלל ברזל שאומר שככל שההחזר החודשי גבוה יותר, כך ניתן לחסוך יותר בעלויות המשכנתא לאורך התקופה.
רוכשי דירות ראשונות פונים למסלול “החזר חודשי כמה שיותר נמוך”. זאת טעות, מאחר והחזר חודשי נמוך משמעותו הארכת תקופת המשכנתא ולפעמים גם בחירת מסלולי החזר מסוכנים כך שבסופו של דבר משלמים יותר. את ההוצאה החודשית בגין המשכנתא יש לתכנן בקפידה מאחר וזוהי כנראה ההוצאה החודשית הגבוהה ביותר במשפחה ושתלווה אתכם כקונים לשנים רבות.
הסוד הרביעי מדבר על משך המשכנתא.
ככל שנפרוס לשנים ארוכות יותר את החזר המשכנתא, כך העלויות שלה יהיו גבוהות יותר. החשיבה של “בוא נפרוס לכמה שיותר שנים” הינה לרוב מוטעית. כמובן שלפעמים אין ברירה לאור צרכיה ויכולותיה של כל משפחה בנפרד .
הסוד החמישי הבנקים למשכנתאות הם חברה עסקית שמטרתם להרוויח. הבנקים היום מתחרים עליכם וההצעה ההתחלתית של הבנק אינה ההצעה הסופית שלו. מומלץ לגשת למספר בנקים ולעשות התמחרות ביניהם.
הסוד השישי הבנקים נותנים מסלולים שונים כך שלא ניתן להשוות ביניהם את ההצעות למשכנתא. כשקבלתם הצעות שונות למשכנתא מבנקים שונים אתם בבעיה. לא ניתן להשוות בין מסלולים שונים/ סכומים שונים/ תקופות החזר שונה שיש בהצעות השונות של הבנקים השונים.
הפתרון הוא לבנות את הרכב מסלולי המשכנתא הנכונים לכם כלקוחות, ולבקש מהבנקים הצעת ריביות על מסלולים אלה (ולא שהבנק ייתן לכם הצעת מסלולים שטובה לו כבנק, אבל אינה נכונה עבורכם).
הסוד השביעי היועץ בבנק לא מייצג את האינטרסים שלכם אלא את האינטרסים של הבנק.
בדרך כלל יש לפקיד המשכנתאות בבנק יעד מכירה אישי / סניפי של כמה משכנתאות צריך למכור. פקיד המשכנתאות בבנק מקבל הנחיות והסברים לאיזה מסלולים ו הלוואות להמליץ לכם.
מסלולים אלה לרוב רווחיים יותר לבנק ולרוב פחות מותאמים לכם. אין לפקיד המשכנתאות בבנק מספיק זמן להקדיש לכל לקוח ו”לבנות” לו את המשכנתא שהכי מתאימה לו בהתאם למאפיינים האישיים שלו (יחיד/משפחה/ילדים/עבודה /מתי יוצא לפנסיה/הלוואות שיש וכדומה).
לכן, לרוב בבנק תקבלו תמהיל של שליש/שליש/שליש שכנראה לא מתאים לכם ומאוד רווחי לבנק.
הסוד השמיני כלל ה- 80/20.
המשמעות של כלל זה הוא ש- 80% מעלות המשכנתא מושפעת מבחירת המסלולים ורק20% מעלות המשכנתא הן מושפעת מגובה הריבית. כלומר, אם סך החיסכון במשכנתא יכול להסתכם ב -100,000 ₪, בחירת מסלולים נכונה עשויה להוזיל את עלויות המשכנתא ב- 80,000 ₪ בעוד הוזלת הריבית תתרום להוזלה של רק 20,000 ₪ בלבד. לכן חייבים להכיר ולהבין את מסלולי המשכנתא השונים.
הסוד התשיעי
היקף המשכנתא נקבע ממחיר רכישת הדירה (כפי שרשום בחוזה המכר) או על פי הערכת שמאי –הנמוך מבניהם. לא אחת קורה שרק אחרי שרוכשים דירה מזמינים שמאי להערכת הנכס. לעיתים השמאי מעריך את שווי הדירה בפחות ממחיר הרכישה ואז עלול להיות בעיה למי שמבקש לקחת משכנתא בשיעור מימון גבוה. עוד נדגיש כי במידה והשמאי מצביע על חריגות בניה משמעותיות בדירה, הבנק לרוב מסרב לתת משכנתא.
הסוד העשירי קבלת הנחה בעבור פתיחת תיק.
לפני שחותמים על המשכנתא בבנק, שימו לב שניתן לבקש הנחה מתשלום עמלת פתיחת תיק (לרוב היא בגובה של כ- 0.25% מהיקף המשכנתא) הרבה מאוד לווים לא יודעים שהם יכולים להתמקח עם הבנק על העמלה והם משלמים את מלואה.
פרק ד’
אזור מגורים רצוי
בדרך כלל ישנם מספר אזורים פוטנציאליים לדירות לרכישה בתל אביב. על מנת למקד את החיפוש באזורים המועדפים עליך, כדאי להתחיל בבחינה מעמיקה יותר. ראשית, עליך לבדוק את המצב הסוציו-אקונומי של כל עיר שנראה כי תקנה בה את הנכס. ניתן לצפות בציון של עיר במדד החברתי- כלכלי ובדירוג מערכת החינוך שלה במפת החינוך ובמוסד לביטוח לאומי.
לאחר שנכנסים לדירה ותתמקדו באזור הרצוי, תוכלו לפתוח את אתר יד2 או כל אתר אחר שמוכר פרויקטים לבנייה ולראות את הדירות למכירה באזור. ניתן כמובן לסנן את הדירות לפי מאפייני פרופיל הרוכש והפרמטרים הדרושים שנקבעו בתוכנית התקציב ולהתחיל להתקשר למוכר או למתווך הדירות שמוכר את הדירות, חשוב לזכור שפנייה דרך מתווך תגרור עמלת תיווך אם קונים את הדירה.
רצוי לבדוק את הבניין בו נמצאת הדירה
לאחר שתיאמת פגישה עם מתווך נדל״ן בתל אביב, חשוב מאוד להגיע לשטח מוקדם יותר – ולבצע תצפית עצמאית בשטח. כל מי שמתעניין בקניית דירה למגורים בצפון תל אביב צריך לדעת שהבדיקה מתחילה מבחוץ פנימה: מה חשוב לדעת לפני קניית דירה בתל אביב? קודם כול, את הסביבה.
האם הרחוב סואן? האם יש ריבוי תחנות אוטובוס או קרבה לכבישים ראשיים? אלו סימנים מובהקים לכך שמדובר בדירה פחות שקטה – מה שעלול להשפיע על איכות החיים והערך העתידי של הנכס. כך גם לגבי מוסדות ציבוריים: רוכשים רבים מופתעים לגלות שבית הכנסת הסמוך לבית מגביר רעש בשעות מסוימות. גם לציבור הדתי ההמלצה היא ברורה – לבחור בית במרחק של כשלוש דקות הליכה מבית הכנסת, לא פחות ולא יותר.
רוכשי דירות יוקרה בצפון תל אביב, במיוחד משפחות עם ילדים, צריכים לבדוק גם את זמינות מוסדות החינוך – מרחק מבית ספר, נגישות לגני ילדים ותחבורה ציבורית בטוחה. כל אלה הם חלק מהשיקולים בתהליך רכישת נכס בצפון תל אביב, ולא ניתן להסתמך רק על נראות פנים-דירתית או צילום מקצועי.
גם הבניין עצמו מספר סיפור: האם החזית מטופחת? האם הכניסה למבנה נקייה? האם חדר המדרגות נראה מתוחזק? מה מצב המעלית, הדלתות המשותפות, ואפילו: האם הבניין סימטרי או שמא ניכרים בו סימנים אפשריים של חריגות בנייה? כל אלה הם סימנים מוקדמים למה שיכול להתברר כפערים תכנוניים או משפטיים בהמשך הדרך – במיוחד כשמדובר ברכישה של דירה יד שנייה בצפון תל אביב.
אנו רואים לנכון לכלול את כל השלבים החשובים האלה החל מהבנת השוק, דרך בחירת מתווך אמין לקניית דירה בתל אביב, ועד בדיקת כל מרכיב בסביבה הפיזית והמשפטית של הנכס. מדובר בשלב קריטי בכל מהלך של נדל”ן בצפון תל אביב.
אם אתה עדיין שואל את עצמך איך לבחור מתווך בצפון תל אביב, או איפה הכי כדאי לקנות דירה בתל אביב, דע שבתחום זה ניסיון מוכח, מעורבות אישית והיכרות רבת שנים עם השטח עושים את ההבדל.
משרד בר-לב נדל”ן נחשב לכתובת הראשונה בקרב רוכשים שמחפשים מתווך מומלץ בצפון תל אביב, כזה שברשימת המתווכים המובילים בתל אביב בזכות ליווי אישי, מקצועיות ודיוק בפרטים הקטנים.
בדוק את הדירה עצמה
בהליך של דירות לרכישה בתל אביב, רצוי לדעת מראש אילו פרמטרים חשובים יותר ואילו פחות.
פעמים רבות ישנה נטייה לתת עדיפות גבוהה לפרמטרים כמו הרהיטים הקיימים בדירה, בין אם זה צבע או מראה הרצפה, אך אלו פרמטרים שוליים. הסיבה לכך היא שהחלפתם אינה כרוכה בעלות כה גבוהה, אך לאנשים בלתי מיומנים אלו הדברים הברורים ביותר שיכולים להוביל להחלטות רעות. הפרמטרים החשובים באמת הם אלה שיש להם עלויות כספיות עצומות לשנות וצריך להדגיש אותם.
מבנה הדירה וחלוקת החדרים
החלוקה חייבת להיעשות בצורה הגיונית התואמת את מטרות המגורים המוגדרות מראש. אם צריך לשנות את מיקום המטבח או השירותים והמקלחת, מדובר בשיפוץ רציני שעולה הרבה כסף.
זהו גם המפתח לרכישת דירה בצפון הישן, ואם מדובר בדירה מחולקת להשקעה רצוי שהדירה תהיה מתוכננת היטב מבחינת הפריסה האזורית. בדירות יד שנייה ישנות (שנבנו בשנות ה-60 וה-70), כשנכנסים לבית שאין בו שום מאפיינים נחוצים, יש חלל כניסה או כניסה, ולכן מדובר בחלל מבוזבז. כדאי לבדוק שהמטבח בנוי היטב ואינו מתפרק או מכיל חלקי בלאי. החלפת מטבח של דירה היא עניין יקר מאוד.
הכי טוב לבדוק גם את השירותים והמקלחות כדי לראות שהם אכן תקינים. כדאי לשים לב שהחלונות תקינים ואם בדירה קטנה עסקינן, עלות התיקון יכולה להגיע גם ל-40,000 ₪, בעוד שעלות התיקון של דירה גדולה גבוהה בהרבה. אם לדירה יש חניה, מרפסת, מחסן או תוספות אחרות, כדאי כמובן לבדוק גם אותן ואת מצבן. חשוב להבין שמציאת דירה בצפון הישן של תל אביב היא תהליך מתמשך שדורש השקעת זמן ומאמץ. ככלל, אם אתם מעוניינים לקבל עסקה טובה, כדאי לקחת בחשבון שזמן החיפוש יכול להגיע עד שישה חודשים. לכן, רצוי לא למהר או לפעול מתוך לחץ, אלא יותר לטווח הארוך.
אני סבור שמדובר בעסקה של פעם בחיים, אז זה שווה את המחשבה, התכנון והסבלנות. מצד שני, גם לא צריך להיות שאננים או להכפיש את התהליך. ראיתי שלקונים לוקח שנתיים למצוא את הנכס המתאים בלי סיבה אחרת מלבד העובדה שהם לא התמידו בחיפוש ולא היו מעורבים לחלוטין בתהליך.
תהליך החתימה על חוזה ברכישת הדירה הראשונה שלך:
כשאתה מוצא דירה למכירה בצפון הישן תל אביב, דירה שאתה מעוניין לקנות, תצטרך לנהל משא ומתן עם מתווך דירות תל אביבי ובמקביל לפעול לחידוש האישור העקרוני של הבנק שלך.
כאן המקום לציין כי האישור העקרוני ניתן לרוב רק למספר שבועות, קצר מדי למי שרוצה לרכוש דירה בצורה נכונה ומחושבת, ולכן יש צורך לפנות לבנק ולאשר אותו מחדש לפני המשך התהליך.
כמו כן, יש לבקש מהמתווך את נוסח הטאבו של הדירה ולוודא שהדירה מופיעה, שאין שעבודים, או שחלילה מדובר בדירה מעוקלת או בדירה שנרכשה דרך הכונס, שם הבעלים הוא אכן שם המוכר. בדיקה זו צריכה להיעשות גם על ידי עורך דין, אבל אני ממליץ לקונים לעשות זאת גם בנפרד – גם כאן המקום לציין כי להנפיק נסח טאבו באינטרנט עולה ס”ה 15 שקל וכן חוסך לך את כל הטרחה שציינתי מעלה.
כמו כן, אם לדירה יש חלקים צמודים, כמו מחסן או חניה, כדאי מאוד גם להמציא את תיק הבית המשותף (עלות של כ 35 ש”ח) ולבדוק את הצמדות הדירה. אם תהליך המשא ומתן נושא פרי והושגה הסכמה על מחיר הדירה, יהיה צורך ליצור קשר עם עורך הדין של המוכר כדי שיוכל להתחיל במלאכת הטיוטות ומשם לחתום על החוזה. חשוב לדעת כי גם בשלב זה, כאשר דבר לא נעשה, ישנן לא מעט עסקאות מקרקעין החולקות על תנאי החוזה השונים.
עצתנו היא לא להירתע ממצב זה, אלא להיצמד לעיקרון חשוב של פעם בחיים, גם אם צריך להשקיע עוד 4 חודשים או אפילו יותר בחיפושים מאשר למהר ולסגור את העסקה המדוברת.
אחד התנאים האפשריים במחלוקת של חוזה הוא פריסת התשלומים.
רוב המוכרים רוצים לקבל את כספם בהקדם האפשרי, אך לרוכשים יש מגבלות ועיכובים, לרוב מהצורך בקבלת משכנתא מהבנק, ומגבלה זו באה עם תהליך ממושך של הסדרים שונים בבנק המותנים בקבלת המשכנתא. כֶּסֶף.
גם לאחר ניהול מו”מ עם הבנק והחלטה על הבנק למשכנתא, עדיין על הרוכש לבצע שורה של פעולות כמו הזמנת שמאי שיעריך את שווי הנכס, קניית ביטוח חיים וביטוח דירה וכו’. זה לוקח לפחות שבועיים, ויש לקחת זאת בחשבון גם בלוח התשלומים המופיע בחוזה.
חשוב להבין כי חריגות מפריסת התשלומים עשויות להוות הפרת חוזה שתגרור קנס של 10% משווי הדירה שישולם למוכר, לכן יש להקפיד על הקצאת כספים נוחה לרוכש ואל תתפשרו.
אלמנט נוסף שיש לשים לב אליו בחוזה הוא המצב שבו הרוכש מקבל את הדירה, אם זה עם שוכר, אם זה עם הריהוט, האם הדירה נצבעה וכו’. סעיפים אלו חשובים גם מכיוון שלמשל, אם יש שוכר בדירה יש לוודא שלא מדובר במי שלא משלם דמי שכירות וכתוצאה מכך יהיה צורך לחתום על הסכם שכירות חדש עם הקונה כדי להבטיח את המשך השכירות.
אנו מביאים את כל הסעיפים הללו כדי להבהיר עד כמה חשוב לעמוד על מה שחשוב לרוכש ולא למהר בפזיזות לרכוש דירה ראשונה בצפון תל אביב, גם בשלב החוזה.
מה לעשות לאחר החתימה על חוזה לרכישת הדירה הראשונה שלך
כמובן שיש לקבל את מפתחות הדירה לאחר העברת כל התשלומים למוכר, אך בנוסף לכך יש להעביר את כל החשבונות על שם הקונה. זה כמובן בעלויות של חשמל, מים, ארנונה, גז, ועד בית, וכל תשלום קבוע נוסף שקיים בדירה.
בנוסף, יש לדאוג לכך שעורך הדין יעביר את בעלות הדירה על שם הקונה. לאחר שעורך הדין יאשר את העברת הבעלות, תהליך שעשוי להימשך שבועות, יש להוציא שוב את נסח הטאבו, לבדוק שהדירה אכן מועברת על שם הרוכש.
רוצים למכור או לרכוש דירה בצפון תל אביב? ככה עושים את זה נכון
אם בכוונתכם לרכוש דירה בתל אביב או לחילופין להוציא דירה למכירה בצפון הישן של תל אביב לשוק החופשי ואתם מרגישים מתוסכלים, מותשים או פשוט לא יודעים מאיפה להתחיל, חשוב שתדעו: אתם לא לבד. שוק הנדל״ן בתל אביב אינטנסיבי, מורכב ודורש התנהלות מדויקת, במיוחד כשמדובר בנכסי יוקרה כמו פנטהאוז למכירה בתל אביב או בדירות ייחודיות באזורים מבוקשים.
לא כל מתווך יוכל להוביל אתכם בבטחה לעסקה – אבל מתווך נדל”ן מעולה שחי ונושם את הרחובות, השכונות והתמהיל העירוני של תל אביב, ידע לחלץ אתכם מכל מבוך, לחסוך זמן יקר ולהשיג עבורכם תוצאה אמיתית. בדיוק לכך נועד בר-לב נדל”ן משרד בוטיק המומחה ב-קניית דירה בתל אביב, רכישת דירות יוקרה בתל אביב ויצירת תהליך נקי, שקוף ומדויק.
אנו מתחייבים שכל לקוח שיזכה לליווי אישי מאיתנו – בין אם מדובר ברוכש פרטי, משפחה או משקיע שמבקש לבצע השקעה בנדל”ן תל אביב ייהנה מתהליך מקצועי, נטול הפתעות, שישאיר לו רק דבר אחד לעשות: ליהנות מהרכישה ולזכור את החוויה לטובה.
אנחנו שם, תמיד, בשבילכם
צרו עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים:
בר-לב נדל”ן: 077-449-0338
