כיצד יש לחלק את החבות בהיטל השבחה בין מוכר לקונה? קו הגבול המטושטש שבין חוזה למרחב התכנוני
בעולם עסקאות המקרקעין, נדמה לעיתים כי “החוזה הוא הקובע”, וכי כל עוד הצדדים מסכימים כך יהיה. אך ישנם תחומים שבהם הדין גובר על ההסכמה, או למצער – מתערב ומכתיב גבולות חדשים לפרשנות ההסכמית. היטל ההשבחה, אותו תשלום המשולם לרשות המקומית בגין עליית שווי מקרקעין בעקבות אישור תוכנית משביחה, הוא אחת הסוגיות המרכזיות והטעונות ביותר שבהן נפגשים שני עולמות – עולם העסקאות (הפרטי) ועולם דיני התכנון והבנייה (הציבורי).
לא מדובר בנישה טכנית או בזוטי דברים אלא בסוגיה מהותית, שמשפיעה על שורת הרווח של עסקאות מקרקעין, על אופן ניסוח ההסכמים, ועל מערכת היחסים שבין המוכר לקונה. והחשוב מכל: רבים אינם מודעים לכך שכללי המשחק השתנו – באופן דרמטי.
בשנים האחרונות אנו עדים לשינויים מהותיים ועמוקים בפסיקת בתי המשפט, ובראשם בתי המשפט המחוזיים ובית המשפט העליון, בכל הנוגע לפרשנות הסכמית של סעיפי היטל השבחה ולשאלת “מי חייב – ומתי”. מה שבעבר נחשב לחזקה פרשנית ברורה – איננו עוד. מה שנוסח כהסכמה פשוטה בין צדדים, עלול להתברר כבלתי מחייב מבחינה משפטית.
במילים אחרות, המציאות המשפטית השתנתה מקצה לקצה, והשלכות השינוי חורגות בהרבה משאלות תיאורטיות. הן נוגעות לעסקאות בשוק החופשי, לביטחונות הניתנים לרוכשים ולמוכרים, להתחשבנות בין הצדדים – ולעיתים אף לסכומים של מאות אלפי שקלים.
לפני שנצלול לעובי הקורה ונדון כיצד נכון לחלק ולהתמודד עם החבות בהיטל ההשבחה מבלי ליפול למלכודות פרשניות ראוי שניישר קו ונבין את יסודות המנגנון: מהו היטל השבחה, מתי הוא חל, מהו “מימוש זכויות”, ומדוע חשוב כל כך להתייחס אליו במדויק – ובמפורש – במסגרת חוזה המכר.
מהו היטל השבחה
היטל ההשבחה, אותו תשלום המשולם לרשות המקומית בגין עליית שווי מקרקעין בעקבות אישור תוכנית משביחה, הוא אחת הסוגיות המרכזיות והטעונות ביותר שבהן נפגשים שני עולמות – עולם העסקאות (הפרטי) ועולם דיני התכנון והבנייה (הציבורי).
כיצד יש לחלק את החבות בהיטל השבחה בין מוכר לקונה? קו הגבול המטושטש שבין חוזה למרחב התכנוני
מי שנושא בחבות החוקית לתשלום היטל ההשבחה הוא בעל הזכויות במקרקעין במועד אישור התוכנית, ההקלה או השימוש החורג – קרי, לרוב מדובר במוכר. המועד הקובע לחישוב שיעור ההיטל ולשומת ההשבחה הוא המועד שבו נכנסה לתוקף התוכנית המשביחה, המועד שבו אושרה ההקלה, או המועד שבו הותר השימוש החורג, לפי העניין.
ואולם, כאן בדיוק נדרש להרים דגל אזהרה גבוה וברור: בשנים האחרונות, נחשף ציבור עורכי הדין, המתווכים, המוכרים והקונים לתופעה מטרידה – הטלטלה שחוללה הפסיקה בכללים הוותיקים והמקובלים לחלוקת האחריות החוזית בין הצדדים לעסקה.
מדובר בסעיף סטנדרטי המופיע כמעט בכל חוזה מכר – לעיתים כעניין שבשגרה, ולעיתים כעיוות מסוכן של המציאות המשפטית. סעיף זה קובע, לכאורה בפשטות, כי המוכר יישא בהיטל ההשבחה הנובע מתוכניות שאושרו עד מועד חתימת החוזה, ואילו הקונה יישא בכל היטל הנובע מתוכניות שיאושרו לאחר מועד זה.
אך המציאות אינה כה פשוטה. להפך – היא הפכה מורכבת, חמקמקה ומסוכנת יותר מתמיד.
סכנת נפשות חוזית ממש!
בתי המשפט בישראל שינו, הלכה למעשה, את כללי המשחק. הם לא שינו את זהות החייב החוקי אלא את פרשנות הסעיפים החוזיים הנפוצים הללו, באופן שהוביל למצב בו לא ניתן עוד להסתמך על נוסחים גנריים או על מה שנהוג היה לכנות “הסכמות שבלוניות”.
המשמעות: גם אם תוכנית אושרה שנים רבות לפני חתימת החוזה, ובאופן עקרוני אמורה להיות על חשבון המוכר – הרי שבנסיבות מסוימות, ובמיוחד כשיש מימוש בפועל על ידי הקונה לאחר הרכישה (כגון הגשת בקשה להיתר), ייתכן שהאחריות תוטל דווקא על הקונה. ולהפך.
הפסיקה איננה יציבה ואיננה חד-משמעית. כל פסק דין משרטט גבולות חדשים, משנה הלכות קיימות, ולעיתים סותר במשתמע את המובן מאליו. כך נוצר מצב משפטי רווי אי-וודאות, שבו אותו סעיף – שהועתק שוב ושוב מחוזה לחוזה – הפך למוקש משפטי של ממש.
ולכן, אין מנוס אלא להתריע: אין לחתום על חוזי מכר הכוללים את הסעיף הסטנדרטי לחלוקת היטל ההשבחה, מבלי לבחון אותו לעומק, להתאים אותו לנסיבות העסקה, ולעגן בו התייחסות מפורשת למועד אישור התוכנית, למועד המימוש ולתוצאה הרצויה לצדדים.
כיצד ניתן להתאים את חוזי המכר לפסיקה המשתנה?
בעידן שבו הפסיקה אינה עוד יציבה וחד-משמעית, אין די בהסתמכות על מועד אישור התוכנית כנקודת ייחוס בלעדית לחלוקת היטל ההשבחה בין המוכר לקונה. המציאות המשפטית מחייבת כעת הסתכלות רחבה יותר הכוללת את אופי הזכויות שנוצרו, מועד המימוש, זהות הצד שיזם את מימוש ההשבחה, ועוד פרמטרים מהותיים.
דוגמה בולטת לכך היא פסק הדין בעניין חברת אליק רון נ’ ועדה מקומית גבעתיים, ששינה את אמות המידה המסורתיות והפך לסמן ימני בפרשנות החדשה.
תקציר פסק הדין – אליק רון נ’ ועדה מקומית לתכנון ובניה גבעתיים
במקרה זה רכשה חברת אליק רון מגרש מגורם ממשלתי – רשות מקרקעי ישראל – כאשר כבר במועד הרכישה חלה על הקרקע תוכנית מאושרת (גב/מק/2002), שהעניקה זכויות בנייה נוספות.
לאחר רכישת הקרקע, הגישה החברה בקשה להיתר בנייה, אולם הוועדה המקומית דרשה תשלום היטל השבחה בגין התוכנית המשביחה, בטענה שהזכויות שניתנו בה הן “זכויות מותנות” ולכן נוצרה השבחה במועד הגשת הבקשה להיתר.
מנגד, טענה החברה כי הזכויות הללו כבר היו מגולמות במחיר הרכישה, וכי החבות – אם בכלל – מוטלת על רשות מקרקעי ישראל, שהייתה הבעלים במועד אישור התוכנית.
בית המשפט בחן את מהות הזכויות שנקבעו בתוכנית, את תנאיה, את אופי מימושה – וקבע, בין היתר, כי גם כאשר תוכנית קיימת במועד הרכישה, ייתכן שייחשב כי ההשבחה מתממשת רק במועד מאוחר יותר, כאשר הקונה מגיש בקשה להיתר ומביא למימוש הזכויות בפועל.
במילים אחרות: לא די במועד האישור – יש לבחון מתי ההשבחה “מתממשת בפועל” והאם היא גלומה כבר במחיר העסקה או שמדובר בתוצאה שמופקת ביוזמת הקונה.
מהי המשמעות של זכויות מותנות וכיצד היא משפיעה על חובת תשלום היטל השבחה?
“זכויות מותנות” הן זכויות בנייה הכלולות בתוכנית מאושרת, אך מימושן בפועל איננו אוטומטי – אלא מותנה בהחלטה נוספת של הוועדה המקומית (כגון דרך הליך הקלה, אישור לפי שיקול דעת, אישור ועדת עיצוב וכדומה). כלומר, גם אם התוכנית מאושרת ופורסמה למתן תוקף, אין ודאות שהזכויות החדשות יאושרו בעתיד, ואין ודאות שהן ניתנות למימוש מיידי.
בפסיקה, ובעיקר בפסק הדין בעניין אליק רון, נקבע עיקרון מהותי: כאשר התוכנית כוללת זכויות מותנות, היטל ההשבחה יתחלק בין המוכר לקונה.
המשמעות המעשית היא כדלקמן:
- המוכר – אשר החזיק בקרקע במועד שבו אושרה התוכנית – ישא בחלק יחסי מהיטל ההשבחה, מאחר שהתוכנית כבר יצרה פוטנציאל תכנוני מסוים שהשביח את הקרקע, גם אם לא ניתן לממש אותו באופן מיידי.
- הקונה – שבפועל מממש את הזכויות המותנות באמצעות בקשה להיתר (ומשכך תורם להיווצרות ההשבחה בפועל) – ישא ביתרת ההיטל, שנגזרת ממימוש הזכויות בעתיד.
נקודה קריטית: המועד הקובע לשומה
גם כאשר קיימות זכויות מותנות, המועד הקובע לשומת היטל ההשבחה הוא מועד אישור התוכנית. כלומר, שווי הקרקע לאחר ההשבחה, וכל הסכום שעלול להידרש בהיטל ההשבחה – מחושב לפי מועד זה.
עם זאת, מועד התשלום ומזהות החייבים יכולים להתחלק בין שני צדדים – המוכר והקונה – בהתאם לאופי המימוש ומבנה העסקה.
מסקנה
כאשר תוכנית כוללת זכויות מותנות, אין להחיל באופן אוטומטי את הכלל הישן שלפיו “המוכר משלם עבור תוכניות שאושרו עד מועד חתימת ההסכם”.
במקרים כאלו, יש לעגן בחוזה מנגנון חלוקה מדורג וזהיר של חבות היטל ההשבחה כמובן בהתאם למהות הזכויות, סיכויי מימושן, זהות היוזם של ההיתר, ופרשנות הפסיקה העדכנית.
אנחנו שם, תמיד, בשבילכם
צרו עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים:
בר-לב נדל”ן: 077.449.0338