פתח דבר
מוכרים דירה בשכונת כוכב הצפון תל אביב? הגעתם לטובים ביותר. אם אתם בעלי נכס בשכונת כוכב הצפון בצפון תל אביב, ושוקלים לצאת לדרך עם תהליך מכירת דירה בכוכב הצפון – דעו שזהו צעד כלכלי מהותי, אשר מחייב תכנון, ידע מקצועי וגיבוי של אנשי מקצוע מהשורה הראשונה. לא מדובר בעוד מודעה בלוח, אלא במהלך שיכול לקבוע את התשואה שלכם מהנכס – ולכן חשוב לדעת איך למכור דירה בכוכב הצפון תל אביב בדרך הנכונה, הבטוחה והמשתלמת ביותר.
במאמר זה תמצאו את כל מה שצריך לדעת: מהי הדרך הנכונה לבצע הערכת שווי דירה בכוכב הצפון תל אביב, כיצד נכון לגבש אסטרטגיה שיווקית, מתי לבצע פרסום, מול מי כדאי לנהל משא ומתן, ואילו שיקולים יש לקחת בחשבון בבחירת מתווך מומלץ למכירת דירה בכוכב הצפון.
למעשה, מוכרים רבים מתלבטים בשאלות כמו:
“מוכרים דירה בכוכב הצפון? ו/או “מכירת דירת יוקרה בכוכב הצפון תל אביב – מה חשוב לדעת?”
בדיוק בשביל זה אנחנו בר-לב נדל”ן כאן– כדי לספק לכם ייעוץ לפני מכירת דירה בכוכב הצפון, בשפה ברורה, עם ניסיון מוכח, ותוך התאמה אישית לצרכים שלכם ולסוג הנכס שברשותכם.
גם שלב תמחור דירה למכירה בכוכב הצפון דורש גישה אחראית ולא מהירה מדי. טעות בתמחור עלולה להאריך את זמן המכירה, להבריח קונים או לחילופין להשאיר כסף מיותר על השולחן. המטרה שלנו היא לוודא שאתם לא רק מוכרים – אלא עושים זאת נכון.
לתהליכים הכרוכים בעסקאות נדל”ן בשכונת כוכב הצפון תל אביב דירות למכירה, יש משמעויות כלכליות עבור מוכרים פרטיים הדורשים הבנה וידע נרחב במו”מ, ובשיווק ומכירה של דירות למגורים (במיוחד, בעסקאות מסוג של דירות יוקרה למכירה בצפון תל אביב) ובדיני מקרקעין.
אם אין לכם ניסיון בשוק הנדל”ן התל אביבי וברצונכם להעשיר את הידע – כתבנו לכם מדריך שיעשה לכם סדר בכל השלבים הכרוכים בעסקאות מסוג של דירות למכירה בכוכב הצפון וכמובן איך נמנעים מטעויות במשא ומתן עם הרוכשים הפוטנציאלים.
רקע סביבתי
שכונת כוכב הצפון בתל אביב מאופיינת כאזור מגורים מדהים השוכן בצפון מערב העיר צמוד למחוז הצפון החדש ולנמל תל אביב, תחום ברחוב אבן גבירול ממערב, בסמוך לשדה התעופה דב הוז מצפון, דרך נמיר ממזרח ושדרות רוקח מדרום. כוכב הצפון תל אביב, מונה כ-2,100 דירות ומתגוררים בה כ- 5,100 תושבים. היישוב כולל מבנים המאופיינים בבניה רוויה של עד שתים עשרה קומות ובתים פרטיים. בקטע החיצוני של היישוב ניצבים בבניינים רבי קומות.
בתוך השכונה שורה של בתים צימודי קרקע. בסמוך ישנו בית ספר יסודי ממלכתי בשם “כוכב הצפון”, המעוצב כמבנה אקולוגי, לצד מערכת גנים ומעון ויצו. בקרבת המקום יש שני מרכזי קניות שבהם פועלים חנויות, בתי קפה ומסעדות. את היישוב חוצה ממזרח למערב פארק בן תשעה דונם ובו מדשאות, פעילויות לילדים ופעוטות, בריכות דגים אקולוגיות, מקומות ישיבה ומרחבים ציבוריים.
השאלה כיצד ניתן למכור דירות למכירה בכוכב הצפון – ובפרט דירות 5 חדרים, דירת גן או אפילו פנטהאוז למכירה בכוכב הצפון – בצורה נכונה, יעילה ומהירה ובשווי מקסימלי, תלויה בשתי דרכי פעולה עיקריות.
הדרך הראשונה, והנכונה בעינינו: הסתייעות בידע ובניסיון של משרדי תיווך בצפון תל אביב – כוכב הצפון. שיווק דירות יוקרה למכירה בכוכב הצפון אינו רק עניין של פרסום – אלא פרויקט אסטרטגי של ממש. כאן נכנסת לתמונה החשיבות של תיווך מקצועי למכירת דירה בצפון תל אביב, כזה המבוסס על הבנה עמוקה של קהל היעד, ניתוח עסקאות דומות, שימוש בקשרים ישירים עם קונים איכותיים – וביצוע מהלכים שיווקיים חכמים שמביאים תוצאות.
הדרך השנייה, “הקשה” והמתסכלת לעיתים, היא לנסות למכור את הנכס בכוחות עצמכם. לא פעם מוכרים סבורים כי ניתן להסתדר ללא ליווי של משרדי תיווך בתל אביב, אך בפועל הם מגלים שמדובר במשימה תובענית, שדורשת זמן, משאבים, ידע והיכרות עם שוק מורכב ותחרותי.
סבורים שאפשר למכור נכס בשכונת כוכב הצפון בת”א, מבלי להסתייע במשרדי תיווך? ייתכן, אך אנחנו ב־בר-לב נדל”ן סבורים כי דווקא בליווי של מתווכים מומחים בדירות למכירה בכוכב הצפון, תוכלו להפיק את המירב מהנכס – ולהגיע לעסקה מיטבית בזמן קצר ובשקט נפשי.
נתחיל
עסקאות מסוג של כוכב הצפון דירות למכירה.
שלב א – תמחור דירה למכירה כוכב הצפון
מוכרים רבים נוטים להעריך את שווי דירתם בצורה שאינה ריאלית, ולעיתים אף קובעים מחיר מכירה מופרז לחלוטין – כזה שאינו עומד במבחן השוק. בפועל, אחת הטעויות הנפוצות ביותר שמבצע בעל נכס טרם מכירה, היא חוסר דיוק בתמחור. תמחור דירה למכירה בכוכב הצפון ללא ניתוח מעמיק של עסקאות דומות, ביקוש קיים, נתוני שוק עדכניים ומצב הדירה בפועל – עלול להוביל למצב בו הנכס “תקוע” זמן רב על המדף, ללא התעניינות ממשית.
לכן, לפני שנכנסים לשוק הנדל”ן בצפון תל אביב בכלל, ובשכונת כוכב הצפון בפרט, אנו ממליצים על ייעוץ לפני מכירת דירה בכוכב הצפון, המשלב הערכת שווי מקצועית, סקירה שיווקית ותכנון אסטרטגי למכירה.
הדבר נכון שבעתיים כאשר מדובר ב־מכירת דירת יוקרה בכוכב הצפון תל אביב, שם לכל פרט יש השפעה ישירה על תגובת השוק, החל מהצגה נכונה של הנכס ועד לבחירת מועד הפרסום האופטימלי.
העזרות ב־מתווך מומלץ למכירת דירה בכוכב הצפון אינה רק שיקול חכם – אלא תנאי בסיסי להצלחה. מתווך מקצועי יידע ללוות אתכם בכל שלב, לנסח אסטרטגיית תמחור מדויקת, ולהבטיח שהנכס יוצג באופן המושך ביותר, לקהל היעד המתאים ביותר.
אז כיצד מעריכים שווי בעסקה מסוג של דירה למכירה בכוכב הצפון?
כלל האצבע הראשון הוא:
השוו בין פרמטרים של דירות למכירה כוכב הצפון בתל אביב דומות שנמכרו לאחרונה בסביבת שכונת כוכב הצפון בתל אביב למאפייני הדירה שלכם במטרה לבצע הלימה בין הנכסים, עד כמה שניתן.
כמו כן, עשו שימוש במאגרי המידע המצויים באינטרנט כגון “יד 2 ו”מדלן”, עשו סקר שוק מסיבי, וכך תקבלו אינדיקציות לגבי עלות הנכס ושווי הדירות באזורכם. כלי חשוב ונוסף שניתן לעשות בו שימוש להערכת ערך הדירה הוא אתר הבית של רשות המיסים שבו ישנם שלל רישומים ומחירים של עסקאות מקרקעין אחרונות.
שלב ב’ – שיווק הדירה
לאחר שנברנו והבנו מהו ערך הנכס הריאלי ניתן להתחיל בשיווק הדירה.
בפתח הדברים ייאמר כי אין חולק שכל מאן דהוא יכול לפרסם את דירתו במדורי הנדל”ן השונים ובאינטרנט – כמו יד2 או Win Win, אולם, ונדגיש, כי כמו שפתיחת פרופיל באתר היכרויות לא מבטיחה זוגיות מוצלחת – כך שפרסום דירה באינטרנט לא יבטיח תוצאה מושלמת.
למרבה הצער, ישנם לא מעט מקרים שבהם בעל נכס המעוניין למכור את דירת מגוריו באופן עצמאי משוכנע שעל ידי נקיטת פעולות שיווק מינוריות בפלטפורמה חינמית כזו או אחרת, יוכל לקבוע את תג המחיר ולהמתין לרוכשים פוטנציאליים שרק יבואו לקנות.
אותו מוכר לא לוקח בחשבון כי פעולות שיווק של מכירת דירה בשכונת כוכב הצפון בתל אביב, מחייבות ידע רחב, רב תחומי, לא תיאורטי אלא מעשי, כמו גם יכולות אישיות גבוהות.
קל וחומר כשמדובר בעסקה של מכירת דירות באזור הכי נחשק בתל אביב.
פרסום של דירות למכירה כוכב הצפון בתל אביב, על גבי לוחות אינטרנטיים היא פלטפורמה הדורשת התייחסות רצינית ביותר! כיום, רוכש דירה פוטנציאלית בשכונת כוכב הצפון תל אביב שמבין בשוק הנדל”ן התל אביבי ינהל עמך את הליך המכירה מבלי לצאת מהבית, רק בזכות אופי המודעה שתפורסם. אך לשם כך עלינו לעשות זאת נכון.
מומלץ “לתקוף בכל הזירות” ובכל חזיתות הפרסום ובכל דרך אפשרית
על מנת ללמוד היטב את “שוק הרוכשים הפוטנציאליים – ככל שהפרסום יגיע ליותר משקיעים ורוכשים, תוכלו כבר בהתחלה להעריך את המחיר המקסימלי שתקבלו עבור מכירת דירתכם ולחסוך הרבה זמן וכאב ראש.
לתשומת ליבכם, תפקידכם יהא לוודא שהדירה שלכם בולטת בכל ממד אפשרי. כמו כן, יש לחשוב כמו רוכש פוטנציאלי ולכוון במיוחד עבורו את שיווק הנכס.
לדוגמא, עבור דירה המתאימה למשפחות: רצוי לצלם את הנכס בכמה זוויות כדי להגדיל ולהבליט את המשפחתיות (שווה לצלם את חדר הילדים וכל מה שיזכיר לקונה שזה הבית המתאים עבורו).
ונוסיף כדי שיהיה ברור: כדאיות עסקה מסוג של דירה למכירה בכוכב הצפון תל אביב תלויה רבות בחשיבה שיווקית נכונה אשר שתציב את הנכס ביתרון רב על פני הנכסים הרבים המצויים בסביבתו!
שלב ג’ – הכנת הנכס לביקורם של רוכשים
כאשר רוכש פוטנציאלי מגיע לביקור בנכס לצורך התרשמות ראשונית, לרוב הוא מקבל החלטה בתוך דקה אחת בלבד, והכל על סמך התרשמותו מהנכס. אותה החלטה רגשית היא שקובעת בסופו של דבר אצלו גם את שווי הנכס, ואם ישנה אפקט “וואו” על הרוכש – ערך הנכס עולה בהתאם.
התשובה נעוצה בעיקרון אחד: עקרון ההשפעה החיצונית!
כמו בליינד דייט: לעתים קרובות, בתחילת דייט, מתקבלת החלטה מהירה אם להמשיך את הקשר ו/או לחילופין לנתק, לא על סמך שנינות חדה, אדיבות או מיומנות קולינרית. החלטה זו מבוססת על דבר אחד: השפעות חיצוניות ותו לא!
מוכרים רבים אינם מודעים לתופעת ה”עיניים המתרגלות. כלומר, בעלי נכסים אשר מכירים את דירתם היטב, אינם מצליחים בעצמם להבחין בליקויים או בפגמים שונים העלולים להכשיל עסקה או להבריח רוכשים פוטנציאליים.
הרוכש הפוטנציאלי לרוב מחפש לקנות את ה”חלום” שלו ויבקש להימנע ב”פגמים” בחלומו. אז איך יוצרים את אפקט ה”וואו” על נכס הצפון תל אביבי?
דעתנו האישית היא להסתייע בבעלי מקצוע ולקבל דעות נוספות לגבי מצב הדירה, לעיתים שינוי מינורי מביא לתוצאה גדולה, וכך ניתן להימנע מהטעויות הכואבות שמציקות לקונים פוטנציאליים.
ואם יש נוף מדהים מהחלון אל תוותרו, שבחו את כיווניה של הדירה כדי ליהנות יחד עם הרוכשים מהנוף הנצפה מסלון הדירה.
שלב ד’ – סידור וארגון הבית
רוב מוכרי הנדל”ן חוזרים על אותן טעויות: הם עלולים להשקיע הרבה כסף וזמן בשיווק הנכס, טיפול ארוך טווח ברוכשים פוטנציאליים, משא ומתן מתיש ועמלות גבוהות לעורכי דין, אבל לעיתים ההשקעה המינימלית בדירה היא המשתלמת ביותר – כמו לדוג’ על ידי סידור נכון של הרהיטים בדירה. דירה מעוצבת בטוב טעם עשויה ליצור חווית “וואו” למתעניינים כבר בעת הכניסה לדירה. חשוב ליצור כמה שיותר מקום בחדר על ידי סידור רהיטים משני צדי החדר. חדר נהדר עם ארון גדול באמצע – לפעמים עושה רושם שהחדר קטן יותר מאשר חדר קטן, אך עם ספה נמוכה ומזנון קטן.
אל תצפו מהרוכש להבין את הפוטנציאל של הדירה בעצמו, יותר ממה שניתן לצפות מגבר להבין את הפוטנציאל של בחורה מכוערת לפני ניתוח פלסטי. דירה מעוצבת בצורה גרוע משאירה רושם רע, ללא קשר לפוטנציאל שלה.
שלב ה – ריח נעים
לריח עוגה עשוי להיות אפקט רצוי. על כן מומלץ להקפיד על ריחות נעימים כמו למשל פרחים או בשמים בדירה, ורק אל תשתמשו במטהרי אוויר.
שלב ו’ – מועדים להצגת הנכס
ניתן להציג את הדירה למספר רוכשים פוטנציאליים בו זמנית, הדבר יכול לקדם מתן הצעה ו/או תמריץ לקבלת החלטה מהירה מרוכש/ת דירה ולפני כל אחד אחר/ת. לעיתים, הדחף לסגור עסקה עלול לגרום לעצימת עיניים ולהתמקד רק ביתרונותיה של הדירה. הצגת הדירה כמו כל רכישה אחרת היא חלק מ”חווית הקנייה”.
שלב המו”מ – שיטות ורעיונית תוך שימת דגש על ההיבטים מעשיים
את שלב המשא ומתן נדגים על ידי התרחשות די מוכרת וידועה בקרב בעלי דירות שונים. בעל דירה נאבק לשווק את דירתו בתל אביב, משקיע כסף וזמן רב בשיחות טלפוניות על חשבון שעות העבודה, מציג את הדירה לעשרות רוכשים פוטנציאליים (בינינו, מרביתם סתם “מתעניינים” או “משועממים” או “גוזלי זמן”) עד שמגיעים סוף כל סוף ועם המון מזל רוכשים רציניים ששולפים מיד את מס’ הנייד של עורך דינם. זהו הגענו לרגע המיוחל, אלה הרוכשים שלי! ואיזה כיף שהם גם מכירם את אשתי או גיסתי, או שהתאמנו יחד בחדר כושר. מרגש לא?.. הצדדים ניהלו משא ומתן מתיש הן פרונטלי והן טלפוני, המוכר קיבל הצעה סבירה שראה בדמיונו Fat Check שבדרכו לחשבון הבנק שלו, ו.. בום! התפוצץ לו המשא ומתן.
מניסיוננו הרב והנרחב בעסקאות מסוג של דירות למכירה בכוכב הצפון, למדנו במרוצת השנים כי מרבית בעלי הזכויות חסרי ניסיון בניהול משא ומתן מוצלח על מכירת דירה.
מו”מ עסקי הוא תהליך מורכב שבו הכישורים של כל הצדדים יכולים להשפיע רבות על תוצאת המכירה. אם אתם שואפים להצלחה במכירת הדירה, עליכם יהא ללמוד את אומנות ניהול משא ומתן. סקירה זו נועדה לעזור לך לשפר את כישורי המשא ומתן שלך ולהפוך אותך למוכר דירה מיומן ובמשא ומתן מול קונה – זכור כי ניהול של משא ומתן נכון יכול להקפיץ לך את שווי הנכס ב-כ 10%-20% ממחיר השוק!
פרק 1 – כיצד להתכונן למפגש מו”מ משותף עם קונה למען מכירת הנכס
ביטול העסקה וסיום המשא ומתן עלול להתרחש בשל נסיבות שונות כגון פערי מחירים, חילוקי דעות על עיתוי או פינוי או תנאי תשלום או החשש לצאת פראייר כיאה לאופי הישראלי ואפילו בגלל התנהלות כושלת של עורכי הדין לעסקה, מקשים מאוד להחזיר את הגלגל לאחור ולהמשיך את המשא ומתן בין הצדדים.
פרק 2 – תרחישים צפויים
ישנם כמה תרחישים שיש להכין לפני הפגישה למקרה שלא תוכל לסגור את פער המחירים מול הקונים. חשוב שיהיו לכם פתרונות יצירתיים שיובילו למצב של “ניצחון” לשני הצדדים.
כמו למשל: עיתוי פינוי הנכס: במידה והקונה אינו מעוניין בפינוי מידי של הנכס, ניתן להשלים את הפרש המחיר באמצעות הסכמה לעיכוב מועד הפינוי. לדוגמה, אם ההפרש בין המוכר לקונה הוא 80,000 ₪, ניתן להעביר את תקופת הפינוי ל-10 חודשים מהיום ולהשלים בתשלום שכר דירה חודשי בסך 8,000 ₪ שיועבר לפער המוכר.
פרק 4 – מיטלטלין
הסכמה שהמחיר כולל גם את הרהיטים שנותרו בנכס, מה שעלול לסגור את פער המחירים. עבור קונים ללא רהיטים, עסקאות כאלה יכולות להיות משתלמות מאוד
פרק 5 – מה אסור לעשות בזמן משא ומתן?
אחת הטעויות האופייניות של מוכרי דירות לא מיומנים היא לדון במחיר הדירה עוד לפני שהקונה ביקר בנכס. זכור, אם תפתח את נושא המחיר טלפונית לא תמיד תקבל את הסכמתו של הקונה. אל תדון במחיר הדירה עד לביקורו של הרוכש בה!!!
פרק 6 – לגופו של עניין
אל תהיו הראשונים לנקוט בעמדה שלכם. תנו לצד השני להציג את עמדתו, תקשיבו לו באופן אקטיבי ובסבלנות ותנו לו להוציא הכול מהלב. על ידי הקשבה לצרכי הקונה והתאמת דבריכם לצרכים אלו, תגלו בו עניין ותוכלו לשלוט טוב יותר בשיחה.
פרק 7 – להפחית את רמות החרדה
כל פגישת משא ומתן, מעצם טבעה, עלולה להיות כרוכה במתח וחרדה. עבור רוב בעלי הנכסים זו העסקה הגדולה ביותר בחייהם, ומדובר בסכום כסף נכבד. הוסיפו לכך את הספקות הסבירים של הקונה לגבי מידת הרכישה של הנכס או סביבתו, והרי לכם קרקע פורייה לפרוץ משא ומתן. חשוב להתחיל שיחה לא רשמית (שיחה קטנה) שבה תוכל לחלוק כמה רגשות (שמחה, התרגשות, פחד), לדבר על נושאים אישיים (משפחה, עבודה, תחביבים) או כל דבר שאינו קשור ישירות למשא ומתן ( מזג אוויר, פקקי תנועה, תכניות טלוויזיה) ויש להם עניין אמיתי בקונים.
פרק 8 – הביעו הערכה
תודה מקרב לב על הדברים החיוביים שהקונה עשה. לדוגמא: “אני מאוד מעריך שהסכמת להיפגש בשעה מאוחרת, למרות שזה דורש ממך מאמץ רב”. התחל את שלב המו”מ באמירה מרגיעה, כגון: “מטרת המשא ומתן היא להגיע להסכמה משביעת רצון לשני הצדדים.
והכי חשוב, כדי להבטיח מקסימום רווח ממכירות – אל תדלגו על אף שלב. מכירת נכס יכולה להיות אחת העסקאות הגדולות שתבצעו בחייכם. לכן כל פרט חשוב, במיוחד אלו הקשורים להכנת הנכס.
לסיכום, עסקאות נדל”ן בכוכב הצפון – בין אם מדובר ב־דירת גן, פנטהאוז, או דירות יוקרה למכירה בכוכב הצפון תל אביב – הן עסקאות מורכבות, רגישות ולעיתים גם מפתיעות. מי שמבקש לצלוח את הדרך למכירה מוצלחת, כדאי שידע: ההבדל בין עסקה ממוצעת לעסקה מעולה טמון בשותפים שתבחרו לצידכם. אחת הדרכים הבטוחות והנבונות באמת למכור נכס בשכונה זו היא להיעזר ב־מתווך דירות בכוכב הצפון או משרד תיווך בכוכב הצפון תל אביב עם היכרות אינטימית עם האזור, הבנה עמוקה של השוק ויכולת תכלול גבוהה של התהליך כולו.
אנחנו ב־בר-לב נדל”ן מזמינים אתכם לחוות תהליך שונה: כזה שמבוסס על יושרה, הקשבה, ניתוח שוק מדויק ופעולה אסטרטגית. כשאתם פונים אלינו, אתם מקבלים הרבה מעבר לשירות – אתם מקבלים שקט נפשי, ליווי צמוד, ותוצאה מצוינת.
אז אם חיפשתם לדעת איך למכור דירה בכוכב הצפון תל אביב, מה כולל תהליך נכון של הערכת שווי דירה בכוכב הצפון, או פשוט לקבל ייעוץ לפני מכירת דירה בכוכב הצפון – הגעתם למקום הנכון.
אנחנו שם, תמיד, בשבילכם
צרו עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים:
בר-לב נדל”ן: 077-449-0338
