מבט מקיף על מחירי הדירות בתל אביב – 2025
שוק הדירות למכירה בתל אביב ממשיך לרכז עניין עצום גם בשנת 2025, עם נתונים מרשימים שמעידים על יציבות יחסית באזורי הביקוש, לצד תנודתיות בשכונות המתפתחות.
מאז תחילת 2022 בוצעו בעיר תל אביב למעלה מ־3,100 עסקאות רכישה של דירות. הדירות המבוקשות ביותר בקרב הרוכשים ממשיכות להיות דירות 3 חדרים, לצד דירות 4 חדרים בפריים־לוקיישנים כמו לב העיר וצפון תל אביב. על פי ניתוחי ביקוש עדכניים, שכונת לב העיר – צפון ממשיכה להוביל את דירוג ההתעניינות, הן במספר העסקאות והן בכמות החיפושים ברשת.
שווי הדירות בתל אביב וברחבי הארץ אמנם חווה האטה בשנת 2023, אך נכון לשנת 2025 הוא שב לעלות באופן מתון אך עקבי – עם עלייה שנתית ממוצעת של כ־2.9% באזור תל אביב, לעומת עליות חדות יותר בפריפריה. נכון למחצית 2025, המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים בתל אביב עומד על כ־4.98 מיליון ש”ח, בעוד שבשכונות הצפון הישן המחירים נעים סביב 3.6 מיליון ש”ח בממוצע לדירה.
על פי נתוני אתרי מדלן ו־יד2, נרשמים מדי חודש מאות אלפי חיפושים לדירות בתל אביב. לב העיר – לרבות אזור לב העיר צפון – ריכזה לבדה בשנה האחרונה מעל ל־179,000 חיפושים חודשיים ייחודיים לרכישת דירה, מה שממקם אותה במקום הראשון במדד הביקוש.
אז מה באמת קורה בשטח?
במבט קדימה, שוק הנדל”ן בתל אביב כולל כיום כ־2,300 פרויקטים המצויים בשלבי תכנון וביצוע שונים – החל מהיתרי בנייה ועד תחילת שלב השיווק והמכירה. נכון לשנת 2025, מספר התושבים בעיר חצה את רף 578,000 התושבים, כשהצפי להמשך צמיחה עקבית בשנים הקרובות עומד בעינו.
השכונות המבוקשות ביותר בתל אביב (לפי נתוני חיפושים ועסקאות עדכניות):
- לב תל אביב
- לב העיר צפון
- צפון ישן – צפון
- יד אליהו
- הגוש הגדול
- רמת אביב החדשה
- רמת אביב
- צפון ישן – דרום
- אזור שינקין – דיזנגוף
מהן הדירות המבוקשות ביותר בתל אביב נכון ל־2025?
בדיקה עדכנית של נתוני חיפושי הרכישה באתרי יד2 ו־מדלן מצביעה על כך שדירות 3 חדרים בצפון תל אביב ודירות 4 חדרים בכלל העיר ממשיכות להחזיק בתואר הדירות המבוקשות ביותר בעיר. הדירות הללו מרכזות יחדיו למעלה מ־50% מההתעניינות – עם שיעור של כ־24% לדירות 3 חדרים וכ־26% לדירות 4 חדרים.
המגמה הזו משקפת העדפה ברורה של משפחות צעירות ומשפרי דיור, שמחפשים שילוב בין מיקום, נגישות, ותכנון יעיל של הדירה – תוך שמירה על תקציב שנע בין 3.5 ל־5 מיליון ש”ח.
כמה נכסים יד שנייה מוצעים כיום למכירה בתל אביב?
על פי סקירה עדכנית שהתבססה על נתוני פלטפורמות הנדל”ן המובילות, היצע הדירות בתל אביב נמצא במגמת ירידה מתונה – אך לא עקבית. בעוד שבתחילת 2023 הוצעו למכירה בעיר כ־9,000 יחידות דיור, נכון לאוגוסט 2025 מספר זה עומד על כ־7,300 נכסים פעילים בלבד, רובם דירות יד שנייה.
הירידה בהיצע מתבטאת בעיקר בשכונות המבוקשות כמו צפון הישן, לב העיר ורמת אביב – שם שיעור המכירה מהיר יותר, בעוד שבאזורים מתפתחים ההיצע נותר יחסית יציב אך פחות נזיל.
פילוח הביקושים לפי סוג הדירה – תל אביב 2025:
- דירות 2 חדרים למכירה בתל אביב – 18.5% מהחיפושים
- דירות 3 חדרים בצפון תל אביב – 24% מהחיפושים
- דירות 4 חדרים בכלל העיר – 26% מהחיפושים
- דירות 5 חדרים בתל אביב – 17.5% מהחיפושים
- דירות 6 חדרים ודירות גן/פנטהאוז – כ־14% מהחיפושים
הנתונים ממחישים כי הביקוש לדירות 3–4 חדרים ממשיך לשלוט בשוק, ומהווה את הבחירה הדומיננטית של קהל היעד, הן למשקיעים והן לרוכשים למגורים.
באילו אזורים חיפשו רוכשים דירות 4 חדרים למכירה בתל אביב
מצ”ב הממוצע החודשי שמצביע על מספר החיפושים לדירות למכירה בתל אביב 4 חדרים בשנה האחרונה.
כמה דירות יד שנייה מוצעות כיום למכירה בצפון תל אביב?
סקירה עדכנית של שוק הדירות בצפון תל אביב לשנת 2025 מצביעה על מגמת ירידה מתונה אך עקבית בהיצע הדירות המוצעות למכירה בשוק החופשי, בדגש על נכסי יד שנייה.
בעוד שבמרץ 2023 עמד מספר הדירות הפעילות בצפון תל אביב על כ־9,000 יחידות דיור, נכון לאוגוסט 2025 המספר ירד לכ־7,600 דירות בלבד. הירידה נובעת בעיקר מהביקוש הגבוה, קצב סגירת עסקאות מואץ, ומספר נמוך יחסית של התחלות בנייה חדשות באזור.
השכונות עם היצע הדירות הגבוה ביותר בתל אביב:
- לב תל אביב
- לב העיר – צפון
- הצפון הישן – צפון ודרום
- הגוש הגדול ורמת אביב החדשה
- הצפון החדש – סביב כיכר המדינה
- רמת אביב ג’
באזור מרכז העיר – המוגדר גם כ”מרכז העיר הלבנה” – נרשם היצע בולט של דירות יד שנייה, עם למעלה מ־2,700 דירות שיצאו לשוק החופשי מאז תחילת 2022. לשם השוואה, בשכונת רמת אביב ג’, אחת השכונות המבוקשות בצפון העיר, הוצעו למכירה כ־950 דירות בלבד באותה תקופה.
להלן כמות היצע דירות 3 חדרים למכירה יד 2 בתל אביב (הממוצע הנ”ל מתייחס לממוצע חודשי)
דירות למכירה בצפון תל אביב — נתוני מכירה ועדכוני מחירים לשנת 2025
להלן פירוט מדויק של מחירי מכירה ממוצעים ונתוני השכרה לדירות שנמכרו בפועל בצפון תל אביב, בהתבסס על אלפי עסקאות שבוצעו במהלך שנת 2024 ותחילת 2025:
| סוג דירה | מחיר למ”ר (₪) | מחיר ממוצע (₪) | מספר עסקאות | מחיר שכירות חודשי ממוצע (₪) |
|---|---|---|---|---|
| דירות 2 חדרים | 43,200 | 2,340,000 | כ-560 | 4,550 |
| דירות 3 חדרים | 39,000 | 2,980,000 | כ-1,130 | 6,650 |
| דירות 4 חדרים | 37,500 | 4,100,000 | כ-930 | 8,600 |
| דירות 5 חדרים ומעלה | 38,800 | 5,570,000 | כ-450 | 11,050 |
המחירים המוצגים משקפים את המגמות בשוק הנדל”ן הצפוני של תל אביב, כאשר ניכרת העדפה ברורה לדירות בגודל 3–4 חדרים הן מבחינת רכישה והן מבחינת שכירות.
מספר העסקאות ומחירי המכירה בעיר תל אביב – 2025
על פי נתוני יד2 ורשויות המס, בשנת 2024 בוצעו בעיר תל אביב כ־3,150 עסקאות מכר של דירות במגוון שכונות ומגדלי יוקרה. ההיקף המשקף יציבות יחסית בשוק, לאחר תקופת תנודתיות בין השנים 2022–2023.
לדוגמה, עסקת מכר בולטת שנרשמה בשכונת נאות אפקה בחודש ינואר 2025 כללה מכירת דירת 4 חדרים בשטח של כ־95 מ”ר, במחיר של כ־3,550,000 ₪, המשקף שווי של כ־37,370 ₪ למ”ר בנוי.
להלן שיעורי הערך והתשואה הכלכלית ברחבי העיר:
מגמות ביקושים לדירות למכירה בתל אביב – סקירה עדכנית לשנים 2023–2025
ברבעון השני של שנת 2023, נפח החיפושים אחר דירות למכירה בצפון תל אביב עמד על כ־350,000 חיפושים חודשיים, משקף תחושת ביקוש יציבה יחסית לאחר תקופה של תנודתיות בשוק.
במהלך שנת 2024 חלה ירידה מתונה בנפח החיפושים, כאשר הממוצע החודשי עמד על כ־320,000 חיפושים, עם שפל יחסי שהגיע לכ־300,000 חיפושים בחודשים מסוימים, בעיקר בעונות החגים והקיץ.
בשנת 2025 חלה התאוששות מסוימת בנפח החיפושים, כשהמספרים עולים בהדרגה וחצו את רף 335,000 חיפושים מדי חודש, בעיקר בזכות התעניינות מחודשת בדירות 3–4 חדרים בשכונות הצפון ובלב העיר.
למרות השינויים בנפח החיפושים, מגמת הביקוש העיקרית נשארה יציבה: דירות בנות 3–4 חדרים הן המבוקשות ביותר, כאשר קהל היעד כולל
משפחות צעירות, משפרי דיור ומשקיעים שמבקשים ליהנות משוק דינמי ומגוון.
