בלב ההיסטורי של תל אביב, אזור המאופיין בבנייה צפופה, אדריכלות לשימור ורקמה עירונית עדינה, מקודמת אחת מתוכניות הבינוי המשמעותיות ביותר בשנים האחרונות – תוכנית הרובעים 5 ו-6. מדובר בתוכנית רחבת היקף, יוזמה של עיריית תל אביב שנועדה לעצב מחדש את עתיד המגורים והפיתוח העירוני במרכז העיר, תוך איזון בין שימור לבין התחדשות, בין מרקם עירוני ותיק לבין צורכי המאה ה-21.
מה כוללות תוכניות רובעים 5 ו-6?
תוכנית זו מתפרסת על שטח של כ-1,686 דונם, והיא חלה על אזור גאוגרפי רחב המשתרע בין הרחובות בוגרשוב בצפון, מנחם בגין במזרח, רחוב הירקון במערב, ועד רחובות יצחק אלחנן, דרך יפו ואחד העם בדרום. מדובר בלב הפעיל וההיסטורי של העיר תל אביב, כולל שטחים שנמצאים תחת הכרזת אונסק”ו כ”עיר הלבנה” – אזור ששימורו נחשב יעד תרבותי וערכי ראשון במעלה.
התוכנית מבקשת להסדיר ולמסד את ההתחדשות העירונית באזור, לא באמצעות מהלכים נקודתיים או תוספות אקראיות, אלא על ידי קביעת מסגרת כוללת של זכויות בנייה, גובה מבנים, מדדי צפיפות ומאפיינים תכנוניים נוספים, שמטרתם להנחות את הפיתוח העירוני בשנים הקרובות והרחוקות.
מגמות מרכזיות בתוכנית
התוכנית כוללת יעד של כ-13,885 יחידות דיור, בתוספת של למעלה מ-7,700 יח”ד מעבר למה שמתאפשר לפי המצב הקיים והמאושר. חלק גדול מהתוספת מתוכננת להתממש במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, בעיקר באמצעות הריסה ובנייה מחדש, ובמקרים מסוימים גם חיזוק ותוספות בנייה.
הבינוי המרבי יגיע עד ל-7 קומות, בהתאם למיקום ולמאפייני המגרש. לשם כך, נקבעו מקדמי צפיפות שונים: במגרשים בייעוד מגורים – מקדם 80, ובמגרשים המיועדים לשימושים מעורבים או מסחריים – מקדם 65. מקדמים אלה קובעים למעשה את כמות יחידות הדיור שניתן יהיה לבנות על פי גודל המגרש, תוך שמירה על מינימום של 18 יח”ד לדונם ודירות בשטח מזערי של 47 מ”ר.
חלוקה לאזורים ותתי-מרחבים
השטח הכלול בתוכנית מחולק למספר תתי-מרחבים, שכל אחד מהם מתאפיין בהוראות בינוי נפרדות, בהתאם למיקומו הגאוגרפי ולחשיבותו התרבותית והאורבנית:
- בתוך לב העיר הלבנה (מדרום לרחוב בוגרשוב): הבינוי המרבי יעמוד על 6 קומות, עם מקדם יח”ד של 80. זהו אזור רגיש במיוחד, שבו עקרונות השימור קודמים לכל.
- לאורך רחובות מסחריים ראשיים כמו אלנבי, בן יהודה, קרליבך, הרכבת, מנחם בגין, הכרמל ויהודה הלוי – גובה הבנייה המרבי נשמר ב-6 קומות, אך מקדם היח”ד נמוך יותר (65), מה שמאפשר תוספת משמעותית של יחידות דיור בזכות התכנון הכלכלי של השטח.
- במרחבים פנימיים יותר, שאינם מסחריים או שאינם בלב העיר, הבינוי נע בין 5 ל-6 קומות, בהתאם לשטח המגרש, ובדרך כלל במקדם 80.
- מרחב החשמל – אזור מובהק של התחדשות עירונית, בו הבינוי נע בין 5 ל-6 קומות, במקדם 65.
- מרחב הכובשים – אזור שבו הבינוי יוכל להגיע עד ל-7 קומות, במקדם 80.
חזון עירוני מול אתגרי שימור
אחד האתגרים הגדולים של התוכנית הוא השילוב בין הצורך המיידי בהוספת אלפי יחידות דיור במרכז העיר, לבין הצורך לשמור על זהותה האדריכלית וההיסטורית של תל אביב – עיר שהוכרה כאתר מורשת עולמית בזכות סגנון הבאוהאוס שלה ורקמת הרחובות הייחודית שנשתמרה מהמחצית הראשונה של המאה ה-20.
לשם כך, התוכנית אינה חלה על מבנים שהוגדרו לשימור במסגרת תוכנית השימור העירונית, ומקדישה פרקים שלמים להגבלת בינוי, קביעת עקרונות אדריכליים והטמעת שפת עיצוב שתשמור על רצף עם הקיים.
לקראת יישום – אך לא בלי התנגדויות
כחלק מהליך קידום התוכנית, הוגשו כ-40 התנגדויות – מצד בעלי נכסים פרטיים, יזמים ואף מהרשות המקומית עצמה – הנוגעות לזכויות בנייה, השפעות תחבורתיות, מגבלות שימור, ועוד. גורמי התכנון בעירייה, בראשות מהנדס העיר אדר’ אודי כרמלי, בחנו את ההתנגדויות והגישו חוות דעת מקצועית הכוללת תיקונים והבהרות.
אחת מההמלצות המרכזיות שגובשו נוגעת לשיטת חישוב זכויות הבנייה – כך שיחושבו בצורה אחידה, בין אם מדובר בבנייה חדשה ובין אם תוספת לבניין קיים, על בסיס נפחי הבינוי המוגדרים בתוכנית.
סיכום
תוכניות הרובעים 5 ו-6 מסמנות פרק חדש בתכנון העיר תל אביב – ניסיון שאפתני לגבש חזון עירוני כולל לאזור מהמורכבים והצפופים בעיר. הן מבטאות ניסיון לאזן בין צורכי העתיד לבין כבוד לעבר, בין מגורים נגישים לתושבים חדשים לבין שימור אופייה של העיר ההיסטורית.
התוכנית עדיין מצויה בשלבי סיום הליך התכנון, כאשר הדיונים בוועדות התכנון השונות צפויים לעצב את הגרסה הסופית שלה – גרסה שתשפיע, ככל הנראה, על פני מרכז תל אביב בעשורים הבאים.
