תכנית המתאר הכוללנית של תל אביב | תא/5000

מאת: ברק בר-לב | עיבוד והרחבה: צוות בר-לב.

מהי תכנית מתאר כוללנית?

תכנית מתאר כוללנית היא מסמך תכנוני אסטרטגי, אשר נועד לשקף את מדיניות התכנון של הרשות המקומית לטווח הארוך. בניגוד לתכניות מפורטות שמכילות הוראות קונקרטיות להוצאת היתרי בנייה, התכנית הכוללנית עוסקת בקביעת עקרונות יסוד: יעודי קרקע, מדיניות פיתוח עירוני, תכנון תחבורתי, שימור מבנים, מנגנוני שיתוף ציבור ועוד.

תכנית זו מוסדרת לפי סעיף 62א(ג) לחוק התכנון והבנייה, הקובע כי ועדה מקומית מוסמכת רשאית להכין ולאשר תכנית מתאר כוללנית, בכפוף לאישור הוועדה המחוזית. מטרת התכנית היא לייצר ודאות תכנונית וסנכרון בין המדיניות העירונית לבין תכניות מפורטות שיוגשו בעתיד.

מעמדה החוקי של תכנית כוללנית

חשוב להבין כי לתכנית כוללנית אין תוקף של תכנית המאפשרת מתן היתרי בנייה. מדובר במסמך מנחה – מדיניותי במהותו – אשר אינו מקנה זכויות בנייה קונקרטיות לבעלי הקרקע. היתרי בנייה יינתנו אך ורק על בסיס תכניות מפורטות שתואמות את הוראות התכנית הכוללנית. עם זאת, סעיף 62א(ד) לחוק התכנון והבנייה מדגיש כי גם אם תכנית כוללנית מאושרת, אין הדבר שולל את סמכותה של הוועדה המקומית לאשר תכניות מפורטות, גם כאשר הן סותרות את התכנית הכוללנית – כל עוד יש אישור לכך מהוועדה המחוזית.

מטרות עיקריות של תכנית תא/5000

תכנית תא/5000 שאושרה בשנת 2016 מהווה את הבסיס התכנוני לעיר תל אביב–יפו עד שנת 2035. בין מטרותיה המרכזיות:

• עידוד התחדשות עירונית תוך שמירה על צביון השכונות.
• העצמת מערכות תחבורה ציבורית.
• שימור מורשת תרבותית ובניינית.
• הסדרה מחדש של זכויות בנייה ושטחי ציבור.

מבנה התכנית

תכנית תא/5000 כוללת מספר מרכיבים מרכזיים:

תשריט ייעודי קרקע:

מפה גרפית המציגה את יעודי הקרקע העיקריים – מגורים, תעסוקה, מסחר, שטחים פתוחים, מוסדות ציבור ועוד.

נספחים:

• נספח אזורי תכנון: מחלק את העיר לאזורים תכנוניים.
• נספח עיצוב עירוני: קובע גובהי בניינים, מרקמים לשימור ועוד.
• נספח תחבורה: מייעד רחובות עתידיים, שבילי אופניים ותוואי תחבורה ציבורית.

תקנון:

המסמך המשפטי שמפרט הוראות מחייבות, ובו:

• פירוט סוגי השימושים המותרים בכל אזור.
• קביעת רח”ק (רצפה/קרקע) – מדד צפיפות הבנייה.
• הוראות ייחודיות למתחמים מסוימים (כגון חזיתות מסחריות, אזורי שימור, מתחמים להתחדשות עירונית).

מהו רח”ק?

רח”ק (רצפה/קרקע) הוא יחס בין כלל שטחי הרצפה המותרים לבנייה לבין שטח המגרש. מדובר במדד עקרוני בציפוף עירוני:

• הרח”ק כולל את כלל שטחי הבנייה (עיקריים, שירות, מרתפים, חניה), אך אינו כולל מרפסות פתוחות.
• תוספות זכויות מעבר לרח”ק הבסיסי מחייבות הקצאות לצרכי ציבור ותועלות ציבוריות.

תועלות ציבוריות והקצאות

במקרים של תוספת זכויות בנייה, מחייבת תכנית תא/5000 הקצאת שטחים לצרכים ציבוריים (שצ”פ, שב”צ), בהתאם לאמות מידה שנקבעו מראש. כאשר אין אפשרות להקצות שטחים פיזיים – ניתן להמיר זאת בהצמדת שטח לדירות או בהקצאת שטחים בנויים לשימוש ציבורי.

החרגות ואינטראקציה עם תמ”א 38

התכנית אינה סותרת באופן קטגורי תכניות מתאר קודמות או תכניות מכוח תמ”א 38. למעשה, סעיף 2.4.3 לתקנון מבהיר כי תכנית מכוח תמ”א 38 שאינה כוללת תוספת זכויות – לא תחשב כסותרת את תא/5000. בכך, משמרת התכנית את האפשרות לממש זכויות מכוח תמ”א, בכפוף לפרשנות משפטית והתאמה לכללים החדשים.

דוגמה מעשית – רחוב שיינקין 42

מקרקעין אלו מצויים באזור:

• מגורים בבניה עירונית, עם חזית מסחרית.
• כלולים ב”מרקם לשימור”, בתחום הכרזת “העיר הלבנה”.
• מוגבלים עד 8 קומות בהתאם לנספח העיצוב העירוני.
• בנספח התחבורה – נכללים בציר עירוני פעיל.

שלבי בדיקה:

1. איתור ייעודי הקרקע בתשריטים.
2. איתור ההוראות הספציפיות המתייחסות לאזור.
3. עיון בטבלת ההוראות המיוחדות.
4. השוואת זכויות בנייה בתוקף לתוספות אפשריות לפי תמ”א או תכנית חדשה.

סוגיות של היטל השבחה

כאשר תכנית תא/5000 מאפשרת תוספות בנייה – ובמיוחד כאשר מדובר בזכויות החורגות מתכניות קודמות – עלול לחול היטל השבחה לפי סעיף 126 לחוק התכנון והבנייה. חישוב ההיטל יתבצע ביחס לתוספת הערך שהוקנתה למקרקעין בשל אישור התכנית, אך קיים שיקול דעת לוועדה המקומית לקזז או להעניק פטור במקרים מסוימים, כגון מימוש תמ”א 38 או בנייה לדיור בהישג יד.

סיכום

תכנית תא/5000 מהווה מסגרת תכנונית חדשנית ומשמעותית לעיר תל אביב – היא מסדירה את עקרונות הפיתוח של העיר לעשורים הקרובים, אך שומרת על גמישות המאפשרת התאמה למרקמים שונים, לצורכי ציבור ולמדיניות תחבורתית בת-קיימא. עם זאת, התכנית אינה חזות הכול – יזמים, בעלי זכויות ודיירים צריכים להסתמך על תכניות מפורטות ועל ייעוץ משפטי ותכנוני פרטני.