במאמר זה נסקור את היבטי המס במכירה ורכישת דירה:
מס הרכישה, הוא מס המוטל על רוכש דירה, מיסי שבח והיטלי השבחה, מוטלים על מוכר הנכס על ידי רשות המיסים ובמקרים של היטלי השבחה, מוטלים על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה.
נתחיל
מס הרכישה, הינו מס אשר מוטל על קונה שרוכש נכס למגורים, קרקע, ושטחי מסחר.
מס זה מוטל בשיעור של אחוז מסוים מערך הדירה ובהתאם למדרגות שקבועות בחוק מיסוי מקרקעין.
המקרה שבו שיעורו של מס הרכישה מטפס כלפי מעלה, הוא מקרה שבו שוויו של נכס גבוה.
קונה שדירתו הנרכשת היא דירת מגוריו היחידה, יוכל לזכות וליישם בפועל את מדרגות מס הרכישה וגם לקבל פטור ברכישת נכס שתקרתו לא תעלה על סכום של 1,805,545 שקל.
במילים כאלה ואחרות המדרגה הראשונה שתזכה את הקונה במס רכישה בשיעור 0, הוא מקרה שבו שווי הדירה לא יעלה על תקרת סכום של 1,805,545 שקל.
במקרה אחר, ואם שווי נכס יעלה על תקרת מדרגת המס הראשונה, כלומר יהא גבוה יותר מ- 1,805,545, בגין כך ישלם הקונה מס רכישה כשהוא מדורג: כלומר רק על ההפרש שבין 1,805,545 שקל ל 2,141,605 שקל, בסכום ששיעורו שלושה וחצי אחוזים.
ובין 2,141,605 ועד ל- 5,525,070 שקל, ישולם שיעור של 5%, ועל החלק שבין 5,525,070 שקל ועד ל- 18,416,900 שקל, ישולם מס רכישה בשיעור של 8%.
תוצאה זו למעשה קובעת שבהתאם לשיעורי מס הרכישה המקובלים והנהוגים כיום במדינת ישראל, בשל רכישת נכס ממוצע בעלות של שני מיליון שקלים, ישלם הרוכש שיעורי מיסים נמוכים יחסית. כאן המקום להגיש כי על הקונה להביא בחשבון הוצאות אלה במסגרת שלל ההוצאות ועלויות רכישת הנכס.
חובת הדיווח על הרכישה:
בתוך שלושים ימים מיום החתימה על הסכם המכר, יהא על הרוכש באמצעות עורך דינו להגיש את הדיווח למיסוי מקרקעין בדבר רכישת הנכס.
גם כאן למותר לציין כי יהא על הרוכש לוודא כי עו"ד מטעמו מבצע זאת ביעילות עבורו.
תשלום עבור מס רכישה יכול להתבצע באמצעות הרוכש בתוך שישים יום, ומיום החתימה על חוזה הרכישה, ועל ידי פנקס שוברים מיוחד שינפיק עבור הקונה עו"ד מטעמו, זה שדיווח גם על עסקת המכר בשמו.
פיגור בתשלום עלול למנוע מהרוכש לרשום את דירתו על שמו ובנוסף לגרור גם חיובים ותוספות של ריביות ועיקולים.
אפשר להשהות את המועד לתשלום מס הרכישה על ידי כך שטרם שולמה מחצית התמורה למוכר ו/או שבטרם הועברה חזקה בדירה ו/או לפני שהועבר לקונה ייפוי כוח תקין לרישום זכויות בנכס על שמו של הרוכש.
מצב שבו רוכש מבקש לדחות את מועד התשלום למס הרכישה, נוסף לקרן מס הרכישה, יצטרך לשלם הרוכש ריבית והפרשי הצמדה (בשנה) בשיעור של ארבעה אחוזים.
יש לשים לב כי דחיית תשלום מס הרכישה תעלה לרוכש לא מעט כסף.
ככל שמדובר במשפר דיור
קונה שרכש דירה חדשה וטרם הספיק למכור את דירת מגוריו הקיימת, ובכן קונה זה יוכל ליהנות משיעורי מדרגות מס רכישה של דירת מגורים יחידה, כמובן שבכפוף לכך שהתחייב לכך (המוכר) למכור את דירתו הקיימת בתוך שנה וחצי, וזאת מיום שרכש את דירתו החדשה.
ככל שלא מכר בתקופה שהתחייב לה? יחול על הקונה שיעור מס לפי דירה שנייה (8%), שיכול להגיע בנכס ממוצע לכמה עשרות אלפים ואפילו יותר (מדובר בפער משמעותי ביותר, ולפיכך חלה על הקונה אחריות והיא לעמוד בציר הזמן.
מקרה שבו אדם רכש נכס על הנייר מיזם, רשויות המס יאפשרו לקונה להעמיד ולמכור את דירת מגוריו הקיימת בתוך שנה בלבד, שמניינם ייספר מיום קבלת הדירה החדשה.
הזמנים הקצובים בחוק יאפשרו לרוכש להתגורר בתקופת הביניים בדירה הקיימת וזאת שמבלי שיצטרך לוותר ולאבד את זכותו ליהנות משיעורי מדרגות המס לדירה יחידה.
ישנו וקיים פער משמעותי, במס רכישה לנכס יחיד למול שיעורי המס החלים על רכישת דירה שנייה.
נסביר: לעיתים עלולות לצוף בעיות שונות.:
כך למשל: שפר מזלו של אדם שקיבל בירושה מחצית מדירת מגורים (דירות ירושה).
במקרה זה, הנכס שקיבל האדם אינו פוגע בזכותו ליהנות משיעורי מס מופחתים בהתאם למדרגות מס הרכישה לפי דירת מגורים יחידה.
מקרה דומה:
דירה שהתקבלה במתנה ו/או במקרה של רכישת חלק בדירת שאינו עולה על שליש בדירה.
דהיינו, בעלות חלקית בדירה ובתנאי כי לא עולה על שליש, לא תפגע בזכותו של רוכש ליהנות ממדרגות מס מופחתות.
מקרה נוסף:
חלקו של אדם בדירת ירושה ו/או בדירה שהתקבלה במתנה עולה על 50% בנכס ו/או מעל 1/3 בדירה, כאן יהא עליו לשקול אם שווה לו יהא למכור את חלקו לפני קניית הנכס החדש, זאת וכדי שלא יאבד את זכאותו ליהנות ממדרגות המס לפי דירה ראשונה. מדובר בהבדל רציני ביותר.
הזכאות:
זכאות למדרגות מס רכישה לפי דירה ראשונה מוקנות לתושבי ישראל ו/או לאדם שהפך להיות תושב ישראל בתוך שנתיים ממועד רכישת הדירה לרבות תושב/ים ותיק/ים חוזר/ים.
עיקרון התא המשפחתי
אדם הקונה דירה וזוגתו מתגוררת עמו יחד עם ילדיו בני השמונה עשרה שנים: במקרה זה, כל אלה ייחשבו לעניין קביעת מדרגות מס הרכישה וכקונה אחד! במסגרת התא המשפחתי.
ישנם מקרה ומקרים שבה רשות המיסים יכולה להכיר בהפרדת רכוש שבין הזוג ובמסגרת תנאים מסוימים. במצב שכזה, שווה להתייעץ עם עו"ד למקרקעין אשר בקיא בנושאי מיסוי מקרקעין.
תקנות מס רכישה קובעות פטורים והפחתות במס רכישה לקבוצות מסוימות של אנשים, כגון אנשים עם מוגבלות, עולים חדשים ונפגעי פעולות איבה.
לדוגמה: נכה, עולה חדש, נפגע פעולת איבה.
נכה הקונה נכס יחיד יהא זכאי למדרגות מס רכישה בשיעור של אפס אחוזים ועד לתקרת סכום של 2,500,000 שקל. מעבר לסכום זה יהא זכאי הנכה לשיעור מס מופחת.
מס שבח
מס שבח מוטל על מוכר דירה במקרה שהרוויח ממכירת דירתו.
כלומר, אם מחיר המכירה גבוה ממחיר הקנייה, אזי המוכר הרוויח ויהא עליו לשלם תשלום בשיעור של 25% על הרווח שצמח לו.
אמנם מס השבח חל על מוכר הנכס, אך כדי שהנכס יירשם בסיום העסקה על שם הרוכש, יש לוודא כי התשלום עבור מס השבח ישולם במלואו על ידי מוכר הנכס.
לא ניתן לרשום את מלוא הזכויות בנכס מבלי שישולם מלוא התשלום למיסוי מקרקעין בגין מס שבח, רק לאחר מכן יהא ניתן לרשום הנכס הנרכש – בטאבו.
כמובן שישנם מקרים בהם מוכר נכס לא יידרש לשלם תשלום בגין מס השבח.
לדוגמה: מצב שבו מוכר נכס לא הצליח להרוויח ממכירת דירת מגוריו ו/או במקרה שבו מוכר נכס פטור כברירת מחדל ממיסוי וזאת בעקבות הכללים העולים והחלים בהוראות הפטור, והקבועים בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין.
הבעייתיות שעלולה להיווצר, היא שלא בכל מצב יהא ברור למוכר הנכס ובעת ביצוע עסקת המכר, האם חלה חבות במס שבח, ומהי כמובן גובה החבות.
אפשר יהא להבטיח את הקונה בדבר תשלום מס השבח על ידי מוכר, אם בכלל תהא אחריות כזו, ובכן עו"ד מצד הקונה יהא צריך לשמור בנאמנות ולהפקיד תשלומים שנועדו לרכישת הדירה בנאמנות עד קבלת אישורי המיסים, דהיינו אישור להיעדר חוב בגין תשלום מס שבח.
במקרה שבו קיימים חובות למיסוי מקרקעין, יכול הרוכש לשלם מתוך פנקס השוברים למקדמה למיסוי מקרקעין, כדי לקבל אישור לצורך העברת זכויותיו בדירה.
תשלום עבור שוברי מקדמה, נע בשיעורים שבין שבעה וחצי אחוזים ל- חמישה עשר אחוזים, מסך התמורה בגין הדירה.
מטרת התשלומים היא להבטיח את קבלתן של שלל האסמכתאות והאישורים לצורך רישום הנכס הנרכש בלשכת רישום מקרקעין, וללא זיקה לגובה החוב במס שעל מוכר הדירה לשלם.
כאן המקום לציין כי פעולה שכזו, ביצוע תשלום באמצעות שבורי מקדמה, חייבת להיעשות בתיאום עם מוכר הנכס היות שבמקרה שמוכר הנכס יגיש הבקשה לפטור ממס שבח, לקונה לא תעמוד הזכות לשלם על דעת עצמו את שוברי המקדמה וכן יהא עליו להמתין עד שהליכי השומה מצד המוכר יסתיימו.
היטלי השבחה.
היטלי השבחה הם מיסים שמוטלים על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה במקרה שבו אושרה תכנית אשר מאפשרת את השבחת המקרקעין.
לדוגמה: תוכנית רובע 3 בצפון הישן בתל אביב אושרה במהלך שנת 2018, ומכוחה של תוכנית זו ניתן להוסיף שטחי בנייה לדירות החוסות בצילה .
מכאן אנו למדים שבעקבות אישור תוכנית רובע 3 בצפון תל אביב, שווים של נכסים בצפון תל אביב זינק בעקבות פעולה משביחה ותכנונית שנעשתה מצד הרשות המקומית, וזאת משום ששווים של מקרקעין נגזר לא רק מתוך הבנוי בפועל, אלא שגם מפוטנציאל התכנון שבו.
מקרים שבהם אישרה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תכנית מפורטת ומשביחה, יחול מלוא החיוב בגין היטל השבחה על מוכר הנכס.
יש לציין כי ניתן לשלם את היטל השבחה בשני מצבים:
האחד: מיום שבו אושרה התוכנית.
השני: ביום שבו נמכרה הדירה (אחד מדרכי המימוש).
כעת, וכאשר מוכר דירה ביצע עסקת מכר והעביר זכויותיו לקונה, בשלב זה, הוא עשוי להידרש בתשלום היטל השבחה.
היטלי השבחה יכולים לטפס ולהגיע לסכומים עצומים מאוד, בהתאם לשומה שתוציא העירייה.
בדומה לשאר אישורי מיסוי מקרקעין, על מנת לסיים את העסקה ולהעביר את הזכויות בבית המשותף על שם הרוכש, יש להגיש אישור עירייה ללשכת רישום המקרקעין המעיד על אי חבות במס שבח.
למרות שחוב זה (אם יהא קיים), יחול על מוכר הנכס, בסופו של יום יצטרך מוכר הנכס להוכיח שגם החבות שבהיטל השבחה שולמה במלואה לעירייה.
מכאן ועל מנת להבטיח את קבלתו של אישור זה, מקובל ונהוג להפקיד מזומנים בנאמנות על חשבון התמורה, עד לקבלת אישורה של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה – בגין אי חבות בהיטל השבחה.
הפקדת הכספים לחשבון נאמנות הינו תהליך שבו הרוכש מעביר סכום מוסכם, אולם הסכום כאמור, אינו עובר לידיו של מוכר הנכס אלא נותר במעין תחנת ביניים, אצל עו"ד, עד לקבלת האישור בדבר אי חבות בהיטל השבחה.
מוכר נכס יוכל לקבל את כספים המחוזקים בידיו הנאמנות של עו"ד, בתנאי שיבצע את המוטל עליו ויסלק את כל חובות הרובצים על הנכס והכל בהתאם להסכם המכר, ורק לאחר מכן באי הכוח יוכל להעביר לידיו את הכספים.
הוראה זו בדבר נאמנות, מסודרת ומוסדרת בהסכמי המכר.
**הכותב הוא המייסד והבעלים של משרד הנדל"ן בר-לב, ברק בר-לב
