סוגיות בדיני תיווך במשפט העברי כיוון שבמשך מאות בשנים פסקו רבנים בשאלות שהונחו לפתחם בסוגית הסרסור הצטברו הלכות ודינים שהתייחסו לקשת רחבה של מקרים ומצבים שבהם פעל הסרסור ואף התגלו פלוגתאות לא מעטות באשר למועד ולאופן תשלום שכרו.
חשוב להדגיש שמנהג המדינה (בשונה מדין המדינה) מחייב בכל משא ומתן סתמי שנעשה ללא קביעה מדויקת של התנאים. לכן בכל מקום שלא נקבעו תנאים – המנהג המקובל יקבע את תנאי העסקה. הדבר נכון גם בעניין תנאי העסקתם של פועלים. בפרט הדבר נכון באשר לגובה השכר המקובל בעסקאות תיווך ושדכנות.
להלן נעמוד על כמה סוגיות בדיני מתווך שבהם נתנו הפוסקים דעתם ופסקו הלכות.
הלכות שדכנים זכו לברור מעמיק מכוח חשיבותן בקרב הציבור היהודי מאות בשנים. כך נקבעו המושגים: שדכן "מתחיל", "אמצעי" ו"גומר".
"המתחיל" הוא זה שהציע את השידוך לשני הצדדים.
"האמצעי" הוא מי שהמשיך במשא ומתן "והגומר" הוא זה שהביא לידי סיכום בין הצדדים.
יש מצבים מורכבים אף יותר שבהם עסקו, כך מתברר, כמה שדכנים יחדיו בכל אחד ואחד מהשלבים דלעיל.
ההלכה קובעת כי השדכנים .עשויים להיות ראויים לשכר מ"דין יורד" או מ"דין נהנה" כמו שמשלמים לפועלים בעד מלאכתם.
אם כמה אנשים עשו מלאכה אחת, נהוג לשלם להם יחדיו. כשם שמשלמים על אותה מלאכה תשלום כולל וכל אחד מקבל על פי חלקו באותה מלאכה, כך ובדומה …אם קיימים כמה שדכנים שעושים מלאכת "מתחיל", הם יחלקו בשכר הנהוג לשלם. בגין אותה פעולה.
בתחילה נהוג היה כי שכר השדכנים יחולק לשניים. אולם במהלך הדורות השתנה המנהג ונקבע שיש לחלקו לשלושה חלקים.
אם שדכן אחד הציע את השידוך הוא "המתחיל", היה והצדדים סיימו בכוחות עצמם את שאר שלבי השידוך הם צריכים לשלם למתחיל את דמי השדכנות במלואם משל היה גם "האמצעי" וגם הגומר".
הרציונל לכך: כיוון שהציע "המתחיל" הצעה כל כך טובה, לא נזקקו עוד בצדדים להיעזר באמצעי" "ובגומר".
ההבחנה בין שלושת סוגי השדכנים אינה מתרחשת כדבר שבשגרה בתיווך במקרקעין.
אולם, הבחנה זו מלמדת על הזכות קבלת שכר לכל המתווכים שהיו מעורבים באותה עסקה.
לעתים כידוע, אפשר יהיה למצוא יותר ממתווך אחד שהיה מעורב בשלב מסוים של הליך התיווך.
שאלת מעורבותם של כמה מתווכים בעסקה אחת עלתה לא אחת בפני בתי הדין. כך התעוררה השאלה מה הדין אם מתווך החל במלאכת התיווך והציג לפני רוכש, דירה בפרויקט. אולם, הרוכש רכש לבסוף דירה באמצעות מתווך אחר שהראה לו דירה שונה דירת גג, באותו פרויקט.
כחלק מעובדות פרשה זו התברר כי הרוכש התנתק מהמתווך הראשון לאחר שטען בפניו כי הדירות באותו פרויקט יקרות מדי.
במקרה זה בית הדין התייחס להלכה הקיימת שלפיה למתווך "המתחיל" במלאכה (המתווך הראשון) יש חלק בעסקה אף שלבסוף הושלמה בידי מתווך אחר.
הדיינים דחו את הטענה שהמתווך הראשון לא היה הגורם היעיל כמשמעותו בחוק המתווכים, כפי שטען בפניהם הרוכש שסרב לשלם דמי תיווך.
בית הדין, כך נקבע, אינו מחויב לחוק המדינה (חוק המתווכים) מה גם שחוק זה נוגד בכמה מהוראותיו את ההלכה. כך, לדוגמה, החוק אינו מכיר במושג "מתחיל". בפסק דינם קבעו הדיינים כי היה מקום
לאמץ את חוק המתווכים לו רכש מעמד של "מנהג המדינה" המחייב את כולם.
אולם הוסיף בית הדין וקבע כי הוא אינו משוכנע כלל שאמנם רכש חוק זה מעמד של "מנהג המדינה".
חשוב להבהיר כי המשפט העברי מייצג גישה לפיה יש לדון ולקבוע מה הדין אלמלא היה נוהג אחר.
לאחר מכן יש לדון אם מנהגים שונים או חוקים שונים ישפיעו על פסיקת ההלכה וישנו את הפסק.
לאחר שהכריעו הדיינים בזכות המתווך "המתחיל" לדמי תיווך, עברו לדון בשאלה הבאה: מהו השכר הראוי למתווך "המתחיל" והציגו שתי גישות שונות המקובלות בהלכה.
על פי האחת, ראוי המתווך "המתחיל" למחצית מדמי התיווך ועל פי האחרת ראוי הוא לשליש בלבד.
מקרה אחר, כאשר השדכן המתחיל לא יכול לסיים את העסקה ונזקקו הצדדים לשדכן נוסף, נוטל המתחיל שליש האמצעי שליש והגומר שליש!
במקרה אחר דן בית הדין במקרה שבו חתם פלוני על הסכם עם מתווך ובו התחייבות לתשלום דמי תיווך. בעקבות ההסכם הראה המתווך לפלוני דירה, אולם פלוני לא רצה בדירה בשל חיסרון מסוים.
לאחר זמן-מה ראה פלוני פרסומת במקום אחר אחר של אותה דירה במחיר זול יותר.
פנה פלוני למוכר ורכש את הדירה על אף החיסרון. האם על הקונה לשלם למתווך דמי תיווך ?
כחלק מהדיון ציין בית הדין מקרה מורכב אף יותר שבו תיווך מתווך בין שמעון לראובן ולבסוף
מכר שמעון את הדירה ללוי על ידי מתווך אחר.
הלך ראובן וקנה את הדירה מלוי ומודה שאלמלא המתווך הראשון לא היה מגיע לדירה. בית הדין פסק כי אף במקרה קיצוני זה חייב ראובן לשלם למתווך הראשון שכר "מתחיל.
כך נקבע שאין חזרתו של פלוני מכוונתו לרכוש הדירה עד שנה מבטלת את כוחו של המתווך שהציע את הדירה ראשון.
לו היה חוזר פלוני לעסקה באמצעות מתווך שני, היה זוכה המתווך הראשון לשכר טרחה על פי כלל "מתחיל".
אולם, כיוון שבמקרה זה לא היה כלל מתווך שני, זכאי המתווך הראשון למלוא שכר הטרחה.
בפסק דינם הוספו הפוסקים שכיוון שפלוני חתום על הסכם עם המתווך המבטיח את שכרו, על אחת כמה וכמה שזכאי הוא למלוא שכרו.
מפסק דין זה נלמדת הבחנה מעניינת שלפיה אם הודיע הקונה למתווך שהוא "יורד" מהעסקה וחזר בו במהלך שנה, אזי אין חזרה זו מבטלת את כוחו של המתווך הראשון.
במספר לא מועט של מקרים חוזר הלקוח לנכס שבו התעניין כעבור זמן, ללא פניה חוזרת למתווך הראשון – המתחיל, שכן פרטי המוכר והדירה כבר ידועים ונהירים לו. נראה כי ניסיון החיים הביא את הפוסקים לקביעת מסגרת זמן סבירה לדידם במהלכה אי אפשר לנתק את הזיקה שבין המתווך הראשון לעסקה והיותו הגורם היעיל שהביא לבסוף למימושה.
חוק המתווכים מתמקד בשאלת הגורם היעיל ועיקרון תום הלב של הקונה (כפי שעושה אף המשפט העברי).
אולם, הדין הישראלי אינו מגדיר פרק זמן קבוע וכך כל עוד נערכת עסקה בפרק זמן זה, לא נס ליחו של המתווך הראשון. ייתכן שפסיקה עתידית תוכל להסתמך, בדומה למשפט העברי, על פי פרק זמן סביר שישמש אבן בוחן נוספת לשאלת הגורם היעיל וכן למועד ניתוק הזיקה בין העסקה למתווך הראשון וזכאותו לדמי תיווך.
במקרה אחר הציע מתווך ראשון ללקוחו דירה. אחר כך הופיע מתווך שני שהציע על דעת עצמו, את הדירה במאה אלף ש"ח פחות והעסקה לא יצאה אל הפועל כיוון שהמוכר התנגד למחיר שהציע המתווך השני.
כעבור זמן התרצה המוכר והוריד המחיר שהתקרב למחיר שהציע המתווך השני ונחתמה העסקה.
האם פטור הקונה מתשלום שכר טרחה למתווך הראשון? הפוסקים סברו כי במקרה זה זכאי – הראשון לשליש מדמי התיווך כיוון שהלקוח חשב על העסקה ברצינות כבר לאחר הצעת המתווך הראשון.
כך נפסק "באבני חפץ" שאם המתווך המתחיל הוא אף הגומר ורק באמצע פעל מתווך שני נוסף, לא מגיע למתווך השני שליש מדמי התיווך .
על אף הדימיון המסוים בין המשפט העברי לדין הישראלי בקשר לזיקה הנדרשת בין המתווך לעסקה, מבחן הגורם היעיל נוטה לצמצם את מספר המתווכים הזכאים לדמי תיווך בעוד חלוקת מלאכת התיווך מראש לאפשרות קיום מתווך ראשון, אמצעי ואחרון מרחיבה בדין העברי את זכויות המתווכים המעורבים.
מועד תשלום למתווך
הלכות מתווכים במשפט העברי נגזרו במידה רבה מהלכות שדכנים. כאשר שכרו הצדדים שדכן, נקבע שיש לשלם לו על פי המנהג בגמר השידוך או בשעת הנישואין. אולם, שדכן שלא נשכרו שירותיו אלא הוא שהציע את פעולת השידוך, אין לשלם לו על פי המנהג (כדין פועל) אלא כדין נהנה.
לכן ראוי לשלם לו במקרה זה בזמן הנישואין שאז הלקוח נהנה מפעולת המתווך.
איחור בתשלום שכרו של שדכן הפועל מדין פועל הוא עברה של "לא תלין", שכן אסור להלין שכרו של פועל. לעומת זאת במקרה של שדכן "מדין יורד" שפעל מיזמתו, אין עוברים עברה של הלנת שכר כיוון שהשדכן לא פעל מדין פועל אלא מדין יורד לשדה חברו.הרב גולדברג סבר כי אם אין מנהג, רשאים הצדדים לעכב את תשלום השכר עד לסיומה של העסקה לרבות מסירת החזקה בנכס ורישומו על שם הקונה. מקום שבו נכתב זכרון הדברים שבו צוין כי יחתם בהמשך הסכם, ישולם שכרו של המתווך רק משנחתם ההסכם.
ההלכה הרווחת שמועד התשלום לסרסור הוא כאשר הגיעו הצדדים להסכמה עקרונית ביניהם או כשעשו קניין ולא כאשר העסקה הגיעה לגמר ממש, קרי, מסירת החפץ וביצוע התשלום עבורו. בנקודה זו שונה היה מועד התשלום בין סרסור לשדכן. בעוד אצל הסרסור עיקר המחלוקת הייתה קשורה בתמורה הכספית, אצל השדכן נוספו פרטים רבים נוספים כגון מזונות, דירה, בגדים מתנות וכיוצא באלה. לכן נפסק כי שדכן מקבל שכרו בעת שבאו המשודכים בברית הנישואין ואילו הסרסור ראוי לשכרו כשהביא את הצדדים לעמק השווה. על ההבחנה בין שדכן לסרסור בכל הקשור למועד תשלום השכר עמד רבי יחזקאל לנדאו.
על החשיבות הרבה של התשלום למתווך מיד כשסיים את פעולתו אפשר ללמוד מכך שאף אם מת המשלח חלה חובת תשלום דמי התיווך על יורשיו. הלכות אלה מלמדות על הדגש שניתן לשמירת פרנסתו של המתווך ומניעת פגיעה בו. בחוק המתווכים מצוין כי תיווך במקרקעין הוא הפגשה לשם התקשרות בעסקה בזכות במקרקעין ואילו בסעיף 14(א) לחוק המתווכים צוין כי תנאי לתשלום דמי התיווך היא התקשרות הצדדים בהסכם מחייב. כך יצר המחוקק אי-בהירות מסוימת אשר לנקודת הזמן המדויקת שבה נעשה ההסכם למחייב.
הכותב הוא ברק בר-לב, הבעלים והמייסד של משרד בר-לב נדל"ן
