דירות חדשות בצפון תל אביב: זכויות הרוכש

חולמים על דירה חדשה בפרויקט יוקרה בצפון תל אביב? רגע לפני שחותמים הנה מה שאתם חייבים לדעת

פתח דבר

החלטתם לעשות את הצעד הגדול ולהגשים את החלום – לרכוש דירה חדשה מקבלן בצפון תל אביב בפרויקט יוקרתי שטרם אוכלס? אם כן, ראוי להתחיל בברכת מזל טוב: לא בכל יום יוצאת לאדם הזדמנות לרכוש דירה חדשה בצפון תל אביב מקבלן ללא תיווך, בלב אזור נדל”ני מהמבוקשים בישראל.

המיקום המנצח בצפון תל אביב, האיכות הבלתי מתפשרת של הקבלנים, והביקוש הבלתי פוסק לאזור, הופכים כל רכישה כזו לא רק לעניין רגשי – אלא גם להזדמנות השקעה בתל אביב עם פוטנציאל תשואה משמעותי, ועם חוויית מגורים ברמה הגבוהה ביותר.

אלא שלצד ההתרגשות, חשוב להבין: קניית דירה “על הנייר”, בפרויקט שטרם אוכלס, כרוכה באתגרים משפטיים, תכנוניים ופיננסיים רבים. מדובר בלא פחות ממהלך משפטי מורכב שמחייב ליווי רכישת דירה חדשה באופן מקצועי.

חוק המכר ותקנותיו, שנועדו להגן על רוכשי דירות חדשות בישראל, קובעים שורה של הוראות קוגנטיות – דהיינו, מחייבות – שנועדו לאזן את הכוחות בין הקבלן לבין הרוכש. במיוחד כאשר מדובר בפרויקטים בתכנון או בבנייה בצפון תל אביב, המאפיינים המשפטיים הופכים קריטיים: הסכמי קבלן הם לרוב חד-צדדיים ומוטים לטובת החברה היזמית.

לאור זאת, אין זה מפתיע שיותר ויותר רוכשים מבינים כי רכישת דירה חדשה עם חניה בצפון תל אביב, פנטהאוז חדש מקבלן בצפון תל אביב או אפילו דירות גן חדשות בצפון תל אביב, מחייבת ראייה כוללת: החל מהיבטי התכנון, דרך אופן תשלום התמורה, ועד לבדיקת זהות היזם.

וזה לא הכל – שימו לב למאפייני הפרויקט: האם מדובר בפרויקט חדש במיקום שקט בצפון תל אביב? האם הדירה נכללת בתוך פרויקטים בתהליך שיווק ראשוני בצפון תל אביב? האם התכנון האדריכלי מאפשר ניצול מקסימלי של חללים, כפי שמאפיין דירות חדשות עם תכנון אדריכלי בצפון תל אביב? ומה לגבי המלכודות שצריך להכיר ברכישת דירה מקבלן?

רכישה מושכלת של דירות חדשות למכירה בצפון תל אביב היא כזו שמתבצעת תוך שימת לב לכל פרט: מיקום, סטנדרט, חניה, גינה או מרפסת, ובמיוחד – הזהות של הקבלנים האיכותיים בתל אביב והיזמים המובילים בצפון תל אביב.

משפחות רבות בוחרות היום מגורים למשפחות בצפון תל אביב מתוך הבנה כי מדובר לא רק בהשקעה כלכלית, אלא גם בבחירה באורח חיים. איכות החיים הגבוהה בתל אביב, בשילוב סטנדרט בנייה גבוה וחוויית מגורים מודרנית בתל אביב, הופכים את ההחלטה לא רק לרציונלית אלא גם אישית.

אל תמהרו. בצעו חיפוש דירות חדשות באזורים נחשקים בתל אביב – לא כל פרויקט ראוי למעמד. ודאו שמדובר בקניית דירה חדשה בפרויקט יוקרה תל אביב, ובמידת הצורך, פנו לייעוץ משפטי ונדל”ני מקצועי.

בין אם מדובר בדירת ארבעה חדרים מקבלן בצפון תל אביב, ובין אם בחלום על פנטהאוז עם נוף פתוח, הפרטים הקטנים הם אלו שיבטיחו שהחלום יוגשם כראוי.

לפניכם מספר נושאים מהותיים שכל רוכש בפרויקטים חדשים במיקום שקט בצפון תל אביב, בדירות גן חדשות, פנטהאוזים, או דירות ארבעה חדרים עם חניה, חייב להכיר ולהבין – כדי להבטיח שיקבל את מלוא הזכויות, התמורה והביטחונות המגיעים לו.

הנושא הראשון: הגנה על כספי רוכש דירה חדשה בפרויקט בצפון תל אביב

אחד הסעיפים המרכזיים ביותר בכל עסקה לרכישת דירה חדשה מקבלן בצפון תל אביב – הוא הסעיף העוסק בהגנה על כספי הרוכש. חוק מכר (דירות) והתקנות הנלוות לו, נועדו להבטיח כי כספים שמשולמים על-ידכם לקבלן במסגרת רכישת דירה בפרויקט בתכנון או בבנייה בצפון תל אביב, יהיו מוגנים ומובטחים – גם במקרה שבו הבנייה לא תושלם.

הדרך הבטוחה ביותר לרכוש דירה חדשה בצפון תל אביב מקבלן ללא תיווך היא באמצעות פרויקט המלווה בליווי בנקאי סגור. במקרים כאלה, עם החתימה על הסכם המכר, מקבלים הרוכשים שוברים ייעודיים לתשלום, והם נדרשים להעביר את מלוא הכספים אך ורק לחשבון הליווי של הפרויקט – בהתאם ללוח התשלומים שסוכם מול הקבלן.

בתמורה לכל תשלום, הבנק המלווה מנפיק עבורכם ערבות בנקאית, וזאת בתוך 14 ימי עסקים. ערבות זו מהווה בטוחה לכספים שהעברתם – כך שגם אם היזם או הקבלן, מכל סיבה שהיא, לא ישלים את הבנייה או לא ימסור את הדירה בזמן – ההשקעה שלכם לא תלך לאיבוד. זו הסיבה לכך שרכישה בפרויקט עם ליווי בנקאי נחשבת בעיני מומחים לנדל”ן לדרך הבטוחה ביותר לבצע קניית דירה חדשה בפרויקט יוקרה תל אביב.

לאחר שתעבירו את מלוא התמורה ותקבלו את החזקה בדירה – בין אם מדובר בפנטהאוז חדש מקבלן בצפון תל אביב, דירת גן בפרויקט במיקום שקט או דירה בתהליך שיווק ראשוני בצפון תל אביב – יפעל היזם לרישום הערת אזהרה על שמכם בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו). בשלב זה, נדרש גם להנפיק לכם “מכתב החרגה בלתי מותנה” מהבנק המלווה, שמוציא את הדירה שרכשתם מהשעבוד הכללי לטובת הבנק.

מרגע רישום הערת האזהרה, היא מחליפה את הערבות הבנקאית ומהווה בטוחה קניינית בפועל עד לרישום הבעלות על שמכם. זהו שלב קריטי בכל עסקה לרכישת דירות חדשות עם תכנון אדריכלי בצפון תל אביב או דירות ארבעה חדרים מקבלן, בפרט כאשר מדובר על יזמים מובילים בצפון תל אביב הפועלים בפרויקטים גדולים ומורכבים.

מה הדין לגבי משקיע (הרוכש המקורי) שרכש דירה חדשה מקבלן ומעוניין למכור אותה לרוכש שני? מי אמור להעניק את הערבות הבנקאית לרוכש השני?

כשהמשקיע, שרכש דירה חדשה מקבלן, מבקש למכור אותה לרוכש שני, עולה השאלה מה הדין הנוגע לערבות במסגרת העסקה. המשקיע, שפועל כרוכש ראשון, מקיים עסקה משפטית נפרדת מול הקבלן. בעת מכירת זכויותיו לדייר הבא, מתבצעת עסקה חדשה, עצמאית ובלתי תלויה ישירות בקבלן, אלא אם הוסכם אחרת. לפיכך, גם על המשקיע חלה חובת הערבות כלפי הרוכש השני, בהתאם לדין החלים על מכירת דירות על הנייר. חובת הערבות הזו נועדה להבטיח את זכויות הרוכש השני ולשמור על רציפות ההגנה המשפטית במעגל המכירה. כלומר רכשתם דירה חדשה מקבלן על הנייר? החלטתם למכור אותה לצד ג’, חובת הערבות חלה עליכם.

הנושא השני: השלמת הבנייה : מתי הדירה באמת תהיה מוכנה?

כאשר רוכשים דירה חדשה מקבלן בצפון תל אביב, במיוחד בפרויקטים הנמצאים בשלבי תכנון או בתחילת בנייה, חשוב להבין שהדרך אל קבלת המפתח עשויה להיות ארוכה ולעיתים גם מלווה בעיכובים לא צפויים. פרויקטים חדשים במיקום שקט בצפון תל אביב, גם כשהם מנוהלים על ידי יזמים מובילים בצפון תל אביב, אינם חסינים מעיכובים הנובעים מנסיבות שונות – החל מכוח עליון, דרך חסמים בירוקרטיים ברשויות, ועד לקבלנים חסרי ניסיון או איתנות פיננסית.

הנקודה הקריטית כאן היא לבדוק עוד לפני חתימת הסכם המכר מהם התנאים בהסכם שמאפשרים ליזם לדחות את מועד המסירה. ככל שניתן, יש לצמצם את הסעיפים המאפשרים דחייה, לקבוע מועד מסירה חוזי ברור, ולהגביל את שיקול הדעת של היזם – בפרט כאשר מדובר בקניית דירה חדשה בפרויקט יוקרה תל אביב, שם הציפיות מהקבלן הן גבוהות במיוחד.

עם סיום הבנייה – לאחר חודשים ולעיתים אף שנים של ציפייה – תקבלו הודעת מסירה מהיזם ובה תצוין החזקה הצפויה בדירתכם החדשה. זהו רגע חשוב אך רגיש, ויש לוודא כי טרם קבלת המפתח, נמצא בידי היזם אישור מהנדס פורמלי המאשר כי הדירה נבנתה בהתאם למפרט ולתוכניות שצורפו להסכם המכר. ללא אישור זה – אין לקבל את הדירה. כשמדובר בדירה חדשה עם חניה בצפון תל אביב, פנטהאוז חדש מקבלן, או דירות גן חדשות בצפון תל אביב – הבדיקה חייבת להיות יסודית, כיוון שהפער בין ההבטחות למציאות עשוי להיות משמעותי.

הנושא השלישי: איחור במסירת הדירה ומה קורה אם הדירה לא נמסרה בזמן?

סוגיה רגישה נוספת שדורשת התייחסות קפדנית בכל רכישה של דירות חדשות למכירה בצפון תל אביב היא נושא מועד המסירה והפיצוי בגין עיכוב. חוק המכר מחייב את היזם לקבוע מועד מסירה ברור ומפורש בהסכם. כל הסכם שבו לא מופיע מועד כזה – מהווה הפרה של החוק.

בפועל, גם בפרויקטים שמנוהלים על ידי קבלנים איכותיים בתל אביב, ייתכנו עיכובים. עם זאת, בהתאם לחוק, במקרים של איחור – ייתכן ותהיו זכאים לפיצוי כספי ללא הוכחת נזק.

חשוב לדעת: ב-7 ביולי 2022 נכנס לתוקף תיקון מהותי לחוק המכר, אשר שינה את כללי המשחק בנושא פיצויים:

• לפני התיקון: היזם היה זכאי לתקופת גרייס של 60 יום מהמועד החוזי – מבלי לשלם פיצוי.
• אחרי התיקון: ברגע שחלף המועד החוזי למסירה, הרוכשים זכאים לפיצוי מלא מהיום הראשון לאיחור – כלומר, כבר מיום המסירה שהיה אמור להתבצע – ללא כל תקופת חסד.

כך לדוגמה, אם רכשתם דירה ארבעה חדרים מקבלן בצפון תל אביב או דירה בתהליך שיווק ראשוני בצפון תל אביב, והמועד החוזי למסירה חלף – בדקו היטב את זכויותיכם. הפיצויים המגיעים לכם עשויים להיות משמעותיים, גם אם לא נגרם לכם נזק ממשי.

הנושא הרביעי: פיצוי לרוכש בגין איחור במסירת דירה (המסגרת החוקית וההשלכות)

תיקון מס’ 9 לחוק המכר (דירות), תשל”ג–1973, שינה את נקודת האיזון בין הקבלן לרוכש בכל הנוגע לפיצוי על איחור במסירה. בהתאם לתיקון, רוכש דירה זכאי לפיצוי כספי ללא צורך בהוכחת נזק, ככל שהאיחור במסירה עולה על 30 ימים מהמועד החוזי שנקבע.

יחד עם זאת, סעיף 5א(ג)(2) לחוק קובע חריג מוגבל: הקבלן יהיה פטור מתשלום הפיצוי אך ורק אם יוכיח כי האיחור נגרם עקב נסיבות שלא ידע עליהן בעת כריתת ההסכם, שלא יכול היה לצפותן או למנען, ושקיומו של ההסכם באותן נסיבות הפך לבלתי אפשרי או שונה מהותית ממה שהוסכם.

למעשה, גם במקרים חריגים כמו מגפה עולמית או מלחמה, לא די בעצם התרחשותם כדי לפטור את הקבלן מתשלום. אם בית המשפט יקבע כי האירוע היה ניתן לצפייה מראש או שאינו מצדיק כשלעצמו דחיית המסירה, הקבלן יישא באחריות. כל מקרה נבחן לפי נסיבותיו הפרטניות.

כיצד מחושב הפיצוי לרוכש?

חישוב הפיצוי תלוי הן במועד חתימת הסכם המכר והן בהיקף האיחור. להלן הפירוט:

הסכמים שנחתמו לפני 7.7.2022 – פיצוי לאחר 60 ימי איחור:

• עבור 8 החודשים הראשונים לאיחור:
  • דמי שכירות של דירה דומה בגודל ובמיקום × 1.5
  • התקופה: מהמועד החוזי למסירה ועד תום 8 חודשים לאחריו.
• עבור כל חודש נוסף (מהחודש התשיעי והלאה):
  • דמי שכירות כאמור × 1.25
  • התקופה: מהחודש התשיעי ועד למסירה בפועל.

הסכמים שנחתמו החל מיום 7.7.2022 – פיצוי לאחר 30 ימי איחור:

• עבור 4 החודשים הראשונים:
  • דמי שכירות של דירה דומה בגודל ובמיקום (ללא הכפלה).
  • התקופה: מהחודש השני לאיחור ועד תום 4 חודשים מהמועד החוזי.
• עבור איחור של 5 עד 10 חודשים:
  • דמי שכירות כאמור × 1.25
  • התקופה: מהחודש החמישי ועד החודש העשירי לאיחור.
• עבור איחור של 11 חודשים ומעלה:
  • דמי שכירות כאמור × 1.5
  • התקופה: מהחודש האחד עשר ועד למסירה בפועל.

הנושא החמישי: שיקולים נוספים: לא רק פיצוי מינימלי אלא מימוש מלא של זכויותיכם

רבים מהרוכשים אינם מודעים לכך כי הפיצוי הקבוע בחוק בגין איחור במסירה הוא רק הבסיס. במקרים בהם נגרמו נזקים בפועל, עוגמת נפש או הוצאות חריגות, ניתן ואף ראוי לדרוש פיצוי גבוה יותר מהקבוע בחוק. לדוגמה, אם נאלצתם לשכור דירה חלופית לתקופה ממושכת בשל העיכוב – מדובר בנזק כלכלי מוכח.

יתרה מכך, מדובר בהוראה קוגנטית – כלומר, חובה חוקית שאינה ניתנת להתניה. כל סעיף בהסכם המכר שנועד לצמצם את גובה הפיצוי או להרחיב את תקופת החסד באופן הפוגע בזכויותיכם – דינו בטלות, אלא אם כן מדובר בשיפור תנאי הרוכש.

לכן, יש לבחון לעומק את נוסח ההסכם – יזמים מנוסים נוהגים להוסיף סעיפים שמאפשרים להם להתחמק מאחריות לפיצוי, תוך שימוש בניסוחים עמומים לגבי נסיבות של “כוח עליון” או “עיכובים שאינם בשליטת המוכר”. כאן בדיוק המקום להיעזר בעורך דין מקרקעין מקצועי, בעל ניסיון בייצוג רוכשים בעסקאות של דירות על הנייר בתל אביב, על מנת להבטיח שההסכם מגן עליכם – ולא על היזם בלבד.

הנושא השישי: התאמה למפרט: נא לוודא שהדירה שאתם מקבלים היא זו ששילמתם עליה

בעת רכישת דירה חדשה בצפון תל אביב מקבלן, אחד מהמסמכים החשובים ביותר הוא מפרט המכר. מדובר במסמך שהוא חלק בלתי נפרד מהסכם המכר, והוא קובע במדויק כיצד תיראה הדירה, מה ייכלל בה, מה יהיו שטחה, כמות החדרים, איכות הגמרים, תשתיות המים והחשמל ועוד.

חוק המכר (דירות) מחייב את היזם לעמוד באופן מדויק במפרט עליו חתמתם. סטייה ממנו – אפילו אם נראית זניחה – עלולה להוות הפרה המזכה את הרוכש בפיצוי או בתיקון.

לאור זאת, חשוב לבדוק את התאמת הדירה בפועל למפרט טרם קבלת החזקה, תוך הסתייעות באנשי מקצוע – עורך דין מקרקעין, מהנדס בנייה, מודד מוסמך ואפילו שמאי מקרקעין, אם יש צורך.

לדוגמה, מומלץ לבצע מדידה מקצועית לשטח הדירה ולהשוותו למופיע במפרט ובהסכם. החוק מאפשר סטייה של עד 2% בלבד מהשטח המוצהר – סטייה גדולה יותר, אפילו אם נעשתה “בתום לב”, עשויה לזכות אתכם בפיצוי.

הנושא השביעי: ליקויי בנייה (לא כל מה שנראה תקין באמת תקין)

רכשתם דירה מקבלן מה לגבי ליקויה הבניה: אחת הבעיות הנפוצות ברכישת דירות חדשות מקבלן, היא גילוי ליקויי בנייה רק לאחר קבלת הדירה. חלק מהליקויים אינם נראים לעין מיד – סדקים, רטיבויות, בעיות חשמל וצנרת – ולכן מומלץ לבצע בדק בית מקצועי לפני החתימה על פרוטוקול המסירה.

תהליך זה מתבצע על ידי מהנדס מוסמך אשר בוחן את הדירה באופן יסודי, מזהה ליקויים ודורש את תיקונם. רק לאחר מכן מומלץ לחתום על פרוטוקול המסירה ולקבל את החזקה.

אם נמצאו ליקויים – החוק מחייב את היזם לתקן אותם תוך פרק זמן סביר, וזאת לאחר שהרוכש התריע על כך בכתב. חשוב לדעת: רוכש שלא התריע בזמן – ייחשב כמי שקיבל את הדירה תקינה, ולכן אובדן הזכות לתיקון ולפיצוי הוא סיכון ממשי.

הנושא השמיני: רישום הזכויות בטאבו: הסיום האמיתי של העסקה

בניגוד למה שנהוג לחשוב, עסקת רכישת דירה חדשה אינה מסתיימת במסירת המפתח, אלא ברישום הבעלות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). מדובר בהליך חיוני והכרחי, אשר מוטלת חובה על היזם להשלים אותו – לרשום את הבית כבית משותף, ולרשום את הדירה על שם הרוכש.

הליך זה עלול להתעכב שנים רבות, בין היתר בשל עיכובים ברישום, בעיות תכנוניות או חוסר שיתוף פעולה מצד הקבלן. במקרה כזה – עליכם לפעול משפטית מול היזם ולדרוש לזרז את ההליך.

לסיכום – אם רכשתם דירה בפרויקט חדש בצפון תל אביב או שאתם נמצאים בעיצומו של תהליך רכישה – ודאו שאתם מלווים על ידי עורך דין נדל”ן מיומן, מכירים את זכויותיכם, ולא מוותרים על אף פרט – מהחתימה על ההסכם, דרך המסירה, ועד הרישום הסופי בטאבו.

הנושא התשיעי: שנות בדק: הגנה מתמשכת על הרוכש גם לאחר קבלת הדירה

בעת רכישת דירה חדשה מקבלן, חשוב להבין כי האחריות של היזם אינה מסתיימת במסירת הדירה – להיפך. גם לאחר קבלת החזקה, עומדת לרוכש הגנה חוקית משמעותית מפני ליקויי בנייה, וזאת במסגרת “תקופת הבדק” הקבועה בחוק מכר דירות.

מהי תקופת בדק?
מדובר בפרקי זמן שונים שבהם היזם מחויב לתקן ליקויי בנייה, ככל שאלה יתגלו – בין אם בתוך הדירה ובין אם ברכוש המשותף. משך התקופה משתנה בהתאם לסוג הליקוי:

• רצפות וחיפויים שהתנתקו או נשברו – אחריות של שנתיים.
• מערכות צנרת, מים, ביוב, חשמל ודומיהן – אחריות של ארבע שנים.
• סדקים מהותיים בקירות ובתקרה – אחריות של חמש שנים.
• ליקויים בשלד הבניין – אחריות של עשר שנים מיום המסירה.

מטרת החוק היא להבטיח הגנה לרוכשים גם מפני ליקויים שלא ניתן לזהות בעת הכניסה לדירה, במיוחד כאשר לא נעשתה בדיקה מקצועית או כאשר מדובר בליקויים שמתפתחים לאורך זמן.

גם רוכשי דירת יד שנייה עשויים ליהנות מהגנה

האם רכשתם דירת יד שנייה? כדאי לדעת: אם הדירה עדיין נמצאת בתוך תקופת הבדק, ניתן לממש את הזכויות גם אם לא אתם חתמתם על ההסכם מול הקבלן. ההגנה חלה על הנכס – לא רק על הרוכש המקורי. לכן, במקרה של ליקויים שהתגלו – רצוי לפעול ללא דיחוי, ולשגר לקבלן דרישה בכתב לתיקון בהתאם לחוק.

היו עירניים, פעלו בזמן, והבטיחו את זכויותיכם

רכישת דירה חדשה היא תהליך ממושך ומורכב – מרגע החתימה על ההסכם, דרך שלבי הבנייה, המסירה, תיקון הליקויים, ועד הרישום בטאבו. לכן חשוב להיות עירניים, בקיאים בזכויותיכם, ולהיעזר במומחים לאורך כל הדרך – עו”ד מקרקעין, מהנדס בדק בית, שמאי, וכל גורם נוסף שיבטיח שההשקעה שלכם מוגנת.

אנחנו שם, תמיד, בשבילכם.

צרו עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים:

בר-לב נדל”ן: 077-449-0338