זכותון מקיף לשימוש בשירותי תיווך במקרקעין

זכותון זה נועד לשמש מקור מידע מקיף ומוסמך לכל מי שעושה שימוש בשירותיהם של מתווכים מורשים בתחום המקרקעין, בין אם לצורך שכירות, רכישה או מכירה של דירה, נכס מסחרי או כל נכס מקרקעין אחר. מטרתו להבהיר את ההוראות והחובות החלות על הצדדים לעסקת תיווך, בהתאם להוראות חוק המתווכים במקרקעין, התשנ”ו–1996 והתקנות שהותקנו מכוחו, וכן את הכללים האתיים המחייבים את בעלי הרישיון.

עקרונות כלליים והמסגרת הנורמטיבית
התקשרות עם מתווך במקרקעין מהווה חוזה לכל דבר ועניין, הכפוף הן לדין הכללי (חוק החוזים, חוק הגנת הצרכן, חוק עשיית עושר ולא במשפט וכו’) והן לדין הספציפי המסדיר את מקצוע התיווך. ההתקשרות מטילה על שני הצדדים חובות מוגדרות:

1. חובות המתווך: חובת נאמנות ללקוח, שמירה על סודיות, גילוי מידע מהותי הידוע לו, פעולה במקצועיות ובזהירות, וכן קיום כל הוראות החוק והתקנות הנוגעות לעיסוקו.
2. חובות הלקוח: תשלום דמי תיווך בהתאם להסכם התיווך ולתעריפים שנקבעו בין הצדדים; קיום התחייבויות נוספות כגון מתן בלעדיות למתווך לתקופה מוגדרת; והימנעות מהפרת התחייבויות חוזיות או עקיפת המתווך.

מהות ההתקשרות ותנאי תוקף ההסכם
חוק המתווכים מחייב כי כל התקשרות בין מתווך ללקוח תיעשה בכתב, במסמך חתום הכולל את פרטי הנכס, מחיר העסקה המבוקש (ככל שנקבע), שיעור דמי התיווך, ותנאים מיוחדים נוספים כגון תקופת בלעדיות. הסכם זה מהווה תנאי מוקדם לזכאות המתווך לדמי תיווך.

בלעדיות
הענקת בלעדיות למתווך אינה בגדר חובה, אך אם ניתנה – היא מחייבת את הלקוח להימנע מפנייה למתווכים אחרים או מניהול משא ומתן עצמאי במהלך התקופה שנקבעה. מתווך בעל בלעדיות מחויב לבצע פעולות שיווקיות מוגדרות להלן בתקנות, ורק בהתקיימן יהיה זכאי לדמי תיווך גם אם הלקוח התקשר בעסקה באופן עצמאי.

דמי תיווך
גובה דמי התיווך מוסכם בין הצדדים ויכול להיות אחוז מסוים משווי העסקה או סכום קבוע. החיוב בדמי התיווך נוצר רק כאשר המתווך היה “הגורם היעיל” שהביא להתקשרות בעסקה – עיקרון שנבחן בפסיקה על פי נסיבות המקרה.

חובת הזדהות והצגת רישיון
בהתאם להוראות סעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין:

• בעת פנייה ראשונית לאדם בעניין נכס מקרקעין, מחובתו של המתווך להבהיר באופן מפורש כי הוא פועל כמתווך.
• לפי דרישה, עליו להציג ללקוח הפוטנציאלי רישיון תיווך בתוקף שהונפק על-ידי רשם המתווכים במשרד המשפטים. פעולה בלא רישיון בתוקף מהווה עבירה פלילית וכן עילה לביטול העסקה ללא חיוב בדמי תיווך.

אכיפה ותלונות
לקוח הסבור כי מתווך פעל בניגוד לחוק או להוראות ההסכם, רשאי להגיש תלונה לרשם המתווכים, ואף לפעול באמצעים משפטיים אזרחיים לשם השבת כספים, קבלת פיצוי או אכיפת זכויותיו.

חובת הגילוי של המתווך במקרקעין – פרטי מידע חיוניים ללקוח

על-פי חוק המתווכים במקרקעין, התשנ”ו–1996 והפסיקה הנלווית לו, חלה על המתווך חובת נאמנות מוגברת ללקוח, הכוללת בין היתר חובת גילוי מהותי, יזום, מלא ומדויק של כל מידע רלוונטי הידוע לו על הנכס נשוא העסקה. חובה זו אינה מסתכמת במענה לשאלות הלקוח, אלא מחייבת את המתווך ליזום הצגת מידע אשר יש בו כדי להשפיע באופן מהותי על החלטת הלקוח להתקשר בעסקה, ועל תנאיה.

מסירת מידע מהותי והצגתו בשפה ברורה

כאשר הלקוח הוא קונה או שוכר, מחובתו של המתווך למסור את פרטי העסקה בשפה פשוטה, ברורה ומובנת, לצד הצגת אסמכתאות רשמיות לאימות המידע. חובה זו כוללת, בין היתר:

1. זיהוי הבעלות וזכויות הקניין בנכס
   • הצגת מסמכים רשמיים, כגון נסח טאבו עדכני, אישור רשות מקרקעי ישראל, או אישור מגוף מוסמך המנהל רישום זכויות חלופי (כגון חברה משכנת או עמותה).
   • מקום שאין רישום מוסדר, חלה על המתווך חובה להבהיר ללקוח את מצב הזכויות, לרבות כל מגבלה ידועה.
2. פרטי שטח ומידות הנכס
   • הצגת נתוני שטח ממקור מוסמך – חשבון ארנונה, נסח טאבו, רישומי רמ”י, או תוצאות מדידה שנערכה בידי מודד מוסמך.
   • על המתווך להבהיר אם קיימת סתירה בין נתוני המקורות, וככל שיש – לציין זאת במפורש.
3. תיאור פיזי של הנכס
   • ציון מספר החדרים, קיומה של מרפסת, חניה, מחסן, קומה בה מצוי הנכס, קיומה של מעלית, ופרטים נוספים בעלי חשיבות לשימושו.
4. סטטוס תפוסה ומועדי פינוי
   • גילוי אם הנכס מאוכלס, ובמידה שכן – מועד פינויו, ומועד אפשרי לכניסת הקונה או השוכר.
5. התאמת הנכס למגורים
   • חובת גילוי אם הנכס אינו ראוי למגורים, לרבות בשל העדר תשתיות חיוניות (מערכות מים, ביוב, חשמל), היעדר הפרדה תקנית בין חללים, או קיומו של סיכון בטיחותי מהותי.
6. מקרקעין ללא אפשרות מיידית לבנייה
   • במכירת קרקע שאינה זמינה לבנייה, יש לפרט את ייעודה הנוכחי, שוויה העכשווי, סיכויי שינוי הייעוד, לוחות הזמנים המשוערים לכך, וההוצאות הצפויות לשם מימוש ייעוד בנייה בעתיד.
7. תנאים כלכליים לעסקה
   • ציון המחיר המבוקש על ידי הבעלים.
   • בעסקאות שכירות – פירוט כל ההוצאות הנלוות שיחולו על השוכר: ארנונה, חשמל, מים, ועד בית, הוצאות ניהול ואחזקה, ותשלומים נוספים החלים על פי הדין או ההסכם.

שאלון ליקויים ומטרדים

בנוסף למידע הכללי, מוטלת על המתווך החובה למסור ללקוח שאלון ליקויים ומטרדים שמולא בידי המוכר או המשכיר, הכולל פרטים מהותיים שעלולים להשפיע על החלטת הלקוח:

• קיומן של רטיבויות או נזקי מים.
• חריגות בנייה בנכס.
• ליקויים מהותיים בתשתיות (מים, חשמל, ביוב, גז.)
• קיומו של צו “מבנה מסוכן” שהוצא בידי הרשות המקומית.
• תביעות תלויות ועומדות, לרבות הליכים פליליים הקשורים לבנייה או לשימוש בנכס.
• קיומן של חוות דעת מקצועיות בנושאים מהותיים (למעט חוות דעת שמאית), שיש בהן להשליך על שימוש בנכס או ערכו.
• דרישות מיוחדות להחזקה או שימוש במבנה למניעת סיכון.
• ליקויים נוספים הידועים למוכר/משכיר.
• מטרדי סביבה – רעש, ריח, קרינה או כל מטרד אחר הפוגע באיכות החיים.

משמעות משפטית של הפרת חובת הגילוי

אי-מסירת מידע מהותי כאמור עשויה להיחשב כהפרה יסודית של חובת הנאמנות, ואף להקים עילות תביעה לפי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), חוק הגנת הצרכן, וחוק עשיית עושר ולא במשפט. כמו כן, הפרה שכזו עלולה לשלול את זכאות המתווך לדמי תיווך, גם אם היה הגורם היעיל בעסקה, ואף להוות עילה להטלת סנקציות משמעתיות על-ידי רשם המתווכים.

חובת המתווך להשגת מידע, גילוי עניין אישי והזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך

מאמץ סביר לאיסוף מידע מהותי

בהתאם להוראות חוק המתווכים במקרקעין, התשנ”ו–1996, חלה על המתווך חובה לנקוט מאמץ סביר לשם קבלת המידע המהותי הנוגע לנכס נשוא העסקה, וזאת ממקורו – בעל הזכויות בנכס או מי שמוסמך מטעמו. המונח “מאמץ סביר” כולל, בין היתר, פנייה לבעל הנכס באמצעים מקובלים, תיעוד הפנייה, ובמידת הצורך – פנייה לגורמים רשמיים לשם השלמת מידע.

במקרה שהמתווך לא הצליח לקבל את המידע – חובתו לציין זאת באופן מפורש בפני הלקוח, תוך הדגשה כי המידע החסר עשוי להיות בעל השפעה על החלטת הלקוח בנוגע להתקשרות. אי-עמידה בחובה זו עלולה להוות הפרת חובת הגילוי, עם השלכות משפטיות ואזרחיות.

חובת גילוי עניין אישי בעסקה

אחד מעקרונות היסוד בעבודת המתווך הוא פעולה נטולת ניגוד עניינים. לפיכך, החוק מחייב את המתווך לגלות ללקוח, מראש ובטרם ההתקשרות, כל מצב שבו לו עצמו או למי מקרוביו יש “עניין אישי” בנכס או בעסקה.

מהו “עניין אישי”

“עניין אישי” הוא כל אינטרס אישי, כלכלי או אחר, שעשוי להקנות למתווך או לקרוביו טובת הנאה, רווח כספי או יתרון מכל סוג, בין אם ממימוש העסקה ובין אם מאי-מימושה, גם אם ההטבה תינתן על ידי צד שלישי שאינו צד לעסקה.

מי נכלל בהגדרת קרובי המתווך

החובה חלה מקום שהעניין האישי מצוי בידי אחד מהגורמים הבאים:

• המתווך עצמו.
• בן/בת זוג, הורים ובני זוגם, סבים וסבתות ובני זוגם, אחים ואחיות ובני זוגם, ילדים ובני זוגם, נכדים ובני זוגם, נינים ובני זוגם.
• כל אדם שהמתווך מפרנס באופן ישיר.
• שותף עסקי של המתווך.
• מעסיקו של המתווך, או כל מי שמועסק על ידו.
• חברה או גוף משפטי אחר שהמתווך או מי מהנזכרים לעיל מחזיקים בו לפחות 5% מהמניות, מהבעלות או מהזכות לרווחים.

קבלת הסכמה בכתב

אם קיים עניין אישי כאמור, על המתווך לקבל את הסכמת הלקוח בכתב ומראש להמשך טיפולו בעסקה. בהיעדר גילוי מלא או קבלת הסכמה כתובה, חל איסור על המתווך לעסוק בתיווך באותה עסקה, והדבר עשוי להוות עילה להטלת סנקציות משמעתיות, לרבות הגשת תלונה לרשם המתווכים.

ההזמנה לביצוע פעולת תיווך במקרקעין

חוק המתווכים קובע כי לא ייגבה תשלום דמי תיווך אלא אם נחתם על ידי הלקוח “מסמך הזמנה לביצוע פעולת תיווך”. המסמך חייב להיחתם לאחר שהמתווך מסר ללקוח את כל המידע המהותי אודות הנכס, ולאחר גילוי עניין אישי ככל שקיים.

פרטי חובה במסמך ההזמנה

ההזמנה לביצוע פעולת תיווך חייבת לכלול, לכל הפחות, את הפרטים הבאים:

1. פרטי הזיהוי של הצדדים – שם מלא, כתובת ומספר זיהוי (ת”ז/ח.פ) של המתווך ושל הלקוח.
2. סוג העסקה – מכירה, רכישה, שכירות, השכרה או כל עסקת מקרקעין אחרת.
3. תיאור הנכס – כתובת, פרטי זיהוי בטאבו או ברישום חלופי, ומאפיינים מהותיים.
4. מחיר העסקה המבוקש – ניתן לציין סכום מקורב, אך רצוי שקרוב ככל הניתן למציאות.
5. דמי התיווך – יש לציין במפורש את שיעור דמי התיווך או הסכום הקבוע, וכן להבהיר אם המחיר כולל מע”מ או שיש להוסיפו.

הזמנה שאינה כוללת את כל הפרטים הנדרשים על פי החוק, או שלא נחתמה לפני ביצוע פעולת התיווך, עשויה לשלול מהמתווך את הזכות לגבות דמי תיווך, גם אם היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות בעסקה.

חובת ההחתמה וההזמנה לביצוע פעולת תיווך

מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך אלא אם כן קיבל מאת הלקוח הזמנה בכתב לביצוע פעולת התיווך, וזאת בהתאם להוראות חוק המתווכים במקרקעין, התשנ”ו–1996. הזמנה זו תכלול, לכל הפחות, את הפרטים הבאים:

1. פרטי זיהוי מלאים של הצדדים – לרבות שם מלא, כתובת ומספר זיהוי של המתווך ושל הלקוח.
2. סוג העסקה נשוא פעולת התיווך – כגון מכירה, רכישה או השכרה.
3. תיאור מדויק של הנכס – לרבות מיקומו ופרטיו הפיזיים.
4. מחיר העסקה המבוקש – ניתן לציין אומדן ולאו דווקא סכום מדויק.
5. שיעור דמי התיווך – יש לפרט האם מדובר בסכום קבוע או באחוז ממחיר העסקה, וכן אם הסכום כולל מס ערך מוסף (מע”מ) או שעליו להתווסף.

היעדר חתימה על הזמנה בכתב שולל מן המתווך את הזכות לגבות דמי תיווך, אף אם הוכיח כי תרם תרומה ממשית להשלמת העסקה.

הסכמי בלעדיות
חוק המתווכים מאפשר למתווך ולמוכר או למשכיר נכס לקבוע בהסכמה הדדית הסדר של “בלעדיות” – קרי, התחייבות של בעל הנכס להיעזר אך ורק בשירותי אותו מתווך לשם שיווק הנכס בתקופה מוגדרת.
משמעות ההסדר היא, כי בתקופת הבלעדיות, המתווך יהיה הגורם הבלעדי המוסמך לשווק את הנכס, ובכפוף להצלחתו להביא את הצדדים לחתימת חוזה מכר או שכירות – הוא יהיה זכאי לדמי תיווך.

מתווך אינו רשאי לקבל בלעדיות מרוכשים או שוכרים, אלא אך ורק ממוכרים או משכירים.
לצורך קבלת בלעדיות, חלה על המתווך חובה מפורשת להבהיר לבעל הנכס את משמעותה המשפטית והמעשית של הבלעדיות, ולהחתימו על הסכם בלעדיות נפרד המפרט את תקופתה.

הגבלת תקופת הבלעדיות
המחוקק קבע מגבלות מקסימליות למשך הבלעדיות, התלויות בסוג הנכס ובאופי העסקה:

1. מכירת דירה – עד 6 חודשים ממועד ההזמנה בכתב, אף אם הוסכם אחרת. קיימת פסיקה המאפשרת הארכה של עד 6 חודשים נוספים (סה”כ שנה), אולם סוגיה זו טרם הוכרעה בבית המשפט העליון.
   אם לא צוין פרק הזמן בהסכם – הבלעדיות תפוג לאחר 30 ימים.
2. מכירת נכס שאינו דירה – עד שנה ממועד ההזמנה בכתב. בהיעדר ציון פרק זמן – הבלעדיות תפוג לאחר 9 חודשים.
3. השכרת דירה – התקופה תהיה כפי שהוסכם בכתב, ובהיעדר הסכמה – 30 ימים.
4. השכרת נכס שאינו דירה – בהיעדר ציון פרק הזמן, תסתיים הבלעדיות בתום “זמן סביר” כהגדרתו בפסיקה, בהתאם לנסיבות העסקה.

תנאי לקיומה של הבלעדיות
תקופות הבלעדיות האמורות יעמדו בתוקפן רק אם המתווך ביצע פעולות שיווק ממשיות לקידום העסקה.
אם הצדדים לא קבעו במפורש את פעולות השיווק, יהיה המתווך מחויב בביצוע לפחות שתי פעולות מתוך הרשימה הבאה:

1. הצבת שלט על הנכס או בסביבתו, או שלט בלוח מודעות ציבורי או קהילתי.
2. פרסום בקרב מאגר לקוחותיו באמצעים אלקטרוניים, בדיוור ישיר, באתר אינטרנט או בכל אמצעי ממוחשב אחר.
3. פרסום בעיתון יומי נפוץ אחד לפחות.
4. פרסום בעיתון מקומי או ייעודי לקהל יעד מסוים.
5. תיאום ביקורים בנכס עם רוכשים פוטנציאליים או מתווכים נוספים.
6. הזמנת לפחות חמישה מתווכים פעילים ביישוב בו מצוי הנכס לשיתוף פעולה בשיווקו.

אי-ביצוע פעולות השיווק הנדרשות יגרור קיצור אוטומטי של תקופת הבלעדיות לשיעור של שליש מהתקופה שנקבעה.

או מהנחיות אתיות, ופחות מהוראות חוק מפורשות. הדרישה לגילוי נאות קיימת ברוב השיטות, אך בישראל היא מעוגנת במפורש בחקיקה ראשית, כולל סנקציה של שלילת הזכאות לדמי תיווך.

דמי תיווך תנאי זכאות, חובות המתווך והסדרים משפטיים נלווים

הזכאות לדמי תיווך (תנאים מצטברים)

הזכות לקבלת דמי תיווך קמה למתווך במקרקעין רק בהתקיים שלושה תנאים מצטברים:

1. רישיון תיווך בתוקף – המתווך מחזיק ברישיון כדין בהתאם לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ”ו–1996.
2. הזמנה בכתב – הלקוח חתם על “הזמנה בכתב לביצוע פעולות תיווך”, הכוללת את כל הנתונים החיוניים, ובפרט: פרטי הצדדים, פרטי הנכס, סוג העסקה, סכום או שיעור דמי התיווך, ותנאי ההתקשרות.
   • במקרים חריגים, כאשר מסמך ההזמנה חסר פרט מסוים, עשוי המתווך להוכיח את קיומו או השלמתו באמצעות ראיות נוספות (כגון מסמכים אחרים או עדויות לגבי מידע שנמסר בפועל).
   • בהיעדר מוחלט של מסמך הזמנה כתוב – תישלל כליל הזכאות לדמי תיווך.
3. גורם יעיל – המתווך היה הגורם המרכזי והמהותי שהוביל לכריתת הסכם המכר או השכירות, באופן שאלמלא פעולתו לא היה ההסכם נחתם.
   • מתווך שהיה מעורב אך לא היווה את “הגורם היעיל” – עשוי שלא להיות זכאי לדמי תיווך.
   • כאשר מספר מתווכים פעלו במשותף והיו כולם גורם יעיל, ייתכן שכל אחד מהם יזכה לדמי תיווך, בכפוף לחתימה על הזמנה בכתב.
   • בהסכמי בלעדיות, קיימת חזקה כי המתווך הוא הגורם היעיל, ובלבד שביצע את פעולות השיווק הנדרשות; החזקה ניתנת לסתירה בידי הלקוח.

גובה דמי התיווך

• נקבע במשא ומתן בין המתווך ללקוח טרם החתימה על ההזמנה.
• ההזמנה תכלול פירוט סכום דמי התיווך או שיעורם מן התמורה בעסקה, וכן ציון מפורש האם הסכום כולל מס ערך מוסף.
• כל שינוי בגובה דמי התיווך מחייב הסכמה מפורשת של שני הצדדים.

מתווך המייצג את שני הצדדים לעסקה

• חלה חובה להודיע בכתב לכל צד על הייצוג הכפול ולתעד בכתב את כל ההצעות המועברות באמצעות המתווך.
• בנסיבות אלו, המתווך רשאי לגבות דמי תיווך מכל אחד מהצדדים בנפרד.

הכרה בדמי תיווך כהוצאה מוכרת במס שבח

• מוכר נכס החייב במס שבח רשאי לנכות את דמי התיווך ששולמו, עד שיעור של 2% ממחיר המכירה, כהוצאה מוכרת לצורך חישוב המס.
• תשלום גבוה יותר יוכר רק עד התקרה האמורה.

מגבלות מקצועיות ואיסור על מתן שירותים משפטיים

• המתווך מוסמך אך ורק לפעול בתיווך ולא בעריכת מסמכים משפטיים (חוזה מכר, חוזה שכירות וכיו”ב) או בניהול משא ומתן משפטי בשמם של לקוחותיו.
• מותר לו לנהל מו”מ טכני-מסחרי, כגון מועדי פינוי או מסירה, אך לא לעסוק בהיבטים משפטיים של העסקה (קנסות, פיצויים, פגמים בנכס).
• הפרת איסור זה מהווה עבירת משמעת ועשויה לשלול מהמתווך את זכותו לדמי תיווך.

חובת נאמנות, מיומנות והגינות

• המתווך מחויב לפעול לטובת הלקוח ובמסגרת חובת הנאמנות הקבועה בחוק.
• אסור להתנות מתן שירותי תיווך ברכישת שירותים אחרים.
• עליו לפעול במקצועיות, בסבירות ובזהירות, ולמסור כל מידע מהותי שברשותו לגבי הנכס, לרבות מידע שניתן לגלותו באמצעים סבירים (בדיקות בטאבו, פנייה לבעלי הזכויות, עיון במסמכים רלוונטיים).

שמירה על סודיות

• חלה חובת סודיות מוחלטת על המתווך ועובדיו ביחס לכל מידע שהתקבל מהלקוח, למעט במקרים בהם הלקוח נתן הסכמה מפורשת לגילוי או כאשר החוק מחייב זאת (כגון צו שיפוטי, חקירת רשות מוסמכת).

הגשת תלונה נגד מתווך

לקוח רשאי להגיש תלונה לרשם המתווכים במשרד המשפטים אם המתווך:

• הפר חובת סודיות.
• הסתיר עניין אישי שלו או של קרובו בעסקה.
• נהג ברשלנות חמורה או בחוסר הגינות.
• הסתיר מידע מהותי או לא פעל באספקת מידע מהותי על הנכס.
• ביצע פעולות משפטיות אסורות.

התלונה תוגש בכתב או באופן מקוון, בצירוף אסמכתאות (הסכמים, התכתבויות, מסמכים רלוונטיים).

שאלות נפוצות (דמי תיווך)

חתמתי על חוזה שכירות באופן עצמאי, למרות שחתמתי על הזמנה לשירותי תיווך. האם אני חייב לשלם דמי תיווך?

לא. החובה לשלם דמי תיווך מתקיימת רק כאשר הסכם השכירות או המכר נוצר כתוצאה מפעולות המתווך, ובהנחה שהמתווך היה “הגורם היעיל” שהביא להסכם. אם ההסכם נחתם ללא קשר לפעילות המתווך – הוא אינו זכאי לדמי תיווך.

מתי המתווך ייחשב “הגורם היעיל” שהביא להסכם?

• בדרך כלל, כאשר המתווך הוא זה שמפגיש בין הצדדים ואין גורם אחר שהשפיע מהותית.
• במקרים בהם מעורבים מתווכים נוספים, יש לבחון מי מהמתווכים היה בעל ההשפעה המרכזית על חתימת ההסכם.
• בית המשפט עשוי להתחשב בנסיבות נוספות:
  • תשלום דמי תיווך על ידי אחד הצדדים.
  • מעורבות גורמים נוספים.
  • משך הזמן שחלף בין פעולות המתווך לבין סגירת העסקה.
  • מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך בהשוואה לאחרים.
  • דמיון או שוני בין הצעות המתווך לבין ההסכם הסופי.
• במקרים מורכבים מומלץ לפנות לייעוץ משפטי.

האם מוכר חייב לשלם דמי תיווך אם הקונה הגיע אליו ישירות?

• תלוי. המתווך זכאי לדמי תיווך רק אם היה הגורם היעיל להתקשרות.
• במקרה של בלעדיות וביצוע פעולות שיווק חובה, קיימת חזקה כי המתווך הוא הגורם היעיל, גם אם הקונה הגיע ישירות. עם זאת, קיימים פסקי דין שקובעים כי אם הקונה הגיע לחלוטין ללא קשר למתווך, הזכאות לדמי תיווך אינה מתקיימת.

האם מעורבות של מתווכים נוספים שוללת זכאות לדמי תיווך?

לא. המתווך המקורי זכאי לדמי תיווך כל עוד פעולותיו היו הגורם המרכזי שהביא להתקשרות, גם אם מתווך אחר פעל בשלב מאוחר יותר.

האם מתווך שקיבל בלעדיות וזיכה את פעולות השיווק, זכאי לדמי תיווך גם אם הקונים הגיעו דרך מתווך אחר?

כן. הנחת המוצא היא כי המתווך שקיבל בלעדיות וביצע את פעולות השיווק הוא הגורם היעיל, אלא אם הוכח אחרת בבית המשפט.

האם אני חייב לשלם דמי תיווך בעקבות “זיכרון דברים”?

• תלוי. אם זיכרון הדברים מהווה הסכם מחייב עם כל הפרטים המהותיים – המתווך זכאי לדמי תיווך.
• אם זיכרון הדברים נועד רק לשלב במשא ומתן – המתווך אינו זכאי עד חתימת ההסכם הרשמי.

חתמתי על חוזה מכירה שהמתווך הביא, אך ההסכם בוטל לאחר יומיים. האם אני חייב בדמי תיווך?

כן. אם המתווך היה הגורם היעיל וההסכם היה מחייב בזמן כריתתו – זכותו לדמי תיווך נשמרת, גם במקרה של ביטול העסקה לאחר מכן.

הסכם מותנה (האם המתווך זכאי לדמי תיווך?)

לא. אם ההסכם תלוי בתנאי חיצוני שאינו בשליטת הצדדים (כגון אישור רשויות), המתווך יהיה זכאי רק לאחר מימוש התנאי והפיכת ההסכם למחייב.

הסכמות בעל-פה ללא מסמך כתוב (האם המתווך זכאי לדמי תיווך?)

לא. המתווך זכאי רק אם הלקוח חתם על “הזמנה בכתב לביצוע פעולות תיווך במקרקעין”. חריגים נדירים קיימים אם ניתן להוכיח את הפרטים החסרים בדרכים אחרות, אך ללא מסמך כתוב אין זכאות כלל.

האם מותר למתווך לייצג גם את המוכר וגם את הקונה?

כן, בתנאי שכל צד מודע לכך ובכתב. כל אחד מהצדדים ישלם למתווך את דמי התיווך שנקבעו עבורו.

שכירות דרך מתווך של בעל הדירה (האם השוכר חייב בתשלום דמי תיווך?)

כן, אם השוכר חתם על הזמנה בכתב והמתווך היה הגורם היעיל. אין לשלם את דמי התיווך של בעלי הנכס.

האם יש הגבלה על גובה דמי התיווך?

לא. גובה דמי התיווך נקבע במשא ומתן בין הלקוח למתווך. מומלץ לברר את הסכומים המקובלים בעסקאות מהסוג הרלוונטי.