רוצים להעריך בעצמכם את שווי הנכס שלכם, ולדעת כיצד ניתן לקבל את השווי המקסימלי שבו תוכלו למכור את דירתכם בצפון תל אביב? ובכן במאמר שלהלן נסקור 5 טעויות קריטיות בתמחור דירה בצפון תל אביב לצד
מיטב השיטות והכללים שבעזרתם, בין היתר כמובן, סקרנו והערכנו ומכרנו מאות דירות למכירה בצפון תל אביב.
במהלך אינספור מפגשים עם בעלי נכסים הפועלים בכוחות עצמם למכירת דירתם בתל אביב, אנו בר-לב נדל”ן נתקלים שוב ושוב בתופעה מדאיגה: דרישת התמורה בגין הנכס חורגת לעיתים באופן בוטה ממסגרת המחירים הריאלית הנהוגה בשוק. נדמה כי במקרים רבים, שיקולי גאווה או נתק מהמציאות הכלכלית מעוותים את שיקול הדעת, ומובילים לקביעת תג מחיר שאינו משקף כהוא זה את שוויו האמיתי של הנכס.
לפני שנעמיק בסוגיה המתעתעת כיצד מתמחרים נכונה דירה למכירה בצפון תל אביב הרשו לנו להציג בפניכם חמישה כללי זהב, שמטרתם לחסוך מכם שגיאות שמחירן עלול להיות כבד.
מאת ברק בר-לב, מייסד ובעלים של “בר-לב נדל”ן”
הערכת שווי של דירת מגורים בצפון תל אביב אינה משימה טכנית גרידא מדובר באומנות הדורשת שילוב בין ידע מקצועי, הבנה עמוקה של השוק הצפון תל אביבי, ניסיון מצטבר ויכולת לנתח מכלול רחב של פרמטרים תכנוניים, משפטיים, פיזיים וכלכליים.
טעויות בהערכת שווי של דירה למכירה בתל אביב עלולות להוביל להפסדים של מאות אלפי שקלים או לאובדן הזדמנות למכירה מיטבית.
במאמר שלפניכם, נציג את עיקרי השיטות המקובלות להערכת שווי דירה, לצד חמש הטעויות הנפוצות ביותר שמבצעים בעלי נכסים בתל אביב תוך מתן פתרונות והמלצות מעשיות.
טעויות התמחור הנפוצות: חמישה ליקויים קריטיים שמובילים לאובדן ערך
הראשון: תמחור על בסיס ציפיות או רצונות אישיים
בעלי דירות רבים קובעים את מחיר הדירה בהתאם לשאיפתם לרכוש נכס חלופי, אך שוכחים לשאול את עצמם שאלה בסיסית: “האם השוק מוכן לשלם את המחיר שאני מבקש?”
שוויו של נכס אינו נגזר מצרכיו של המוכר, אלא מביקוש והיצע, נתוני השוואה, תכונות הדירה ומיקומה ואין לצפות מהקונה לממן את הפער בין מחיר הדירה הנוכחית לבין חלום הרכישה הבא.
השני: הסתמכות על מידע לא מאומת (“כמה השכן מכר”)
השיח השכונתי והחברתי מלא בשמועות על עסקאות שבוצעו כביכול במחירים פנומנליים. אולם ניסיון רב שנים מלמד כי נתונים אלה לרוב חסרי בסיס. כדי לקבוע שווי מדויק נדרש לבצע בדיקה יסודית באתרי מידע מקצועיים כמו רשות המיסים ומדלן, תוך השוואה בין דירות דומות בלבד. ומכאן דעו לכם כי מידע לא מאומת אינו בסיס לקבלת החלטות כלכליות.
השלישי: התעלמות מהיבטי מיסוי (מס שבח, היטל השבחה ובפרט בתוכנית הרובעים של העיר)
במיוחד בתל אביב, היבטי המיסוי עשויים להשפיע באופן דרמטי על הרווח נטו ממכירת הנכס. היטל השבחה בגין זכויות מתוכנית רובע 3 או רובע 4, תוכניות שימור, מס שבח במכירה של דירה נוספת, ואפילו מס רכישה הפוך (במקרה של עסקת חליפין), כל אלו מחייבים תכנון מוקדם והתייעצות עם אני מקצוע מובלים בתחום המקרקעין, שמאי מקרקעין או עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין.
הרביעי: תמחור מופרז תוך הנחה שהקונה “לא מבין“
עידן המידע הביא עמו קונים חכמים ומתוחכמים. כל ניסיון לדרוש מחיר מופרז מתוך ציפייה שיגיע קונה תמים או תושב חוץ “שלא מבין” את השוק צפוי להיכשל. הנכסים החשופים מדי בשוק נוטים להפוך ל”שרופים” ולסבול מתהליך מכירה מתמשך הפוגע בתדמיתם.
החמישי: היענות להצעות מופרזות של מתווכים חסרי ניסיון
בעלי נכסים נוטים להשתכנע מהבטחות של מתווכים כי הדירה שווה יותר מהשוק רק כדי לגלות מאוחר מדי שמדובר בטקטיקת גיוס נכסים. מתווך מקצועי לא מבטיח מחיר – הוא מציע הערכה מבוססת הנתמכת בידע, ניסיון ונתונים עדכניים.
אז כיצד לפעול נכון לתמחר דירה בצפון תל אביב?
איסוף נתונים אמפיריים:
ראשית, יש לאתר עסקאות דומות שבוצעו באזור בשנה האחרונה עדיף בשלושת החודשים האחרונים. אתר מדלן מספק ממשק נוח לשם כך, ואילו אתר רשות המיסים אמנם פחות ידידותי, אך מציג נתונים רשמיים. יש להשוות אך ורק לדירות דומות בגודל, מצב תחזוקתי, קומה, כיווני אוויר, הצמדות לנכס כגון מרפסת, חניה, מעלית, נכס רואה ים אינו רואה ים, נוף ירוק וכד’.
ניתוח שוק מקביל:
בהמשך, חשוב לבדוק מה מוצע כיום למכירה בפועל. פלטפורמות כגון “יד 2” מאפשרות ניתוח השוק הקיים. יש לערוך טבלת השוואה בין דירות מוצעות דומות, תוך סינון מודעות לא ריאליות רבות מהן אינן מייצגות שווי אמיתי אלא משקפות רצון אישי בלבד.
מהם הגורמים המרכזיים המשפיעים על שווי דירה בצפון תל אביב?
- מיקום מדויק ושכונה:
השוני בין אזורים כמו הצפון הישן ליד הים, רמת אביב ג’, צהלה, תל ברוך צפון או נווה גן – הוא דרמטי. הקרבה לים, שקט רחובי, בתי ספר איכותיים, פארקים, מרכזי קניות ונגישות לתחבורה ציבורית כל אלו יוצרים פרמיה משמעותית. - מאפייני הדירה:
גודל הדירה, מספר חדרים, קומה, כיווני אוויר, מעלית, חניה, מרפסת, מחסן, שיפוץ — כל פרמטר משפיע. למשל, דירת 4 חדרים בקומה 5 עם מעלית וחניה משופצת תתומחר באופן שונה מדירה זהה בקומה ראשונה ללא מעלית וללא חניה. - פוטנציאל תכנוני זכויות בנייה בלתי מנוצלות.
דירות עם זכויות בנייה לא ממומשות (בין אם לפי תוכנית רובע 3, הקלות לפי תוכנית כוללנית או זכויות קנייניות ייחודיות) עשויות לשאת ערך נוסף. מדובר בנקודה קריטית במיוחד עבור רוכשים יזמיים. בעלי דירות אינם תמיד מודעים לזכויות הרדומות — וכאן טמון יתרונו של מתווך מנוסה. - מצב משפטי:
האם הדירה רשומה בטאבו? האם קיימות הערות אזהרה, עיקולים, חריגות בנייה, תביעות משפטיות תלויות ועומדות? אלו פרמטרים מהותיים הן מבחינת הסיכוי לסגירת עסקה והן מבחינת המחיר.
כאן המקום לציין כי אנו רואים לנכון להציף שלוש טעויות קלאסיות בשיטת ההשוואה
הראשונה: השוואה חלקית או שטחית:
ניתוח עסקה שנסגרה מבלי לבדוק אם לדירה היו חניה, מרפסת, מעלית, או נוף פתוח – מוביל לטעויות גסות.
השניה: התעלמות מהוצאות נלוות:
מס שבח, היטל השבחה, תיווך, עורך דין, שיפוץ נדרש כל אלה מקטינים את הרווח בפועל מהמכירה.
והשלישית: הישענות על מידע שגוי:
עסקה שהתפרסמה במחיר מסוים אך כללה למשל תוספות בשחור, או לא כללה את כל התמורה – אינה בסיס להשוואה.
מסקנה: שילוב מנצח בין מתווך מומחה לשמאי מקרקעין הינו תנאי להצלחה
תפקידו של המתווך:
מתווך דירות מקצועי בצפון תל אביב, בעל רקורד מוכח במכירת דירות דומות, יודע להבחין בין רצוי למצוי. הוא מכיר את הקהל, מבין מה באמת קורה בשטח, ויודע אילו דירות נמכרו ובאיזה מחיר בפועל.
תפקידו של השמאי:
שמאי מוסמך מכין שומת מקרקעין לפי תקן 19 של מועצת שמאי המקרקעין. התקן מחייב:
- ניתוח שוק מעמיק
- השוואת נכסים דומים
- שימוש בלפחות שתי גישות שמאיות (השוואתית, היוונית)
- שקיפות, פירוט וזהירות בהערכת הסיכונים
שמאי מקצועי גם משקלל את היבטי המיסוי (מס שבח, היטל השבחה) ואת מצב הרישום והזכויות, ומביא בחשבון מגבלות או חריגות תכנוניות. ההערכה השמאית מספקת מסמך אובייקטיבי ורשמי שיכול לסייע במו”מ, בגיוס אשראי ואף במצבים משפטיים.
לסיכום אלה הם 5 הדברים הנ”ל עליהם יש לשים את הדעת ולסיכום כך תפעלו נכון במכירת נכס בצפון תל אביב
- בצעו בדיקת עומק של זכויות תכנוניות, היתרים ותשריטים
- ודאו שהרישום תקין בטאבו והנכס נקי מהערות או חריגות
- היעזרו במתווך מומחה ומומלץ המכיר את האזור היטב
- הזמינו חוות דעת משמאי מקרקעין מוסמך לפי תקן 19
- אל תתמחרו לפי אינטואיציה או רגש — סמכו על נתונים בלבד
רוצים לדעת בכמה באמת שווה הנכס שלכם?
פנו אלינו בבר-לב נדל”ן לקבלת הערכת מצב מפורטת, בשיתוף פעולה עם שמאי מקרקעין מובילים המתמחים בצפון תל אביב. קבלת החלטות נכונה מתחילה במידע מדויק.
בהצלחה!
