בתל אביב נוצר לאורך השנים תכנון שהוא במידה רבה בצורה של שכבות, תוכניות ראשיות שרובן מתקופת המנדט הבריטי ועליהן הוסיפו לאורך השנים עוד ועוד תוכניות ששינו, תיקנו, עדכנו תוכניות אחרות ומכאן נוצר מצב שבמגרשים רבים חלות בעת ובעונה אחת מספר רב של תוכניות מפורטות. וכדי שבעל עניין יידע מה הוא יכול לבנות הוא בעצם צריך לבדוק כל אחת ואחת מהתוכניות הללו ואת השפעתן אחת על השנייה בנפרד.
תוכניות הרובעים של תל אביב בעצם באות לעשות סדר בדברים ולבטל את כל התוכניות שקדמו להן תוך שהן יוצרות מסגרת תכנונית אחת אחידה שמסדירה באופן קוהרנטי מה מותר לבנות ואיך בכל מגרש.
מהן ההנחיות המרחביות של עיריית תל אביב בהקשר לתוכנית הרובעים
ההנחיות המרחביות הינו רובד נוסף עצמאי לתוכניות הרובעים, ייצור משפטי חדש שנולד בתיקון 101 לחוק התכנון והבניה לפני מספר שנים, והוא בעצם מעניק לוועדות מקומיות כלי עבודה ליצור הנחיות שאמורות בעיקר להוות הנחיות עיצוביות שיקבעו איך וכיצד יראו בניינים באזורים שונים בעיר .
מהן ההשפעות של תוכנית הרובעים על תוכנית תמ”א 38
תוכנית הרובעים היא מעין סוג של החלטה הרמטית ומפורטת ביותר, כמעט ברמה של תוכנית שימור שמחליפה את הוראות תמ”א 38.
במצב של הריסת בניין והקמת תחתיו בניין חדש, תמ”א 38 מאפשרת אפשרות מאוד גמישה להרחיב את שטח הבניין הקיים לעומת תוכנית הרבעים שאין היא מאפשרת גמישות זו ובעצם קובעת קווי בניין מנחים ומוגדרים. אומנם אפשר תיאורתית לסטות מהקווים המנחים בדרך של הקלה אחוזית, אולם הסיכוי שתאושר הקלה כזו הוא שואף לפחות מאחוז, ביחס למקובל בתוכנית תמ”א 38.
תוכנית הרובעים מעניקה וודאות לצד זכויות זמינות לבנייה
במקרים של פרויקט חיזוק/ הריסת בניין והקמת מחדש, ניתן להעניק לבעלי הדירות השונים וודאות בהקשר לבנייה העתידית וכן לסתור טענות והצעות אחרות שנשלחו להם בטעות מכוונת בהקשר לפרויקט, על ידי שיקוף קווי הבניין כחלק מתכסית הקרקע (השטח המותר לבנייה שתחום בין קווי הבניין). ניתן לראות בברור האם ההצעה שהוגשה לבעלי דירות על ידי יזם תואמת את המציאות ואת הוראות תוכנית הרובע, על ידי ביצוע התאמות שעולות מהוראת התוכנית.
היטל השבחה תוכנית רובע 3 תל אביב
יש להבחין הבחנה מהותית בין מצב שבו בעל דירה ישנה מוכר את נכסו בתל אביב, לבין סיטואציה שבה חברה יזמית מבקשת היתר בנייה בהתאם להוראות תוכנית רובע 3. כאשר מדובר במכירת דירה קיימת – בפרט אם זו דירה ישנה בתחומי תל אביב, חלה לרוב חובת תשלום היטל השבחה, וזאת בגין הזכויות הנוספות שמקנה תוכנית הרובעים, ובראשן רובע 3.
במילים אחרות, כאשר בעל נכס מוכר דירה שממוקמת בשטח שהוסדר בתוכנית, הרשות המקומית עשויה לדרוש ממנו לשלם היטל השבחה על דירה ישנה בתל אביב, בשל אותן זכויות תכנוניות שלא היו קיימות לפני אישור התוכנית.
לכן, חשוב להבין מה המשמעות של רובע 3 תל אביב לא רק מהבחינה האדריכלית או השיווקית, אלא גם בהיבט המיסויי. בפועל, היטל השבחה לדירה בתוכנית הרובעים, ובפרט היטל השבחה לפי תוכנית 3616א, עלול להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים – תלוי בגודל הנכס, מיקומו, והיקף הזכויות שהוא רכש “על הנייר”.
מוכר דירה בתוכנית הרובעים? כדאי שתדע מה מצפה לך
בעל נכס המחזיק דירה בתל אביב במשך 20 השנים האחרונות, עלול למצוא את עצמו מול דרישת תשלום משמעותית מעיריית תל אביב – גם אם לא בנה דבר ולא ביקש היתר. העירייה עשויה לטעון כי בעקבות אישור תוכנית רובע 3 או רובע 4, נוספו לנכס זכויות תכנוניות זמינות (כדוגמת תוספת של עד שלוש קומות), וכי שווי הדירה עלה בעשרות ואף מאות אלפי שקלים. במצב כזה, תיתכן דרישה לתשלום של היטל השבחה בשיעור של 50% מהשבחת הנכס – דרישה שמפתיעה לא מעט בעלי דירות המעוניינים למכור דירה בתל אביב, מבלי להבין את השלכות התכניות החדשות.
במיוחד כאשר מדובר במכירת דירה בתוכנית הרובעים, חשוב להבין היטב מה לבדוק לפני מכירת דירה בתל אביב: האם קיימות זכויות בנייה שלא נוצלו? האם הוגדרה השבחה תכנונית? והאם ניתן לטעון לפטור (ברוב המקריב לא) או הפחתה מהחיוב? מוכר שמתכנן למכור דירה ברובע 3, לא יכול להסתפק רק בהערכת שווי רגילה – אלא זקוק לייעוץ מקצועי שיבחן את הנכס לעומק.
במקרים רבים, תהליך שיווק דירה בתוכנית רובע 3 מצריך שילוב של שמאי מקרקעין, עורך דין ומומחה בתוכנית הרובעים שמבין לא רק את השוק אלא גם את השפה של עיריית תל אביב. גם בגזרת תיווך דירה בתל אביב רובע 3, חשוב להיעזר באנשי מקצוע שמכירים את הסביבה התכנונית ואת ההשפעה של תוכנית 3616א על ערך הדירה. רק כך ניתן להבטיח הערכת שווי מדויקת לדירה ברובע 3, ולהיערך מראש לכל דרישה אפשרית מצד הרשות המקומית – לפני חתימת החוזה.
במקרה של יזם שמוציא היתר בנייה המצב הוא שונה בתכלית. כשחברה יזמית מוציאה היתר בנייה בהתאם לתוכנית הרובעים, קובע החוק כי בגלל שמדובר בחלק בלתי נפרד מתוכנית מכוח סעיף 23 ל-תמ”א 38, הפטור שחל ב-תמ”א 38 יחול הגם על היתר הבנייה שהופק מכוח תוכנית זו.
אנחנו שם, תמיד, בשבילכם
צרו עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים:
בר-לב נדל”ן: 077.449.0338
