מכרת נכס או רכשת דירה? גם המדינה והעירייה רוצים את חלקן בעוגה

במאמר זה נסקור את היבטי המס במכירה ורכישת דירה:

מס הרכישה, הוא מס המוטל על רוכש דירה, מיסי שבח והיטלי השבחה, מוטלים על מוכר הנכס על ידי רשות המיסים ובמקרים של היטלי השבחה, מוטלים על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה.

נתחיל

מס הרכישה הינו מס ייחודי המוטל על כל אדם הרוכש נכס מקרקעין – בין אם מדובר בדירת מגורים, מגרש, קרקע לבנייה או שטחי מסחר. חיוב זה נגזר כאחוז מסוים משווי העסקה, בהתאם למדרגות המס הקבועות בחוק מיסוי מקרקעין.

ככל ששווי הנכס הנרכש גבוה יותר, כך מטפס שיעור המס, וזאת על פי מדרגות מתעדכנות מעת לעת. רוכש אשר הדירה הנרכשת תהווה את דירת מגוריו היחידה, עשוי ליהנות מפטור מלא בשיעור 0% עבור מדרגת המס הראשונה – וזאת כל עוד מחיר הדירה אינו עולה על 1,978,745 ש”ח.

במקרה ששווי הדירה חורג מתקרה זו, יוטל מס רכישה בשיעור מדורג, באופן הבא:

• על החלק שמעל 1,978,745 ש”ח ועד 2,347,040 ש”ח – 3.5%.
• על החלק שבין 2,347,040 ש”ח ועד 6,055,070 ש”ח – 5%.
• על החלק שבין 6,055,070 ש”ח ועד 20,183,565 ש”ח – 8%.

המשמעות המעשית היא כי רכישת נכס ממוצע במחיר של כשני מיליון שקלים תגרור חבות מס רכישה מתונה יחסית. עם זאת, מן הראוי כי כל רוכש ישקלל עלות זו במסגרת כלל ההוצאות הנלוות לרכישת נכס, ובהן שכר טרחת עורך דין, הוצאות מימון, אגרות, ותשלומים נוספים.

חובת הדיווח ותשלום מס הרכישה

בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין, על רוכש נכס להגיש, באמצעות עורך דינו, דיווח רשמי לרשות המיסים בדבר רכישת הנכס – וזאת בתוך שלושים ימים ממועד חתימת הסכם המכר. על הרוכש לוודא כי עורך דינו מטפל בהליך זה ביעילות ובמועדים הקבועים, שכן אי־עמידה בלוחות הזמנים עלולה לגרור סנקציות ועיכובים.

תשלום מס הרכישה נדרש להתבצע בתוך שישים ימים ממועד החתימה על ההסכם. התשלום יתבצע בדרך כלל באמצעות פנקס שוברים ייעודי שיונפק לרוכש על ידי עורך דינו – אותו עורך דין אשר ביצע גם את הדיווח על העסקה לרשות המיסים.

אי־תשלום במועד עלול למנוע את רישום הזכויות בדירה על שם הרוכש, ואף להביא להטלת חיובים נוספים, לרבות ריביות פיגורים, קנסות ואף עיקולים.

החוק מאפשר במקרים מסוימים לדחות את מועד תשלום המס – למשל כאשר טרם שולמה מחצית התמורה למוכר, טרם נמסרה החזקה בנכס, או שעדיין לא נמסר לרוכש ייפוי כוח תקין לרישום הזכויות על שמו. עם זאת, דחייה שכזו אינה פוטרת מהחוב, אלא רק מאריכה את המועד לתשלומו, ובמהלכה יצבור החוב ריבית שנתית בשיעור של 4% בתוספת הצמדה למדד.

משמעות הדבר היא כי דחיית התשלום מהווה צעד שראוי לשקול בזהירות, שכן היא עלולה להכביד משמעותית על העלות הסופית של הרכישה.

משפרי דיור (זכאות לשיעורי מס רכישה מופחתים)

רוכש דירה חדשה אשר טרם מכר את דירת מגוריו הקיימת, עשוי להמשיך וליהנות ממדרגות מס רכישה החלות על דירה יחידה, וזאת בכפוף להתחייבותו למכור את הדירה הישנה בתוך שנה וחצי ממועד רכישת הדירה החדשה. התחייבות זו מהווה תנאי יסודי לשמירה על שיעור המס המופחת.

ככל שהרוכש לא יעמוד בתקופת הזמן שנקבעה בחוק, תחול עליו חבות מס בהתאם לשיעורי המס החלים על דירה נוספת – העומדים כיום על 8% משווי הנכס. במונחי שוק, המשמעות היא תוספת מס שעשויה להגיע לעשרות אלפי שקלים ואף מעבר לכך, ולכן מדובר בסיכון כספי מהותי המחייב הקפדה על עמידה בלוחות הזמנים.

במקרה של רכישת נכס “על הנייר” מיזם, רשות המיסים מעניקה לרוכש תקופה קצרה יותר למימוש ההתחייבות – שנה אחת בלבד, אשר נספרת החל ממועד קבלת החזקה בפועל בדירה החדשה.

הוראות אלו מאפשרות לרוכש להמשיך ולהתגורר בדירתו הקיימת בתקופת הביניים, מבלי שיאבד את זכאותו למדרגות המס המופחתות החלות על דירה יחידה – ובלבד שימכור את דירתו הישנה במסגרת פרק הזמן שנקבע.

פערים משמעותיים במיסוי רכישת נכס יחיד מול דירה שנייה

קיימת שונות מהותית בשיעורי מס הרכישה החלים על רכישת נכס יחיד לעומת דירה שנייה.

ירושות ומתנות והשפעתן על מדרגות המס
לעיתים מתגלות סוגיות מורכבות, כגון מצב בו אדם ירש מחצית מדירת מגורים. במקרים אלה, זכאותו לשיעורי מס מופחתים בהתאם למדרגות דירה יחידה אינה נפגעת.

באופן דומה, רכישת דירה במתנה או בעלות חלקית בדירה – בתנאי שהחלק אינו עולה על שליש מהנכס – אינה מבטלת את הזכות ליהנות ממדרגות המס המיוחדות לדירה יחידה.

עם זאת, כאשר חלקו של אדם בנכס המורש או במתנה עולה על 50% מהנכס, או עולה על שליש בדירה, על הרוכש לשקול בכובד ראש אם למכור את חלקו לפני רכישת הנכס החדש, כדי לשמור על זכאותו למדרגות המס של דירה ראשונה. מדובר בהבדל כספי משמעותי ביותר.

זכאות לפי סטטוס תושבות
מדרגות מס רכישה לפי דירה ראשונה מוענקות לתושבי ישראל וכן לאדם שהפך לתושב ישראל בתוך תקופה של עד שנתיים ממועד הרכישה, לרבות תושבים חוזרים ותושבים ותיקים.

עיקרון התא המשפחתי
כאשר אדם רוכש דירה וזוגתו מתגוררת עמו יחד עם ילדיהם שגילם מעל שמונה עשרה, כל אלה נחשבים כיחידה אחת לצורך קביעת מדרגות מס הרכישה. עם זאת, קיימים מקרים בהם רשות המיסים מכירה בהפרדת רכוש בין בני זוג, בכפוף לתנאים מסוימים. במצבים אלו מומלץ להיוועץ עם עורך דין למקרקעין המתמחה במיסוי מקרקעין.

פטורים והנחות במס רכישה
תקנות מס הרכישה כוללות פטורים והנחות לקבוצות שונות, ביניהן אנשים עם מוגבלות, עולים חדשים ונפגעי פעולות איבה.

לדוגמה, נכה הרוכש נכס יחיד זכאי למדרגות מס בשיעור אפס אחוזים עד לתקרה של 2,500,000 ש”ח. מעבר לסכום זה יחול עליו שיעור מס מופחת.

מס שבח מקרקעין

מס שבח מוטל על מוכר נכס מקרקעין, כאשר התקבל רווח מהמכירה – כלומר, במידה ומחיר המכירה גבוה ממחיר הרכישה המקורי של הנכס. על רווח זה יחול תשלום מס בשיעור של עד כ-25%.

למרות שמס השבח הוא חובת המוכר, חשוב לזכור כי תשלום מלא של המס הוא תנאי הכרחי לרישום הזכויות בנכס על שם הרוכש בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו). אי תשלום המס או אי קבלת האישור המתאים עלול למנוע את השלמת הרישום.

קיימים מקרים בהם מוכר לא יחויב בתשלום מס שבח, כגון:

• מצב שבו המוכר לא הרוויח ממכירת דירת מגוריו,
• מקרים של פטור לפי חוק מיסוי מקרקעין, בהתאם לקריטריונים ולכללים החלים בנושא.

עם זאת, בעת ביצוע העסקה, לא תמיד ברור למוכר האם חלה עליו חבות במס שבח, ומה גובהה המדויק.כדי להגן על הקונה, יש לעיתים להפקיד את תשלומי הרכישה בנאמנות אצל עורך הדין המייצג את הקונה, עד לקבלת אישורי מס המבהירים את מצב חבות המס ו/או אישור להיעדר חוב במס שבח.

במקרים בהם קיימת חובת תשלום למס שבח, הרוכש יכול לשלם מקדמה באמצעות פנקס שוברים מיוחד למיסוי מקרקעין, הנע בין 7.5% ל-15% מסך התמורה, בהתאם לדרישות רשות המיסים.

תשלום מקדמות אלו נועד להבטיח את קבלת האסמכתאות והאישורים הנדרשים לצורך רישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין, ואינו קשור בהכרח לגובה המס הסופי שעל המוכר לשלם.

חשוב לציין כי תשלום באמצעות שוברי מקדמה חייב להיעשות בתיאום עם המוכר, שכן במקרה שהמוכר יגיש בקשה לפטור ממס שבח, לא תעמוד לקונה הזכות לבצע תשלום חד־צדדי, והקונה יידרש להמתין לסיום הליכי השומה מצד המוכר.

היטלי השבחה במקרקעין

היטלי השבחה הם מסים המוטלים על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, כאשר מאושרת תוכנית תכנון חדשה המאפשרת השבחה במקרקעין. כלומר, במקרה למשל (ישנם עוד מקרים) שבו התכנית מאפשרת להגדיל את זכויות הבנייה או לשפר את הערך התכנוני של הנכס, ניתן לחייב את בעלי הנכסים בתשלום היטל השבחה.

לדוגמה, תוכנית רובע 3 בצפון הישן של תל אביב שאושרה בשנת 2018, מאפשרת זכויות קנייניות בדמות של הוספת שטחי בנייה לדירות באזור. כתוצאה מאישור תוכנית זו, שווי הנכסים באזור זינק משמעותית, וזאת לא רק בשל הבנייה הקיימת אלא גם בזכות הפוטנציאל התכנוני שנוצר.

כאשר הוועדה המקומית מאשרת תוכנית מפורטת ומשביחה, חלה חובת תשלום היטל השבחה מלא על מוכר הנכס.

תשלום היטל השבחה יכול להתבצע בשני שלבים:

• מיום אישור התוכנית, או
• ביום ביצוע עסקת המכירה (דרך מימוש נפוצה).

במועד שבו מוכר הנכס מבצע את העברת הזכויות לקונה, עשויה להתעורר חובת תשלום היטל השבחה. סכום ההיטל יכול להיות גבוה במיוחד, בהתאם לשומת השבחה שתקבע העירייה.

כדי להשלים את העסקה ולרשום את זכויות הקונה בנכס בלשכת רישום המקרקעין, יש להגיש אישור מהעירייה המצהיר על מצב תשלום מס השבח והיטל ההשבחה.

למרות שהחבות במיסים אלה חלה על המוכר, נהוג ומקובל להפקיד סכום מוסכם בנאמנות, בדרך כלל אצל עורך הדין המייצג את הצדדים, עד לקבלת אישור רשמי בדבר אי חבות בהיטל השבחה.

הכספים המופקדים בנאמנות אינם מועברים ישירות למוכר, אלא נשמרים כבטוחה עד אשר המוכר יעמוד בכל התחייבויותיו – לרבות סילוק חובות ומימוש תנאי הסכם המכר. רק אז יועבר הסכום לידיו.

הוראות אלו בנוגע לנאמנות מוסדרות בצורה ברורה ומפורטת בהסכמי המכר, ומטרתן להגן על כל הצדדים המעורבים בעסקה.