כיצד לדעת אם גם שוכרי דירות בתל אביב שנפגעו ממתקפת הטילים, ניקח לדוג’ את מבצע “שאגת הארי” שנפתח במרץ 2026 זכאים לדיור חלופי ואפילו לפיצוי על נזקי רכוש בדירה. ובכן לפניכם מדריך מעודכן.
על פי נתוני קרן הפיצויים של מס רכוש ב־רשות המסים בישראל, תוך שלושה ימים מפתיחת מבצע שאגת הארי הוגשו כ־1,000 תביעות לפיצוי בגין נזקי רכוש. במקביל פונו כ־350 אזרחים לדיור חלופי ב־240 חדרי מלון שנשכרו על ידי המדינה ומספר המפונים צפוי לעלות משמעותית ככל שהלחימה תימשך.
בקרן הפיצויים מצויים כיום קרוב ל־10 מיליארד שקל, ובממשלה מבהירים כי ככל שיידרש התקציב כאמור יורחב בהתאם להיקף הנזקים.
ומכאן מתחדדות שאלות מהותיות והן מהן זכויותיהם של שוכרים שביתם נפגע או נהרס? מי נושא באחריות לשיקום הנכס? ומה צפוי לעלות בגורל הדירות שניזוקו?
ברק בר-לב המייסד של בר-לב נדל”ן, משיב על השאלות המרכזיות שמעסיקות והעסיקו בימים המורכבים ביותר שידעה מדינת ישראל להם שוכרים ובעלי דירות כאחד.
האם שוכר דירה בתל אביב שניזוקה במתקפת טילים זכאי למימון דיור חלופי?
ככלל, כן. שוכר שדירתו ניזוקה באופן ישיר כתוצאה מפגיעת טילים ואינה ראויה עוד למגורים זכאי למימון דיור חלופי מכוח תקנות מס רכוש וקרן הפיצויים, המנוהלת על ידי רשות המסים בישראל.
מהם התנאים המרכזיים לזכאות?
- נזק ישיר מאירוע לחימה – על הנזק להיות תוצאה ישירה של מתקפת טילים (ולא נזק עקיף או בלאי קודם).
- אי־כשירות למגורים – מהנדס או גורם מוסמך מטעם הרשויות קובע כי הדירה אינה ראויה למגורים.
- המשך תשלום שכר דירה – השוכר נדרש להמשיך ולעמוד בתשלום דמי השכירות לבעל הנכס, בהתאם להסכם השכירות וכאן בדיוק זכאי הוא להשלמת החסר.
רק בהתקיים שלושת התנאים הללו, ניתן לקבל מימון עבור מגורים חלופיים בין אם מדובר בשכירת דירה מכוח התחייבות חוזית ובין אם בשהייה במלון שהמדינה אישרה.
מה כולל המימון?
המימון נועד לאפשר לשוכר פתרון מגורים סביר בתקופת הביניים, והוא מחושב לפי פרק הזמן שבו הדירה אינה ראויה למגורים ובמהלכו השוכר ממשיך לשלם שכר דירה למשכיר מכוח התחייבות חוזית. כלומר, הקשר הוא ישיר. כל עוד ההסכם בתוקף, והשוכר עומד בו מול המשכיר קיימת זכאות עקרונית למימון דיור חלופי.
נקודה חשובה לשוכרים
אם השוכר מפסיק לשלם שכר דירה או שההסכם מבוטל הזכאות לדיור חלופי עלולה להיפגע. לכן, בטרם נקיטת צעד חד־צדדי מול המשכיר, מומלץ לבחון את ההשלכות המשפטיות ולתעד כל פנייה או נזק.
במציאות הביטחונית הנוכחית, חשוב להבין כי הזכות לדיור חלופי אינה אוטומטית, אך כאשר הדירה נפגעה ישירות ואינה ראויה למגורים. הדין מעניק לשוכרים רשת ביטחון ברורה, כל עוד הם ממשיכים לעמוד בהתחייבויותיהם החוזיות.
האם שוכר זכאי לפיצוי בגין רכוש אישי שנפגע רהיטים, בגדים, מוצרי חשמל?
בהחלט. שוכר שרכושו הפרטי ניזוק בשל פגיעה ישירה של אירוע לחימה זכאי לפיצוי מכוח מס רכוש, גם אם לא רכש פוליסת ביטוח פרטית. הזכאות אינה תלויה בקיומו של ביטוח תכולה.
הפיצוי נועד להשיב את המצב לקדמותו, במידת האפשר, ולכן הוא מכסה:
- עלויות תיקון של פריטים שניתן לשקם;
- או רכישת פריטים חלופיים דומים באופיים ובשווים.
הכול בכפוף לתקרות הקבועות בתקנות לכל קטגוריית רכוש (ריהוט, מכשירי חשמל, ביגוד וכדומה).
ההליך מנוהל על ידי הגורם המוסמך לפי החוק ב־רשות המסים בישראל, וכולל הגשת תביעה מסודרת, בחינתה, מתן החלטה ותשלום פיצוי, לרוב בצירוף ריבית כדין.
בנוסף, קיימת אפשרות להרחיב את הכיסוי מעבר לתקרות הסטנדרטיות, באמצעות תשלום פרמיה סמלית מראש באתר מס רכוש צעד רלוונטי במיוחד באזורים בעלי חשיפה ביטחונית.
מהו הפיצוי בגין תכולת דירה
הפיצוי בגין תכולת דירה מכוח מס רכוש אינו בלתי מוגבל, אלא כפוף לתקרות הקבועות בתקנות. כך למשל, משק בית המונה זוג הורים ושני ילדים זכאי לפיצוי מרבי בסך של כ־102,725 ש”ח בגין נזק לתכולה סטנדרטית. סכום זה מתעדכן מעת לעת בהתאם למדדים הרלוונטיים.
מי שמעוניין להימנע מחשיפה לפער בין שווי הרכוש בפועל לבין התקרה הקבועה, רשאי לרכוש ביטוח רשות לנזקי מלחמה להרחבה דרך רשות המסים בישראל.
הרחבה זו מאפשרת הגדלת סכום הכיסוי עד לתקרה של מיליון ש”ח, בעלות שנתית נמוכה יחסית כ־0.3% מהסכום המבוטח. לשם המחשה, כ־300 ש”ח עבור כל 100 אלף ש”ח של כיסוי נוסף. מדובר במנגנון יעיל במיוחד לבעלי תכולה יקרת ערך החורגת מהממוצע.
לעומת זאת, בכל הנוגע לנזקי מבנה הדין שונה מהותית. אין אפשרות לרכוש הרחבה, אך גם אין בכך צורך. המדינה מפצה על נזקי מבנה ללא תקרת סכום, בהתאם לעקרון השבת המצב לקדמותו.
המשמעות היא כי ככל שנגרם נזק קונסטרוקטיבי או פיזי למבנה הדירה כתוצאה ישירה מאירוע לחימה, הפיצוי אמור לשקף את מלוא עלות השיקום הנדרשת להשבת הנכס למצבו ערב הפגיעה.
ברק בר-לב מדגיש נקודה חשובה נוספת והיא, ישנם סוגי נכסים שאינם מזכים בפיצוי מכוח מס רכוש. כך למשל, לא קיימת זכאות לפיצוי בגין אובדן או פגיעה בכסף מזומן, המחאות, תכשיטים, חפצי אמנות או עתיקות. פריטים מסוג זה מחייבים בחינה ביטוחית פרטנית מראש, באמצעות פוליסות ייעודיות, ככל שמבקשים להבטיח להם כיסוי.
המסקנה המעשית ברורה, בעוד שמבנה הדירה נהנה מהגנה רחבה ומלאה, תכולת הדירה כפופה לתקרה ולכן תכנון מוקדם ובחינת היקף הכיסוי הם קריטיים, במיוחד בתקופות של אי־ודאות ביטחונית.
אם הסכם השכירות לא בוטל האם חובה להמשיך לשלם דמי שכירות?
ככלל, כאשר דירה נפגעת והופכת לבלתי ראויה למגורים, עומדת לשוכר טענת סיכול מטרת החוזה לפי דיני החוזים. במצב כזה, קיימת אפשרות לבטל את ההסכם, והשוכר פטור מתשלום דמי שכירות ממועד שבו הדירה אינה כשירה למגורים.
עם זאת, אם ההסכם לא בוטל בין אם מטעמים פרקטיים ובין אם מתוך רצון לשמור על הזכויות בנכס לאחר השיקום — והשוכר ממשיך לשלם שכר דירה, הוא עשוי להיות זכאי לפיצוי בגין תשלומים אלה ממס רכוש, כל עוד מתקיימים התנאים הקבועים בדין.
מנגד, המשכיר עצמו צפוי להיות זכאי לפיצוי בגין אובדן הכנסה מדמי שכירות, בכפוף להוכחת הנזק והיקפו.
מי מכריע אם הבניין ישוקם או ייהרס?
הסמכות לקבוע את מצבו ההנדסי של מבנה מצויה בידי הרשות המקומית שבתחומה מצוי הנכס. תפקידה לקבוע האם מדובר במבנה מסוכן, והאם ניתן לשקמו בכפוף לדרישות קונסטרוקטיביות מפורטות — או שמא מדובר בנזק חמור המחייב הריסה ובנייה מחדש.
ההכרעה מבוססת על חוות דעת הנדסיות, בדיקות בטיחות ושיקולים תכנוניים וציבוריים.
האם יש להמשיך לשלם לוועד הבית או לחברת הניהול לאחר פינוי הבניין?
כאשר הבניין מרוקן מדיירים ולא ניתנים בו בפועל שירותי תחזוקה, ניקיון או ניהול אין הצדקה לגביית תשלומים שוטפים מלאים, שכן אין שירות ממשי שניתן כנגד התשלום.
עם זאת, במקרים שבהם מתבצעות פעולות הכרחיות גם בתקופת הפינוי כגון שמירה על הנכס, טיפול בתשתיות, תיאום מול רשויות או פעולות מניעה ייתכן שיוטל חיוב חלקי או זמני. היקפו ייקבע בהתאם להחלטת הדיירים, להסכמות הקיימות או להוראות הסכם הניהול.
המסר המרכזי: גם בעת משבר ביטחוני, הדין מספק מסגרת ברורה של זכויות וחובות לשוכרים ולבעלי דירות כאחד. ההבחנה בין ביטול הסכם, המשך קיומו, ותביעת פיצויים היא קריטית ומשפיעה ישירות על גובה הזכויות הכספיות.
