התמודדות עם היטל השבחה ברובעים תל אביב

כלים להתמודדות עם היטל השבחה בתל אביב

נשאלת השאלה הגדולה והיא כיצד ובאיזו דרך ניתן לפעול ולחסוך את היטל השבחה שהנוצר על מכירת דירות בתוכנית הרובעים בתל אביב בשיעור של מאות אלפי שקלים לאחר אישורן של תכניות רובע שלוש ורובע ארבע ?

נתחיל

הפחתת גובה היטל ההשבחה

היטל השבחה, ישאלו רבים מתושבי הצפון החדש אשר ממוקמים בתחומי רובע 4, וכן תושבי הצפון הישן אשר ממוקמים ברובע 3 של תל אביב, כיצד ובאיזו דרך ניתן להפחית או למחוק את היטל ההשבחה ובכלל זה כיצד הוא מחושב? אז תנו למחבר לעשות לכם סדר בדברים בצורה הברורה והקלה ביותר, עד כמה שאפשר.

רקע תמציתי

רובע שלוש ורובע ארבע תל אביב – התכנית

מחוז תל אביב – רובע שלוש הוא הכינוי לשטח של אלפיים שמונה מאות ועשרים וחמש אלף מ”ר המשתרע על מרכז תל אביב ובו מצויים שלושים ושש אלף יחידות עצמאיות המאוכלסות על ידי שישים אלף נפשות. רובע שלוש גובל בירקון מצפון, הים ממערב, הרחובות מרמורק ובן-ציון מדרום ורחוב אבן גבירול ממזרח, מזרחית לרובע 3 שוכן רובע 4.

תכניות רובע שלוש ורובע ארבע הינן חלק מתוכנית הרובעים של תל אביב

תכניות אלו טומנת בחובן זכויות בנייה קונקרטיות בדמות של מתן שטחים בנויים המיועדים לתוספות למבנים ישנים כחלק ממתכונת של קבלת רישוי זריזה לאישורי הבנייה להוספת הקומות או לחילופין התכנית מאפשרת מסגרת תכנונית של הריסה ובניית מבנים מדורגים חדשים.

תכנית רובע שלוש היא תכנית תב”ע מפורטת שאושרה במהלך חודש ינואר בשנת 2018 לצד תכנית רובע ארבע שאושרה לאחר מכן במהלך חודש מאי 2018.

נתחיל

היטל השבחה בגין תוכניות רובע 3 ורובע 4 בתל אביב: חובה תכנונית או עיוות כלכלי?

תכניות הרובעים של תל אביב, ובראשן תכנית רובע 3 ותכנית רובע 4, חוללו בשנים האחרונות טלטלה לא רק בתחום התכנון והבנייה בעיר, אלא גם בזירה המיסויית, בעיקר בכל הנוגע לחיוב בהיטל השבחה. תכניות אלו, אשר נוסחו והתקבלו כתכניות מפורטות לפי סעיף 23 לתמ”א 38, מהוות לטענת עיריית תל אביב מקור עצמאי ליצירת זכויות בנייה חדשות – ועל כן, לשיטתה, מהוות עילה לגיטימית לחיוב בהיטל השבחה.

ככלל, היטל השבחה מושת על בעלי זכויות במקרקעין, מקום בו חלה השבחה תכנונית בנכס – בין אם מכוח אישור תכנית משביחה, מתן הקלה או התרת שימוש חורג, לפי הוראות סעיף 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ”ה–1965. בהתאם לכך, אם לא חלה השבחה מכוח אחד מהמקורות הנ”ל – אין מקור חוקי להטיל את ההיטל.

במקרה של תכניות הרובעים, מדובר לכאורה בתכניות מפורטות אשר מעניקות זכויות בנייה עודפות – וזאת בניגוד לתמ”א 38 שהותירה את הענקת הזכויות לשיקול דעת מוסדי של הוועדה המקומית בלבד. בעוד שתמ”א 38 קבעה מנגנון תכנוני גמיש ובלתי מחייב, הרי שתכניות הרובעים (בהן רובע 4 ורובע 3 בפרט) קיבלו מעמד של תכניות סטטוטוריות מחייבות, ועל כן העירייה טוענת כי אישורן יצר השבחה במקרקעין שמכוחה יש להטיל חיוב כספי משמעותי על בעלי הנכסים.

פטור מהיטל השבחה אינו מוחל אוטומטית, ואף קיים טשטוש חמור בשיח הציבורי בין הזכויות הניתנות מכוח תמ”א 38 (שחלקן הגדול פטור מהיטל השבחה בתמ”א 38 מכוח סעיף 19 לתוספת השלישית) לבין הזכויות החדשות הנטענות בתכניות הרובעים – המוגדרות עתה על ידי הרשויות כ”זכויות חדשות” שאינן נובעות מהתמ”א, אלא מהתכניות המקומיות.

אלא שכאן בדיוק מתחדד המתח המשפטי: אם התכניות אכן אושרו מכוח הוראות תמ”א 38, ואם הזכויות הקבועות בהן אינן חורגות מהוראות התמ”א אלא רק מעגנות אותן ברמה הסטטוטורית – הרי שיש להחיל לגביהן את פטור מתשלום היטל השבחה לפי חוק פטור מהיטל השבחה, כמו גם את הוראות הפטור מהיטל השבחה בעת רכישת דירה, ואת הזכויות הקנייניות של בעלי נכסים שנהנו עד כה מפטור זה.

עם זאת, פרשנותה של עיריית תל אביב – שלפיה עצם הכללת זכויות התמ”א בתכנית רובעית יוצרת “השבחה חדשה” – מובילה לחיובים חמורים. במקרים רבים נדרשים בעלי דירות לשלם היטל השבחה מנופח, העשוי להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים ליחידת דיור אחת – וזאת בעת מכר רגילה, או אף לצורך העברת זכויות בטאבו, תוך פגיעה חמורה בזכות הקניין ובשווי הכלכלי של הדירה.

חמור מכך, אין מדובר רק בפגיעה כלכלית נקודתית – אלא במדיניות שיטתית, הפוגעת בעיקר בבעלי נכסים מן השורה, רבים מהם אזרחים ותיקים, יורשים או משפחות שציפו לממש את זכותם לדיור או למכור את דירתם כחלק מתהליך התחדשות. כל אלו מוצאים עצמם נדרשים לשלם היטל השבחה על שדרוג נכס שבעצם, כלל לא שודרג, אלא רק הפוטנציאל התכנוני שלו הוגדר מחדש.

המצב הקיים יוצר בלבול בין זכויות קיימות לבין “השבחה” חדשה, ואף מעלה שאלות כבדות משקל:

• האם מדובר בהשבחה אמיתית או רק בתיקון תכנוני?
• היטל השבחה מתי פטור ומתי לא?
• והאם לא ראוי להחיל כאן את מנגנוני הפטור של פטור מתשלום היטל השבחה לדירה קיימת או פטור מהיטל השבחה לבעלי זכויות קיימים?

לסיכום, איך להימנע מתשלום היטל השבחה בתל אביב הפך לשאלה אסטרטגית ומשפטית ראשונה במעלה. תושבים אשר ברצונם למכור את נכסיהם בתחומי רובע 3 או רובע 4 בתל אביב, נדרשים כיום לייעוץ משפטי ותכנוני מקיף, הבוחן את נסיבות ההשבחה לגופן, את תוקפן של התכניות הרובעניות מול זכויות קיימות מכוח התמ”א, וכן את האפשרות להגיש בקשה לוועדה המקומית בהתאם לסעיפים הרלוונטיים בתוספת השלישית – לרבות פטור מהיטל השבחה בהתחדשות עירונית, פטור מהיטל השבחה בדיור ציבורי, או פטור מהיטל השבחה לדיור מוגן.

חיוב בהיטל השבחה בעקבות אישורן של תכניות רובע שלוש וארבע:

חיוב בהיטל השבחה בגין תכניות רובע 3 ו-4 בתל אביב (מציאות מיסויית בעייתית בחסות פרשנות תכנונית מרחיבה)

אישורן של תכניות רובע 3 ורובע 4 בתל אביב יצר מציאות חדשה עבור בעלי נכסים בצפון העיר, שבה עצם מכירת דירת מגורים – גם מבלי שנעשה שימוש ממשי בזכויות הבנייה החדשות – עשויה להיחשב כ”פעולת מימוש” ולחייב את המוכר בתשלום משמעותי של היטל השבחה. מקרים אלו הפכו את סוגיית היטל השבחה ברובע 3 ו-4 תל אביב לאחת מהמורכבות והמשמעותיות ביותר כיום בשוק הנדל”ן.

בעת שמבוצעת עסקת מכר לדירה המצויה בתחומי הרובעים הנ”ל, נוצר אירוע מס בהתאם להוראות סעיף 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ”ה–1965, ולפיו מימוש זכויות במקרקעין, ובכלל זה מכירה, נחשב כפעולה היוצרת חבות בהיטל השבחה אם נגרמה השבחה כתוצאה מאישור תכנית, הקלה או שימוש חורג.

מכאן, שעון החול מתהפך על בעל הנכס, ומרגע החתימה על הסכם המכר – ולאו דווקא מימוש בפועל של זכויות הבנייה – נדרש המוכר להתמודד עם שומת השבחה שעלולה להגיע לעשרות ולעיתים מאות אלפי שקלים, גם אם מעולם לא ביקש לנצל את זכויות הבנייה שהוענקו לו תכנונית.

דוגמה מייצגת:

דירת מגורים ותיקה, בשטח של כ-65 מ”ר, הממוקמת בתחום רובע 3, נמכרה בסכום של כ-4 מיליון ש”ח. לשיטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב, עצם הכללת הנכס בתכנית רובע 3 גרמה להשבחה של כ-600,000 ש”ח – וזאת על סמך זכויות בנייה פוטנציאליות המוקנות בתכנית.

בהתאם לכך, הוצאה שומה המטילה היטל השבחה בגובה של 50% מההשבחה – דהיינו, 300,000 ש”ח – סכום המהווה כ-10% משווי הדירה ואף יותר, וזאת ללא קשר למימוש הזכויות בפועל.

פרשנות מסוכנת של מקור ההשבחה:

העירייה טוענת כי תכניות הרובעים הן תכניות סטטוטוריות מפורטות, ולכן מהוות מקור עצמאי להשבחה. עם זאת, ראוי לציין כי תכניות רובע 3 ו-4 אושרו מכוח סעיף 23 לתמ”א 38, דהיינו – מדובר בתכניות שמטרתן לעגן את זכויות התמ”א ברמה תכנונית מקומית, אך מבלי לחרוג מהיקף הזכויות המותרות מכוח התמ”א עצמה.

מכאן עולה השאלה המשפטית המרכזית:

כיצד יכולה הוועדה המקומית להטיל חיוב בהיטל השבחה בגין תכנית שתכליתה ליישם את הוראות תמ”א 38 – אשר עצמה קובעת במפורש כי ההשבחה מכוחה פטורה מהיטל השבחה?

שהרי, תמ”א 38 נועדה לעודד חיזוק מבנים ישנים תוך הענקת תמריצים תכנוניים בפטור מלא מהיטל השבחה (בהתאם לסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית), כדי לקדם חיזוק מבנים ועמידות מפני רעידות אדמה. כאשר תכניות הרובעים מאמצות זכויות אלו במישור המקומי – האם יש בכך כדי להוות מקור עצמאי להשבחה?

המחלוקת – נולדה בשומה, הוכרעה אצל השמאי המכריע:

בשל מדיניות החיוב המרחיבה של עיריית תל אביב, הוגשו מאות השגות לשומות ההשבחה שהופקו בגין תכניות הרובעים. רבות מהן הגיעו להכרעת שמאים מכריעים, אשר ברוב המקרים פסקו נגד עמדת הוועדה המקומית, תוך קביעה מפו

גישת ההתמודדות עם החיוב בהיטל השבחה

השגה על דרישת תשלום היטל השבחה מכוח תוכניות הרובעים – תל אביב

עם קבלת דרישת תשלום היטל השבחה מעיריית תל אביב, הנובעת מאישור תוכניות הרובעים (ובהן תוכנית רובע 3 או רובע 4), מומלץ למוכרי דירות בצפון תל אביב לפעול ללא דיחוי להגשת השגה בהיטל השבחה או ערעור, הכל בהתאם לנסיבות המקרה.

במסגרת ההתמודדות עם החיוב, יש לבחון את יישום גישת “המצב הקודם”. גישה זו גורסת כי זכויות הבנייה המוקנות מכוח תוכניות הרובעים אינן בבחינת זכויות תכנוניות חדשות, אלא נובעות באופן ישיר ומתמשך מהוראות תמ”א 38, אשר הקנתה פטור מהיטל השבחה בגין אותן תוספות בנייה. לפיכך, החיוב בהיטל השבחה אינו משקף השבחה תכנונית אמיתית, אלא מהווה בפועל ניסיון של הרשות המקומית לגבות תשלום מקום שאין הצדקה תכנונית או משפטית לכך.

זאת ועוד, תוכניות הרובעים לא זו בלבד שאינן מוסיפות זכויות עודפות מעבר לאלה שניתנו מכוח תמ”א 38, אלא במקרים רבים אף מצמצמות אותן – דבר המחזק את הטענה כי לא התקיימה “השבחה” כהגדרתה בחוק.

המלצה אופרטיבית – מסלול פעולה

לצורך מיצוי טענותיכם, מומלץ לפנות בהקדם האפשרי ל:

• שמאי מקרקעין מוסמך, אשר יפעל כשמאי מטעמכם ויערוך שומה נגדית מקצועית. שומה זו תשמש בסיס מהותי ככל שההליך יועבר לשמאי מכריע, בהתאם להוראות סעיף 14 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.
• עו”ד בעל מומחיות מובהקת בדיני מיסוי מקרקעין ובהיטלי השבחה, אשר יוכל לייצגכם בערר לוועדת הערר המחוזית, ככל שיוחלט לנקוט בהליך משפטי תקיפתי.

הקפדה על לוחות הזמנים הקבועים בדין, וצירוף חוות דעת שמאית מפורטת, חיוניים לשם שמירה על זכויותיכם ולצורך סיכויי הצלחה מירביים.

שמאי מכריע או ועדת ערר? – אסטרטגיות להתמודדות עם דרישת תשלום היטל השבחה בתוכניות הרובעים בתל אביב

עם קבלת דרישת תשלום היטל השבחה בגין השבחה מכוח תוכניות הרובעים (כגון רובע 3 או רובע 4 בתל אביב), עומדות בפני הנישום שתי דרכי פעולה עיקריות, הקבועות בדין:

מסלול השמאי המכריע (המסלול השכיח)

במסלול זה, הנישום מגיש שומה נגדית באמצעות שמאי מקרקעין מטעמו. ככל שיש פער בין השומה מטעם הוועדה המקומית לבין השומה הנגדית, ממונה שמאי מכריע מטעם מועצת שמאי המקרקעין אשר מכריע במחלוקת.

בפועל, מדובר במסלול מקובל ונפוץ, אשר מוביל לעיתים קרובות להפחתות ניכרות בשומת ההיטל, לעיתים בשיעורים של 70% ואף למעלה מכך. בשנים האחרונות ניתנו שומות מכריעות רבות בעניינן של דירות בצפון תל אביב, ובחלקן נקבע כי אין לייחס “השבחה” של ממש לדירות נשוא החיוב, בין היתר בשל העובדה שתוכניות הרובעים אינן יוצרות זכויות עודפות מהותיות לעומת זכויות מכוח תמ”א 38 – אשר כזכור מקנה פטור מהיטל.

יחד עם זאת, יש לקחת בחשבון כי עיריית תל אביב נוהגת לעתים לערער על החלטות השמאים המכריעים. ואכן, כיום מוגשים עשרות רבות של עררים מצד הרשויות המקומיות כנגד שומות מכריעות – תופעה ההולכת ומתרחבת.

הגשת ערר לוועדת הערר (מסלול תקיפתי ישיר)

המסלול השני הוא הגשת ערר ישירות לוועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה, בהתאם לסעיף 14 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. ערר זה יכול להתייחס הן לעצם החיוב, והן לגובהו.

הליך זה שונה בתכלית ממסלול השמאי המכריע – הוא נבחן בפני גוף מעין-שיפוטי, ומתנהל באורח פורמלי, לרוב בליווי עורך דין. בוועדת הערר ניתן להעלות טענות משפטיות מהותיות, כגון:

• היעדר השבחה תכנונית של ממש.
• כפילות בזכויות תכנוניות קיימות.
• פגמים בזיקה הסיבתית שבין התוכנית החלה לבין הנכס.
• הסתמכות על פסיקה עדכנית או מדיניות שמאית ארצית.

מבחינה אסטרטגית, בנסיבות רבות, ובפרט כאשר החיוב מבוסס על תוכניות הרובעים בלבד – אשר אינן מקנות זכויות מיידיות, תלויות בהסכמות שכנים, ולעיתים אף אינן ישימות מבחינה פיזית – יש יתרון ממשי בבחירה במסלול הערר.

מהי הדרך הנכונה?

במקרים מסוימים, מסלול השמאי המכריע עשוי להספיק ולהוביל להפחתה ניכרת. עם זאת, כאשר קיימות סוגיות עקרוניות של פרשנות תכנונית, הסתמכות על זכויות מכוח תמ”א 38 או פגמים מהותיים בעצם קיומה של השבחה – יש לשקול פנייה ישירה לוועדת הערר.

במקרים מורכבים או כאשר קיימת התנגדות צפויה מצד הרשות המקומית (כגון עיריית תל אביב), המסלול המועדף הוא שילוב כוחות של שמאי מקרקעין מנוסה בתחום היטלי השבחה ועורך דין הבקיא במיסוי מקרקעין ובפסיקת ועדות הערר.

דוגמה נפוצה: דירת מגורים בצפון תל אביב

במקרה שבו בעל נכס מצליח למכור את דירתו בצפון תל אביב, ומקבל דרישת תשלום היטל השבחה בשל תוכנית רובע 4 לדוגמה – חשוב לדעת:

• תוכנית הרובעים לא תמיד יוצרת ערך מוסף למוכר, ולעיתים אף מקשה על מימוש זכויות.
• התמורה בעסקה מבוססת לא אחת על זכויות מוקנות או תיאורטיות, שאינן ברות מימוש מיידי.
• יש לבחון היטב את חישוב ההשבחה, את תקפותו, ואת זיקתו לנכס.

אין “דרך אחת” נכונה – הבחירה בין שמאי מכריע לוועדת ערר צריכה להתקבל לאחר בחינה פרטנית של נסיבות המקרה, טיב הנכס, אופי החיוב והסיכויים המשפטיים. עם זאת, ככל שהחיוב מתבסס על תוכנית רובע בלבד וללא תוספת תכנונית ממשית, המלצתנו היא להגיש ערר לוועדת הערר, בליווי שמאי ועורך דין מומחים בתחום, תוך הקפדה על עמידה בלוחות הזמנים המוגדרים בחוק.

אנחנו שם, תמיד, בשבילכם

צרו עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים:

בר-לב נדל”ן: 077-449-0338