גודל טקסט:
שינוי צבעי האתר:
מקשי קיצור
S - עבור לתוכן העמוד
1 - עמוד הבית
4 - חיפוש
הצהרת נגישות
מדריך - פינוי בינוי

מדריך - פינוי בינוי

מדריך לדיירים המעוניינים להתקשר עם יזמים בפרויקט פינוי בינוי

מטרת המדריך היא להגיש סיוע לבעלי הנכסים ולחוכרים אשר בשכונות מגוריהם נשקלת האפשרות ליזום פרויקטים של פינוי בינוי, להתמצא בתחום הנחשב לתחום מורכב ביותר אשר דורש ידע מקצועי והבנה על כל היבטיו השונים  - כל העקרונות המובאים במדריך זה הם המלצה בלבד, הם אינם מחייבים ומטילים אחריות על חברתנו בר-לב.

הערות:

האחריות על עסקאות פינוי בינוי ועל כל העסקאות הנלוות לעסקאות אלו הם באחריות הדיירים בלבד.

חברתנו בר-לב אינה אחראית על דרך ההתקשרות הנערכת בין הדיירים לבין היזם או הקבלן, ההתקשרות מתבצעת על דעת שני הצדדים השותפים בעסקה.

המדריך עוסק ברוב הנדרש בפרויקטי להתחדשות עירונית ובפרויקטים לפינוי ובינוי בפרט, בהתקשרות שבין היזם לבין בעלי הנכסים וכל מה שקשור לתהליכי ההתחדשות העירונית.  המדריך לא מתערב ביחסים שבין סוגי הדיירים הגרים בבניין,  בין בעלי הדירות, בין דיירים מוגנים ובין דיירים הגרים בשכירות חודשית.

מהו מתחם לפינוי בינוי
מתחם להתחדשות עירונית הוא מצב של שטח מסוים בתוך עיר שהוחלט להרוס את המבנים הישנים שבו, ולבנות תחתם מבנים חדשים, לצד תשתיות יעילות ומשופרות. בעבר, משרד הבינוי והשיכון היה רשאי להכריז על שטח מסוים כעל מתחם פינוי-בינוי באמצעות צו הכרזה, שתוקפו היה עד שש שנים. כיום, בכל הנוגע להכרזה על מתחם, הטבות במיסוי ותביעת דייר סרבן, תקופת זמן ההכרזה תהא ללא הגבלת זמן, אך תהא ניתנת לביטול בכל עת. כפוי שצוין לעיל, בחוק הישן הסמכות היתה מצויה בידיו של של משרד הבינוי והשיכון, וכחלק מכך על ידי המלצה של וועדה מייעצת.
 
כאן המקום לציין חידוש מעניין שנקבע בחוק החדש, נקבע כי סמכות ההכרזה תועבר לידי מנהל הרשות להתחדשות עירונית ולא תעמוד חובת הכרזה על מתחם לצורך קידום תוכנית בניין עיר בוועדת משנה מחוזית ובוועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל). 

כיצד נוכל מהם הקריטריונים הנדרשים להגדרת מתחם לפינוי בינוי של בניינים ישנים:

מתחם להתחדשות עירונית ו/או נכון לומר מתחם לפינוי בינוי ייחשב ככזה שכבר קיימות בו עשרים וארבע יחידות דיור (במצב הנכס) ובתוכנית המוצעת (במצס היוצא), מס' יחידות הדיור במתחם  יוכפל - ו/או לחילופין מתחם שיהא קיים בו לפחות שבעים יחידות דיור. הקריטריון כאמור ייקבע לפי הנתון הגבוה מביניהם.

מהו אחוז ההסכמה הנדרש לקידום פרויקטי להתחדשות עירונית מסוג של פינוי בינוי

החוק החדש החוק הישן  
67% 80% במקבץ
60% 66% בבניין
בוטל 75% ברכוש המשותף במקבץ
50% 67% ברכוש המשותף בבניין

 

מה קובע החוק החדש לעניין הרוב הנדרש בעניין בעלי נכסים סרבנים שעברו עבירות בנייה בבניין המשותף

תיקון חדש נוסף לחוק, שמתייחס כיום לסרבנים של עבירות בנייה.
לפי החוק החדש, אם בית הדין קבע שהסרבנות נובעת כתוצאה מעבירת בנייה שעבר הדייר סרבן, הרי שאותו דייר סרבן לא ייחשב במספר הרוב הנדרש להכרזה על המתחם, בהתקיים 2 תנאים:

א. לפחות 50 אחוזים מבעלי הנכסים מסכימים לתוכנית הפינוי בינוי.
ב. קיים מידע בדמות של ראייה משפטית ברורה לעבירת הבנייה. ויודגש, שעל עבירות הבנייה להיות מוצקה ומובהקות, דוגמת פיצול של נכס, וכמו גם     
   שימוש שלא כחוק ברכוש המשותף.
ג. 
עבירות בנייה קלות כמו לדוג' של סגירת מרפסת, לא תיחשב עילה להוצאת בעל הנכס מחישוב של הרוב הנדרש.
 

כיצד נספרים בעלי נכסים שמחזיקים יותר מדירה אחת ו/או שתיים בבית המשותף העתיד לעבור פרויקט פינוי בינוי

בחוק הקודם, בעלים של נכס שהחזיק במספר של דירות בבית המשותף, היה נחשב לבעל נכס אחד לעניין הרוב הנדרש.
בחוק החדש הכללים השתנו, נקבע שבעל מספר נכסים שמחזיק יותר מ-שלושים אחוז מהדירות בבית המשותף שעתיד לעבור פרויקט מסוג של פינוי בינוי, ייחשב לעניין הרוב הנדרש, כבעלים של שלושים אחוזים בתוספת שליש מכל אחוז נוסף שבבעלותו.


שלב ההתארגנות

ההתארגנות לקראת הפרויקט

לפני שחותמים על כל מסמך בין הדיירים לבין היזם או נציג מטעמו, רצוי שהדיירים בבניין יקיימו אסיפת דיירים, יתארגנו ויבחרו נציג מתוכם אשר ילווה את כל התהליך ויחליטו על סמכויות הנציג. את הפעולות האלו, כאמור, רצוי לבצע כצעד ראשון, עוד לפני החתימה על כל מסמך מחייב טרום ההתקשרות.

על הדיירים לבחור עו"ד שילווה וייצג אותם בעסקה. רצוי לבחור עו"ד המתמחה בעסקאות מקרקעין בכלל ובתחום פינוי בינוי בפרט. אין לבחור עו"ד משותף שייצג הן את הדיירים והן את היזם.

קובץ- החלטות של ועדת האתיקה בלשכת עורכי הדין הדן בניגוד אינטרסים בעסקאות תמ"א 38.

הקשר עם הרשות המקומית וקבלת המידע הרלוונטי

כבר בשלב ההתארגנות לקראת הפרויקט יש לפנות אל מהנדס העיר, האחראי על פרויקט פינוי בינוי, ולברר באמצעותו את העמדה של העירייה באשר לפרויקט המוצע.

שלב החתימה על המסמכים עוד לפני ההסכם

לפני החתימה על הסכם פינוי בינוי יש להימנע מחתימה על הסכמים העלולים להגביל את זכויות הדיירים או את היכולת שלהם לנהל משא ומתן על העסקה המוצעת. עם זאת, כדי לקדם את הפרויקט אפשר לחתום על מסמך כוונות או על אישור, אך להגביל אותו לזמן קצוב. מומלץ לחתום על אישור שתוקפו לא יעלה על למעלה משמונה עשרה חודשים ממועד החתימה של רוב דיירי הבניין על המסמך המאשר את הסכמתם לפרויקט.

בכתב האישור, שכאמור מוגבל בזמן, יביעו הדיירים הסכמה עקרונית לביצוע הפרויקט במסגרת פינוי בינוי מתוך הדגשת הנקודות הבאות:

  • ההסכמה על האישור כפופה לזכות הדיירים לדון בהמשך על התמורה.
  • כתב האישור לא יעניק זכויות ולא יגביל את הדיירים, למעט מהענקת בלעדיות ליזם לתקופה מוגבלת.
  • אישור כפוף לבדיקה של זהות היזם, לבדיקה של התמורה ולהסכמה על שאר הסעיפים של תנאי ההתקשרות, כולל הבטוחות.
  • ההסכמה העקרונית ניתנת בתנאי של שמירה על האפשרות לניהול מו"מ על בחירת היזם ועל התמורה.
  • רצוי להחליט על מנגנון שיחייב את היזם או את מי שאחראי על החתמת הדיירים לעדכן וליידע את דיירי הבניין על מועד החתימה של כל דייר בבניין על ההסכם.

עוד לפני החתימה על מסמך הכוונות חשוב להתייעץ עם עו"ד מומחה בתחום כדי להיזהר מטעויות וממתן התחייבויות בלתי חוזרות.

מידע על בחירת היזם

לפני בחירת היזם לביצוע פרויקט פינוי בינוי כדאי  לערוך אסיפת דיירים, לבחור את נציגי הדיירים שיחד עם עורך הדין המלווה את העסקה יבחנו הצעות שונות של יזמים וינהלו מולם מו"מ בשם כל הדיירים. את מסמכי התחייבות של היזמים השונים מומלץ להראות לכל הדיירים.

כאשר בוחרים יזם או קבלן לפרויקט חשוב לבדוק את הרקע הכלכלי של היזם, את חוסנו ואת גובה התמורה המוצעת עבור העסקה. רצוי לבחור כל הצעה של אחד היזמים בהשוואה להצעות של היזמים האחרים.

חשוב לדרוש שאת עבודת הבנייה יבצע רק קבלן הרשום כחוק בפנקס רישום קבלנים בהתאם לחוק התשכ"ט- 1969 בסיווג המתאים של הרישום בפנקס הקבלנים.

בחינת התמורה המוצעת לעסקת פינוי בינוי

כדי לבחון האם התמורה שמציע היזם לעסקה היא תמורה כדאית וריאלית אפשר למנהל הרשות להתחדשות עירונית/משרד השיכון ולבקש למנות שמאי פינוי בינוי שיבחן את הכדאיות הכלכלית של העסקה.  את הפנייה לשמאי יש לעשות עוד לפני החתימה על ההסכם ורק לאחר שרוב הדיירים הסכימו לחתים על העסקה.

פרטים על דרכי הפנייה, על תשלום שכר הטרחה לשמאי ומידע נוסף אפשר לדלות במאגר השמאים העוסקים בחוק פינוי בינוי.

מה חשוב לדעת על ההסכם

בעת החתימה על ההסכם מומלץ לקבוע תקופות זמן מוגבלות לביצוע מספר פעולות כמו אישור התכנית בתב"ע, הכרזה של מנהל הרשות להתחדשות עירונית, המייעדת את המתחם לפרויקט פינוי בינוי (תקופת ההכרזה תהא ללא הגבלת זמן, אך נינתנת לביטול בכל עת), חתימה של כל דיירי הבניין, הוצאה של היתרי בנייה, מועד ההתחלה והסיום של פרויקט הבנייה, רישום של הבית המשותף ועוד.

יש לקבוע מנגנון שיאפשר את ביטול ההסכם או קבלה של פיצוי כאשר אחת מהפעולות הנ"ל לא מתקיימת בפרק הזמן כפי שנקבע בהסכם. חשוב גם לקבוע תנאים לביטול ההסכם כמו, למשל, רוב נדרש של דיירי הבניין ועוד.

בגלל התלות בגורמים חיצוניים כמו הכרזה של מנהל הרשות להתחדשות עירונית על ייעוד המתחם לפרויקט פינוי בינוי אישור התוכנית וקבלת אישורי בנייה או הסכמת כל הדיירים לביצוע הפרויקט ועוד, קיימת אי ודאות באשר להוצאה לפועל של הפרויקט. לכן כדאי לקבוע בהסכם מספר תנאים.

  • ההסכם לא יהיה בתוקף אם התנאים שהותנו בו לא יתקיימו בפרקי הזמן כפי שנקבעו.
  • חתימת כל דיירי הבניין על ההסכם, כולל אפשרות של תביעה משפטית נגד דיירים סרבניים.
  • הכרזת מנהל הרשות להתחדשות עירונית על הקניית הפטור ממיסים.
  • אישור תוכנית תב"ע מפורטת בתוך התנאים של מימוש הפרויקט.

כדאי לציין בהסכם כי לדיירים תישמר הזכות לבטל את ההסכם במקרים מסוימים כמו למשל במקרה שיש הבדל גדול ומשמעותי בין התמורה הנגזרת מהתוכניות שאישרו ועדות התכנון לבין התמורה שהציע הקבלן.

על אף האמור לעיל, חשוב לציין כי החוק החדש קובע מועדי תפוגה להסכמי פינוי-ביני עליו חותמים בעלי הנכסים מול היזם

כיצד בדיוק? בחוק החדש נקבע שורה של מועדי פקיעה להסכמים שנחתמו עם יזם. כאן המקום להדגיש כי הדרך לביטול הסכמים אלה נעשית בדרך של אסיפה כללית של בעלי הנכסים, ע"פ החלטת רוב של 51% מבעלי הנכסים (גם כאלו שלא חתמו), ומכאן נפרט את עילות ביטול ההסכמים למול היזם.

א. חלפו 2 שנים מחתימת בעל הנכס הראשון על ההסכם והיזם הנבחר טרם החתים חמישים אחוז מבעלי הנכסים בבניין.

ב. חלפו 4 שנים מחתימת בעל הנכס הראשן על ההסכם והיזם טרם החתים שישים אחוז מבעלי הנכסים בבניין.

ג. חלפו ארבע וחצי שנים מחתימת בעל הנכס הראשון על ההסכם והיזם הנבחר טרם הגיש את תוכנית בניין עיר (תב"ע).
(יודגש כי סע' ג לא חל במסלול רשויות).

מהי החתמה פוגענית
 
לפי התיקון החדש לחוק, הממונה לנושא פניות דיירים (כיום עו"ד תמר אדיאל-זכאי), יהא רשאי לקבוע את בטלות העסקה מול היזם בשל החתמה פוגענית כאשר קמה עילה אחת ו/או יותר מבין המקרים הבאים:

א. ניצול בעל נכס בשל היעדר ידיעת שפה.
ב. הפעלת לחץ שאינו מתקבל על הדעת.
ג. מסירת מידע מטעה ושקרי.
ד. ניצול ליקוי ביכולת (מוגבלות/נכות) של בעל הנכס.

מה חשוב לדעת על התמורה

שקיפות שוויון בתמורה

כדאי לקבוע עיקרון הקובע כי כל בעלי הדירות הדמות יקבלו תמורה על בסיס שווה או דומה. את העיקרון הנ"ל אפשר להחריג במקרים של מצב בריאותי של הדייר, גיל וכדומה. בכל פעם שתינתן הטבה נוספת לאחד הדיירים, ההטבה תחול גם על הדיירים האחרים אשר בבעלותם דירה בעלי מאפיינים זהים.

במקרים שלא יתקיים עיקרון השוויון בתמורה, יש לדרוש מהיזם לדווח לבעלי שאר הדירות בבניין על שינוי משמעותי שיקבל כל בעל דירה מסוים בפרויקט בהשוואה לדיירים אחרים המשתתפים באותו פרויקט.

רכיבי התמורה

רצוי כי התמורה שתינתן לדיירים תכלול ,בין השאר, גורמים שונים כמו : דירה חדשה, מימון שכר הדירה בתקופה שבה לא יוכל הדייר להישאר בביתו, מימון הובלת הדירה, בדיקת היתכנות של השתתפות בשכר טרחת עורך הדין המייצג את בעלי הדירות, אפשרות לעזרה בתשלום דמי הוועד בבניין שיוקם לתקופה מוגבלת ועוד.

כדאי לדעת: מוסדות התכנון בוחנים את התמורה לדיירים ואת כדאיות הפרויקט בהתאם לתקן 21 המפרט את הנדרש בשומות של מקרקעין המבוצעות לשם בדיקה כלכלית של תוכניות פינוי בינוי המבוצעות על יד שמאים העוסקים בתחום. במקרים מסוימים מועצת העיר עשויה להחליט על נתינה של הנחה בארנונה לאחר הגדלת שטח הדירה לתקופה קצובה.

מה חשוב לדעת על הדירה החדשה

בהסכם יוחלט על התמורה ויפורטו ההדגשים הבאים, שטח הדירה בפרויקט החדש לעומת שטח הדירה הקיימת, מנגנון לקביעת מיקום דירות התמורה ומפרט טכני.

פירוט המיקום של דירת התמורה יכולה להתבצע בכל דרך שתהיה מקובלת על הדיירים, לפי הסדר הכרונולוגי של הדיירים או גורמים נוספים החתומים על ההסכם, לפי קביעת שמאי המקובל על הדיירים או בדרכים אחרות שיהיו מקובלות על כל הצדדים.

חשוב לקבוע מראש גם את נושא המחסנים, החניות וחלוקתם לדיירים ואת נושא הצמדת הרכוש המשותף לדירות.

חשוב להקפיד כי המפרט הטכני בדירות התמורה יהיה זהה למפרט הטכני שיהיה בדירות שאותן ימכור היזם.

חשוב לדעת כי לאחר אכלוס הדירות בפרויקט החדש יוטלו על כל דיירי הבניין תשלומים שונים שיהיו לעתים גבוהים יותר מהתשלומים שנדרשו בעבר כמו תשלומי ארנונה, ועד בית ועוד.

אם אחד הדיירים סובל ממוגבלות יש לבדוק את התמורה המגיעה לו בחוק פינוי ובינוי, פיצוים, התשס"ו- 2006 בעניין דירה המתאימה לאדם בעל מוגבלות.

מידע על חלופות התמורה

בעסקאות פינוי בינוי ניצבות בפני דיירי הבניין מספר הצעות לתמורה. הדיירים יכולים לקבל דירה חדשה, גדולה יותר מהדירה הישנה, דירה חדשה אך קטנה יותר מהדירה הקיימת וקבלת היתרה של ערך הדירה בכסף, קבלה של שתי דירות יותר קטנות שערכן הכולל לא יעלה על הערך של דירה חדשה בפרויקט החדש, קבלה של דירה במקום אחר בערך כספי הזהה לערך הכספי של דירה חדשה במתחם או פתרון דיור בדיור מוגן או בבית אבות לדיירים בגיל הזהב.

חשוב לדעת כי על כל חלופות התמורה יש מגבלות שנובעות מחוק מיסוי מקרקעין בעניין קבלת הטבות מס בעניין התמורה. לעתים החריגה מהתמורות המקובלות יהיו כרוכות בתשלומי מס לפי חוק מיסוי מקרקעין התשכ"ג- 1963.

מידע באשר לתשלום שכר הדירה בתקופה של הפינוי

מקובל שבתקופה שבין פינוי הדיירים מהבניין הישן ועד לאכלוס של הבניין החדש והכניסה של הדיירים אל הדירה החדשה ישלם היזם את שכר הדירה לדיירים. גובה שכר הדירה ייקבע בהתאם למחירי השוק בעניין שכר הדירה המקובל באותו אזור שבו נמצאת הדירה הישנה או באזור סמוך ובהתאם לדירות שאותן פינו הדיירים.

צריך להסדיר בהסכם חתום את אופן תשלום שכר הדירה, את מועדי התשלום ולקבוע מנגנון להצמדת שכר הדירה בהתאם לשינויים החלים בשוק הדירות להשכרה באותה התקופה.

היזם יהיה פטור מתשלום שכר דירה לדיירים המתפנים כאשר הם עוברים ישירות מהדירה הישנה לדירת התמורה כמו במקרים שבהם בונה היזם את הבניין החדש על קרקע ריקה ובמקרים שבהם מקבל הדייר תמורה מיידית בדירה מחוץ למתחם.

מידע על חובות הדייר ועל העלויות החלות על היזם

בדרך כלל כל העלויות החלות על תכנון ובניית הפרויקט ישולמו על ידי היזם. ברוב הפעמים הדיירים לא נושאים בהוצאות הקשורות למימוש הפרויקט ובהוצאות הקשורות למיסוי מקרקעין מאחר והעסקה בין הדיירים לבין היזם היא עסקה הפטורה ממס לפי החוק  של מיסוי מקרקעין התשכ"ג- 1963.

כל התשלומים האחרים, תשלומים שאינם קשורים באופן ישיר לעסקה כמו חובות בתשלומי ארנונה לרשות המקומית, דמי היוון למנהל מקרקעי ישראל, תשלומים והיטלים מלפני תקופת ההתקשרות וכדומה יחולו על הדיירים בלבד.

יש לקחת בחשבון כי בעבר, הפטור שמקבלים הדיירים בעניין מס שבח או מס רכישה שהיה קיים רק לגבי דירה אחת בלבד- כיום בוטל.
ובמקרה זה גם אם לדייר יש שתי דירות ו/או יותר במתחם יקבלהדייר דירה חדשה בפטור ממס שבח ובמע"מ בשיעור 0 - תמורת כל דירה שברשותו.

בעלים של יותר מדירה אחת בפרויקט
בעל דירה שבבעלותו יותר מדירה אחת במתחם, בחוק הקודם, לעניין הרוב הנדרש, היה נספר בעל הדירה כקול אחד. כיום, בעלים של יותר מ שלושים אחוז מהדירות בבית המשותף, ייחשב כבעלים של שלושים אחוז בתוספת של 1/3 מכל אחוז נוסף שבבעלותו.

כל מה שחשוב לדעת על ביטחונות וערבויות

נהוג כי בעת פינוי הדירות או בהעברת הזכויות בדירה לטובתו של היזם או לנציגו כמו העברה של בעלות או רישום הערת אזהרה בטאבו לקוני הדירות של היזם או שעבוד הדירה לטובת הבנק ימסור היזם לדיירים כתבי ערבות שנכתבו בהתאם לנוסח חוק המכר התשל"ה -1974 בשווי של הדירה החדשה.

בנוסף, כתנאי לפינוי הדירות ימסור היזם ערבות בנקאית כהבטחה לתשלום שכר הדירה של הדיירים עד לכניסה אל הדירות החדשות. אפשר לקבוע ערבות בנקאית פוחתת לתשלום כספי השכירות בהתאם להתקדמות הבנייה בפרויקט.

אם קיימות במבנה המיועד לפינוי דירות שעליהן מוטלים שעבודים כמו עיקולים או משכנתאות, ייקבע בהסכם שהיזם יגיע להסכם עם הבנק למשכנתאות שהלווה לדייר, הסכם  שיאשר את ההסרה של המשכנתא לטובת הפרויקט לאחר העמדת ביטחונות חלופיים לבנק על ידי היזם או באמצעות פתרונות אחרים.

כל מה שחשוב לדעת על אחריות ועל בדק

צריך לדרוש את האחריות של היזם לגבי הדירות החדשות בהתאם למה שנקבע בחוק המכר התשל"ג- 1973 לתקופת האחריות ולתקופת בדק הבית.

מידע נוסף בעניין האחריות ובדק הבית אפשר לקבל במדריך לרוכשים דירות חדשות מקבלן.

מידע על ביטוח

מומלץ לקבוע בכל הסכם שבין היזם לדיירי הבניין על קבלה של אישור מחברת הביטוח המאשר את קיום דרישות הביטוח מהיזם כמו ביטוח קבלנים או ביטוח רכוש עבור העבודות שיבצע הקבלן בפרויקט, ביטוח אחריות מקצועית, ביטוח צד ג' וביטח אחריות מעבידים.

מידע על גילוי ושקיפות

על כל מי שפועל מטעם היזם ומקבל ממנו שכר או על כל אחד אחר ששכרו תלוי בהתקיימות העסקה להצהיר על זאת כבר בפנייה הראשונה אל הדיירים ועוד לפני החתימה על הסכם ההתקשרות לפי לסעיף 6 בחוק פינוי ובינוי.

הפרה של הדרישה לגילוי השקיפות תאפשר לדייר להתחרט ולבטל את הסכמתו לעסקת ההתקשרות עם היזם, גם אם הוא כבר חתם על כל הסכם חוקי ומחייב.