כיצד תוקפים שומת היטל השבחה

בעלי נכסים רבים בצפון תל אביב פחות מבינים בנושא היטל ההשבחה שרובץ על דירתם, ולצערי הם דווקא אלה שבסוף מפסידים את ההזדמנות להילחם זכויותיהם. מטרת המאמר להגיש סיוע לבעלי דירות בצפון תל אביב, אשר שוקלים את האפשרות למכור את דירתם בתחומי תוכנית הרובעים בתל אביב, להתמצא בתחום די מורכב אשר דורש הבנה מקצועית על שלל גווניו. יובהר כי המאמר שלהלן הינו בגדר המלצה בלבד ואין בו כדי לחייב ו/או להטיל מכל סוג אחריות על הכותב ו/או על משרדנו בר-לב נדל"ן.

נתחיל

מהו היטל השבחה?

היטל השבחה הוא מס שמוטל על ידי הוועדה המקומית שבו בעצם גובים את ההשבחה שנוצרת כתוצאה מכך שהעירייה אישרה תוכנית חדשה, תוכנית בניין עיר חדשה, שמטרתה להעלות את שווי הנכסים.

מהי תוכנית שבגינה ניתן לגבות חיוב בהיטל השבחה

תוכנית שבגינה ניתן לגבות תשלום עבור היטל השבחה היא כזו שמאפשרת לבנות יותר ממה שהיה מותר לבנות לפניה. כלומר במקום שתי קומות מותר לבנות ארבע קומות במקום קרקע חקלאית מותר לבנות בניינים במקום שטחי תעשיה מותר לבנות שטחי מגורים, כל מיני פעולות תכנוניות שגורמות לכך שהערך של הנכס יעלה, מדובר בתוכניות שיוצרות השבחה למקרקעין של בעלים ובתמורה לכך הרשות המקומית מצפה לקבל איזשהו מס כתוצאה מכך שהיא גרמה בפעילות התכנונית שלה להשבחה של הנכס ולפיכך היא בעצם גובה את היטל ההשבחה בהזדמנות הראשונה שבה אותו בעלים מנצל את אותה השבחה.

כיצד ובאיזו דרך הוא בעלים מנצל את ההשבחה?

בערך בשתי הזדמנויות עיקריות

1. כאשר הוא מוכר את הנכס ובבואו למבקש אישור עירייה להעברת זכויות, בשלב זה בודקים האם בעל הנכס חייב בהיטל ואו אם אושרה בינתיים לתקופת הבעלות תוכנית חדשה שהעלתה את פוטנציאל המקרקעין או את שווי הנכס – להזדמנות זו קוראים מימוש זכויות.
   
2. באירוע אחר, כאשר מבקש הבעלים היתר בנייה לנצל את אותם זכויות בנייה חדשות שלא היו קודם.

כלומר בעצם החוק מגדיר את שני האירועים האלה כאירועי מימוש זכויות. כמובן שישנם עוד כל מיני ניואנסים לאירועים כאלה ואחרים אבל כעיקרון בעלים של נכס צריך לדעת לפני שהוא מוכר, שאחד המיסים שהוא יצטרך לשלם אותם הוא היטל השבחה, בהנחה כמובן שיש השבחה.

לא תמיד בעלים של נכס יודע זאת מראש כך שכדאי לבדוק ובוודאי עוד לפני שמוכרים נכס אם חל חיוב בהיטל השבחה ו/או אם צפוי היטל השבחה וזאת מאחר ובעל דירה עלול להיקלע למצב שבו מכר את דירת מגוריו, ואם לא בדק היטב, אולי מכר את דירות מגוריו במחיר נמוך מידי הואיל ולא היה מודע לכך שצפוי להיות לו היטל השבחה בשיעור שהוא כי אושרה במהלך השנים תוכנית חדשה שמשפרת את האפשרויות הבנייה ו/או הניצול של הנכס (כמו לדוגמא: תוכנית הרובעים של תל אביב).

בסיכומו של דבר אילו למעשה בתמצית המקרים שבהם מצפים לשומת היטל השבחה וחייבים בעלי נכסים לדעת שלא הם אמורים לקבל הודעות פורמליות לבתיהם על כך שאושרה תוכנית משביחה, הואיל וחזקה עליה שהם יודעים.

גם לגבי התמורה: היטל ההשבחה אינו נגזר לפי רווח במכירה של דירה, והוא יכול להיות מוטל על הבעלים גם אם מכר בהפסד. כלומר התמורה שקיבל אדם בעד הנכס שמכר אינה רלוונטית לעניין היטלי ההשבחה כיוון שלא מדובר במיסוי מקרקעין שבו משלמים מס שבח על השבח שצמח באופן אישי בין המחיר שרכש אדם למחיר שמכר. נושא היטל ההשבחה הינו נושא לחלוטין אובייקטיבי מנותק מהעסקה הקונקרטית ולכן מומלץ לבדוק את גובה החבות לפני שמוכרים כדי למנוע טעויות.

מתי מצפים לשומת היטל השבחה.

1. במכר דירה.
2. כשבעל המקרקעין "יוצא" לבנייה חדשה ומבקש לנצל את זכויות הבנייה, זכויות הבנייה החדשות מכוח התוכנית שחלה במגרש.
3. סיטואציה נוספת והיא כשמבקשים הקלות מתוכנית הבניין עיר ו/או בקשה לשימוש חורג מתוכנית בניין העיר התקפה וגם במקרים האלה חל היטל השבחה.

כיצד תוקפים את היטל ההשבחה ואילו דרכים עומדים בפני נישום שרוצה לתקוף שומה שכזאת?

תחילה הוועדה המקומית פונה לשמאי מטעמה, השמאי מכין עבורה את שומת היטל ההשבחה ומוציאה תחת ידה חיוב בדמות של שומה, לאחר מכן משוגרת דרישת תשלום לחייב.

את שומת היטל ההשבחה כאמור שמאי הוועדה המקומית עורך למועד שבו נוצרה השבחה בהתאם לתוכניות שחלות/ שאושרו לאחורנה. למשל: אושרה תוכנית בניין עיר בשנת 2017 מבלי שהציבור היה מודע לה, האדם הספציפי שלא מודע לתוכנית זו הולך ומוכר דירתו ב 2019 בשים לב כדאי שבעל נכס יבדוק לפני שהוא מוכר את דירת מגוריו אילו תוכניות חלות כדי שלא חלילה ימכור בזול מידי.

ובכן שומת היטל ההשבחה תיערך לפי הערכים שהיו בשנת 2017, ואזי יצטרך לשלם האדם הספציפי שמכר את דירת מגוריו מחד את הסכום שייקבע על ידי שמאי העירייה ומאידך הגם את ההצמדה למדד עד למועד המכירה.

זה המקום אף להוסיף, כי ככל שתוכניות יותר ישנות ככה השומות הם בעצם שומות היסטוריות שמתייחסות למחירים הרבה יותר נמוכים ובשוק כמו שלנו שבדרך כלל מדובר בשוק עולה, ככל שהתוכניות יותר שונות, השומות שמתייחסות למועדים ההיסטוריים יהיו נמוכות וההצמדה היא הדבר היחיד שאיכשהו מביא את המחירים האלה לזמן של היום.

מהן הדרכים המקובלות לתקוף שומת היטל השבחה 

להלן שתי הדרכים לתקוף את השומה

• האחת: היא לפנות קודם לשמאי מקרקעין ועורך דין ולבקש למנות שמאי מכריע (יש רשימה של שמאים מכריעים שמונו לכך על ידי מועצת השמאים ושם מבקשים למנות שמאי מכריע וכאשר מקבלים את שמו של השמאי המכריע שמונה לצורך העניין, ניתן להגיש שמאות מטעם הנישום ועל נושא זה מתקיים דיון שבסופו של מתקבלת החלטה לגבי ההשבחה.
  
• השנייה: מסלול הגשת ערר לוועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה.

אין כל ספק ש..לכל אחד מהמסלולים מאפיינים אחרים הכרוכים בשיקולים רבים למסלול שכדאי לפנות כמו לדוגמה: מסלול של שמאי מכריע כרוך בעלויות גבוהות יותר אולם מאידך, בדרך כלל הוא מהיר יותר לעומת מסלול ועדת ערר שבאזורים מסוימים יש מועדי המתנה של שנים. כלומר קיימת מערכת שלמה של שיקולים שכדאי לבעלים לקחת אותם לפני בחשבון.

ממה צריך להיזהר ולמה צריך לשים לב כאשר תוקפים שומת היטל השבחה

שני המסלולים המדוברים הן של שמאי מכריע והן של ועדת ערר הם לחלוטין לא לבחירת הנישום.
ועל כן מומלץ לדעת מראש לאיזה מסלול לגשת ומה אפשר לטעון וכמובן איך לטעון.

במסלול ועדת הערר: ניתן לטעון טענות ספציפיות כולל טענות שהן טענות על עצם החיוב – כגון: העובדה שחייבו את הנישום היא כשלעצמה שגויה הואיל והנושא משפטי שגוי ו/או הנחת המוצא של הוועדה המקומית שגויה ו/או לגבי טענת הבעלות (איני בעלים בכלל אלא בעל המקרקעין שקדם לי).  ל אלה טענות משפטיות מגוונות שאפשר להעלות אותם בפני ועדת הערר.

במסלול של שמאי המכריע: ניתן לטעון טענות שמאיות לפני שמאי מכריע ככאלה שמציפות שווי מופרז ושגוי שנקבע בשומה לנכס בבעלות הנישום.

הערת ביניים: יש מצבים נדירים שבהם עלולים הבעלים לשלם יותר משהרי לשמאי מכריע יש הסמכות לקבוע שהעירייה ביקשה פחות מידי ולפיכך מומלץ להסתייע כבר בתחילת הדרך במומחים, הן שמאי מקרקעין והן בעורכי דין.

לתשומת ליבכם, ישנן החלטות של ועדות ערר שבאות ואומרות אם נישום הגיש השגה בדרך של מסלול שמאי מכריע וזאת במקום לפנות לוועדת הערר מלכתחילה, יכול להיות שהפסיד הנישום את הזכות להעלות טענות בדבר עצם החיוב ובעלי נכסים רבים לעיתים לא מודעים לכך שאפשר לטעון טענה אחת טובה, טענה שהמקום שלה בכלל מקומה בועדת ערר. מכאן הטיפ שלי לבעלי נכסים הוא קודם כל להתייעץ מראש עם שמאי ועורך דין שמבינים או לפחות עם שמאי שיש לו ניסיון רב מאוד בנושאים של היטלי השבחה בוועדות הערר או עם עורך דין שבאמת יודע. 

יש לקחת בחשבון שיש שמאים שמבינים בהיטל השבחה, אולם לא כל שמאי מקרקעין הוא שמאי שעוסק בהיטלי השבחה. צריך לדעת שזה תחום מומחיות וכן לפנות לשמאים שעוסקים בכך ואף לבקש לדעת מה הניסיון שלהם בתחום.

מועד החיוב בעסקאות מכר

המועד שממנו החיוב בעצם חל על הבעלים הינו המועד שבו נחתמה העסקה. בנקודה זו יודגש, כי ממועד זה ואילך נחשב המוכר כמי שחייב כסף לרשות, ומאכן מתחיל מרוץ הזמנים של סכום היטל ההשבחה ולגביו צמודה גם ריבית, ולא רק הפרשי והצמדה, ריבית של חצי אחוז לחודש!! ריבית לא פשוטה בכלל ולכן חשוב מאוד לדווח על העסקה ממש בסמוך לחתימתה. 

למותר לציין כי הכללים שחלים במיסוי מקרקעין אינם חלים בהיטלי השבחה, לגבי מועדים ועל כן אין להמתין לסיום ההליך לקבלת מלוא התמורה בעד הדירה מהקונה אלא להגיש בקשה לקבלת אישור עירייה, לפנות לעירייה עם עו"ד מטעמכם ממש בסמוך לחתימת החוזה, להודיע שנחתם חוזה מכר ומשם לקבל שומה ולהתחיל לקדם את כל שלל התהליכים הנדרשים.

מה תפקידו של עו"ד בהליך של היטל ההשבחה?

בהליכי היטל השבחה ומשום שמדובר בהערכת שווי של שמאי מטעם הוועדה המקומית, הנישום חייב להיות "מצויד" בשמאי משלו כיוון שסוגייה זו נשענת ברוב במקרים על מחלוקת שמאית כספית, ואולם ככל שמדובר במחולקת שאין היא נוגעת לסכומים אלא יותר מדברת על מהות החיוב, מהות החיוב זו שאלה משפטית שמחייבת להסתייע בשירותיו של עורך דין.

תפקידו של עו"ד הוא להבין את כל ההיבטים המשפטיים של היטל ההשבחה על הפרק ולבחון את טענת עצם החיוב נגד עצם החיוב ולא רק בחינת הטענה של "על כמה מדובר" (טענת השווי) והאם בכלל יש מקום להטיל היטל השבחה.

כמו כן עו"ד צריך להכיר את לוחות הזמנים ובנוסף צריך להמליץ לנישום על המסלול הנכון ביותר עבורו האם לפנות לוועדת ערר ו/או לשמאי מכריע.

כאשר מדובר במסלול של וועדת ערר עו"ד צריך לייצג את הנישום ולאב דווקא שמאי. בדרך כלל בוועדות הערר המוסמכים לייצג בערכאות אלה הם עורכי הדין ולעיתים רחוקות אף אצל שמאי מכריע ובתנאי שיכולות לצוץ שאלות משפטיות להן יש חשיבות לייצוג של עורך דין כמו גם עורך דין יכול לסייע לשמאי לנסח את אותם פרקים בעלי אופי משפטי.

מה הם לוחות הזמנים עומדים בפני נישום שרוצה לתקוף שומת היטל השבחה?

1. אני שב ומזכיר, בעת חתימת חוזה המכר קודם כל לדווח על העסקה לרשות.
2. בעת קבלת שומת היטל השבחה מהרשות מתחילים לרוץ ארבעים וחמישה יום להגשת ערעור ובמסגרת ימים אלה יש לפנות בבקשה למינוי שמאי מכריע ו/או להגיש ערער לוועדת הערר לפיצויים ולהיטלי השבחה. 

ערר הוא בעצם כתב טענות בדומה לכתב תביעה לבית משפט ובוודאי שלא מדובר באיזשהו מכתב של שלוש שורות. ולכן האדם שמקבל שומה, דבר ראשון שיפנה להתייעץ ולא לחכות עם זה ליום האחרון. ארבעים וחמישה הוא ה- דדליין של האדם להגיש השגה על היטל ההשבחה, הן בדרך של לפנות לוועדת הערר או בדרך של פנייה למינוי שמאי מכריע.

המועד הקבוע להגשת פטור מהיטל השבחה

יש החלטה של בית המשפט שמצביעה על שצריך להגיש בקשה לפטור תוך 45 יום מהיום שבו קיבל האדם שומה. אולם בחוק אין בכלל התייחסות ספציפית למועד הקבוע ויתרה מכך אין אבק של אזכור, אלא שההתייחסות הקונקרטית למועד הגשת פטור מהיטל השבחה עולה אך ורק מהפסיקה ולא מהחוק היבש. (מדובר בתקדים והתקדים הזה יכול לפגוע בזכויות של אדם מאחר ואינו מודע על כך!) והדבר המדהים הוא שאם אדם לא מגיש בקשה לפטור תוך ארבעים וחמישה ימים, למעשה זכותו פקעה לקבלת הפטור, בהתאם לפסיקה.

לסיכום:

חשוב ביותר לעמוד בלוחות הזמנים כי למרבה הצער אנו ערים לנוקשות גדולה מאוד כלפי האזרח אם הוא לא עומד בלוחות זמנים ומן העבר השני, פחות נוקשות קיימת כאשר ועדות התכנון ו/או הרשויות המקומיות לא עומדות בלוחות זמנים, ואולם כאשר האזרח אינו עומד בלוחות זמנים הוא עלול להפסיד את כל הקופה ולכן הדבר הזה הוא קדוש וקריטי מבחינת התנהלות נכונה.

בכל מקרה חשוב להתייעץ ולבדוק עם מומחים האם חלה חבות בהיטל השבחה, וזאת מאחר ומדובר במס על מכירת דירה שהוא מאוד נפוץ ויש בו כשלעצמו לא מעט מורכבויות וכמובן שיש הרבה מה לטעון בכל תיק מאחר שהוא קונקרטי לגבי אותו מקרה וניתן להתאים לכל בניין את חליפת היטל ההשבחה שלו.

לא לקבל שום דרישה כמובנת מאליה ושנית לא לחסוך ולהתעצל אלא לפנות למומחים כדי שיתנו התייחסות לדרישה של העירייה.

נדגיש כי חוסר ידיעה אינה פוטרת מאחריות וחבל ליפול ולשלם כספים רבים כיוון שברוב המקרים אפשר לשלם פחות. בל נשכח שמדובר בחלק ממשחק שבו השמאי של הוועדה המקומית מעריך גבוה לעומת שמאי הנישום שיעריך נמוך יותר, עד לכדי ביטול היטל ההשבחה, ועובדה בהרבה מאוד מקרים השמאי המכריע פוסק כי שומת הוועדה המקומית מופרזת כך שבמקרים רבים שווה להתווכח, אלא אם כן מדובר בשומות מאוד נמוכות.