רכישת דירה הינה עסקה כלכלית ומהותית ביותר שיעשו מרבית בני האדם בחייהם.
רוב האנשים משתכרים באלפי שקלים לחודש ולעיתים אף בעשרות אלפי שקלים לחודש. אולם כשמדובר ברכישת דירה, מדובר בעסקה שכרוך בה דמים רבים בדמות של מאות, אלפים, ואפילו כמה מיליונים.
אין חולק כי דירה היא נכס יסוד ויקר ביותר עבור כל אדם שירכוש לאורך חייו. וגדולה מזאת, נכס הא לא רק הנכס הכלכלי המשמעותי בחייו של אדם, אלא הוא גם הופך למרכז חייהם של מרבית בני האדם, לפעמים לתקופה בת עשרות שנים ואפילו יותר.
עסקת מכר לרכישת דירה, אין פירושה היא כנכס נדל"ני כלכלי בלבד עם 4 קירות, שביניהם מרבית בני האדם שופכים בו את תוכן חייהם.
בקרב רוב המשפחות, זוגות צעירים, יחידים, התחייבות לרכישת הדירה היא גם ההלוואה (המשכנתא) הגדולה ביותר שתלווה אותם בתקופה לא מבוטלת של שנים ואפילו של כמה עשורים מחייהם.
רוכשים פוטנציאלים אשר מתכוונים לרכוש דירה, צריכים לקחת בחשבון ולזכור כי לכל החלטה אשר נוגעת לנטילת משכנתא, עלולה זו להוות השפעה ולא רק על זוגות צעירים שנמצאים בתחילת דרכם המשותפת, אלא תא משפחתי כולו, בעוד תקופה של עשר ואפילו עשרים שנים.
וודאי שלא ניתן לחזות מידע צופה פני עתיד, כיוון שמי מסוגל לדעת כיצד יראו חייו של האדם וכיצד תיראה סטטוס עבודתו והכנסתו לאורך 20 השנים? ובכל מקרה, חייבים לנסות, כיוון שכל החלטה אשר נוגעת למימון הרכישה לדירה, מוטב שתילקח מתוך אחריות ורצינות, ומתוך ההבנה שמדובר בעסקה שהינה ריצה למרחקים ארוכים.
כאן המקום לציין שבו אתם נדרשים לפעול ולשים לב לכל הפרטים, המסובכים ככל שיהא הדבר.
אמרנו מסובכים? אם כן, אנו ננסה לגרום להיפוך של מעט מן השאלות המרכזיות הפחות מסובכות.
שאלה מרכזית ובסיסית ממנה רוכשים מתחילים את המסע לרכישת הדירה והיא: מהו התקציב העומד לשם רכישת דירה, ולאיזה מחיר נכס כדאי לכוון שמתחילים לחפש דירה למכירה?
לצורך כך, נזכיר 2 ביטויים יסודיים: הון עצמי וכושר החזר חודשי.
לרוב, רוכשים ידאגו לממן את קניית הדירה מהכספים שבידם, כלומר מהון עצמי שלהם ומנטילת משכנתא מהבנק שאותה יחזירו בהחזרים חודשיים.
ובכן, הון עצמי מורכב מכספים שכבר צברו הרוכשים – כמו למשל: חסכונות, סיוע מהורים, ואפילו מהצ'קים של החתונה, וכל הון וסכום אחר שעומד לרשותם ובפרט שהוא שלהם.
בהתאם לכללים וההנחיות אשר מחייבים את הבנקים בישראל, הון עצמי לרכישת דירה, חייב להיות בשיעור של לפחות שלושים אחוזים משווי דירה למכירה.
בגין כך, ההון העצמי הוא למעשה הנתון שיכריע את קבלת הסכום המקסימלי שבו רוכשים יוכלו לקנות דירה. לדוגמה: בעד 240 אלף שקלים, ניתן יהא לרכוש דירה בשווי של עד שמונה מאות אלף שקלים.
מה שמביא את הרוכשים אל נתון מספר 2:
ככל שנדרשים רוכשים ליטול הלוואה שבאמצעותה ישלימו את קניית הדירה, נשאלת השאלה מה הסכום המדויק שבו יוכלו לעמוד הרוכשים בהחזר התקופתי?
בדוגמא הנ"ל: המשכנתא שנלקחה היא 560 אלף שקלים. האם רוכשים יכולים לעמוד בהתחייבות להחזר הלוואה שכזו? אם לא, עליהם יהא להקטין את סכום המשכנתא, ומנגד גם את התקציב לדירה שיחפשו.
נתון ראשון, מתייחס להון עצמי שלמראית העין די עושה רושם שברור.
אולם מה גם שלעיתים קונים רבים לא לוקחים בחשבון הוא, שעל כל הכרוך בעסקה של קניית דירה יש למעשה שורה של הוצאות שמוכרחים להביא בחשבון שכן את מריבתן ככולן אמורים לקנות במזומנים.
כמו לדוגמה: שכר הטרחה של עורך הדין ותשלום דמי התיווך למתווך, השיפוץ או הריהוט החדש, ההובלה וההרכבה ועוד שלל אירועים שעולים מתוך שולי העסקה, אולם מדובר בהוצאות שמצטברות ויכולות להגיע לסכומים רציניים.
לתשומת ליבכם, לא מומלץ לעשות הנחות בשום שלב, וכן יהא עליכם לזכור היטב, את ההוצאות שצפויות במהלך חיי העסקה ומצטרפות לעלויות לרכישת הדירה, וכמובן את צירוף הממון העצמי למול נטילת הלוואת המשכנתא, אותה יש לבצע ביחס לעלויות המצטברות על כל הכרוך בקניית דירה סטנדרטית.
נתון נוסף, אשר משפיע אף הוא על תקציב רכישת הדירה, הינו רמת הגובה להחזר התקופתי המירבי, החזר המשכנתא שבו הרוכשים יהיו מסוגלים לעמוד בו.
כאן המקום לציין כי החזר חודשי מקסימלי, הוא החזר אשר מהווה כ 30% מהכנסת התא המשפחתי.
ככל שהכנסה בין שני בני זוג אינה שווה, דהיינו, מצב שבו מי מהם משתכר גבוה ויותר מהאחר, אזי היחס שנוגע להחזר החודשי, שמתייחס להכנסה המשפחתית ירד בהתאם. וזאת כיוון שיהא מדובר בסיכון ממשי וגבוה יותר.
תרחיש אפשרי:
בן זוג אשר משתכר ונהנה מהכנסה גבוהה ומשמעותית, איבד את עבודתו, כתוצאה מכך יכולים בני הזוג להיחשף למשבר למול הבנק. מנגד, ככל שמדובר בהכנסה חודשית רציפה ומאוזנת בין בני זוג, הסיכון שלהם להיקלע למשבר פיננסי יהא קטן בהרבה.
נקודה נוספת וחשובה לא פחות: כי יהא על הרוכשים להיות ערוכים למקרה חירום.
אנו חיים במדינת ישראל, מדינה משוגעת, זה קורה. לגופו של עניין, האם במצב של מקרה חירום, יוכלו הרוכשים לפנות להוריהם או לכל גורם כדי לבקש סיוע? בכל מקרה אנו ממליצים לרוכשים להחזיק (בנפרד) קרן שתהא בגובה של החזר השווה לכל הפחות לסכום של 3 חודשים.
כך שבמקרה, ונקלעו הרוכשים למשבר פתאומי – כמו למשל מצב של פיטורי עובדים בעקבות משבר הקורונה ו/או למשבר אחר, יהא לרוכשים את היכולת להכיל את התרחישים הבלתי צפויים ולהתארגן בהתאם.
עצה נוספת, לעיתים רוכשים נוטים להתעלם מעצה זו, מאחר והינם נחושים לרכוש את דירתם הראשונה. העצה שלנו היא: שאין לרכוש נכס מקרקעין אם אין בידיכם לפחות שלושים אחוזים הון עצמי!
נכון שאפשר למראית העין להתל במקצת בעצמנו ואפילו להתל בבנק למשכנתאות, באמצעות קבלת קרדיט והלוואות באמצעים ומקורות שונים לשם מטרה אחת : הגדלת הון עצמי.
אנו רוצים להדגיש כי מדובר במעשה פסול מעיקרו המשול לתעתוע לא משתלם עבורכם, הואיל והון עצמי הוא למעשה כסף שהוא שלכם. לעומת הלוואה שצריך להחזיר בריבית דריבית, ומה גם שממילא נטילת הלוואה תרד מהכנסותיכן הקבועה. דהיינו, תיוותר לכם כרוכשים הכנסה פנויה להחזרת ההלוואה למשכנתא, אחרת רמת הסיכון שלכם תעלה עד מאוד.
אולם מה ניתן לעשות שבכל זאת ההון העצמי לא מספיק לרכישת דירה והחלטתם בכל מקרה לקנות כזו? רוכשים דירה פשוטה יותר, ו/או אפילו קטנה יותר מזו שתכננתם.
עדיף בשלבים מוקדמים להתפשר על גודל הנכס, על המיקום ואפילו על מצבו – ובטח שלא לדחוק את עצמכם להתחייבויות עצומות הכרוכות בתשלומים עבור נכס פאר ויקר יותר. התחייבות כזו, עלולה להמיר את שגרת חייכם למאוד לא נעימה.
אנו סבורים כי לא מדובר בסופו של מסע, אלא שמדובר רק בנקודת הפתיחה.
מכאן אנו נמליץ, כי אין צורך לתור ובכן אחר ארמון שישמש לחיים שלמים. במספר שנים כשתהיו מבוססים יותר כלכלית אפשר יהא למכור, ואפילו ביותר ולרכוש נכס גדול, מפואר ומרווח בהרבה יותר.
לעיתים אפשרי הגם לגשר על הפערים שבין חלום למציאות על ידי קנייה של נכס מקרקעין צנוע שאותו אפשר להשכיר וליהנות מדמי שכירות שאותם תקבלו כדי לשכור נכס אחר ומתאים יותר, נוח לצרכיכם.
מדובר בפתרון אפשרי, רק שכאן חשוב להקפיד ולוודא שרכישת הדירה תהא באזור שבו הדרישה לשכירות גבוהה.
יש לקחת בחשבון כי מעסקה כמו זו, ישנה ועולה בה הסיכון, שבמקרה יעזוב השוכר את הנכס ולא נמצא שוכר חליפי, וכתוצאה מכך יאבדו הרוכשים את יסוד הפרנסה שמאפשרת להם גם לשלם את המשכנתא ובנוסף את תשלום שכר דירה שבו כיום הם מתגוררים.
ישנם עוד מספר רב של הביטים פיננסיים שחייבים להביא בחשבון בזמן רכישת הנכס.
יצוין ויודגש, שבחירה נכונה של נכס מקרקעין יכול להביא למצב של חיסכון בלא מעט 1מזומנים.
לדוגמא: רוכשי דירות ניצבו מול התלבטות לא פשוטה בין שני נכסים. האחד מתאים יותר לצרכיהם, ואולם השני ניצב במיקום מרכזי יותר וקרוב משמעותי למקום העבודה של שניהם ובנוסף קרוב גם למערכת תחבורה עתירת נוסעים ולתוואי הרק"ל.
כאן המקום להתערב ולומר כי אנו בעד הנכס השני. נכס זה, יחסוך לרוכשים ממון רב ומידי חודש בחודשו, לנוכח העובדה שאלה לא יצטרכו לשאת כלי רכב ו/או שניים, ולאור שלל המשמעויות הפיננסיות והנלוות לכך, ובטח שיהא פשוט יותר לצאת למקום עבודה מבלי להתעסק בחיפושי החניה, ומכל מקום יהא לרוכשים פשוט וזול יותר להשיב את המשכנתא אותה נטלו מהבנק לצורך רכישת הדירה.
לסיום נאמר, כי רכישת נכס מקרקעין הינה חוויה מדהימה, כזאת שמעלה רגש חיוב ואפילו אחרי תקופה של עשר שנים.
אולם כשמבצעים עסקת מקרקעין חובה להסתייע במומחים במקרקעין ולהביא בחשבון את שלל המשמעויות ובטח שלא לחסוך ביועצים. תכנון פיננסי הוא כלי עוצמתי ומרכזי בטרם שיוצאים למסע, נכון שהוא אמנם נראה כדומה לכאב ראש, אולם דעו לכם כי מדובר בחבר נאמן!
התכנון הפיננסי מבטיח לרוכשים את ההתנהלות הכלכלית הנכונה והנוחה ביותר, ובעיקר כשמדובר בתרחישים כלכליים הנוגעים לתא המשפחתי, שבעתיד יהיו רחבים ומגוונים יותר.
שווה לזכור: נכס הוא בסך הכול אמצעי, לעומת החיים שהם התוצאה הרצויה.
הכותב הוא ברק בר לב, הבעלים והמייסד של משרד בר-לב נדל"ן:
