החלטתם לרכוש דירה בצפון תל אביב? מתי הזמן הנכון ביותר לחשוב על משכנתא.
על הכוונת נכס ספציפי בצפון תל אביב שאתם מעוניינים בו עד מאד.
מניסיוננו, אצל מרבית הזוגות הצעירים יש פער בין הון עצמי למחיר הדירה, ולצורך כך רוכשים רבים נדרשים לקבל הלוואה מהבנק מה שנקרא – נטילת משכנתא.
נשאלת השאלה והיא, מי אמר שהבנק למשכנתאות ייתן לכם הלוואה בגובה שאתם צריכים? אז ראיתם דירה שנראית לכם מתאימה. ובכן, עוד לפני שאתם מתקדמים במשא ומתן עם המוכר, יהא עליכם לגשת לבנק למשכנתאות ולקבל אישור עקרוני להלוואה.
כלומר מדובר בהסכמה עקרונית של הבנק להעניק לכם את ההלוואה כמובן לאחר שיבדוק את מצבכם הפיננסי.
הבנק יכול לאשר את סכום ההלוואה שתבקשו ו/או לאשר סכום נמוך יותר, מה שאולי ידרוש מכם לחשב מסלול מחדש לעסקה.
ניתן לקבל אישור עקרוני מכמה בנקים בלי שתצטרכו להתחייב על לקיחת משכנתא דווקא מאחד מהם, ולכן בהחלט כדאי לעשות סקר שוק ולעבור בין כמה בנקים בשלבים הראשונים של התהליך.
מדוע קוראים למשכנתא, משכנתא? בסופו של דבר הרי זאת הלוואה לכל דבר ועניין, אומנם גדולה, אבל הלוואה.
ההלוואה המקובלת לרכישת דירה נקראת משכנתא, מפני שמדובר בעסקה מיוחדת שבה הדירה עצמה משמשת כבטוחה עבור הבנק המלווה לכם את הכסף לצורך מימון הרכישה, מדובר בבטוחה לכך שתפרעו את ההלוואה.
הבנק מלווה לנו את הכסף אך בד בבד משעבד את הנכס הנרכש. המשמעות היא, שאם לא תחזירו לבנק את הכסף שלוויתם, הבנק יהיה רשאי לממש את הבטוחה ולקחת מכם את הנכס.
לכן, מאחר ומדובר בהתחייבות כלכלית, משמעותית וממושכת שכנראה תיקחו בימי חייכם, כדאי מאוד לתכנן את המשכנתא בצורה רצינית ביותר.
לא מומלץ להמתין לדקה ה 90 עם האישור העקרוני, אישור זה דורש מכם להציג מסמכים שונים שלפעמים צריך לאסוף במיוחד מכמה גורמים ולעיתים אף לוקח זמן לקבל תשובה.
כאן המקום להדגיש כי ככל שתמצאו את עצמכם יותר מוקדם עם יועץ משכנתאות מטעם הבנק, שישמח לפרוש בפניכם את מניפת המסלולים שעומדים לרשותכם, ולשטח בפניכם מסלולים נוספים של ריביות וכן להעניק לכם עוד מידע חשוב ורב על העסקה.
עם המידע כאמור, תוכלו להיכנס לתוך עולם המשכנתאות ולהכיר את הביטויים השונים, הרי בסופו של יום ידע הוא כוח, והידע שתרכשו יסייע לכם להתמקח טוב יותר עם הבנקים שאליהם תפנו.
לתשומת ליבכם, לאישור עקרוני שאתם מקבלים יש תאריך תפוגה, דהיינו אם חיכיתם זמן רב מהוצאת האישור ועד שביצעתם את העסקה בפועל, יכול להיות שתצטרכו לחדש שוב את קבלת אישור עקרוני מהבנק.
רק אחרי קבלת אישור בתוקף, אתם רשאים לסגור את העסקה ולחתום על החוזה, וכן לפני שחתמתם תוודאו שבחוזה ביניכם לבין המוכר יש סעיף משפטי שמאפשר לכם לשעבד את הנכס עוד בטרם השלמת העסקה, אחרת הבנק לא יוכל לרשום שיעבוד ולא יסכים לתת לכם את ההלוואה.
חתמתם על עסקת מכר? כעת עליכם לחזור לבנק על מנת להשלים את עסקת המשכנתא.
כמו בכל הלוואה בנקאית כדאי להבין הבנק מוכר לכם כסף. דהיינו, אתם הולכים לשלם לבנק הרבה יותר מגובה ההלוואה שתיקחו. כמה יותר, תלוי כמובן במסלול ובריבית.
בכל תשלום חודשי שתעבירו להחזר המשכנתא החל מהראשון וכלה באחרון, אי שם בעתיד הרחוק, יש שני חלקים:
רכיב הקרן:
כלומר החזר חלק מסכום ההלוואה עצמה, וריבית על ההלוואה. מדובר בסכום שהבנק גובה תמורת הממון שהעמיד לרשותכם.
והדבר החשוב ביותר בלקיחת משכנתא הוא בחירה מאוזנת של מסלולי ההלוואה.
כאן יש לקחת בחשבון את כושר ההחזר החודשי שלכם, זוכרים, מקסימום 30% מההכנסה הפנויה ועדיף להתרחק משם. כלומר, פחות מכך את משך הלוואה ואת המסלולים השונים של הריביות שהבנק מציע.
ובכן מדובר בעולם מורכב עם המון מספרים. בצד אחד של המתרס נמצאים הרוכשים ובצד השני נמצא הבנק המיומן שרוצה להרוויח.
תוכלו כמובן לפעול בכוחות עצמכם ולהתמקח עם כמה בנקים, אולם אם אתם מרגישים לא בטוחים אל תהססו לקחת יועץ משכנתאות אובייקטיבי, כזה שמדבר היטב את שפת הבנקים ויכול לתרגם את השפה הזאת ובדרך לסייע לכם למצוא את המסלול הטוב ביותר עבורכם.
בכל מקרה באופן עצמאי ו/או בדרך עם יועץ, כלל ברזל:
הכנה מסודרת תחסוך לכם הרבה מאוד כסף בעתיד.
הנתון החשוב ביותר שלכם לבחון לפני נטילת המשכנתא הוא החזר חודשי, אנו סבורים במרוץ לדירה הטובה ביותר ולהחזר המשכנתא המהיר ביותר, חובה להיזהר מלחנוק את עצמכם כלכלית.
אחת הטעויות הנפוצות בקרב נוטלי המשכנתאות, היא למתוח את ההחזר החודשי למקסימום, מה ששגוי מעיקרו.
אנו מפצירים בכם להשאיר בתכנון, סכום שיספיק לחוג נוסף לילד, לארוחה זוגית בחוץ, לחופשות, ובעיקר להוצאות בלתי צפויות.
הדירה תהיה בסוף שלכם, אבל בדרך תיזהרו לא להפוך לעבדים שלה.
נכון שאם מגיעה תקופה קשה, יש אפשרות להקפיא את תשלומי המשכנתא לתקופה מסוימת, בדומה וכפי שנעשה בעת תקופת הקורונה עבור משקי הבית שאיבדו את הכנסתם, אבל גם בתקופה זו הריבית ממשיכה להצטבר, ולהקפאה כאמור יש עלויות גבוהות מאוד, מה גם שהיא מהווה פתרון זמני בלבד.
הדבר הבסיסי שצריך לדעת כשמגיעים לבנק למשכנתאות, הוא שיש כמה סוגים של ריביות.
הסוג הראשון: ריבית קבועה:
כלומר אתם יודעים בדיוק כמה תשלמו עד ליום האחרון של המשכנתא. היתרון הברור, וודאות! החיסרון: העלות! ריבית קבועה כמו זו עלולה להיות גבוהה ויקרה.
חשוב לדעת כי הבנקים דורשים שלפחות חלק מההלוואה יהיה בריבית קבועה.
המסלול השני הוא בריבית משתנה.
אחת לתקופה, נניח כל 5 שנים, הריבית משתנה. במסלול זה, הריביות יהיו זולות יותר, אולם כדאי לשים לב לכך שהן עלולות להשתנות בהתאם לשינוי הריבית במשק ובאופן שלא תלוי רק בכם. השינויים האלה עלולים לייקר בעתיד את ההחזרים.
שני המסלולים האלה יכולים להיות ללא הצמדה או צמודים למדד.
מהי הצמדה למדד, מדד המחירים לצרכן:
משמעותה שככל שערך הכסף משתנה במהלך השנים כך גם הסכום מתעדכן. בשנים האחרונות (למעט בשנת 2022) מי שבחר במסלול הצמדה למדד הרוויח, כי המחירים בקושי עלו ולא הייתה אינפלציה.
מה יקרה בעתיד? קשה לחזות.
המסלול השלישי – פריים מינוס
זוהי הלוואה שצמודה לריבית של בנק ישראל ומשתנה כל חודש ככל שריבית בנק ישראל נמוכה, וכך היה לאורך השנים האחרונות, הריבית תהא נמוכה.
אבל אם הריבית במשק תעלה בעתיד, זה יכול לגרור עלייה חדה בהחזר העתידי שלכם כרוכשים.
כעת ואני מדגיש שמדובר על העת הנוכחית, זהו ללא ספק המסלול הזול ביותר, אבל יש לדעת שבנק ישראל מגביל את נוטלי המשכנתאות כך שלא יותר משליש מההלוואה יהיה במסלול הזה.
התוצאה היא שאין לנו באמת כל כך הרבה דרגות חופש בתמהיל, כמעט כל לוקחי המשכנתאות מחלקים את ההחזר לשלושה חלקים פחות או יותר שווים.
שליש זול מאוד עם סיכון גבוה לשינוי, שליש שמשתנה בכל מספר שנים, ושליש קבוע.
יש עוד מקום שבו השוני בין הלוואות מתבטא, משך השנים של אותו מסלול ההלוואה.
כלומר לכמה שנים החלטתם לקחת את המשכנתא, ככל שהמשכנתא ארוכה יותר, כך הריבית גבוהה יותר, ולכן הלוואה לתקופה ארוכה אומנם מקטינה את ההחזר החודשי בגין קרן, אולם מאידך מגדילה את סכום הריבית שתחזירו.
בנקים שונים יציעו לכם מסלולים והרכבים שונים, אבל לא שונים עקרונית זה מזה. איך נדע להשוות באופן חכם?
הטיפ שלנו הוא להביט לא רק על ההחזר הראשוני, אלא גם על סך הריבית שתשלמו לאורך כל תקופת השנים.
לקחת בחשבון לפני שמתחייבים למסלול משכנתא, במסלול כזה או אחר הוא שיש כמה דברים שאתם יודעים והבנק לא יודע.
האם המסלול שאתם לוקחים הוא בעל גמישות שמתאימה לכם ולמסלול החיים שאתם מתכננים לעצמכם?
יש לכם, ילדים מה גילם? האם יש לכם צפי להרחבת המשפחה? האם צפוי שינוי בקריירה? ועוד שינויים שאתם מכירים והבנק כאמור לא.
גורמים אלו יכולים להשפיע על כושר ההחזר שלכם ובעיקר על הצורך שלכם בתפירה אישית של המשכנתא למידתכם.
למשל, אם אתם סטודנטים למקצוע שיש בו ביקוש גדול לעובדים והמשכורות בו מתגמלות, הגיוני שתכננו מסלול שיאפשר החזר חודשי נמוך בשנים הראשונות, כל עוד האמצעים שלכם מצומצמים והחזרים גבוהים יותר, בשנים שבהן תיהנו מהכנסה קבועה וגבוהה יותר.
הכי חשוב גם אם אתם משתוקקים כבר להשלים את העסקה ולרכוש את הדירה שנראית לכם בדיוק מה שאתם צריכים קחו נשימה עמוקה, גשו לנושא המשכנתא בסבלנות רבה.
מומלץ לשאול שאלות ואל תתנו לאף אחד לסבך אתכם.
אם לא הבנתם, תשאלו שוב, ואם לא הבנתם גם בפעם השנייה, תשאלו פעם נוספת, עד שיימצא אדם שיסביר לכם את הדברים בפשטות. אחרי הכול מדובר באחת ההחלטות הכי יקרות ולדברים יקרים ניגשים בנחת.
בר-לב נדל"ן: 077-449-0338
