מחירי הדירות בצפון תל אביב: המספרים נחשפים

להלן מבט מקיף על מצב דירות למכירה בתל אביב באזורים מסוימים ובעיר.

כמעט כ 3,100 עסקאות של דירות למכירה בתל אביב הושלמו בהצלחה, מאז תחילת 2022. המבוקשות ביותר מבין יחידות הדיור שנמכרו עד כה הן דירות 3 חדרים למכירה בתל אביב ו- דירות 4 חדרים למכירה בלב ת"א. כלומר שכונת לב העיר צפון היא כשלעצמה המבוקשת ביותר, כך לפחות עולה.

שווים של הדירות ברחבי הארץ עלה בחדות והשלים עלייה של שלוש עשרה אחוזים בשנה אחת! להלן הצצה מעניינת למחירי הדירות למכירה בתל אביב, בערים המרכזיות ולבסיס נתוני ה-ביקושים השונים בערים אלו. הניתוח נשען על נתוני עסקאות מאתר מדלן ומאתר יד 2.

הבדיקה שערכנו מעלה כי ביקושים לדירות למכירה בלב תל אביב מסתכם על מעל 318 אלף חיפושים מדי חודש. בסך הכול יצאו לפועל כ- 3,093 עסקאות מכר בתל אביב מאז תחילת 2022.

ובכן נשאלת השאלה כמה בדיוק יעלה לרכוש נכס בתל אביב, ומהו בסיס הנתונים והמשתנים המתייחסים להיצע והביקוש בתל אביב, כמו גם מהו שיעור הרווח שניתן להפיק מהתשואה השנתית ומשכירות חודשית. הנה לכם סקירה מעניינת על מצב יחידות הדיור בעיר העברית הראשונה – תל אביב.

נתחיל

בעיר תל אביב פועלים כיום כ-2,289 פרויקטים בשלבים שונים החל משלב התכנון המקדים ועד לשלב הביצוע והבנייה בפועל. נכון לחודש פברואר 2022, מספר התושבים בעיר הגדיל עצמו ועלה על 568,500 נפש אדם.

להלן ולפי סדר השכונות המבוקשות ביותר בתל אביב:

1. לב תל אביב
2. לב העיר צפון
3. צפון ישן – צפון
4. יד אליהו
5. הגוש הגדול
6. רמת אביב החדשה
7. רמת אביב
8. צפון ישן – דרום
9. אזור לב תל אביב

כאן המקום להדגיש כי אזור לב העיר צפון הוביל את החיפושים הייחודיים של אתר יד שתיים בשנה האחרונה, עם למעלה מ-179,000 חיפושים לקניית דירה בשכונה זו בלבד.

מהי הדירה המבוקשת ביותר בעיר?

מבדיקה שערכנו עולה כי דירות 3 חדרים למכירה בצפון תל אביב ו-דירות ארבעה חדרים למכירה בתל אביב, הן הדירות המבוקשות ביותר בעיר העברית הראשונה עם שיעור של 26% ו- 26.3% ממכלול ה-ביקושים בתל אביב בשנה האחרונה.

כמה נכסים יד 2 מוצעים כיום למכירה בתל אביב?

על פי סקירה שערכנו בהתאם לנתונים שעלו מאתרים יד 2 ומדלן, מספר הנכסים המוצעים בתל אביב נמצא במגמת ירידה. למשל באם בחודש מרץ בשנה שעברה עמד מספר הנכסים המוצע לשוק החופשי על 9,000 יחידות דיור לעומת בפברואר 22, שם הנתון למספר הנכסים המוצע לשוק החופשי עמד על כ- 8,000 יחידות דיור בלבד.

הביקוש לחיפושים הגבוה ביותר בתל אביב שנרשם מאז תחילת 2022 לדירות למכירה יד 2, נטע בעיקר לטובת דירות בנות 3 חדרים.

הנה לכם כל הנתונים המפולחים לפי כמות חדרים:

1. דירות 2 חדרים בתל אביב למכירה – 19% מהחיפושים
2. דירות 3 חדרים למכירה בצפון תל אביב – 24% מהחיפושים
3. דירות 4 חדרים למכירה בתל אביב      – 26% מהחיפושים
4. דירות 5 חדרים למכירה בתל אביב     – 18% מהחיפושים
5. דירות 6 חדרים למכירה בתל אביב – 14% מהחיפושים

באילו אזורים חיפשו רוכשים דירות 4 חדרים למכירה בתל אביב

מצ"ב הממוצע החודשי שמצביע על מספר החיפושים לדירות למכירה בתל אביב 4 חדרים בשנה האחרונה.

דירות למכירה בצפון תל אביב יד 2, כמה מתוכן מוצעות לשוק החופשי למכירה?

סקר הנתונים שערכנו למספר הדירות למכירה בצפון תל אביב יד 2 המוצע בעיר לשוק החופשי, מעלה  כי המגמה מצויה בדעיכה. לדוגמא: בחודש מרץ בשנה שעברה מספר הדירות למכירה בצפון תל אביב נעמד על כ 9,000 יחידות דיור לעומת חודש בפברואר 2022, שם מספר יחידות הדיור המוצע דעך ונעמד על כ- 7,790 יחידות דיור בלבד.

השכונות בתל אביב אשר הציגו מלאי דירות גדול ומרשים הן: 

1. לב ת"א

2. לב ת"א צפון

3. שכונת הצפון הישן – החלק הצפוני והדרומי.

4. הגוש הגדול ורמת אביב החדשה

5. הצפון החדש כיכר המדינה

6. רמת אביב ג

אזור מרכז העיר הלבנה הציג היצע מרשים של דירות למכירה בתל אביב יד 2, עם כ 2,800 יחידות דיור שהוצעו לשוק החופשי למכירה מאז תחילת 2022 וזאת לעומת כ- 900 יחידות דיור ברמת אביב ג'.

להלן כמות היצע דירות 3 חדרים למכירה יד 2 בתל אביב (הממוצע הנ"ל מתייחס לממוצע חודשי)

דירות למכירה בצפון תל אביב – כמה יחידות דיור נמכרו בפועל?

דירות 2 חדרים בתל אביב למכירה – נמכרו לפי שווי של 42.566 ₪ למטר (2,330,828 ₪),  נתון זה נשען על 553 עסקאות שבוצעו בפועל I מחיר השכירות: 4,400 ₪

דירות 3 חדרים למכירה בצפון תל אביב – נמכרו לפי שווי של 38,761 ₪ למטר ( 2,971,336 מ' ₪),  נתון זה נשען על 1,122 עסקאות שבוצעו בפועל I מחיר השכירות: 6,511 ₪

דירות 4 חדרים  למכירה בתל אביב–  נמכרו לפי שווי של 37,157 ₪ למטר (4,104,951 מ' ₪),  נתון זה נשען על 921 עסקאות שבוצעו בפועל I מחיר השכירות: 8,555 ₪

דירות 5 חדרים למכירה בתל אביב  – נמכרו לפי שווי של 38,742 ₪ למטר (5,564,071 מ' ₪),  נתון זה נשען על 445 עסקאות שבוצעו בפועל I מחיר השכירות: 11,025 אלף ₪

מספר העסקאות

על פי נתוני יד 2 ורשויות המס, בתחילת שנת 2022 בוצעו כ 3,100 עסקאות מכר בעיר. כך לדוגמה עסקת מכר שבוצעה בתאריך 19 בינואר 2022 בשכונת נאות אפקה, במסגרת עסקה זו נמכרה דירת ארבעה חדרים בשטח של כ 94.5 מ"ר נחתמה בעד תמורה של 3,240,000 ₪ (לפי שווי של 34,468 אלף ₪ למטר בנוי)

להלן שיעורי הערך והתשואה הכלכלית ברחבי העיר:

מגמות ביקושים לדירות למכירה בתל אביב –

הרבעון השני של 2021, חודש אפריל התחיל עם כ-390,000 חיפושים אחר דירות למכירה בצפון תל אביב.

מחודש מאי 2021 ועד לאוגוסט 2021, נפח החיפושים החודשי הממוצע עמד על כ-380,790 חיפושים, ובספטמבר 2021, חודשי החגים הבאים עלינו לטובה,  הנפח ירד לכ-341,000 חיפושי דירות בלבד.

באוקטובר 2021, חיפושי דירות למכירה בתל אביב עלו לכ-388,700 חיפושים ובנובמבר 2021 שב הדרדר כלפי מטה.

בסוף 2021 בוצעו בדצמבר כ-367,800 חיפושי דירות!

לאחר עלייה בנפח החיפושים לדירות למכירה בצפון תא בינואר 2022, נפח החיפושים הדרדר בפברואר האחרון לשפל של 317,700 חיפושי דירות בלבד.