מתי כדאי לבצע שמאות מוקדמת לדירה

כידוע לכם אחת מדרישות הבנק למשכנתאות ברכישת דירה בצפון תל אביב, היא הזמנת שמאי לשם ביצוע הערכת שווי הנכס.

ערך הנכס נקבע כשווי הנמוך מבין הערכת השמאי לבין הסכום הנקוב בחוזה. כלומר הבנק קובע את סכום המשכנתא שרוכש יקבל כנגזרת של הנמוך מבניהם.

למשל: רוכש רכש בשנת 2022 דירה למכירה בצפון הישן ב- 3,500,000 מיליון שקלים, והשמאי העריך את הנכס ב- 3,600,000 שקלים (100K יותר!), במקרה זה הבנק יקבע כי שווי הנכס הוא 3,500,000 שקל, הערך הנמוך, וממנו יגזור את סכום המשכנתא שהרוכש יהא זקוק לו.

במקרה הנ"ל אנו לא רואים בעייתיות, כיוון שלפי החוזה הרוכש ממילא מחויב לשלם שלושה וחצי מיליון שקלים בעבור הדירה. אבל מה קורה כאשר השמאי מעריך את שווי הנכס נמוך משמעותית מהמחיר הנקוב בחוזה?

במקרה זה הבנק יתייחס לערך הנמוך יותר ובהתאם לכך יקבע סכום המשכנתא, וכתוצאה מכך יחסר לרוכש כסף להשלמת כל העסקה כיוון שהחישוב הראשוני של הרוכש התבסס על ההון העצמי ועל שווי הנכס המוצע וכעת המזומנים שבידיו פשוט לא מספיקים לקניית הדירה.

ונסביר:

קונה רכש נכס בצפון תל אביב בשווי של שלושה מיליון וחמש מאות אלף שקלים, והשמאי העריך את הנכס הנרכש ב- 3,400,000 שקלים (כלומר 100K פחות), הרי שבמקרה זה הרוכש יקבל מהבנק הלוואה למשכנתא לפי הערכת השווי הנמוכה, ולכן יהא עליו להשיג עוד מזומנים להשלמת העסקה. מצב זה עלול להיות מאוד בעייתי בעיקר כאשר רוכש זקוק לאחוזי המימון המקסימליים.

כאן המקום לציין מצב נוסף וקיצוני יותר והוא: רוכש זקוק ל 75% מימון מדירה בשווי של שלושה וחצי מיליון שקלים והשמאי העריך בסופו של יום את הדירה הנרכשת רק ב 3,000,000 שקלים, ומכאן הבנק יאפשר לרוכש לנטול הלוואה למשכנתא על סך 2,250,000 שקלים, במקום 2,625,000 שקלים.

ובכן, הפתרון האולטימטיבי למניעת מצבים כאלו הוא הזמנת שמאי להערכת הנכס טרם חתימה על חוזה רכישה, והיא נקראת שמאות מוקדמת.

כלומר לפני שחתמתם על הסכם מכר ואתם סגורים על נכס ספציפית, אבל לא רוצים להיקלע למצב או לספק שתצטרכו להשלים הון עצמי נוסף, פשוט הזמינו שמאי לפני שאתם חותמים על חוזה.

אמנם שמאות זו יקרה בהרבה יותר משמאות רגילה, אבל תסיר כל אבק של ספק לגבי שווי הדירה וכך תדעו האם ניתן לחתום על חוזה ו/או לא.

אם יש לכם שאלות בנוגע לשמאות מוקדמת אתם מוזמנים לפנות אלינו, ונשתדל לענות לכל אחד ואחת מכם.

אנחנו שם, תמיד, בשבילכם.

צרו עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים: 

בר-לב נדל"ן: 077-449-0338