מתי כדאי לבצע שמאות מוקדמת לדירה

כידוע לכם אחת מדרישות הבנק למשכנתאות ברכישת דירה בצפון תל אביב, היא הזמנת שמאי לשם ביצוע הערכת שווי הנכס.

ערך הנכס נקבע כשווי הנמוך מבין הערכת השמאי לבין הסכום הנקוב בחוזה. כלומר הבנק קובע את סכום המשכנתא שרוכש יקבל כנגזרת של הנמוך מבניהם.

למשל: רוכש רכש דירה למכירה בצפון הישן ב- 4,150,000 מיליון שקלים, והשמאי העריך את הנכס ב- 4,250,000 שקלים (100K יותר!), במקרה זה הבנק יקבע כי שווי הנכס הוא 4,150,000 שקל, הערך הנמוך, וממנו יגזור את סכום המשכנתא שהרוכש יהא זקוק לו. הנתון עבור הרוכש אינו מעלה או מוריד.

במקרה הנ”ל אנו לא רואים בעייתיות, כיוון שלפי החוזה הרוכש ממילא מחויב לשלם ארבעה מיליון ומאה וחמישים אלף שקלים בעבור הדירה. אבל מה קורה כאשר השמאי מעריך את שווי הנכס נמוך משמעותית מהמחיר הנקוב בחוזה?

במקרה זה הבנק יתייחס לערך הנמוך יותר ובהתאם לכך יקבע סכום המשכנתא, וכתוצאה מכך יחסר לרוכש כסף להשלמת כל העסקה כיוון שהחישוב הראשוני של הרוכש התבסס על ההון העצמי ועל שווי הנכס המוצע וכעת המזומנים שבידיו פשוט לא מספיקים לקניית הדירה.

ונסביר:

קונה רכש נכס בצפון תל אביב בשווי של שלושה מיליון וחמש מאות אלף שקלים, והשמאי העריך את הנכס הנרכש ב- 3,400,000 שקלים (כלומר 100K פחות), הרי שבמקרה זה הרוכש יקבל מהבנק הלוואה למשכנתא לפי הערכת השווי הנמוכה, ולכן יהא עליו להשיג עוד מזומנים להשלמת העסקה. מצב זה עלול להיות מאוד בעייתי בעיקר כאשר רוכש זקוק לאחוזי המימון המקסימליים.

כאן המקום לציין מצב נוסף וקיצוני יותר והוא: ניקח לדוגמה דירה טיפוסית ברחוב מבוקש במיוחד בצפון הישן הדרומי של תל אביב – רחוב שפינוזה, השוכן בלב הסצנה האורבנית של העיר, מרחק הליכה מהים, מהכיכר ומהמרכז התרבותי של תל אביב.

מדובר בדירה בשטח של 83 מ”ר, בבניין לשימור (בהתאם למדיניות השימור העירונית החלה על הרחוב), עם מעלית, אך ללא חניה, מרפסת או ממ”ד – נתון נפוץ באזור זה.

נכון לשנת 2025, שווי השוק המוערך עומד על כ-50,000 ש”ח למ”ר, כך שמחיר העסקה הריאלי עומד על 4,150,000 ש”ח.

אבל מה קורה כאשר שמאי הבנק מעריך את שווי הדירה בסכום נמוך יותר – נניח 4,000,000 ש”ח בלבד?

במקרה כזה, הבנק יחשב את גובה המשכנתא על בסיס השווי הנמוך – כלומר 4 מיליון ש”ח, ולא לפי מחיר העסקה בפועל.

למשל:

• אם הרוכש ביקש מימון בגובה 75%, הוא תכנן לקבל מהבנק 3,112,500 ש”ח (75% מתוך 4.15 מיליון).
• אך בפועל, הבנק יאשר לו 3,000,000 ש”ח בלבד (75% מתוך 4 מיליון).

נוצר כאן פער של 112,500 ש”ח, שעלול להוות מכשול משמעותי במיוחד כאשר לרוכש אין את ההון העצמי הנוסף, מה שעלול להוביל לאי-עמידה בתנאי ההסכם ואף לשיבוש התקדמות העסקה.

ובכן, הפתרון האולטימטיבי למניעת תרחישים מהסוג הזה הוא הזמנת שמאי מוקדם – עוד לפני החתימה על הסכם הרכישה.

שירות זה מכונה “שמאות מוקדמת”, ומטרתו לספק לכם תמונת מצב ברורה, אמינה ומקצועית לגבי שווי הנכס – עוד בטרם התחייבתם משפטית לרכוש אותו.

כלומר, אם כבר מצאתם נכס שמצא חן בעיניכם ואתם שוקלים להיכנס לעסקה – אך לא רוצים להסתכן במצב שבו תצטרכו לגייס הון עצמי נוסף ברגע האחרון, או לגלות בדיעבד שהבנק לא יאשר את המשכנתא שתכננתם – הצעד החכם הוא להזמין שמאי פרטי מטעמכם לפני חתימה על החוזה.

נכון, שמאות מוקדמת יקרה יותר משמאות רגילה שנעשית לאחר החתימה – אך היא שווה כל שקל: היא מסירה כל סימן שאלה בנוגע לשווי הריאלי של הדירה, מאפשרת לכם לדעת בדיוק לאן אתם נכנסים, ולבנות את תמהיל המימון שלכם בביטחון ובשקט נפשי.

רוצים לרכוש נכס בצפון הישן של תל אביב, ומתלבטים איך לעשות זאת נכון?

זקוקים להכוונה בנוגע לרכישת דירה ו/או למכירת דירה בצפון הישן בתל אביב ו/או למידע עבור שמאות מוקדמת, או מעוניינים לדעת מה באמת שווה הנכס שמולכם? נשמח להשיב על כל שאלה ולהעמיד לרשותכם את הידע העצום והניסיון שלנו, כדי שתוכלו לקבל החלטות נכונות ובטוחות.

אנחנו שם, תמיד, בשבילכם.

צרו עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים:

בר-לב נדל”ן > 077-449-0338