מה בדיוק יזם תמ"א 38 מציע לבעלי הדירות (מבחינת התמורות), האם ההצעה ברת ביצוע ותואמת את תוכנית הרובעים בתל אביב, והאם ההצעה בכלל ריאלית מבחינה כלכלית? ובכן שאלה זו קשה לבחינה עבור מי שלא בתחום – ברק בר-לב, הבעלים והמייסד של משרד בר-לב נדל"ן – המספק ייעוץ ושירותיי תיווך בעסקאות של דירות למכירה בצפון תל אביב – עושה לכם סדר.
נתחיל
כניסה לפרויקט במסגרת של תוכניות הרובעים בתל אביב יכולה להיות מלחיצה עבור בעלי נכסים רבים. בפרויקטים אלו, היזם מתחייב להציג לבעלי הדירות שורה של פעולות מבטיחות הכוללות דירה משופרת וחדשה, משוכללת וגדולה יותר מהדירה הקיימת שלהם, אך כדי לקבל את אותן דירות משודרגות, יהא על בעלי הדירות להיפרד מדירותיהן, הדירות היקרות ביותר שקיימות ברשותם ולהעבירן אותן לידיו.
כאן נשאלת השאלה איך ניתן לדעת אם היזם יהא מסוגל לעמוד בכל ההבטחות? ואיך אפשר לוודא שהתמורות אותן הבטיח אכן מובטחות לבעלי הזכויות ולמעשה הן התמורות המרביות האפשריות למימוש בהתאם לקווי הבניין המנחים?
על מנת לבצע סיכום השוואתי מבטיח, הנה לכם מספר נקודות מהותיות אותן כמובן יש לקחת בחשבון.
עקרונות יסוד בתכניות הרובעים הם:
- ודאות תכנונית מקסימאלית
- תמריצים מבוססי זכויות
- זמינות בהיבט קנייני
למי ששכח, מטרת תוכנית הרובעים היא לעודד התחדשות עירונית במרכז וצפון העיר, תוך שמירה על אופי פני הסביבה הקיימת באמצעות קביעת מסגרת זכויות בנייה מרבית למבני מגורים. מטרה נוספת היא ליישם את העקרונות האדריכליים של אונסק"ו באזורים אלו ולעודד חיזוק בניינים ישנים בפני רעידות אדמה בהתאם לעקרונות של תוכנית תמ"א 38, תוך כדי התאמתם למרקם העירוני של האזור.
בנוסף לכך, מטרת תוכנית הרובעים היא ליצור בקרב הציבור והעוסקים בתחום הנדל"ן וודאות תכנונית מקסימלית לצד פישוט של הליכי רישוי ומידע רב, באמצעות הענקת זכויות וודאיות לבנייה במתכונת של הבניין החדש והן במתכונת של בנייה במסגרת של חיזוק ותוספת. מכל מקום ניתן לומר כי תוכנית הרובעים בתל אביב מחליפה תוכניות קודמות והיסטוריות.
רובע 3
רובע 3 מתחיל בשד' רוקח בצפון תא ותחום ע"י הים במערב ורח' בוגרשוב בדרום ומשם לשד' חן במזרח. באזור רובע 3 מצויים רחובות מרכזיים כמו רח' דיזנגוף, הירקון, אבן גבירול. באזור זה ממוקמים כ-שישים ושתיים אלף תושבים והוא מוגדר לאחד מן הרובעים הנחשקים ובין המבוקשים בתל אביב, בין השאר בגין שילוב של מוקדי מסחר ותעסוקה ומקומות היציאה והבילוי וכמובן המגורים. בתחילת 2018 אושרה תוכנית רובע שלוש, אשר המסדירה את סל זכויות הבנייה באזור.
נכון שתוכנית רובע שלוש מייצרת בהירות תכנונית, אולם למרות שמדובר בתוכנית המשקפת שטח תחום בתחומי הרובע, קיימים בה כשלעצמה מספר לא מבוטל של מקרים יוצאים מן הכלל שמחייבים ידע רב תחומי מעמיק.
מקרים פרטניים הם באזורי ההכרזה בעיר הלבנה שהוכרזו על ידי אונסק"ו כאתר מורשת, וכך גם תוספת שטחי הבנייה מכוח תוכניות הרובעים שבאזורי ההכרזה שהן מצומצמות ביותר.
ברובע 3, לפעמים ברחובות סמוכים, אפשר למצוא שוני משמעותי בהיקף סל זכויות הבנייה המוקנות למבני מגורים ולפיכך חוסר בקיאות בעניינים אלה יכולים להביא את הגורם המבצע (היזם) לקדם פרויקט לחיזוק בניין מול בעלי הדירות על סמך מבנה סמוך אחר שכבר חוזק ו/או שכבר נבנה, ולהבין בשלבים מאוחרים יותר שהתמורות שהציע לבעלי הזכויות התבססו על זכויות לא נכונות.
נצביע על מספר היבטים תכנוניים יוצאי דופן המאפיינים את רובע 3.
ראשית מדובר ברחובות צפופים ברמת הגישה אליהם, ועל כן עיקר העבודה ברובע 3 מחייבת הכשרה וניסון רב בהיבט של אלטרנטיבות המימוש האפשריות והן בעיקר בפן הביצועי. תא השטח מווסת מוקדי תנועה ראשיים, דבר שמחייב לפעמים את חסימת צירי התנועה כדי לבנות, ו/או מי תהום גבוהים שמצריכים מספר רב של שיטות בינוי יקרות ללא מקום להשוואה, מדובר באזורים שהם בעיקר סמוכים לנחל הירקון ולים.
רובע 4
רובע זה, מתחיל בשדר' רוקח בצפון ותחום ע"י רחוב אבן גבירול במערב, אליו מצטרפים שד' שאול המלך בדרום ודרך מרדכי נמיר במזרח.
הבנייה ברובע 4 מאופיינת במבני מגורים בני שלוש ועד חמש קומות ובפרט באזור הצפון החדש. ברח' המרכזיים, רחוב פנקס ורחוב ארלוזרוב, אזורים אלו מאופיינים בבינוי גבוה יותר. ברובע 4 חיים כחמישים אלף תושבים, ותמריצי הבנייה החלים בו אינם מתוקף הוראות תוכנית תמ"א 38 אלא נובעות מכוח תכנית רובע ארבע שאושרה גם היא במהלך שנת 2018.
בהתאם לתוכנית רובע זה, עולה כי ניתן יהא לממש עוד חמשת אלפים ומאה יח"ד, בחלוקה של 60% במסלול בנייה חדשה ועוד 40% במסגרת של עיבוי תוספת על המבנה הקיים.
בהשוואה לרובע 3, שטחי הבנייה הנוספים ברובע 4 מקנות שטחי בנייה במצטבר של עוד קומה נוספת אחת,
דבר המפיק את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט מסוג של הריסה ובנייה מחדש עבור הגורם המבצע (היזם). בהקשר לפרויקט זה, ההנחה הבסיסית היא כי פרויקט מסוג של הריסה ובנייה מחדש באלף מונים יקר יותר לעומת פרויקט מסוג של חיזוק ותוספת, וכמו גם שפרויקט ככזה הופך להיות בעל היתכנות כלכלית רק כאשר הוא מצויד בכמות של זכויות שניתנות בסופו של יום ליזם. מסיבה זו, ברובע 4 ניתן יהא לראות בהרבה יותר פרויקטים מסוג של בנייה חדשה בשנים הקרובות, אשר מהווים את פתרון החיזוק עדיף לשני הצדדים.
שני מסלולי מימוש בתכנית הרובעים תל אביב
- הריסה ובניית בניין חדש
- תוספת על בניין קיים
מסלול הריסה בנייה
על מנת לאפשר את השגת מטרת תוכנית תמ״א 38, (חיזוק בניינים אשר אינם עומדים בת"י 413), תוכנית הרובעים נערכה בהתאם לסעיף 23, ולפיכך מאפשרת להרוס בניין קיים הטעון חיזוק ובנייתו מחדש, בהתאם לזכויות הבנייה הקבועות בתוכניות המאושרות וחלות על המגרש (תא/3729/א – תא/3616/א) ללא תוספת זכויות בנייה נוספות אותן ניתן לאשר מכוח תוכנית תמ״א 38, כפי שמקובל בפרויקטים מסוג של הריסה ובנייה מחדש.
מסלול תוספת על בניין קיים
המסלול "הכירורגי" נועד לתמרץ חיזוק המבנים הישנים שלא נבנו לפי תקן רעידות אדמה. תוכניות הרובעים מעניקות לאותם המבנים זכויות בנייה קנויות, בניגוד גמור לזכויות שמעניקה תוכנית תמ"א 38, כמו גם הקלות מינוריות ותכנוניות. מנגנון התוכניות הכלכלי אשר עומד בבסיסו הוא: הענקה של תמריצים כלכליים בדמות של שטחי בניה, שאפשר יהא לבנותם כתוספות בנייה למבנה קיים ששנת ההיתר לבנייתו הוא קודם לינואר 1980. את שטחי הבניה יכולים הבעלים להעביר ליזם, וזה יוכל להקים באמצעותם יח"ד בהתאם ליעודים המותרים בחלקה.
תחומי הגזרה של הרבעים
אזור שנמצא במספר 3, הוא תחום של רובע 3, שהקו המרוסק מצביע על הכרזת אונסקו של העיר הלבנה והוא חולש גם על רובע 3 וגם על רובע 5 שנמצא מתחתיו (אזור זה הוא אזור מאוד שימורי).
בחלק הצפוני של רובע 3 שנמצא מעל ארלוזורוב (ראו נא הקו המקווקו העליון), ובכן אזור זה הוא קצת פחות שימורי אבל עדיין יחסית יש בו מעט אפשרויות בנייה לעומת הרובע התחום של רובע 4 הנ"ל, הוא אזור הרבה יותר מוטה להתחדשות עירונית ובעיקר מאופיין בפרויקטים של הריסה ובנייה.
ציר אבן גבירול שהוא הקו החוצה בין שני הרובעים הוא למעשה מוחרג מהתוכנית, לא חלות עליו לא הוראות רובע שלוש ולא הוראות רובע ארבע משום שהעירייה קידמה בו תוכנית ספציפית, מסיבית יותר גם מבחינת אפשרויות הבנייה.
רבעים 5 ו-6 נמצאים מדרום לאזור הזה, מדובר באזורים שעיריית תל אביב צפויה לאשר בעתיד הקרוב את תוכניות אלה, התוכניות הנ"ל מאוד דומות להוראות השימוריות של רובע שש. נדון בהם במאמר אחר.
ציר הזמן והרקע התכנוני של תוכנית הרובעים
עיריית תל אביב עבדה על תוכניות הרובעים כבר באמצע שנות ה-90 והתוכניות קיבלו תוקף מחייב רק בשנת 2018. עד למועד 2022, חלפו 28 שנים של הליכי תכנון להגדרת אופי מרכז תל אביב.
תמ"א 38 VS התחדשות עירונית
במרוצת השנים נוצרה התנגשות בין תמ"א 38 והתחדשות עירונית, לבין הרצון של עיריית תל אביב ליצור מרקם יחסית מינורי מבחינת תנופת בנייה. תוכנית הרבעים היא לבסוף זירת ההכרעה הסופית בין שתי מגמות התכנון והתוצאה בסופו של יום מאוזנת, כלומר חלק יותר שימורי, וחלק פחות וחלק מאוד מוטה פיתוח.
סעיף 23 לתמ"א 38
תוכניות הרובעים הינן תוכניות לפי סעיף 23 לתמ"א 38, ולכן הן מחליפות למעשה את הוראות תמ"א 38 על שלל הוראותיה הכללליות שלה. לדוגמא, במסלול חיזוק ותוספת בנייה ניתן להוסיף תאורטית שתיים וחצי קומות, ובכן עיריית תל אביב קבעה שלא. כמעט בכל המקרים התוספת על בניין קיים תהא רק קומה וחצי, ולפיכך הוראות תמ"א 38 לא חלות בתחומי תוכניות הרובעים.
היטלי השבחה מס שבח מע"מ תשומות בניה
חשוב לבחון עם היזם הנבחר לוקח בחשבון את עלויות המס כי גם בפרויקט הריסה ובנייה אין פטור מלא גם רכיב היטל ההשבחה, מס השבח וגם מע"מ תשומות הבנייה גם כאן זה נושא למאמר נפרד. הובכן, הרכיבים האלה ממוסים במידה מסויימת ועל כן יזם מקצועי צריך לקחת משתנים אלה בחשבון וכמובן לתמחר זאת נכון.
הריסה ובניית בניין חדש I תוספת על בניין קיים
בתוכניות הרובעים, הן ברובע שלוש והן ברובע 4 מוצעים שני מסלולים האחד הריסה ובניה מחדש והשני מסלול תוספת על בניין קיים. בשפה המדוברת קוראים להם לעיתים תמא 38 אחד ותמ"א 38 תיקון 2. אנו פחות מתחברים למונחים אלה הואיל ותמ"א 38/3 מחליפה את שתי הקודמות, אבל רק שנהיה מיושרים בטרמינולוגיה הדבר נשען על אותו רעיון.
הערכת אחוזי מימוש במסלול הריסה ובנייה מחדש
אפשרויות המימוש ברובע שלוש וארבע I בתחום אזור ההכרזה
ברובע 3 בתחום ההכרזה, אנו סבורים שהפוטנציאל למימוש הינו 5% ומטה לפרויקטים של הריסה ובנייה. אולם באזור של רובע זה מחוץ להכרזה, בחלק הצפוני, נראה יותר אבל לא הרבה פרויקטים של הריסה ובנייה, קרי 10% ומטה.
אפשר להניח שהיתרה כלומר בין 80 ל-90 אחוז יהיו פרויקטים של תוספת על בניין קיים, אם בכלל. יש מקרים שגם זה לא עובד.
רובע 4, נראה הרבה יותר פרויקטים של הריסה ובנייה הערכה שלנו גסה 50 עד 60 אחוז בשים לב שלא בכל בניין ברובע 4, אף על פי שנושא זה כבר התחיל כמעט להתקבע כאקסיומה, בכל מקרה לא בכל בניין ברובע ארבע ישנה היתכנות כלכלית להריסה ובנייה מחדש וסוגייה זו צריכה מכל מקום להיבדק.
רובע חמש ושש, יעקבו ובגדול אחרי האזור של אונסקו ולכן גם בהם אחוזי המימוש של הריסה ובנייה יהיו נמוכים בהרבה ונראה יותר תוספות.
עיקרי מסלול הריסה ובניה מחדש.
(זכויות בנייה לפי נפח מוגדר)
הזכויות הנגזרות מתוכניות הרובעים הינן זכויות נפחיות, כלומר זכויות שמוגדרות לפי קווי בניין לפי גובה מבחינת מספר הקומות לרבות הוראות מינוריות שנוגעות בעיקר למסתורי כביסה ולנסיגות.
גובה המבנים לפי תוכנית הרובעים
הגובה באזור ההכרזה: למגרש קטן ששטחו קטן מ 500 מטר: חמש קומות שזה הכוללות את קומת הקרקע. יש לשים לב כי תוכנית זו סופרת את קומת הקרקע במיניין הקומות כלומר, קרקע + 4 + קומת גג חלקית.
במגרש גדול: שש קומות עם קומת גג הריסה ובנייה.
בצירים הראשיים של דיזינגוף בן יהודה ניתן להגיע לגובה של שש קומות + קומה גג.
בחלק הצפוני של רובע 3 הפחות שימורי, ניתן להגיע לגובה של שש קומות וקומת גג חלקית.
בצירים הראשיים: ניתן לטפס ל 7 קומות, מכאן ניתן לראות את העלייה הדרגתית בקומות.
רובע 4 I מחוץ להכרזה
במקרה זה מדובר בגובה של שש קומות ועוד קומה חלקית בנסיגה לחזית וקומת גג עליונה נוספת עם נסיגה דווקא לעורף.
נפח בנייה זה בדרך כלל מבחינת המתמטיקה יכול לאפשר פרויקט הריסה ובנייה אם כי לא תמיד.
הצירים הראשיים ברובע 4, פנקס, ז׳בוטינסקי, ויצמן, דרך נמיר כל אלה יכולים לקבל שמונה קומות מלאות פלוס קומת גג (קרקע פלוס 7 וגג), ורק בארלוזורוב הורידו קומה וזה כדי שאפשר יהיה לרכבת הקלה להפקיע שטחים לבעלי נכסים ולפצות את בעל הנכסים בקומה נוספת מעין תרגיל של העירייה והמועצה הארצית אישרה זאת.
לגבי אבן גבירול, ניתן להגיע ל 9 קומות.
תוכניות השיכונים
דבר שלא כולם מודעים לו, ובכן, שלוש תוכניות שנמצאות דווקא בתחומי רובע 4 ( 478 117 122) לא נסקור כל בניין ובניין ונמקם את רחובות, אבל כן נאמר כי תוכניות אלה חולשות על רחובות יהודה מכבי מדרום ומצפון לו, ברנדס, שטריקר, בודנהיימר לואי מרשל, וישנם עוד מספר אזורים, בלא מעט בניינים.
תוכניות אלה הם כמו רובע 3 צפון, שש קומות וקומת גג חלקית.
לפעמים גם יזמים מתבלבלים בעניין הנ"ל, מדובר בהוראה מאוד ספציפית בתוכנית, "ומפספסים" למרות שהבניינים נראים על פניו כמו בניינים רגילים של רובע 4. מבנים קטנים לא קיבלו את הזכויות אלא רק הבניינים הגדולים. ועדיין המוגבלים מקבלים קומה אחת פחות.
מקדם צפיפות ומספר יחידות דיר למגרש
שיטת חישוב על בסיס מקדם צפיפות לנפח הבנייה
נפח הבנייה כולל שטחי שירות ושטחים עיקריים
- רובע 3= מקדם 80
- רובע 4 – מקדם 90
- צירים ראשיים = מקדם 65
קווי בניין
קווי הבניין המנחים לצד מס הקומות, מגדרים את נפח זכויות הבניה הנדרש במגרש לצורך היתכנות כלכלית לפרויקט. כמו כן כשהורסים בניין ישן ובונים תחתיו בניין חדש על פי התוכנית, תזכרו ישנה הגבלה בקווי הבניין, וכתוצאה מכך ישנם מצבים שיזמים מפסידים הרבה מאוד שטחים. כלומר אם לשטח קומה הקיימת יש לה כשלעצמה שטח מסוים, הגרעין חדר המדרגות עכשיו הוא גדל בדרך הגרעינים הקיימים נעים בסביבות 15 מטר בבניין קיים הגרעין עכשיו מתנפח לפחות ל 30 מטרים לפעמים ל-40. ולכן קביעת קווי בניין בפרויקט חייבת לאפשר פתרון תכנוני לצורך.
א החזרת שטח הדירות הקיימות בבניין החדש.
ב. תכנון קומה חדשה בהתאם לתקנים המחייבים
ג. חתך קיר חוץ העמד בתקן בנייה ירוקה -5281.
ד. חריגה מקווי בניין – סטייה ניכרת.
מסתורי הכביסה
התכנית קובעת שלא תותר הבלטת מסתורי כביסה מחזיתות הבניי. מדובר בהוראה עיצובית מחמירה שאינה עקבית עם מדיניות
הוועדה בבניינים חדשים עד כה (3 מ"ר לצורך מסתורי כביסה) וכתוצאה מכך תגרם גריעת זכויות משמעותית משטח מגורים קומתי.
לגבי מסתורי הכביסה החליטו במועצה הארצית שהם נכנסים אל תוך חזית הבניין זה נשמע דבר זניח זה בסך הכל מסתור כביסה ומזגנים אבל זה שלושה מטר לכול דירה בין שניים לשלושה מטרים כלומר לקומה הפסדנו כעשרה מטר בערך, ועם תכפילו את זה בבניין הפסדנו על 8 קומות – 80 מטר!
רק מסתורי הכביסה אוכלים מהנפח שמותר לבנות בערך דירה. מי שלא לוקח את זה בחשבון לפעמים מפסיד את הפרוייקט מבחינת ההיתכנות הכלכלית רק על הטעות הזאת ויש פה מקרים שנתקלנו בכזה דבר.
עוד דבר חשוב זה הנסיגות או הוא קווי הבניין שהם מצופפים אותנו אתם רואים האזור הזה באזור הזה כאן למטה אלו המרפסות שנבנו בעבר מעבר לקו הבניין והם למעשה נסגרו והפכו לחלק מהדירה שלכם אתם שמים שם כסא שותים שם קפה זאת כבר לא מרפסת זה כבר חלק מהדירה.
בבניין החדש היא לא יכולה להיות חלק מהדירה המרפסת סגורה הבניין זז אחורה יש לא מעט מקרים זה דבר שכולכם צריכים לזכור ולבדוק היטב כשמקבלים הצעה. הבניין החדש הרבה יותר רזה מהבניין המקורי ולכן לא תמיד ניתן להכניס את הדיירים בחזרה אל תוך הקומות החדשות מה שיוצר לעיתים מכשול מאוד גדול לביצוע הפרוייקט.
השוואת גבהים ונסיגות – רובע 3
אלה חתכי הגובה של מגרשים שונים דיברתי על זה מקודם מסתורי מזגנים גם דיברנו והסברתי את ההשלכה שלהם. זה מה שפעם ניתן היה לעשות אגב זה בבניין מתחום ההכרזה של אונסקו שנבנה לא מזמן המסתורים קופצים החוצה אבל עכשיו בתוכנית הזאת שהיא אמורה למרץ פרויקטים אסור יותר לעשות את זה והם ומסתורי הכביסה נסוגים פנימה, כלומר החמרה מאוד משמעותית מבחינת הוראות התוכנית.
מרתפי חנייה
התוכנית קובעת שקל מגרש מעל 500 מטר, שטח המרתף המיועד לבנייה לא יכול להיות גדול מ 85% משטח המגרש ולמה תשאלו כי יש תוכנית שנקראת תמא 34 היא תוכנית ארצית שמטרתה שמי הנגר כשהגשם יורד יחלחלו לקלוע לתוך מי התהום. שוםמטרה ראויה לכל לכל דבר ועניין.
והעיירה עובדת עם ההוראה הזאת, מה הדבר הזה עושה הוא יוצר לנו למעשה מצב שיש לנו חלק קרקע מאוד גדול במגרש שאי אפשר להשתמש בו לחניון תת קרקעי אותם 15% לפעמים כופים עלינו לרדת לעוד קומת מרתף אם במקרה אתם נמצאים באזור שקרוב לירקון או לים ומי התהום גבוהים, קומת המרתף השנייה יכולה להיות בדיוק הקומה שתיגע כבר במים, ואז כל עבודות החפירה והדיפון נעשות בתוך מי תהום מה שמאוד מייקר את עלות הפרויקט. כל המשתנים האלה צריכים להילקח בחשבון שיזם מתכנן הצעה וכשאתם בוחנים אותה כדי לדעת האם היא גם כלכלית כי העלות של הדבר הזה היא דרמטית מאוד אגב אותו בניין ללא מגבלה של 15% הכנסנו בקומה אחת את אותן חניות, מה שצריך היה לעשות לפרויקט הספקנו להכניס בקומה אחת במקום ב 2:00 רק בגלל 85% תחסית
אז חזרה לשאלות שלנו מה בדיוק יזם תמ"א 38 מציע לבעלי הדירות (מבחינת התמורות), האם ההצעה אפשרית ותואמת את תוכנית הרובעים והאם ההצעה בכלל ריאלית מבחינה כלכלית?
ובכן נשאלת השאלה מה שטח דירת התמורה שמוצע לי?
ובכן, שאלה זו מאוד מהותית הואיל ואם נאמר שהשאח המוצע לי הוא עשרה מטר יותר, מה הוא שטח הדירה שלי? תראו אלה הנתונים של פרויקט אמיתי שאנחנו עכשיו הגשנו בקשה להיתר להריסה ובנייה לפי טאבו 72 מטר לפי הארנונה 76 בפועל על פי מדידה של מודד מוסמך 94 מטר.
לכן תמיד חשוב להבין מה השטח הסופי שמוצע לכם והאם הוא תואם את התוכנית כי אם יזם מציע לכם 25 מטר תוספת אבל אי אפשר לבנות אותם בגלל קווי הבניין הוא בעצם לא הציע לכם כלום ואתם תבינו את זה רק בלשב הוא יחסית מתקדם.
כדאי תמיד לדעת מה הוא השטח הסופי המוצי פחות להתעסק עם הדלתא של התוספת זאת נקודה חשובה מאוד.
תכנון שטחים בקומת קרקע והאם נלקחו בחשבון כל השטחים שעריית תא דורשת ללובי לחדר אופניים ולחדרי גז וכולי וכולי, חדר אשפה האם קומת המבואה קומתית מספיק מתוכננת נכון למעלית ולחדר המדרגות ממוגן אש עשן ולארונות שירות במבואה זה כל הדברים שצריך לעמוד בהם לפי תקן.
מסתורי הכביסה עם נלקחו בחשבון כמו שהסברתי האם הנסיגות שנדרשות בתוכנית מיושמות כי אם הם לא מיושמות אולי בטעות היזם חושב שיש לו יותר שטחים ממה שבאמת התוכנית נותנת לו והוא לא יקבל אותם.
פתרון החניה הוא נושא נורא חשוב וזה דבר חדש שנתקלתי בו האם מציעים לכם יותר חניות ממה שהעירייה מאשרת לא כולם יודעים אבל עיריית תל אביב משתמשת בתוכנית שנקראת תוכנית ח, והתוכנית הזאת קובעת טווח מסוים של כמות חניות לדירה וזכותה של העירייה לפי התוכנית לקבוע מינימום או מקסימום אם, אני אומר לכם שהיום העירייה הולכת למינימום, אם מישהו מציע לכם את המקסימום הוא לא הוא פשוט טועה כי העירייה לא תאשר וגם יש לנו מקרים שראינו שיזמים הבטיחו יותר חניות ממה שהערייה בסוף אישרה והדיירים נשארו למעשה עם איזה שהיא הבטחה שלא ניתן לממש.
לסיום, אנו מציעים לתכנן את הפרויקט מראש, כמובן שלא צריך לרדת לרמת המגבת ומתלה של השירותים וכמן גם שהדלת לא מעניינת. אבל לתכנן את הפרויקט לפחות ברמה של פרוגרמה רצינית אדריכלית בדוקה שתוכל להראות לכם שאכן מה שהובטח תואם לתוכנית. חבל פשוט לבזבז הרבה זמן והרבה אנרגיות על הצעה שהיא לא באמת ישימה.
בהצלחה.
