הכנסת אישרה ביום 30.6.2022, בקריאה שלישית את תיקון 136 לחוק התו"ב (חלופת שקד) אשר אמור להחליף את התמ"א 38. התיקון יאפשר להרוס מבנים בודדים קיימים בני 2-5 קומות והקמת מבנים חדשים במקומם.
מהות התיקון – חלופות לתמ"א 38
על פי התיקון (חלופת שקד) הריסת המבנה הישן והקמת מבנה חדש במקומו תאפשר חלופה בין שני מסלולים:
האחד, מבנה מגורים שהיתר לבנייתו ניתן קודם לשנת 1980 ואין הוא עומד בתקן 413 (תקן רעידות אדמה) יוכל לעבור הליך התחדשות. במתכונת של הריסת המבנה הישן ובנייה מחדש יהא אפשרי להרחיב ולהגדיל את השטחים הבנויים ביחס למבנה שנהרס בשיעור של 400%.
השני, מסלול פחות מועדף של חיזוק מבנים ותוספת בנייה (דוגמת תמ"א 38/1). לכן, מסלול זה יאפשר תוספת זכויות בנייה של 200% (מחצית מזכויות הבנייה של המסלול הראשון).
חלופת שקד מביאה עימה מספר רב של שינויים בהשוואה לתוכנית תמ"א 38, ראשית הסמכות לאשר תכניות לחיזוק בניינים עוברת לוועדות המקומיות בעוד שעד היום שהיכולת שלהם למאן לאותן בקשות להיתרי בנייה שחפפו לתוכנית תמ"א 38 הייתה מצומצמת.
בשני המסלולים לא תהיה מגבלת גובה על המבנים החדשים, וגם, תאושר תוספת שטחי ציבור בהיקף של 10%-15% מכלל השטח הבנוי.
על פי התיקון בפריפריה – יתאפשר לשר הפנים לאשר בצו מיוחד תוספת של עד 550% לפרויקט, אם יוכח שללא התוספת המוגדלת הפרויקט אינו כלכלי. כאמור, אופציה אשר אפשרית ביערי פריפריה.
חידוש נוסף שמביא עימו התיקון, הוא הענקת אפשרות לרשויות מקומיות לגבות היטלי השבחה בשיעורים של 12.5%-25% ו/או לחילופין לדרוש מיזמי הפרויקט שטחים נוספים ל-צורכי ציבור בשיעור של 10% מסך השטח הבנוי. תוכנית התמ"א 38 הנוכחית לא איפשרה בלשון עבר לגבות היטלי השבחה ווהגם שלא נתנה מענה לצורכי ציבור.
בנוסף, לראשונה יבוטל הצורך בבקשת היתר בנייה. ועדה מקומית תוכל לקבוע, כי מתן תוקף לתוכנית התואמת לתיקון יהווה גם היתר בנייה, בעוד שכיום לאחר מתן תוקף לתוכנית נדרש הליך נוסף של בקשה להיתר בנייה.
בפרויקטים של תוספת קומות על בניין יוקצו להן 7% מהשטח.
ביטולה של התמ"א 38
נזכיר, כי תוכנית תמ"א 38 באה לעולם בשנת 2005 ומטרתה היא לחזק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. תוכנית זו מאפשרת הוספת שטחי בנייה למבנה קיים בתמורה לשיפוצו וחיזוקו, הוספת מרחב מוגן דירות ליחידות דיור בשני מסלולים. המרכזי הוא למעשה זה שבמתכונתו הורסים בניין ישן ובונים תחתיו מבנה חדש, אשר עומד בשלל תקני בטיחות עדכניים. המסלול הנוסף, הינו זה אשר מאפשר הוספת שתיים וחצי קומות על גג המבנה הקיים כנגד חיזוק המבנה והוספת מרחבים מוגנים ליחידות הדיור.
אולם, בנובמבר 2019 קבעה המועצה הארצית לתכנון ובנייה כי תמ"א 38 תפקע ותחדל מלהתקיים באוקטובר 2022. באפריל השנה החליטה המועצה הארצית לתכנון ובנייה להאריך את תוקף תמ"א 38 עד לאוקטובר 2023. בכך, מנעה המועצה מצב שבו התמ"א פוקעת אך הליכי חקיקה של החוק החליפי טרם הושלמו.
אחד הטעמים המרכזיים לביטולה של התמ"א נעוץ בכך שהיא איפשרה ומאפשרת להוסיף עשרות יחידות דיור למבנה קיים – באמצעות הריסתו ו-בנייתו מחדש ו/או על ידי תוספת יחידות דיור על גג המבנה הקיים – ללא הענקת מענה תכנוני יעיל ומרחבי.
לדוגמה, תוספת יחידות דיור חדשות מחייבת גם הוספת מקומות חניה, הוספת מוסדות חינוך ושטחי ציבור, ו/או שטחים ירוקים, גינות וכיוצא באלה. זו תכנית יוצאת מן הכלל בכך שהינה מאפשרת את הוספת יחידות דיור בצורה גורפת ולכל מבנה ותיק בכל עיר, מבלי לקחת בחשבון התכנון המקדים, הבחינה של תשתיות הקיימות ואת צורכי הציבור
בנוסף, נאמר ונטען כי התמ"א אין היא ממלאת תפקידה כראוי כיוון שהיא מתרחשת רק בערים המרכזיות, ולא באזורים פריפרייאלים ו/או באזורים הצפויים והמועדים לרעידות אדמה.
השלכות התיקון
למעשה התיקון (חלופת שקד) יוצר תיעדוף לטובת התחדשות מתחמית ולהריסת מבנים. ישנו ניסיון לתת מענה לקשיים שיצרה תמ"א 38 וכן לתת מענה לצרכי הציבור.
יחד עם זאת, לעניות דעתנו יהיה צורך בהתקנת תקנות מפורטות על מנת שיהיה ברור כיצד ליישם את התיקון. בנוסף, לדעתנו נכון יהיה נכון שתהיה חפיפה בין התיקון לבין תמ"א 38 למשך תקופה על מנת שלא לעצור את הליכי ההתחדשות העירונית בישראל.
החשש המרכזי הוא שבשל העידוד להריסת מקצבי מבנים יהיה קשה יותר וגורמים הרלוונטים לאשר פרויקטים ושהדבר יארך זמן רב.
ימים יגידו אם התיקון שאמור להחליף את התמ"א 38 יהיה מוצלח יותר.
משרדנו מתמחה בתחום ההתחדשות העירונית ומלווה בעיקר דיירים. אנו מקפידים להתעדכן בכל החדשות החמות ביותר בעולם הנדל"ן והצוות שלנו מונה אנשי נדל"ן אקטיבים אסרטיביים מהמקצועיים ביותר.
בעת הצורך מוזמנים ליצור עמנו קשר.
