מאמר זה נכתב בידי ברק בר-לב, מייסד משרד הצמרת בר-לב נדל”ן, משרד בוטיק מוביל לתיווך ולשיווק נדל”ן יוקרתי בצפון תל אביב, המתמחה בליווי עסקאות מורכבות, מימוש נכסים ייחודיים וניהול מהלכים אסטרטגיים בשוק הדינמי והמתוחכם של המגורים בעיר העברית הראשונה.

בר-לב, איש נדל”ן עתיר ניסיון ובעל מומחיות מעמיקה בדיני מקרקעין, עסקאות מכר וניהול תהליכים רגישים, מגיש לקוראים מאמר מקצועי רחב יריעה המבוסס על תובנות פרי ניסיונו רב-השנים וגישתו הפרקטית-אנליטית מתוך כוונה להציע מבט מעמיק על סוגיות מהותיות בעסקאות מכר “על הנייר” בצפון תל אביב, לרבות חשיבותו של תכנון מקדים, רגולציה ויישום.

המאמר מבקש להעניק כלים מעשיים וידע תכליתי לבעלי דירות ולרוכשים, למתווכים, לעורכי דין ולכל העוסקים במלאכת הנדל”ן בעיר תל אביב תוך שילוב בין פרספקטיבה מקצועית רחבה לבין תובנות יישומיות מן השטח.

שוק הנדל”ן התל אביבי

שוק הנדל”ן התל אביבי מאופיין בשכיחות גבוהה של עסקאות רכישה “על הנייר”. קרי, עסקאות לרכישת דירה חדשה מקבלן בשלב שבו טרם הסתיימה בניית הנכס, ולעיתים אף טרם החלה בפועל.

בתוך שוק זה, מתרחש תת-שוק דינמי לא פחות: מקרים שבהם רוכש פרטי, אשר התקשר עם קבלן לרכישת דירה בתל אביב בשלבי תכנון או בנייה, מבקש למכור את זכויותיו לצד ג’, בטרם התקבלו מפתחות הדירה או נרשמה הבעלות. עסקאות אלו מניסיוננו מעלות סוגיות משפטיות מורכבות, במיוחד בכל הנוגע למעמד הרוכש החדש וההגנות המגיעות לו לפי חוק המכר (דירות), התשל”ג–1973.

אחת הסוגיות המרכזיות שאנו נתקלים בו היא שאלת הסבת ערבות חוק מכר שניתנה לרוכש הראשון (המשקיע), כך שתשרת את הרוכש החדש.

כפי שנראה להלן, מדובר בסוגיה שאינה פשוטה כלל ועיקר, לא משפטית, לא מסחרית ולא פרקטית ויש לה השלכות משמעותיות הן לרוכש, הן למוכר, ולעיתים גם לקבלן המוכר עצמו.

אופייה האישי של ערבות חוק מכר (הגנה צמודה לרוכש ולא לנכס)

בהתאם להוראות חוק המכר (דירות), כאשר קבלן מוכר דירה חדשה בתל אביב שטרם נבנתה, הוא מחויב להבטיח את כספי הרוכש על-ידי אחד מאמצעי הבטוחה הקבועים בחוק: ערבות בנקאית לפי חוק המכר, פוליסת ביטוח, חשבון נאמנות, רישום הערת אזהרה וכדומה. הבטוחה המרכזית והנפוצה ביותר הינה ערבות חוק מכר בנקאית, אשר ניתנת על-ידי הבנק המלווה לפרויקט, לטובת הרוכש.

אולם, יש להבין כי ערבות זו אינה נצמדת לנכס או לזכות החוזית, אלא צמודה לרוכש עצמו והיא כשלעצמה ניתנת אישית עבורו, ונשענת על תנאי העסקה המקורית שלו עם הקבלן. כלומר, אין מדובר בזכות קניינית או כללית המועברת עם מכירת הזכות לדירה, אלא בהתחייבות ספציפית מצד הבנק לטובת אותו רוכש ראשון.

לכן, כאשר אותו רוכש מבקש להעביר את זכויותיו לצד שלישי, כמו למשל משקיע שמוכר את הדירה בתל אביב “על הנייר” מבין או יבין לימים כי הערבות אינה עוברת אוטומטית לרוכש החדש. ככל שהרוכש החדש אינו צד לחוזה המקורי, הוא אינו נהנה מההגנות שמעניקה הערבות, אלא אם הקבלן, והבנק המלווה שמטעמו ניתנה הערבות, מסכימים במפורש להסבתה.

הקבלן אינו צד לעסקת המכירה בין המשקיע לרוכש החדש

המשקיע שלמעשה הוא הרוכש הראשון שמכר את הדירה הוא, מבחינה משפטית, צד לעסקה עצמאית מול הקבלן. כאשר הוא מוכר את זכויותיו לרוכש אחר, מתבצעת עסקה חדשה שאינה קשורה ישירות לקבלן, אלא אם ייקבע אחרת. כלומר, מדובר בהתקשרות חוזית נפרדת בין שני צדדים פרטיים, המוכר (הרוכש המקורי) הראשון והקונה (הרוכש החדש שלמעשה הוא הרוכש השני).

המשמעות היא שהקבלן אינו צד מחויב בעסקת ההעברה, ולכן גם אינו מחויב להסב את הערבות שניתנה. כל דרישה להסבת הערבות מחייבת הסכמה מפורשת מצדו ולעיתים גם עריכת הסכם תלת-צדדי הכולל את הקבלן, המוכר והרוכש החדש, אשר יסדיר את תנאי ההעברה ויבטיח שהבנק המלווה מאשר את ההסבה.

בפועל, קבלנים רבים אינם ששים לשתף פעולה עם עסקאות אלו טבמיוחד כאשר הן מתבצעות שלא בידיעתם או בניגוד להסכמות החוזיות.

מגבלות חוק המכר – דרישת בטוחה חדשה ברכישה שנייה

ללמדכם, חוק המכר (דירות) דורש להבטיח את כספו של כל רוכש של דירה מקבלן שטרם נמסרה, לרבות כאשר מדובר ברוכש חדש הנכנס לנעלי הרוכש המקורי. במילים אחרות, כאשר אדם קונה דירה בשלב הבנייה, בין אם מהקבלן ובין אם ממשקיע, החוק מחייב לתת לו מנגנון בטוחה חדש, עצמאי ומותאם.

בהתאם לכך, לא ניתן להעביר את הערבות הקיימת באופן חד-צדדי. אין די בכך שהרוכש החדש “יורש” את זכויות הרוכש הקודם, יהא עליו להיות מוגן עצמאית, באמצעות בטוחה חדשה שתואמת את הוראות החוק. משמעות הדבר היא, שבמקרים רבים, גם אם הקבלן מסכים להסבת החוזה, יידרש תהליך נוסף של הנפקת ערבות חדשה, בהתאם לזהות הרוכש החדש ותנאי העסקה החדשה.

התנגדות מצד הקבלן להסבת הערבות

ברמה הפרקטית, קבלנים רבים נוקטים בגישה שמרנית ביחס להעברת זכויות בדירות שטרם נמסרו. זאת, הן מטעמים עסקיים וחשש מספסרות או חוסר יציבות בפרויקט והן מטעמים משפטיים, בעיקר בכל הנוגע לערבויות חוק מכר והתחייבויות כלפי הבנק המלווה.

בחלק מהמקרים, הקבלן מתנגד עקרונית למכירת הדירה בטרם נמסרה, או שהוא דורש עבור כך תשלום נוסף, חתימה על חוזה חדש, ו/או עדכון תנאי החוזה הקיים. כל שינוי כזה עלול לגרור גם בדיקה מחודשת של הבנק המלווה, דרישת ערבויות חדשות, דמי טיפול בסך של 6,000 ש”ח ולעיתים אף יותר) ולעיתים אף השפעה על שיעבודים כלליים של הפרויקט.

כתוצאה מכך, ייתכן שהסבת הערבות תיחשב בעיני הקבלן לנטל בלתי רצוי והוא יסרב לה, או יתנה אותה בתנאים מכבידים.

עמדת הבנק המלווה: סירוב להכיר ברוכש החדש

גם כאשר הקבלן מוכן עקרונית להסבת הערבות, קיימת מגבלה נוספת שהיא עמדת הבנק המלווה. כידוע, ערבות חוק מכר מונפקת על-ידי הבנק שמלווה את הפרויקט, על בסיס הסכם בין הבנק לקבלן, ולאחר בדיקה פרטנית של זהות הרוכש, טיב העסקה, ואיתנותו הפיננסית של הלקוח.

כאשר מדובר ברוכש חדש שאינו נבחן מראש על-ידי הבנק, עשוי הבנק לסרב להנפיק לו ערבות חדשה או להסב את הערבות הקיימת, במיוחד אם העסקה כוללת תנאים שונים מהמקור (מחיר, מועד תשלום, פריסת תשלומים וכו’).

הבנק שומר לעצמו את הזכות להפעיל שיקול דעת ולסרב להנפיק ערבויות חדשות ומכאן מה שמציב את הרוכש החדש בסיכון ממשי להישאר ללא כל הגנה חוקית על כספיו.

להלן פתרונות אפשריים

לנוכח המכשולים המתוארים לעיל, קיימים מספר פתרונות משפטיים שיכולים להבטיח את זכויות הרוכש החדש ולצמצם את חשיפת המוכר:

הסכם תלת-צדדי

עריכת הסכם בכתב בין הקבלן, המוכר (הרוכש המקורי) והרוכש החדש, במסגרתו:

• הקבלן מאשר את העברת הזכויות;
• הבנק המלווה נותן את הסכמתו להסבת הערבות;
• הרוכש החדש מקבל התחייבות ישירה מהקבלן (וערבות חדשה או מוסבת).

פתרון זה הוא העדיף משפטית, אך כרוך בתיאום מורכב.

חתימה על חוזה חדש מול הקבלן

במקרים מסוימים ניתן לפעול כך שהרוכש החדש יחתום על חוזה חדש מול הקבלן (לא כהעברה אלא כרכישה חדשה). הדבר מאפשר לקבל ערבות חדשה לפי החוק – אך לעיתים כרוך בתשלום נוסף ובוויתור מצד המוכר על הרווח.

ערבות פרטית מצד המוכר

כאשר לא ניתן להשיג את שיתוף הפעולה של הקבלן והבנק, עשוי המוכר (המשקיע) להידרש לספק לרוכש הבטחת כספים חלופית, למשל:

• ערבות בנקאית פרטית;
• הפקדה בנאמנות;
• ביטוח או ערבויות צד ג’.

פתרון זה נושא סיכון משפטי גבוה למוכר ודורש ליווי משפטי הדוק.

חובות המשקיע כלפי הרוכש החדש (כניסה לנעלי הקבלן)

כאשר המשקיע מוכר דירה שטרם נמסרה, ולרוכש החדש לא ניתנה ערבות חוק מכרהמשקיע עלול למצוא את עצמו חב באחריות אישית ורצינית כלפי הרוכש החדש, כאילו היה הוא-הקבלן. המשמעות היא שהוא חייב להבטיח את הכספים שקיבל לפי הוראות חוק המכר, ובמקרה של כשל עשוי להיתבע על הפרת החוק או אחריות נזיקית.

עמדה זו קיבלה חיזוק בפסיקה ובעמדות הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון, לפיהן יש לראות במשקיע שנכנס לנעלי הקבלן “מוכר” לעניין החוק, ולכן חלים עליו החובות המוטלות על קבלן לעניין הבטחת כספים.

דוגמה לכך ניתן למצוא בפסק הדין בעניין רע”א 8673/13 פלוני נ’ שיכון ובינוי נדל”ן בע”מ, שם הודגש כי מטרת החוק היא הגנה מהותית על כספי הרוכשים, ולא רק רגולציה פורמלית. לפיכך, כל מי שמוכר דירה בשלבי בנייה – בין אם קבלן ובין אם רוכש פרטי – כפוף לחובות דומות לעניין מתן בטוחות.

השלכות מס והיבטים רגולטוריים

בנוסף להיבטים הקנייניים והחוזיים, יש למכירה כזו השלכות גם בתחום המיסוי והדיווח לרשויות.

א. מס שבח

המשקיע המוכר את זכויותיו עלול להיחשב כמי שמוכר “דירת מגורים לא בנויה”, והחישוב לצורכי מס ייעשה לפי שווי השוק של הזכות ולא לפי שווי הדירה בעת מסירתה. בנוסף, ייתכן ולא יוכל ליהנות מפטור ממס שבח, אם לא עמד בתנאי תקופת ההחזקה או מגורים בפועל.

ב. מס רכישה

הרוכש החדש יידרש לשלם מס רכישה בהתאם לשווי העסקה גם אם טרם קיבל לידיו דירה מוחשית. בחלק מהמקרים, המס עשוי להיות מחושב לפי שווי עתידי או מותנה באומדנים, דבר שעלול להקשות מבחינה תזרימית.

ג. דיווחים לרשות להתחדשות עירונית (אם מדובר בפרויקט כזה)

אם מדובר בפרויקט התחדשות עירונית (פינוי-בינוי או מכוח תוכנית הרובעים בתל אביב חלופת תמ”א 38 כלומר התחדשות בניינית), יש לעיתים חובה לדווח על העברות זכויות לגורמים שאינם דיירים מקוריים דבר שיכול להשפיע על קידום התוכנית או תכנון השיווק של הדירות.

עמדת הממונה על חוק המכר פסיקה ומסמכי מדיניות

הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון הביע עמדות עקביות ולפיהן רוכש שמוכר את דירתו טרם מסירתה נושא באחריות להבטחת כספי הרוכש החדש.

לדוגמה, באחד ממסמכי המדיניות של הממונה נקבע כי:

“אין די בכך שהמוכר מחזיק בערבות חוק מכר, כאשר הוא מעביר את זכויותיו; החוק דורש הבטחת כספים לטובת כל רוכש חדש, בין אם מדובר ברכישה ישירה מקבלן ובין אם מדובר בעסקה משנית.”

לפי גישה זו, על המשקיע להבין כי הוא עשוי להיות חשוף לתביעות, ואף לעבירה פלילית, אם גבה כספים עבור דירה טרם בנייתה – מבלי שהבטיחם באמצעים הקבועים בחוק.

שיקולים תכנוניים ועסקיים של הקבלן – מדוע הוא מתנגד להסבת הערבות?

מן הזווית של הקבלן, הסבת הערבות איננה רק עניין בירוקרטי – אלא פעולה שיש לה השלכות עסקיות מהותיות:

• פגיעה בתכנון השיווקי: קבלן עשוי לקבוע מחירים לפי שלבי התקדמות הפרויקט. מכירה על ידי משקיע במחיר שונה עלולה לשבש את האיזון בין הדירות.
• חשש מספקולציה: קבלן מבקש למכור לדיירים סופיים ולא למשקיעים שמחפשים רווח מהיר – מה שמערער את יציבות השוק.
• השפעה על הליווי הבנקאי: הסבת ערבות מחייבת עדכון תנאים מול הבנק, ולעיתים דורשת בחינה מחדש של הסכמות קודמות.
• נטל אדמיניסטרטיבי: ניהול הסכמים עם רוכשים חדשים שאינם לקוחות הקבלן מעמיס על המערכת המשפטית והתפעולית.

לאור אלה, קבלנים רבים מתנים הסבת ערבות בתשלום עמלה, או אוסרים על כך כליל ומכאן הרוכש הראשון עליו ללמוד כי החובה להבטיח כספי רוכש שני בעסקאות טרם מסירה היא בגדר חובת אחריות כבדה וחוקית שחלה עליו שנועד להגן על הרוכש השני.

המלצות לעוסקים בתחום: יזמים, עורכי דין ורוכשים פרטיים

ראוי לספק מספר המלצות פרקטיות:

למשקיעים:

• אין למכור דירה שטרם נמסרה מבלי להתייעץ עם עורך דין המתמחה בחוק המכר.
• ודא כי הרוכש החדש יקבל ערבות חדשה או מנגנון הגנה חלופי אחרת אתה חשוף אישית.
• שקול למכור רק לאחר המסירה – ו/או לכלול בחוזה תנאים מגנים ברורים.

לרוכשים חדשים:

• לעמוד ולדרוש כי קבלת ערבות חוק מכר על שמך בלבד ואל ואין להסתפק בהעתק הערבות של המוכר.
• לדרוש לראות את הסכמת הקבלן ואת עמדת הבנק ואל ואין בשום פנים לחתום על עסקה עד לבירור מעמיק.
• יש לקחת בחשבון שהעסקה מורכבת יותר ממכירת “יד שנייה” רגילה.

לעורכי דין:

• אל תתנו לאף צד לחתום על עסקה כזו בלי להבטיח מנגנון בטוחה תקין.
• שקלו לנסח הסכם תלת-צדדי, או חוזה חדש מול הקבלן, אם אפשר.
• במקרה של העדר שיתוף פעולה מצד הקבלן, דאגו להבהיר בכתב מי אחראי לביטחונות.

לסיום עסקאות מכר של דירות “על הנייר” ממשקיעים לרוכשים חדשים, מעלות מורכבויות משפטיות ניכרות, ובראשן שאלת הסבת ערבות חוק מכר. הערבות, בהיותה צמודה לרוכש המקורי, אינה ניתנת להעברה אוטומטית והחוק מחייב מתן בטוחה חדשה לרוכש החדש.מכאן עולה כי משקיע שמוכר דירה בטרם נמסרה, חשוף לחובות ולסיכונים ממשיים אם לא יבטיח את כספי הקונה. אי שיתוף פעולה מצד הקבלן או הבנק, אינו פוטר את המשקיע מהאחריות החוקית. הפתרון טמון בהסכמות משולשות, במנגנוני הגנה פרטיים  ובעיקר בייעוץ נדלני משפטי מוקדם. ההמלצה המעשית  לבעלי העניין לא לחתום על עסקאות כאלו ללא בחינה משפטית קפדנית מוקדמת, ובמידת הצורך, להעדיף מכירה רק לאחר מסירת הדירה והשלמת הרישום.

אין באמור לעיל להוות ייעוץ משפטי. כל מקרה נבחן לגופו. הכותב הוא ברק בר-לב, מייסד בר-לב נדל”ן.

הפוסט מוכרים דירה על הנייר? חובת הערבוית חלה גם עליכם הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

אנו, בר-לב נדל”ן, אשר חיים ונושמים את שוק הנדל”ן התל אביבי ועסקאות הפנטהאוזים בעיר, יכולים להעיד בביטחון כי צפון תל אביב הוא אחד היעדים המבוקשים ביותר עבור רוכשים פוטנציאליים.

מיקום, נוף ושירותים

הסיבה לכך היא השילוב הייחודי של מיקום אסטרטגי, נוף מרהיב ונגישות לשירותים מגוונים. כל אלה יחד הופכים את צפון תל אביב לאזור אידיאלי עבור מי שמחפש רמת חיים גבוהה ומפנקת.

מיקומו של האזור, הקרוב ללב העיר ולחוף הים, לצד הפארקים הירוקים והמרחבים הפתוחים, מבדל אותו משאר האזורים בעיר. דמיינו לעצמכם את החוויה של להתעורר כל בוקר לנוף פנורמי של הים התיכון או לנוף העיר הלבנה מגובה עשרות מטרים, כאשר כל פרט בנכס מהודר ומעוצב ברמה הגבוהה ביותר. זוהי חוויה שאין שנייה לה, והיא חלק בלתי נפרד מהקסם של מגורים בפנטהאוז בצפון העיר.

הקרבה לאטרקציות עירוניות, למרכזי קניות יוקרתיים ולמוסדות תרבות היא עוד יתרון בולט, המבטיח גישה נוחה לכל מה שהעיר יכולה להציע, מבלי להתפשר על השקט והפרטיות המאפיינים את המגורים באזור זה.

עליית הביקוש לצפון תל אביב

אחד היבטי הביקוש עולה במיוחד בקרב אנשי עסקים, משפחות אמידות ומי שמחפש איכות חיים גבוהה וייחודית. השילוב של יוקרה, נוחות ואיכות חיים גבוהה הופך את האזור לאופציה מועדפת עבור מי שמעוניין להשקיע בנדל”ן איכותי, ועשוי להבטיח ערך מוסף בעתיד.

העובדה כי צפון תל אביב משלב את כל המרכיבים האלו, מהווה סיבה מרכזית לכך שהאזור ימשיך להיות יעד מועדף לרכישת פנטהאוזים, עם פוטנציאל להמשך עלייה בביקוש ובמחירים בשנים הקרובות.

מה מייחד מכירת פנטהאוז?

מכירת פנטהאוז, במיוחד בצפון תל אביב, אינה דומה למכירת דירה רגילה. זהו תהליך שדורש אסטרטגיה שיווקית מדויקת, הבנה עמוקה של השוק והידע כיצד לפנות לקהל היעד המתאים.

ייחודיות הנכס

פנטהאוז למכירה בתל אביב אינו דירה רגילה, אלא פסגת היוקרה, המציעה חוויות ייחודיות של פרטיות, נוף בלתי נשכח וסטנדרט חיים גבוה. הגימורים היוקרתיים והמרחבים הגדולים שהנכס מציע, הופכים אותו לנכס בעל ערך מוסף שלא ניתן למצוא במקומות אחרים בעיר. למען השיווק המוצלח של פנטהאוז כזה, יש להציג אותו לא רק כ”נכס למכירה”, אלא כנכס אקסקלוסיבי שמפגיש את הרוכש עם אורח חיים יוקרתי וייחודי.

ההקפדה על איכות התמונות, הסרטונים והחומרים השיווקיים היא קריטית בשיווק פנטהאוז. כל פרט בנכס הן מהנוף המהפנט ועד לפרטי הגימור היוקרתיים – חייב לקבל את תשומת הלב הראויה, כך שהקונים הפוטנציאליים ירגישו את הייחודיות של הנכס כבר מהרגע הראשון.

קהל היעד הייחודי

מכירת פנטהאוז בצפון תל אביב מצריכה הבנה עמוקה של קהל היעד. מדובר לרוב בקהל מצומצם ומובחר: אנשים בעלי אמצעים, שמחפשים איכות חיים ללא פשרות ומוכנים לשלם עבורה. חשוב להבין את הצרכים, הרצונות והתחביבים של הקונים הפוטנציאליים, ולהתאים את אסטרטגיית השיווק בהתאם. ההצלחה במכירת פנטהאוז אינה תלויה רק במחיר ובמיקום, אלא גם בהבנת דינמיקת השוק והצרכים של אותם רוכשים.

על כן, השיווק והאסטרטגיה חייבים להיות מותאמים אישית לקהל היעד, כולל פנייה לערוצים השיווקיים והפלטפורמות שבהן הם נמצאים.

היבטים משפטיים ופיננסיים במכירת פנטהאוז

פנטהאוזים למכירה בתל אביב הינן עסקאות נדל”ן יוקרתיות כרוכות לא רק במורכבויות משפטיות ופיננסיות, אלא גם בהיבטים פסיכולוגיים ורגשיים של המעורבים. אנו בר-לב נדל”ן נתחיל בהיבטים המשפטיים של המכירה.

בדיקות נאותות

צעד ראשון ומרכזי בעסקה הוא ביצוע בדיקות נאותות מקיפות. יש לבדוק את מצבו המשפטי של הנכס, ולוודא שאין עליו חובות, עיקולים או שעבודים. בנוסף, יש לוודא שהנכס רשום כהלכה על שם המוכר ושהיתרי הבנייה תואמים את המצב הקיים. חשוב להיעזר בנוסף למתווך דירות, בשמאי מקרקעין ועורך דין מקרקעין מנוסה כדי לבצע את כל הבדיקות הללו באופן מקצועי ויסודי.

הערכת שווי הנכס

השלב הבא הוא קביעת שווי הנכס הריאלי. יש לבצע הערכת שווי מדויקת בשיתוף עם שמאי מוסמך ומתווך דירות בתל אביב מנוסה, ולבחון נתונים עדכניים על עסקאות דומות באזור. פרסום הנכס במחיר שוק הוגן יכול למנוע תהליך מיותר של מיקוח ולהבטיח הצעה אטרקטיבית עבור רוכשים פוטנציאליים.

בדיקות רישום הזכויות בנכס

בדיקת רישום הזכויות בנכס היא קריטית, ויש לוודא שהנכס רשום על שם המוכר באופן תקין ושהוא משוחרר מכל מגבלה. אם יש עיקולים, שעבודים או הגבלות כלשהן, יש לפעול להסרתם לפני המשך תהליך המכירה. כמו כן, יש לבדוק אם הנכס נרשם כבית משותף ואם קיימים זכויות צדדים שלישיים.

היבטי מיסוי

כאשר מדובר בעסקאות נדל”ן, חשוב להכיר את ההיבטים המיסויים אשר עשויים להשפיע על מחיר העסקה ועל סכום התשלום המתקבל מהקונה.

מס שבח והיטל השבחה

מס שבח, הנגבה על ידי המדינה, חל על הרווח מהמכירה, בשיעור של 25%. יש לבחון את גובה המס הצפוי בעסקה באמצעות סימולטור רשות המסים, ולוודא אם יש זכאות לפטור, כמו במקרים של מכירת דירה יחידה או דירה שהתקבלה בירושה.

היטל השבחה, המוטל על ידי הרשות המקומית, נגבה כאשר יש עליית שווי הנכס כתוצאה מאישור תוכניות תכנון ובנייה. יש לבדוק מול הוועדה המקומית אם קיימת חובת תשלום היטל השבחה במקרה זה.

משכנתא או חוזי שכירות

במקרה של משכנתא רשומה על הנכס, המוכר יצטרך לשלם את יתרת ההלוואה במהלך העסקה. יש להוציא מכתב כוונות מהבנק שיביא לחשיפת יתרת ההלוואה לפני ביצוע התשלום הסופי.

במקרה של נכס מושכר, יש לבדוק את תנאי חוזה השכירות, כולל תאריך הסיום וזכויות הפינוי, ולוודא שהתהליך ייעשה בצורה מסודרת על מנת למנוע עיכובים בתהליך המכירה.

הכנת הפנטהאוז למכירה

כדי להשיג את המחיר הטוב ביותר עבור הפנטהאוז, יש להשקיע בהכנה יסודית של הנכס למכירה. שיפוצים קלים כמו תיקון סדקים, צביעת קירות, תיקון ריצוף

ותחזוקת המתקנים יכולים להעלות את ערך הנכס ולסייע לו להיראות במיטבו במהלך הצגת הנכס לרוכשים פוטנציאליים. כל פרט חשוב: החל משדרוג המטבח ועד לעדכון עיצובי בחדרי השירותים. כל השקעה קטנה יכולה להניב תמורה גבוהה במכירה.

בנוסף, יש לבצע ניקיון יסודי של הנכס, ולוודא שכל הציוד והחפצים האישיים של המוכר הוסרו. כדי למקסם את אפקט הצגת הנכס, כדאי גם לשקול את האפשרות להעסיק מעצב פנים או יועץ שיבצע סידור מחדש של הרהיטים, אם יש בכך צורך. זה יאפשר לרוכשים הפוטנציאליים לדמיין את עצמם בחלל ביתי, מבלי להיתקל בהסחות דעת מחפצים או סגנונות אישיים שאינם מתאימים לכל טעם.

הצגת הפנטהאוז

כחלק מההכנה של פנטהאוז למכירה, יש להקפיד על הצגת הנכס באופן מקצועי. צילום מקצועי של הפנטהאוז חשוב ביותר, שכן תמונות איכותיות יכולות לעזור להבליט את היתרונות של הנכס ולהגביר את העניין בו. סרטוני וידאו ומציאות מדומה, שהפכו לפופולריים בשנים האחרונות, יכולים גם הם להוות יתרון גדול בתהליך השיווק. שימוש בטכנולוגיות חדשות ומתקדמות יכול להוסיף למיצוב הנכס בשוק ולהבליט אותו לעומת המתחרים.

כמו כן, חשוב לדאוג לארגון סיור אישי עבור קונים פוטנציאליים. כל פרט, החל מהמענה על שאלות ועד להסבר על היתרונות של המיקום, חשוב לשדר בצורה מקצועית ולהיות תמיד מוכנים להסביר את כל הפרטים המשפטיים והפיננסיים הקשורים לעסקה.

גישור ופתרון מחלוקות

כמו בכל עסקת נדל”ן, לעיתים עשויים להיווצר חילוקי דעות בין המוכר לקונה, במיוחד כשמדובר בנכס יוקרתי כמו פנטהאוז למכירה בצפון תל אביב. במקרים כאלה, מתווך דירות בתל אביב (מקצועי) יפעל עבור הצדדים כמגשר וימנע עיכובים מיותרים.

במקרים שבהם לא ניתן להגיע להסכמה, כדאי להימנע משימוש בתהליכים משפטיים קשים מידי. במקום זאת, ניתן לפנות לגישור חוץ-משפטי או לפתרון מחלוקות בדרכים פחות פורמליות, אשר ישאירו את הצדדים מרוצים וימנעו התדרדרות לעימותים משפטיים.

סיכום

מכירת פנטהאוז בתל אביב אינה משימה פשוטה. מדובר בעסקה גדולה ומורכבת, המחייבת הבנה מעמיקה של שוק הנדל”ן התל אביבי, היבטים משפטיים ופיננסיים חשובים, ותשומת לב לפרטים הקטנים של כל צעד בתהליך.

צפון תל אביב מהווה יעד מועדף עבור קונים המבקשים נכס יוקרתי, ולכן כל פרט בתהליך מכירת הפנטהאוז חייב להיות מתואם לציפיות הגבוהות של קהל היעד.

ההצלחה במכירת פנטהאוז אינה נמדדת רק במחיר המתקבל, אלא גם באיכות התהליך הכולל. השקעה בשיווק נכון, בתמונות מקצועיות, בהכנה יסודית של הנכס ובתשומת לב לכל היבט משפטי ופרוצדורלי יכולים להבטיח הצלחה ולסייע למוכר לקבל את המחיר הגבוה ביותר עבור הנכס.

מעורבותם של אנשי מקצוע מיומנים כגון מתווכים בתל אביב מנוסים, עורכי דין, שמאים ומעצבי פנים עשויה להוביל את העסקה להצלחה, ולוודא שהמוכר מקבל את התמורה ההולמת על מכירת הפנטהאוז.

מכירת פנטהאוז בתל אביב היא לא רק אומנות אלא גם מדע, ועם ההכוונה הנכונה וההבנה העמוקה של השוק, ניתן להוציא תוצאה מיטבית.

הפוסט מכירת פנטהאוז בצפון תל אביב: אסטרטגיה מנצחת הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

דברי פתיחה

מכירת דירה היא אחת העסקאות המורכבות והמשמעותיות ביותר שאדם עורך בחייו. אין זו רק פעולה כלכלית. מדובר בתהליך רווי היבטים רגשיים, משפטיים, תכנוניים ופיננסיים. רבים רואים בנדל”ן את הנכס החשוב ביותר שברשותם, ולעיתים אף את עוגן היציבות של חייהם. לפיכך, כל טעות – ולו הקטנה ביותר עלולה להוביל להשלכות כבדות משקל.

מניסיוני הנרחב בתחום המקרקעין, נתקלתי באינספור מקרים בהם חוסר ידע או היעדר הכוונה מקצועית גרמו למוכרים להסתבך מול רשויות המס, להיחשף לתביעות מיותרות, ואף לאבד כספים רבים. מתוך שליחות, אני מציע כאן מדריך מעשי, מקיף ובלתי מתפשר, שנכתב על ידי מתוך היכרות מעמיקה עם המציאות הנדלנית, המשפטית והפרקטית בישראל.

מדריך זה איננו עוד מאמר כללי. הוא נבנה כדי להעניק לך, הקורא, את מכלול הכלים והידע הדרושים כדי לנווט את תהליך מכירת הדירה שלך בצורה בטוחה, מדויקת וחכמה. החל משלב ההחלטה הראשונית, דרך הכנת הדירה והמסמכים, דרך המו”מ והחתימה, ועד לדיווח למס שבח והשלמת העסקה. כל זאת מבלי לוותר על אף שלב מהותי.

ברצוני לחדד כי מכירת דירה, בין אם מדובר בדירת מגורים משפחתית, דירת ירושה ו/או נכס להשקעה, מחייבת ליווי מקצועי ומקיף . מדובר בתהליך מאתגר הדורש מצד המוכר ברקע מתווך דירות מקצועי אשר ניתן במיומנות במקרקעין, שקיפות, זמינות ואמינות לכל אורכו.

חשוב לציין שאנו בוחרים בקפידה את עסקאות מכירת הדירות שאנו מלווים, משום שלא כל נכס עומד בסטנדרטים ובבדיקות המחמירות שלנו. כמייסד משרד תיווך מוביל בצפון תל אביב, המתמחה בתחום הנדל”ן הדינמי והמורכב באזור זה, אני גאה בכך שאנו מקפידים על עבודה יסודית, מדויקת וחדשנית, לצד חשיבה יצירתית. כל זאת, במטרה להעניק ללקוחותינו שירות אישי ומסור, שילווה אותם להצלחה בעסקאותיהם.

ומכאן אם בכוונתך למכור נכס מגורים, בין אם מדובר בדירת ירושה, דירת מגורים עיקרית, או דירה להשקעה, דע לך כי לא רק לטובים ביותר אלא גם למקום הנכון ומדריך זה הוא עבורך.

בואו נתחיל.

פרק ראשון: היערכות ראשונית למכירה – תכנון, בדיקות והכנה מוקדמת

קבלת ההחלטה – מדוע למכור עכשיו?

הצעד הראשון במכירת נכס איננו משפטי ואפילו לא כלכלי – אלא תודעתי. החלטה למכור דירה צריכה להיות מושכלת ומבוססת על בחינה אובייקטיבית של צרכים, נסיבות ושיקולים. האם המכירה נובעת משינוי במצב משפחתי? צורך כלכלי? מעבר דירה? השקעה חדשה? כל אחד מהשיקולים הללו מוביל לאסטרטגיה שונה.

יש לשקול את שוק הנדל”ן העכשווי, מגמות המחירים באזור, זמינות קונים פוטנציאליים, ותנאים אישיים כגון מועד פינוי רצוי, אשראי, צורך בנכס חלופי וכדומה.

בדיקות מקדימות – להבין את המצב המשפטי והתכנוני של הנכס

רבים מופתעים לגלות כי דירתם כוללת חריגות בנייה, בעיות רישום, הערות אזהרה או התחייבויות לצדדים שלישיים. לפני הצגת הדירה למכירה, חשוב לבצע מספר בדיקות יסודיות:

• נסח טאבו מעודכן: יש להוציא נסח טאבו מהמרשם (או אסמכתאות חלופיות אם הנכס רשום בחברה משכנת) ולבדוק את זהות הבעלים, שעבודים, הערות אזהרה, עיקולים ועוד.
• תיק בניין: מומלץ לבדוק בעירייה את תיק הבניין ולוודא התאמה בין מצב הנכס בפועל לבין ההיתר החוקי – במיוחד אם נעשו תוספות בנייה, סגירת מרפסת או שינוי פנימי.
• בדיקת זכויות בנייה עתידיות: בדיקה של תכניות מתאר ומסמכי תכנון רלוונטיים עשויה לחשוף פוטנציאל תכנוני שיכול להשפיע על שווי הדירה או להצדיק מחיר גבוה יותר.

אסטרטגיית מכירה – לבד או עם ליווי מקצועי

• האם לפרסם את הדירה לבד? האם להיעזר במתווך? מה היתרונות והחסרונות של כל גישה?
• מכירה עצמאית מעניקה שליטה מלאה ומייתרת עמלה, אך דורשת זמן, ידע ויכולת ניהול מו”מ.
• שימוש במתווך מקצועי עשוי לחסוך זמן ולפתוח דלתות לקונים איכותיים, אך כרוך בעלות (בד”כ 2% + מע”מ).
• בחירה בעורך דין מלווה כבר בשלב השיווק תאפשר איתור מוקדם של בעיות משפטיות וליווי נכון של המו”מ.

מסמכים חשובים להכנה לפני המכירה

טרם תחילת השיווק או המו”מ מול קונה פוטנציאלי, יש להכין סט מסמכים שיוצגו וידונו במעמד החתימה על ההסכם:

• נסח טאבו עדכני / אישור זכויות.
• תשריט הדירה.
• חשבון ארנונה ועדכון מצב תשלומים.
• הסכם רכישה קודם (אם קיים).
• מסמכים הנוגעים לשיפוץ או הרחבות שבוצעו.

פרק שני: שלב המשא ומתן, זיכרון דברים, והסכם מכר

שלב המשא ומתן – הכנה וניהול מו”מ חכם

המשא ומתן הוא שלב קריטי בתהליך מכירת דירה. זהו הזמן שבו מתקבלות ההחלטות הכלכליות המשמעותיות ביותר, ולא תמיד יש אפשרות לתקן טעויות. לכן, ניהול משא ומתן חכם הוא בעל חשיבות עליונה.

השלב הראשון הוא הכנה. יש להכין מראש את הציפיות הפיננסיות שלך, לדעת את המחיר הרצוי, ולא להיות נמהר להוריד אותו כאשר הצעת הקונה הראשונה לא תואמת את ציפיותיך. בנוסף, יש להיערך לשאלות של הקונים, כמו אודות מצב הנכס, שיפוצים, או בעיות אפשריות, ולהיות מוכנים לספק תשובות מנומקות ומדויקות.

במהלך המשא ומתן, יש להיות גמיש מבלי להתפשר על המחיר הבסיסי. ככל שתהיה מוכן להקשיב ולהתמודד עם התנגדויות, תוכל להניע את השיחה לכיוון הרצוי. כדאי גם להתעקש על הגנה משפטית – הכנס לסיכום המו”מ סעיפים שמגנים עליך במקרה של בעיות עתידיות.

חשוב לזכור, המשא ומתן הוא לא רק על מחיר – אלא גם על תנאים נוספים כגון מועד פינוי, הצורך בביצוע תיקונים, אופן תשלום והביטחונות השונים. כל אלה יכולים להוות את ההבדל בין מכירה חלקה למכירה בעייתית.

זיכרון דברים – האם זהו צעד הכרחי?

זיכרון דברים הוא מסמך ראשוני שנערך בדרך כלל לאחר סיום המשא ומתן והגעה להסכמה עקרונית בין המוכר לקונה. הוא איננו מחייב מבחינה משפטית כמו הסכם מכר מלא, אך יש לו משמעות רבה בעשיית סדר בתנאים המוסכמים ומניעת חוסר בהירות.

בעוד שזיכרון דברים עשוי להקל על תהליך החתימה בהמשך, חשוב להבין שהוא אינו תחליף להסכם המכר. זיכרון הדברים לא מתמודד עם כל ההיבטים המשפטיים והפיננסיים של העסקה. מדובר במסמך ראשוני בלבד שמפרט את התנאים הכלליים של העסקה, כדוגמת:

• מחיר הדירה ותנאי התשלום.
• תאריך פינוי הדירה.
• התחייבות של המוכר לשמור על הדירה במצב סביר עד למועד המכירה.
• פרטי עורך דין של כל צד.

במקרים מסוימים, זיכרון דברים יכול לעזור גם במקרה של תביעה משפטית, אך עליו להיחתם בתנאים מסוימים ובזהירות.

הסכם מכר – הצעד הקריטי

השלב החשוב ביותר במכירת דירה הוא החתימה על הסכם מכר מסודר ומפורט, אשר יכסה את כל ההיבטים המשפטיים, הכלכליים, והתכנוניים של העסקה. הסכם מכר הוא המסמך המשפטי המחייב את שני הצדדים, והחתימה עליו סוללת את הדרך להשלמת העסקה.

הסכם המכר חייב לכלול את המרכיבים הבאים:

• פרטי הצדדים – המוכר והקונה, לרבות פרטי זהות, כתובת ומספרי טלפון.
• תיאור הנכס – המידע המלא על הדירה, כולל כתובת, גודל, זכויות בנייה וכו’.
• מחיר העסקה – הסכום הסופי של העסקה, ואופן התשלום (האם בהעברה בנקאית, צ’ק, או העברות אחרות).
• תנאי תשלום – ציון מועד התשלום, האם ישנם תשלומים עתידיים, וקביעת לוח זמנים עבור תשלומים עתידיים.
• התחייבויות המוכר – המוכר מתחייב להסדיר את כל העניינים המשפטיים והתכנוניים הקשורים לנכס עד למועד מכירתו.
• התחייבויות הקונה – התחייבות הקונה לשלם את המחיר במועדים שנקבעו, ולסיים את העסקה בתנאים שנקבעו בהסכם.
• מועד פינוי – ציון מועד הפינוי של הנכס או מועדים גמישים לפי הסכמות.
• הסדרת חובות – החובות השונים, כולל חובות ארנונה, חשמל, מים, הוצאות משפטיות וכו’.
• סעיפים נוספים – כמו הגנה על הצדדים במקרה של הפרת ההסכם, מתן פיצוי כספי או סנקציות נוספות במקרה של ביטול עסקה.

הסכם המכר חייב להיות מנוסח בצורה ברורה ומדויקת, כך שמניעת סיבוכים משפטיים תלויה בעיקר בניסוח נכון של התנאים ובקפדנות בניהול המו”מ.

פרק שלישי: מס שבח, היטל השבחה, והשלמת העסקה

מס שבח – הבנת המיסוי במכירת דירה

מס שבח הוא מס המוטל על רווח ההון שנעשה במכירת נכס מקרקעין, כלומר על הרווח בין מחיר הרכישה למחיר המכירה של הדירה. המוכר חייב לשלם את המס כאשר הוא מוכר נכס שהוא בבעלותו.

החישוב של מס שבח נעשה לפי ההפרש בין המחיר שבו נרכשה הדירה לבין המחיר שבו נמכרה. בנוסף, יש להתחשב בהוצאות השונות שהיו למוכר במהלך התקופה שבה החזיק בנכס, כגון תיקונים ושיפוצים שביצע בדירה, אשר עשויים להפחית את סכום המס שעליו לשלם.

ישנן הקלות מס שונות שיכולות להינתן, כגון:

• הקלת “הדיור המוחלט” – כאשר המוכר מוכר את הדירה שהוא גר בה והייתה בבעלותו במשך תקופה מסוימת (שנה וחצי למשל), הוא יכול להיות זכאי לפטור מלא או חלקי ממס השבח.
• הפחתת מס שבח – באמצעות קיזוז הוצאות שנעשו לשיפור הנכס, אם מדובר בשיפוץ שמעלה את ערך הדירה.

באופן כללי, המוכר חייב להצהיר על הרווח בתום התקופה ולשלם את המס תוך60 יום ממועד קבלת התמורה. על המוכר להיות מודע לחשיבות הצהרת המס, שכן אי-ציון רווח או הצהרה שגויה עשויה להוביל לקנסות ואף להליכים פליליים.

היטל השבחה – מי אחראי עליו?

היטל השבחה הוא תשלום המתחייב כאשר יש עלייה בערך הנכס בשל תכנית בניין עיר (תב”ע) או שינוי ייעוד הנכס על ידי הרשות המקומית או המדינה. היטל זה גובה מצד אחד את ההנאה הכלכלית שנגרמת לבעלי נכסים בעקבות שינויי תכנון, ומצד שני הוא מפצה את הרשויות על עלויות שיפור התשתיות באזור.

במכירת דירה, אם הייתה עלייה בערך הנכס בשל שינוי תכנוני באזור, יש צורך לשלם היטל השבחה. לרוב, אם העסקה מתבצעת בזמן שיש שינוי בתכניות עירוניות שיכולות להעלות את ערך הנכס, יש לבדוק את המצב התכנוני של הנכס כדי לברר אם היטל השבחה מוטל או לא.

האחריות לשלם את היטל השבחה היא של המוכר, אך בהסכם מכר ניתן לקבוע שהקונה ישא בהיטל, תלוי בהסכמות בין הצדדים. חשוב לציין, כי אין תוקף להסכמות כאלה אם הן מנוגדות לחוק או לפסיקות שניתנו בבית המשפט.

שלב ההשלמה – תשלום המסים ולקיחת סיכון

לאחר החתימה על הסכם המכר, הצדדים צריכים להשלים את העסקה ולבצע את כל הצעדים הפיננסיים והמשפטיים הנדרשים. קודם כל, המוכר ישלם את מס השבח במידה והמס חל עליו, ואם יש היטל השבחה, גם אותו יישא המוכר או הקונה, בהתאם להסכמות.

לאחר מכן, תהליך העברת הזכויות ברשם המקרקעין יתבצע, ויש להסדיר את כל התשלומים האחרים, כולל חובות ארנונה, מים וחשמל. אם יש עיכוב בתשלום כלשהו מצד אחד מהצדדים, התהליך עשוי להתעכב, ולכן חשוב להקפיד על סגירת כל ההתחייבויות הכלכליות לפני השלמת העסקה.

במקרים שבהם נדרש להגיש דו”חות לרשויות המס, על המוכר להקפיד להגיש את כל המסמכים הרלוונטיים במועד. יש לזכור כי טעות בדיווח או בהגשה עשויה להוביל להטלת קנסות או אף לעיכוב בהעברת הנכס.

תשלום יתרת התמורה ופעולות סופיות

לאחר שהכל מתואם וערוך מבחינה משפטית, התשלומים יבוצעו, והקונה יוכל לקבל את החזקת הנכס באופן סופי. אם ההסכם כולל מקדמה, על המוכר להקפיד להוציא את יתרת הסכום במועד שנקבע. יש לוודא שהתשלום הסופי מתקבל בצורה מסודרת, באמצעות צ’ק בנקאי או העברה בנקאית.

בשלב זה, מומלץ לעורך דין לערוך את כל העדכונים הדרושים ברשומות המקרקעין ולהעביר את תעודת הרישום לרשויות העירוניות. כל זאת כדי לוודא שאין חובות פתוחים ואדם אחר לא יוכל לטעון לזכויות על הנכס.

פרק רביעי: הגנות משפטיות והשלב הסופי של העסקה

מנגנוני הגנה משפטיים – שמירה על זכויות הצדדים

לאחר החתימה על הסכם המכר, יש לוודא כי כל הגנה משפטית מבוצעת באופן מקצועי ומסודר, כדי להימנע מכל תביעה עתידית או בעיה משפטית. הצדדים להסכם יכולים לנקוט במגוון אמצעים על מנת להגן על זכויותיהם ולצמצם את הסיכונים במהלך ביצוע העסקה.

ההגנות המשפטיות המרכזיות הן:

• שימוש בהסכמות על תנאי מתלה: תנאי מתלה הם מצבים שמהם המהלך של העסקה מותנה בהתקיימותם. לדוגמה, אם מכירת הדירה כפופה להסדרת הלוואת המשכנתא על ידי הקונה, או אם המוכר מתנה את העברת הבעלות בהשגת היתר בנייה. במקרים כאלה, העסקה לא תתבצע אם התנאים המתחייבים לא יושגו.
• התחייבויות להצהרה על מצב הנכס: המוכר מחויב להצהיר כי הנכס במצב תקין, שאין בו חריגות בנייה או בעיות חוקיות כלשהן. אם יימצאו בעיות בנכס לאחר העסקה, הקונה יכול לתבוע את המוכר בגין פיצוי. במקרים מסוימים, המוכר יכול לבקש לכלול הסכם שבו הוא מציין שאין שום התחייבות או טענה כלפי מצב הנכס, למעט פרטים שנמסרו לו על ידי הצדדים האחרים.
• הסכמת פיצויים במקרה של הפרת חוזה: מקרים של הפרת חוזה מצריכים מנגנון פיצויים. אם אחד הצדדים לא עומד בהתחייבויותיו, הצד השני יכול לתבוע פיצויים על הנזקים שנגרמו לו בעקבות אי-קיום ההסכם.
• הסכמים על מנגנוני פתרון סכסוכים: במקרים של סכסוך בין הצדדים, הסכם המכר יכול לכלול מנגנונים לפתרון המחלוקות, כגון בוררות או גישור, במקום פנייה ישירה לבית המשפט.

חתימה על ההסכם – מהו הצעד הבא?

לאחר שגוללנו את כל התנאים המשפטיים ופתרנו את כל השאלות המשפטיות החשובות, מגיע שלב החתימה על ההסכם.

החתימה על הסכם המכר אינה רק שלב פורמלי, אלא היא מהווה את סיום התהליך המשפטי של העסקה, ומסמלת את הסכמת הצדדים לכל התנאים שהוסכמו עליהם. אחרי החתימה, כל שינוי בתנאים מחייב את הסכמת הצדדים מחדש.

תשלום מקדמה: לרוב, כאשר החוזה נחתם, התשלום הראשוני שנעשה יהיה מקדמה, אשר תחשב חלק מהתמורה הכוללת של העסקה. אם העסקה מתבטלת עקב מחדל מצד אחד הצדדים, הצד השני עשוי להיות זכאי להחזר המקדמה או לסנקציות נוספות כפי שצוין בהסכם.

תנאי החוזה: יש להקפיד על עיון מדוקדק בתנאי החוזה לפני החתימה. לא פעם, סעיפים מבלבלים יכולים להוביל לבחירה בלתי נכונה. עורך הדין צריך לוודא שכל הסעיפים ברורים ושהם אינם כוללים סיכון מיותר עבור הלקוח.

תהליך העברת הבעלות – פרוצדורת העברת הנכס

לאחר החתימה על הסכם המכר, השלב הסופי הוא העברת הבעלות על הנכס. התהליך כולל רישום שינוי בעלות ברשומות המקרקעין, שמציין את הלקוח החדש כבעל הנכס.

השלב הזה, שהוא שלב טכני למדי, מצריך את הגשת טופס העברת בעלות לרשויות המקומיות ולרשם המקרקעין. כאשר כל החובות (מס שבח, היטל השבחה, חובות ארנונה) שולמו, ומסמכי העסקה הוגשו כראוי, הקונה יוכל לקבל את תעודת הרישום שמציינת אותו כבעל הנכס החדש.

השלב הזה חשוב במיוחד כיוון שהוא מהווה את סיום העסקה מבחינת החוק, ומסמן כי כל הזכויות בנכס הועברו לידי הקונה באופן חוקי.

עלויות נלוות – דברים נוספים שצריך לקחת בחשבון

במהלך מכירת דירה, לעיתים אנו שוכחים לחשב את עלויות הנלוות. מדובר בהוצאות שיכולות להצטבר ולפעמים להוות סך לא מבוטל של כסף. עלות עורך הדין, אגרות רישום, אגרות פרסום ועוד עלולות להכביד על העסקה.

בין ההוצאות הנלוות אפשר לכלול:

• עורך דין – שכר טרחה על שירותים משפטיים
• הוצאות רישום – אגרות שונות למטרת רישום הנכס על שם הקונה
• אגרות פרסום – במקרים בהם יש צורך לפרסם את מכירת הנכס בעיתון רשמי
• הוצאות תיקונים ושיפוצים – על המוכר לוודא שהנכס נמצא במצב טוב עבור הקונה

רשימה זו יכולה להשתנות בהתאם לאופי העסקה ולדרישות המקומיות. כדאי לבצע חישוב מעמיק של כל העלויות כדי להבין את ההשפעה על התקציב הכולל של העסקה.

פרק חמישי: פרטים חשובים למוכר ולקונה

1. פרטים חשובים למוכר

המוכר, אם לא הובן עד כה, נמצא במצב שבו עליו לנקוט משנה זהירות ולוודא כי העסקה מתבצעת בצורה שמגנה עליו משפטית. מדובר באדם שמוכר את הנכס, ולכן על כל פרט ופרט בהסכם המכר להיות מותאם לצרכיו.

א. הצהרת המוכר על מצב הנכס

המוכר נדרש להצהיר שהנכס נמצא במצב תקין ואינו כולל חריגות בנייה, זכויות בלתי חוקיות או בעיות משפטיות אחרות. במקרים של חריגות בנייה או סכסוכים משפטיים, המוכר חייב לגלות את המידע הזה מראש. אם המוכר מסתיר מידע זה, הוא עלול למצוא את עצמו חשוף לתביעות בעתיד.

אם ישנם פגמים בנכס, המוכר יכול לכלול בהסכם סעיפים שמציינים את תנאי מכירת הנכס כפי שהוא, כלומר, שהוא לא אחראי לתיקונים נוספים לאחר החתימה. הסעיפים האלה יכולים להסתכם גם בהתחייבות לפיצוי אם יתגלו בעיות לאחר מכירת הדירה.

ב. חובות והתחייבויות המוכר

המוכר חייב לוודא כי כל החובות הקיימים על הנכס מוסדרים במועד החתימה על ההסכם. אם ישנם חובות ארנונה, משכנתא, או חובות כלשהם המושתים על הנכס, על המוכר להסדיר אותם לפני העברת הבעלות. אחרת, הקונה עלול למצוא את עצמו נתון להפתעות לא נעימות.

ג. פיצויים והסכמים במקרה של סכסוך

אם המוכר נאלץ לעכב את מועד מסירת הנכס או אם הוא לא מקיים את התחייבויותיו במלואן, עליו להגדיר את הפיצוי שישולם לקונה. זהו מנגנון שמגנה עליו במקרה של סכסוך.

2. פרטים חשובים לקונה

הקונה עומד בפני תהליך משמעותי ורציני, וצריך לוודא כל פרט ופרט בנוגע לנכס, כולל בריאותו המשפטית והמימונית של המוכר.

א. בדיקה מקיפה של מצב הנכס

לפני סגירת העסקה, הקונה חייב לבצע בדיקה מקיפה של הנכס במטרה לוודא שאין חריגות בנייה או בעיות משפטיות. הקונה יכול להיעזר בעורך דין למטרת חקירת היסטוריית הנכס, המידע הקשור לחובות קיימים על הנכס, ולמצוא את כל המידע על כל העיקולים או השעבודים.

ב. בדיקת מסמכים ומעמד המוכר

הקונה צריך לבקש מהמוכר את כל המסמכים הקשורים לנכס, כולל את הצפייה במרשם המקרקעין, כדי לוודא שהמוכר הוא בעל הזכויות בנכס ואינו חשוף לתביעות משפטיות עתידיות. יש גם לוודא אם ישנן זכויות משניות על הנכס כמו הסכמים עם דיירים או חברות ניהול.

ג. מצב פיננסי של המוכר

הקונה יכול לבקש מהמוכר הצהרה בנוגע למצב הפיננסי של המוכר כדי לוודא שאין הוא במצב של פשיטת רגל או תחת תהליך משפטי אחר שיכול להשפיע על מהלך העסקה. אם המוכר מצוי בסיכון משפטי כלשהו, זה יכול להוות סיכון גם עבור הקונה.

ד. סיכון פיננסי – מהי תמורה ריאלית?

חשוב שהקונה יוודא שהתמורה שהוא משלם עבור הנכס משקפת את ערכו האמיתי בשוק. זו לא משימה פשוטה, כי היא דורשת עיון מעמיק במחירי השוק באותו האזור, ובדיקת נתוני הערכה של שמאי מקרקעין או עורך דין שמתמחה במקרקעין.

ה. סילוק חובות המוכר

לסיום, הקונה חייב להבטיח שהמוכר הסדיר את כל החובות הקיימים על הנכס, כולל הוצאות שיפוץ, חובות ארנונה, וחובות משכנתא. על המוכר להמציא אישורים כלשהם כדי להוכיח שכל החובות הוסדרו. בלי אישורים כאלה, הקונה עלול למצוא את עצמו אחראי לחובות שלא היו ידועים לו.

תהליך העברת הבעלות והשלב הסופי

כפי שציינו קודם, תהליך העברת הבעלות יושלם רק לאחר סיום כל ההתחשבנויות הכספיות והחוקיות. במידה והצדדים החליטו לבצע את העברת הבעלות בדרך רשמית, יש להיעזר ברשויות המוסמכות כדי לוודא שהכל מתנהל על פי החוק. בין היתר, יש להעביר את הכספים בצורה מסודרת, להחתים את הצדדים על טפסי הרישום המתאימים, ולוודא שהצדדים עומדים בכל דרישות הרגולציה המקומית.

תהליך זה דורש תיאום מוחלט עם עורך דין המתמחה במקרקעין, אשר ינחה את הצדדים בשלב העברת הבעלות ויבטיח שהכל יקרה בצורה חלקה, מתואמת, וללא תקלות.

פרק שישי: דיווחים לרשויות ודחיפות בתהליך

דיווח לרשויות מס

תהליך מכירת דירה אינו שלם בלי דיווח לרשויות המס, והשלב הזה הוא קריטי עבור המוכר והקונה כאחד. ישנם כמה דיווחים שצריך לבצע, תלוי במצב העסקה ובחוקים המקומיים.

א. דיווח למס שבח

המוכר מחויב לשלם מס שבח במקרה של מכירת דירה, על הרווח שנעשה ממכירת הנכס, אשר נמדד כהפרש בין המחיר שבו נרכש הנכס למחיר שבו נמכר. על המוכר לדווח לרשות המיסים על העסקה תוך 30 ימים ממועד החתימה על ההסכם. המוכר נדרש להמציא הצהרת מס שבח, שתכלול את פרטי הנכס, את פרטי הרוכש, ואת סכום העסקה.

כמו כן, יש לכלול את ההוצאות שהוציא המוכר על הנכס במהלך השנים (כמו שיפוצים או תיקונים) שיכולות להוריד את שיעור המס שיש לשלם. המוכר יכול להגיש בקשה להקטנת המס אם הוא עומד בקריטריונים המאפשרים זאת (למשל, אם מדובר במכירת דירה יחידה).

ב. דיווח להיטל השבחה

בנוסף למס שבח, המוכר יכול להיות מחויב לשלם היטל השבחה אם ערך הנכס עלה בעקבות תכנון עירוני חדש או שינוי במדיניות השימוש בנכס. במקרים אלה, יש להגיש דיווח לרשויות המקומיות כדי לחשב את ההיטל ולשלם את הסכום הנדרש. היטל זה משולם לפי האזור שבו נמצא הנכס והוא יכול להוות אחוז גבוה מהערך המוגדל של הנכס.

ג. דיווח על מכירת דירה מוגנת או דירה מסובסדת

אם המוכר היה בעל דירה מוגנת או דירה מסובסדת, יש צורך לבצע דיווח לרשויות המוסמכות בנושא. במקרים אלה, ההליך עשוי להיות מורכב יותר, וחשוב להיעזר בעורך דין כדי לוודא שהדיווח נעשה בהתאם לחוק, במיוחד אם מדובר במכירת דירה במסגרת תוכנית דיור ציבורי.

ד. קיבוץ מסים שונים

למוכר עשוי להיות גם חוב מיסים אחר (כמו חובות ארנונה או חובות מס אחרים) שיכולים להיות משולבים בדיווח או בסילוק החובות לפני העברת הבעלות.

דחיפות בביצוע העסקה

השלב הקריטי בעסקת מכירת דירה הוא השלב שבו העסקה מתבצעת בפועל. אם לא פועלים בצורה מסודרת, יכולים להיווצר עיכובים או בעיות עתידיות. על הצדדים לוודא שמדובר בתהליך דחוף, ושהם לא ממעיטים בערך הצורך בהשלמת העסקה בהקדם האפשרי.

א. תיאום עם הבנקים והמלווים הפיננסיים

כשהעסקה כוללת משכנתא או הלוואה אחרת, יש לתאם עם הבנק או הגוף המלווה את השלמת העסקה בצורה מסודרת. תהליך המשכנתא דורש לרוב הסכמה בכתב של הבנק על תנאי ההלוואה, ותשלום הלוואה כלשהי למוכר.

ב. תיאום המועד להשלמת העסקה

מומלץ לתאם את המועד המדויק שבו תושלם העסקה (כולל תשלום הסכום הנדרש), ושהדירה תועבר רשמית על שם הקונה. על הצדדים להסכים מראש על לוחות הזמנים כדי למנוע עיכובים מיותרים. אם ישנם בעיות כספיות או בעיות בחוזה, יש לטפל בהן בהקדם, כי עיכוב עלול להוביל להפסדים.

ג. התמקדות בהסכמים משניים

במקרים של עסקאות מורכבות, כמו למשל רכישת דירה בהוצאה ישירה או מכירת דירה בתשלומים, על הצדדים להסכים גם על הסכמים משניים נוספים – כמו הסכמי תשלום, תנאים מיוחדים במקרים של בעיות במצב הנכס, או מנגנוני סנקציות אם אחד הצדדים לא עמד בתנאים שהוגדרו מראש.

החתימה והסיום הרשמי של העסקה

לאחר שכל הפרטים הוסדרו, והצדדים מבינים את משמעותם המשפטית של כל הסעיפים וההתחייבויות בהסכם, מגיע הרגע שבו התהליך נחתם באופן רשמי. החתימה על הסכם המכר תהיה הסימן לכך שהעסקה הושלמה מבחינה משפטית.

א. חתימה ועריכת שטרות

בעת החתימה על ההסכם, יש להקפיד על עריכת שטרות תקניים לצורך רישום המעמד המשפטי של כל אחד מהצדדים. חתימה על שטר מכר מחייבת את הצדדים לפעול על פי ההסכמים שהוסכמו מראש ולהעביר את הזכויות בנכס בצורה חלקה וללא בעיות עתידיות.

ב. העברת הנכס בטאבו

השלב הסופי כולל רישום העסקה בטאבו או ברשויות המקומיות. על מנת להשלים את העברת הנכס, יש להגיש את מסמכי העסקה לרישום ברשם המקרקעין ולקבל את האישורים הדרושים לצורך העברת הזכויות על שמו של הקונה.

פרק שביעי: עקרונות משפטיים ופרקטיים בהסכמים

עקרונות המשפט העוסק במכירת דירה

כאשר מדובר בעסקת מכירת דירה, ישנם עקרונות משפטיים בסיסיים שמנחים את כל הצדדים בתהליך. חשוב להכיר את העקרונות הללו, על מנת להבין כיצד לנהל את העסקה בצורה המקצועית והחוקית ביותר.

א. עקרון הסכמת הצדדים

המשמעות המשפטית של החוזה, במיוחד בהסכם מכירת דירה, היא הסכמת הצדדים. כאשר אחד הצדדים חותם על הסכם, הוא מחויב להוראותיו ולתנאיו. החוזה צריך להיות ברור, מדויק וללא חורים שמאפשרים פרשנויות שונות. עקרון זה חשוב במיוחד כשיש מחלוקות או כאשר אחד הצדדים מעוניין לשנות את התנאים לאחר חתימה.

ב. עקרון תום הלב

החוק מחייב את כל הצדדים להסכם לפעול בתום לב. כלומר, אין לבצע פעולות או לקחת החלטות שמנוגדות למטרת ההסכם או במכוון על מנת להטעות את הצד השני. עקרון זה נוגע לא רק לאי חשיפת מידע אלא גם להתנהלות הוגנת במהלך המשא ומתן.

ג. עקרון האכיפה

החוזה שנחתם בין הצדדים הוא אכיף מבחינה משפטית, כלומר, כל צד יכול לתבוע את השני במקרה של הפרת ההסכם. אם אחד הצדדים לא עמד בתנאיו של החוזה (למשל, לא ביצע את התשלום במועד או לא העביר את הנכס בזמן), הצד השני יכול לתבוע פיצויים או אכיפה של התנאים.

מנגנוני הגנה משפטיים

הגנה משפטית היא אחד האלמנטים החשובים ביותר בעסקאות נדל”ן, במיוחד בהסכמים בין מוכר לקונה. על כל צד להימנע ממצבים שבהם ימצא את עצמו בסיכון משפטי בעקבות פרטי העסקה. להלן מנגנוני הגנה חשובים שיכולים למנוע סיבוכים עתידיים.

א. ערבויות והתחייבויות

מנגד להבטחת זכויות הקונה, המוכר יכול להוסיף ערבויות שיבטיחו את תשלום התמורה במועד. לעיתים, ההסכם יכלול מנגנונים של ערבויות בנקאיות או התחייבויות אישיות אשר יאפשרו לקונה לאכוף את התמורה במקרים של בעיות בתשלום. גם המוכר יכול להסתייע במנגנונים כאלה כדי להבטיח את קבלת התשלום במועד.

ב. תנאים מתלים

לרוב, ייכללו בהסכמים תנאים מתלים, כלומר תנאים אשר חייבים להתממש על מנת שההסכם יהיה בתוקף. לדוגמה, אם מדובר בעסקת מכירה המשולבת בהלוואה מהבנק, הסכם המכר עשוי לכלול תנאי שיאפשר את סיום העסקה רק אם הלוואה זו אושרה על ידי הבנק. מנגנון כזה מאפשר לשני הצדדים להימנע מהסיכון של ביצוע עסקה שתיתקל בקשיים מאוחרים.

ג. סעיפי פיצויים

הסכם מכר יכול לכלול סעיפי פיצויים במקרה של הפרת חוזה. לדוגמה, אם המוכר לא מצליח להמציא את הנכס בזמן שהוסכם עליו, הקונה עשוי להיות זכאי לפיצויים או לזכות לבטל את העסקה ולקבל החזר על התשלומים שביצע. אם הקונה לא שילם את התמורה במועד, המוכר יהיה רשאי לתבוע את יתרת הסכום או לבטל את העסקה.

ד. אכיפת חיוב בגין חריגות בנייה

במקרה של חריגות בנייה, יש להוסיף סעיף בהסכם המפרט את אכיפת החיוב בגין חריגות כאלה. אם המוכר לא חשף חריגות בנייה, הקונה יהיה רשאי לתבוע אותו לפיצויים או לבטל את העסקה.

תהליך החתימה על הסכם מכר הדירה

השלב של החתימה על הסכם מכר הוא שלב מכריע בחיי העסקה. חשוב מאוד לוודא שכל הצדדים מבינים את תנאי ההסכם ומסכימים להם, ושההסכם נחתם באופן מסודר ומסודר מבחינה משפטית.

א. חותמת עורך דין

למוכר ולקונה מומלץ להתייעץ עם עורך דין שמלווה את העסקה על מנת לוודא שאין בעיות משפטיות בלתי צפויות. עורך הדין יכול לעזור בהבהרת המשמעויות המשפטיות של סעיפי החוזה ולוודא שהכל מנוסח בצורה שתשמור על האינטרסים של שני הצדדים.

ב. החתימה הרשמית

לאחר שהתנאים הובהרו והובהר כל פרט ופרט בעסקה, מגיע שלב החתימה הרשמית. חתימת המוכר והקונה מסמנת את השלמת העסקה ומחייבת את שני הצדדים לעמוד בתנאיה. במקרים רבים החתימה מתבצעת בפני נוטריון או עורך דין שידאג שההסכם יתבצע על פי החוק.

סוף דבר

יצירת קשר

גולשים נכבדים,

אנו מאחלים לכם הצלחה רבה במכירת הדירה שלכם!

אם התרשמתם ממשרדנו ומהערך המוסף שאנו יכולים להציע לכם, ואתם מחפשים משרד לתיווך דירות מוביל בתל אביב ו/או מעוניינים לקבל ייעוץ וליהנות משירותינו בתחום הנדל”ן, אתם מוזמנים ליצור קשר עם משרדנו לתיאום פגישה ולקבלת פתרונות מקצועיים המותאמים אישית לצרכים שלכם.

נשמח לראותכם ולהכירכם: 077-449-0338

הפוסט המדריך המקיף למכירת דירה בישראל הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

יש לנו הצעה שקשה לסרב לה. 

אם יש לך דירה למכירה בבבלי וברצונך לממש את הנכס, אבל מבלי להשקיע בכך שקל אחד או רגע מזמנך, הגעת לכתובת הנכונה. אנחנו מתחייבים לבצע את תהליך המכירה בפחות מ-60 יום ולהשיג לך יותר ממחיר השוק. ויש עוד:

• נחסוך לך עשרות אלפי שקלים ע”י ביטול או הקטנה עד למינימום של היטל השבחה.

• נארגן את כל הניירת הנדרשת לצורך הקטנת/ביטול ההיטל.
• נבצע את כל הדרוש כדי להכין את הנכס לפרזנטציה ונדאג להציג אותו בפני קונים רלוונטיים.

• ננהל בעבורך את המשא ומתן
• נכין לחתימה את חוזה המכירה ונסגור בעבורך את העסקה הכול כאמור תוך פחות משישים יום.

                   על החתום

                       ברק בר-לב

                           משפטן במקרקעין

                                  בר-לב סוכנות הנדל”ן

לא יכול להיות… משהו לא מסתדר לך, נכון ?

אני יודע, קשה להאמין שכל מה שהתחייבתי עד כה אמיתי (ויש עוד יתרונות שטרם מניתי…). אבל עם יד על הלב, לא רק שמעולם לא חשבת שאפשר למכור ככה נכס נדל”ני, אלא שמעולם לא ראית מתווך נדל”ן שמוכן להתחייב על האמור, שחור על גבי לבן בלי כוכביות ובלי אותיות קטנות. אולי היכרות זריזה תסייע לך להבין איך אני עושה את זה, ועד כמה זה כדאי, משתלם וריווחי מבחינתך להפקיד בידי את שיווק הדירה למכירה בבבלי.

נעים להכיר:

נתחיל בכך שאין לי שום עניין לנסות לפתות אותך עם סוכריות שיתגלו בהמשך כ”חמוצות”,

אלא להציג בפניך את שיטת העבודה הבלעדית והייחודית שלי ולתת לך להחליט לבד אם מתאים לך להתקשר אלי.  

שמי ברק בר-לב, ואני הבעלים והמנהל של משרד תיווך בצפון תל אביב, האיזור בו מתמקדת עיקר פעילותי. ההגדרה היא אמנם משרד תיווך בתל אביב, כי אין אחרת, אבל שום משרד תיווך לא יכול לפעול בדרך בה אני פועל והסיבה פשוטה: אני, וצוות הסוכנים שלצידי, כולנו משפטנים בתחום המקרקעין שמתמחים בגיבוש עסקאות נדל”ן, מיזמי התחדשות עירונית ומכירת דירות בצפון תל אביב ובהן כמובן כלולות גם דירות למכירה בבבלי. כאן מצוי ההבדל הגדול שמייצר בעבורך את כל היתרונות שמניתי. מיד ארחיב על כל אחד מהם אלא אם כן ברצונך להתקשר אלי ולשמוע על כך ישירות ממני

עוד פרטים הנוגעים לשכונת בבלי ודירות למכירה

הנה הטלפון הישיר שלי. ברק בר לב:

058-414-4444

וליתרונות בהרחבה:

איך אנחנו מייצרים לך חיסכון של

עשרות אלפי שקלים ואפילו יותר:

הסוד טמון בעצם היותנו אנשי נדל”ן המומחים בדיני מקרקעין שכל פעילותם וניסיונם ממוקדים בתל אביב בכלל ובשכונות הצפוניות בפרט. אנחנו מכירים לעומק ולפרטי פרטים כל תוכנית בניה, כל מגמה, כל תב”ע או מיזם התחדשות, כל תקנה של הרשות העירונית וכל חוק מקרקעין שקיים. הידע האקדמי הרב-תחומי הרחב והניסיון הרב מאפשרים לנו להביא על ידי תכנון מס חכם להקטנת היטל ההשבחה שמושת על המוכר בעת מכירת דירה בבבלי ואף לביטולו המלא. וכאן יש לשים דגש מיוחד על דירות למכירה בבלי תל אביב, שכונה שכלולה בתוכנית הרבעים ואשר כתוצאה ממנה חל על המוכר היטל השבחה רובע 4.

זה דורש הסבר קצר ופשוט. תוכנית הרבעים מקנה לבעלי דירות שנבנו לפני שנת 1980 זכויות קנויות נוספות שמעלות את ערך הנכס בהרבה כסף. לכן, בעת מכירת דירות אלה דורשת הרשות היטל השבחה כי היא רוצה נתח מהעוגה שנתנה לך. אבל…

כנראה שאם לא היינו מספרים לך על תוכנית הרבעים היית מוכר את דירתך בהרבה פחות כסף, ואם היית יודע ומתווך שאינו משפטן שהתמחותו מקרקעין היה מטפל במכירה כנראה שהיית נדרש לשלם את ההיטל האמור, כלומר עשרות אלפי שקלים. כבר היה שווה לקרוא את התוכן, נכון?  ולגבי השאלה שלך: איך אפשר להתחייב למכירת נכס תוך 60 יום?

יש לנו רשימת קונים שמוכנים לשלם לך יותר

ולסגור את העסקה מהר. כן… כן… זה אמיתי לגמרי

שכונת בבלי דירות למכירה – מאז ומעולם נדל”ן בשכונות הצפוניות של תל אביב היה יקר ובמיוחד כעת, בשכונת בבלי, מחיר הנדל”ן האמיר ‘אש’. ברור שהקונים של דירות אלה הם אנשים בעלי יכולת כספית ואמצעים. השאלה רק איפה מוצאים אותם? כאן אנחנו נכנסים לתמונה: במהלך עשר שנות הפעילות שלנו שעיקרה הוא צפון תל אביב, ביצענו מאות עסקאות בעבור מוכרים וקונים בעלי היכולת הכספית הנדרשת. אלה, התנסו ונוכחו לדעת שאנחנו עומדים מאחורי כל מה שאנחנו מתחייבים להשיג ולבצע: תוך 60 יום מכירה… יותר ממחיר שוק… ביטול היטלי השבחה… ועוד.

כאמור מדובר באנשים שיכולים להרשות לעצמם והם מעוניינים להמשיך ולהשקיע את כספם בקניית עוד נדל”ן מניב או לעניין את חבריהם שבאים מאותה סביבה פיננסית/עיסקית לעשות כמותם. כך נוצרה רשימת המתנה של קהל הפרימיום לנכסים שאני משווק כמו דירות למכירה בבבלי.

אגב, למרות שאנחנו מחזיקים ברשימת “לקוחות זהב”, עדיין, במקביל, אנחנו משקיעים עשרות אלפי שקלים בפרסום ושיווק חכם שנשען על פילוח עוד קהלי מטרה בעלי יכולת ועניין לרכוש נדל”ן.

ההבטחות וההתחייבויות מתחילות להישמע לך

בעלות היתכנות? שנעבור לטלפון של משרדנו?:

077-449-0338

והיו עוד יתרונות שהתחייבתי לספק: 

לוקח שנים לבנות שם ומוניטין

ופסיעה אחת לא נכונה כדי להרוס אותם.

משמעות הדברים היא שאין לי דבר חשוב יותר מאשר הלקוחות שלי. כאן אין מקום לאיפה ואיפה. גם הקונים וגם המוכרים סומכים עלי, מניחים בידי נכס ששוויו מיליונים מתוך ידיעה ברורה שאני דואג לאינטרסים שלהם בכל מאת האחוזים.  אין עצימת עיניים, אין סודות ואין עיגול פינות. הכול כאן חייב להיות גלוי, שקוף, כנה, אמיתי, אמין ומהימן. לכן…

לעולם לא ניקח על עצמנו לשווק נכס שסובל מחריגות בניה או ליקויים. הנכסים שיוצאים לשיווק עוברים בדיקות מחמירות וסינונים קפדניים שכוללים:

בדיקת איכות בנייה, הוצאת ובירור תוכניות בנייה עתידיות, מיפוי ההיטלים והמיסים לצורך גיבוש תכנון המס שיביא להקטנה או אף ביטול מלא, סריקת הסביבה בה מצוי הנכס לצורך פריסת התמונה המלאה בפני הקונה בהיבטים סוציואקונומיים ודמוגרפיים וזה כולל גם מפת ספקי שירותים (סופר מרקט, מרכזים מסחריים, תנועה, יציאה לנתיבי תנועה ראשיים…).

כשקונה פוטינציאלי מקבל את תיק הנכס הוא יודע בדיוק לקראת מה הוא הולך, מה צפוי לו ומה הוא קונה. אין אצלי חתולים בשק.

לכן גם אלמנט המשא ומתן אינו יורד לרמות של מתווכי הנדל”ן שרצים מצד לצד כמה וכמה פעמים ומבקשים מהמוכר לרדת קצת ומשדלים את הקונה לעלות קצת העיקר לסגור עסקה. לא. כאן זה לא העיקר לסגור עסקה. כאן העיקר זה להביא שני צדדים למקום בו שניהם מרגישים ויודעים שעשו דיל מעולה למיטב שביעות רצונם.

ואת הסוכריה שמרתי לסוף: הפעם היחידה שהמוכר

פוגש את הקונה היא בעת החתימה על חוזה המכר?

כשנכס מופקד בידיים שלנו למכירה, במקרה שלנו זו דירה למכירה בבבלי, הדברים מתנהלים אחרת לגמרי מהמקובל בכל סוכנות תיווך מקצועית וגדולה ככל אשר תהיה.

• אנחנו מכינים את הנכס לתצוגה אטרקטיבית ומבצעים את הצגתו לקונים
• אנחנו מבררים עם כל צד בנפרד – הקונה והמוכר – את המפה הפיננסית שלו, ומגבשים תיכנון מס שיביא תשלום היטלים למינימום ואף לביטולם
• אנחנו מארגנים את כל הניירת, הטפסים והאישורים הנדרשים לביצוע עסקת נדל”ן,
• אנחנו כמומחי מקרקעין עוברים עמכם על חוזה המכר יחד עם עורכי דין מטעמנו ואז…

אז מגיע הרגע האחד והיחיד בו הקונה פוגש את המוכר כדי לחתום על החוזה, לקבל את הסכום עליו סוכם ולהיפרד בברכת היהלומנים כשהם סוגרים עסקה –  “מזל וברכה” לכולנו. 

רוצים לקרוא בהרחבה עוד קטעים המביעים עמדה על עסקאות מסוג של דירות למכירה בשיכון בבלי? היכנסו למאגר שלנו ממש 👈 כאן ותוכלו ליהנות משורה של מאמרים מקצועיים פרי יצירתנו

1. הטעויות הנפוצות שעושים בעלי דירה למכירה בבלי בתהליך המכירה
   
2. איך מכרנו מרחוק דירה למכירה בבבלי לתושב חוץ?
   
3. דירות למכירה בבלי
   
4. יש לך דירה למכירה בבבלי?

שווה לך להתקשר אלי ברק בר-לב  

משפטן ומומחה דיני מקרקעין

058-414-4444,  077-449-0338

הפוסט יש לך דירה למכירה בבבלי? | דברו איתנו הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

רוכשי דירה חדשה מקבלן מצפים בסיום בניית ביתם לקבל בתמורה לכסף הרב שהשקיעו את בית חלומותיהם אולם לעיתים רבות הם מקבלים בית עם ליקויי בניה רבים ואז הם נדרשים להתנהל מול הקבלן בעניין ליקויי הבניה.

ליקויי בנייה הם חוסר תיאום בין תכנון המבנה לבין הביצוע בפועל אלה כוללים ליקויים בעיקר בעבודה עצמה או ומערכות הבניין.

על הקבלן מוטלת האחריות מתוקף חוק לבצע את העבודה ולבנות מבנה בתיאום מוקפד עם מפרטי הבניה על מנת לבחון את דירתכם לפני קבלת מפתח לדירה ביכולתכם להשתמש בשירותיו של מהנדס בנייה מומחה ולבצע בדק בית דוח הליקויים אשר תפיקו מבדק הבית ישמש יאותכם אל מול הקבלן כאשר יש צורך לתקן או במקרה של תביעה.

בהקשר של ליקויי בניה חשוב להכיר, כי תקופת הבדק והאחריות בנושא ליקויי בנייה קבועה במסגרת חוק המכר דירות.

במהלך תקופה זו חלה על הקבלן חובה לתקן את הליקויים שנתגלו בנכס. תביעות ליקויי בנייה מכוח חוק המכר דירות הן דבר נפוץ, וחשוב לדעת כי מעל 90% מתביעות ליקויי הבנייה בישראל מתקבלות.

על כן אל תהססו כאשר בדירתכם יש ליקוי בנייה, עליכם לפעול במהירות למול הקבלן או לשכור את שירותיהם של אנשי מקצוע המתמחים בתחום

הפוסט רכשתם דירה חדשה מקבלן? מה לגבי ליקויי בניה הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

כידוע לכם אחת מדרישות הבנק למשכנתאות ברכישת דירה בצפון תל אביב, היא הזמנת שמאי לשם ביצוע הערכת שווי הנכס.

ערך הנכס נקבע כשווי הנמוך מבין הערכת השמאי לבין הסכום הנקוב בחוזה. כלומר הבנק קובע את סכום המשכנתא שרוכש יקבל כנגזרת של הנמוך מבניהם.

למשל: רוכש רכש בשנת 2022 דירה למכירה בצפון הישן ב- 3,500,000 מיליון שקלים, והשמאי העריך את הנכס ב- 3,600,000 שקלים (100K יותר!), במקרה זה הבנק יקבע כי שווי הנכס הוא 3,500,000 שקל, הערך הנמוך, וממנו יגזור את סכום המשכנתא שהרוכש יהא זקוק לו.

במקרה הנ”ל אנו לא רואים בעייתיות, כיוון שלפי החוזה הרוכש ממילא מחויב לשלם שלושה וחצי מיליון שקלים בעבור הדירה. אבל מה קורה כאשר השמאי מעריך את שווי הנכס נמוך משמעותית מהמחיר הנקוב בחוזה?

במקרה זה הבנק יתייחס לערך הנמוך יותר ובהתאם לכך יקבע סכום המשכנתא, וכתוצאה מכך יחסר לרוכש כסף להשלמת כל העסקה כיוון שהחישוב הראשוני של הרוכש התבסס על ההון העצמי ועל שווי הנכס המוצע וכעת המזומנים שבידיו פשוט לא מספיקים לקניית הדירה.

ונסביר:

קונה רכש נכס בצפון תל אביב בשווי של שלושה מיליון וחמש מאות אלף שקלים, והשמאי העריך את הנכס הנרכש ב- 3,400,000 שקלים (כלומר 100K פחות), הרי שבמקרה זה הרוכש יקבל מהבנק הלוואה למשכנתא לפי הערכת השווי הנמוכה, ולכן יהא עליו להשיג עוד מזומנים להשלמת העסקה. מצב זה עלול להיות מאוד בעייתי בעיקר כאשר רוכש זקוק לאחוזי המימון המקסימליים.

כאן המקום לציין מצב נוסף וקיצוני יותר והוא: רוכש זקוק ל 75% מימון מדירה בשווי של שלושה וחצי מיליון שקלים והשמאי העריך בסופו של יום את הדירה הנרכשת רק ב 3,000,000 שקלים, ומכאן הבנק יאפשר לרוכש לנטול הלוואה למשכנתא על סך 2,250,000 שקלים, במקום 2,625,000 שקלים.

ובכן, הפתרון האולטימטיבי למניעת מצבים כאלו הוא הזמנת שמאי להערכת הנכס טרם חתימה על חוזה רכישה, והיא נקראת שמאות מוקדמת.

כלומר לפני שחתמתם על הסכם מכר ואתם סגורים על נכס ספציפית, אבל לא רוצים להיקלע למצב או לספק שתצטרכו להשלים הון עצמי נוסף, פשוט הזמינו שמאי לפני שאתם חותמים על חוזה.

אמנם שמאות זו יקרה בהרבה יותר משמאות רגילה, אבל תסיר כל אבק של ספק לגבי שווי הדירה וכך תדעו האם ניתן לחתום על חוזה ו/או לא.

אם יש לכם שאלות בנוגע לשמאות מוקדמת אתם מוזמנים לפנות אלינו, ונשתדל לענות לכל אחד ואחת מכם.

אנחנו שם, תמיד, בשבילכם.

צרו עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים: 

בר-לב נדלן: משרד מצטיין לתיווך דירות בצפון תל אביב 

הפוסט מתי כדאי לבצע שמאות מוקדמת לדירה הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

מס הרכישה, הוא מס המוטל על רוכש דירה, מיסי שבח והיטלי השבחה, מוטלים על מוכר הנכס על ידי רשות המיסים ובמקרים של היטלי השבחה, מוטלים על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה.

נתחיל

מס הרכישה, הינו מס אשר מוטל על קונה שרוכש נכס למגורים, קרקע, ושטחי מסחר.

מס זה מוטל בשיעור של אחוז מסוים מערך הדירה ובהתאם למדרגות שקבועות בחוק מיסוי מקרקעין.

המקרה שבו שיעורו של מס הרכישה מטפס כלפי מעלה, הוא מקרה שבו שוויו של נכס גבוה.

קונה שדירתו הנרכשת היא דירת מגוריו היחידה, יוכל לזכות וליישם בפועל את מדרגות מס הרכישה וגם לקבל פטור ברכישת נכס שתקרתו לא תעלה על סכום של 1,805,545 שקל.

במילים כאלה ואחרות המדרגה הראשונה שתזכה את הקונה במס רכישה בשיעור 0, הוא מקרה שבו שווי הדירה לא יעלה על תקרת סכום של 1,805,545 שקל.

במקרה אחר, ואם שווי נכס יעלה על תקרת מדרגת המס הראשונה, כלומר יהא גבוה יותר מ- 1,805,545, בגין כך ישלם הקונה מס רכישה כשהוא מדורג: כלומר רק על ההפרש שבין 1,805,545 שקל ל 2,141,605 שקל, בסכום ששיעורו שלושה וחצי אחוזים.

ובין 2,141,605 ועד ל- 5,525,070 שקל, ישולם שיעור של 5%, ועל החלק שבין 5,525,070 שקל ועד ל- 18,416,900 שקל, ישולם מס רכישה בשיעור של 8%.

תוצאה זו למעשה קובעת שבהתאם לשיעורי מס הרכישה המקובלים והנהוגים כיום במדינת ישראל, בשל רכישת נכס ממוצע בעלות של שני מיליון שקלים, ישלם הרוכש שיעורי מיסים נמוכים יחסית. כאן המקום להגיש כי על הקונה להביא בחשבון הוצאות אלה במסגרת שלל ההוצאות ועלויות רכישת הנכס.

חובת הדיווח על הרכישה:

בתוך שלושים ימים מיום החתימה על הסכם המכר, יהא על הרוכש באמצעות עורך דינו להגיש את הדיווח למיסוי מקרקעין בדבר רכישת הנכס.

גם כאן למותר לציין כי יהא על הרוכש לוודא כי עו”ד מטעמו מבצע זאת ביעילות עבורו.

תשלום עבור מס רכישה יכול להתבצע באמצעות הרוכש בתוך שישים יום, ומיום החתימה על חוזה הרכישה, ועל ידי פנקס שוברים מיוחד שינפיק עבור הקונה עו”ד מטעמו, זה שדיווח גם על עסקת המכר בשמו.

פיגור בתשלום עלול למנוע מהרוכש לרשום את דירתו על שמו ובנוסף לגרור גם חיובים ותוספות של ריביות ועיקולים.

אפשר להשהות את המועד לתשלום מס הרכישה על ידי כך שטרם שולמה מחצית התמורה למוכר ו/או שבטרם הועברה חזקה בדירה ו/או לפני שהועבר לקונה ייפוי כוח תקין לרישום זכויות בנכס על  שמו של הרוכש.

מצב שבו רוכש מבקש לדחות את מועד התשלום למס הרכישה, נוסף לקרן מס הרכישה, יצטרך לשלם הרוכש ריבית והפרשי הצמדה (בשנה) בשיעור של ארבעה אחוזים.

יש לשים לב כי דחיית תשלום מס הרכישה תעלה לרוכש לא מעט כסף.

ככל שמדובר במשפר דיור

קונה שרכש דירה חדשה וטרם הספיק למכור את דירת מגוריו הקיימת, ובכן קונה זה יוכל ליהנות משיעורי מדרגות מס רכישה של דירת מגורים יחידה, כמובן שבכפוף לכך שהתחייב לכך (המוכר) למכור את דירתו  הקיימת בתוך שנה וחצי, וזאת מיום שרכש את דירתו החדשה.

ככל שלא מכר בתקופה שהתחייב לה? יחול על הקונה שיעור מס לפי דירה שנייה (8%), שיכול להגיע בנכס ממוצע לכמה עשרות אלפים ואפילו יותר (מדובר בפער משמעותי ביותר, ולפיכך חלה על הקונה אחריות והיא לעמוד בציר הזמן.

מקרה שבו אדם רכש נכס על הנייר מיזם, רשויות המס יאפשרו לקונה להעמיד ולמכור את דירת מגוריו הקיימת בתוך שנה בלבד, שמניינם ייספר מיום קבלת הדירה החדשה. 

הזמנים הקצובים בחוק יאפשרו לרוכש להתגורר בתקופת הביניים בדירה הקיימת וזאת שמבלי שיצטרך לוותר ולאבד את זכותו ליהנות משיעורי מדרגות המס לדירה יחידה.

ישנו וקיים פער משמעותי, במס רכישה לנכס יחיד למול שיעורי המס החלים על רכישת דירה שנייה.

נסביר: לעיתים עלולות לצוף בעיות שונות.:

כך למשל: שפר מזלו של אדם שקיבל בירושה מחצית מדירת מגורים (דירות ירושה).

במקרה זה, הנכס שקיבל האדם אינו פוגע בזכותו ליהנות משיעורי מס מופחתים בהתאם למדרגות מס הרכישה לפי דירת מגורים יחידה.

מקרה דומה:

דירה שהתקבלה במתנה ו/או במקרה של רכישת חלק בדירת שאינו עולה על שליש בדירה. 

דהיינו, בעלות חלקית בדירה ובתנאי כי לא עולה על שליש, לא תפגע בזכותו של רוכש ליהנות ממדרגות מס מופחתות.

מקרה נוסף:

חלקו של אדם בדירת ירושה ו/או בדירה שהתקבלה במתנה עולה על 50% בנכס ו/או מעל 1/3 בדירה, כאן יהא עליו לשקול אם שווה לו יהא למכור את חלקו לפני קניית הנכס החדש, זאת וכדי שלא יאבד את זכאותו ליהנות ממדרגות המס לפי דירה ראשונה. מדובר בהבדל רציני ביותר.

הזכאות:

זכאות למדרגות מס רכישה לפי דירה ראשונה מוקנות לתושבי ישראל ו/או לאדם שהפך להיות תושב ישראל בתוך שנתיים ממועד רכישת הדירה לרבות תושב/ים ותיק/ים חוזר/ים.

עיקרון התא המשפחתי

אדם הקונה דירה וזוגתו מתגוררת עמו יחד עם ילדיו בני השמונה עשרה שנים: במקרה זה, כל אלה ייחשבו לעניין קביעת מדרגות מס הרכישה וכקונה אחד! במסגרת התא המשפחתי.

ישנם מקרה ומקרים שבה רשות המיסים יכולה להכיר בהפרדת רכוש שבין הזוג ובמסגרת תנאים מסוימים. במצב שכזה, שווה להתייעץ עם עו”ד למקרקעין אשר בקיא בנושאי מיסוי מקרקעין.

תקנות מס רכישה קובעות פטורים והפחתות במס רכישה לקבוצות מסוימות של אנשים, כגון אנשים עם מוגבלות, עולים חדשים ונפגעי פעולות איבה. 

לדוגמה: נכה, עולה חדש, נפגע פעולת איבה.

נכה הקונה נכס יחיד יהא זכאי למדרגות מס רכישה בשיעור של אפס אחוזים ועד לתקרת סכום של 2,500,000  שקל. מעבר לסכום זה יהא  זכאי הנכה לשיעור מס מופחת.

מס שבח

מס שבח מוטל על מוכר דירה במקרה שהרוויח ממכירת דירתו.

כלומר, אם מחיר המכירה גבוה ממחיר הקנייה, אזי המוכר הרוויח ויהא עליו לשלם תשלום בשיעור של 25% על הרווח שצמח לו.

אמנם מס השבח חל על מוכר הנכס, אך כדי שהנכס יירשם בסיום העסקה על שם הרוכש, יש לוודא כי התשלום עבור מס השבח ישולם במלואו על ידי מוכר הנכס.

לא ניתן לרשום את מלוא הזכויות בנכס מבלי שישולם מלוא התשלום למיסוי מקרקעין בגין מס שבח, רק לאחר מכן יהא ניתן לרשום הנכס הנרכש – בטאבו.

כמובן שישנם מקרים בהם מוכר נכס לא יידרש לשלם תשלום בגין מס השבח.

לדוגמה: מצב שבו מוכר נכס לא הצליח להרוויח ממכירת דירת מגוריו ו/או במקרה שבו מוכר נכס פטור כברירת מחדל ממיסוי וזאת בעקבות הכללים העולים והחלים בהוראות הפטור, והקבועים בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין. 

הבעייתיות שעלולה להיווצר, היא שלא בכל מצב יהא ברור למוכר הנכס ובעת ביצוע עסקת המכר, האם חלה חבות במס שבח, ומהי כמובן גובה החבות.

אפשר יהא להבטיח את הקונה בדבר תשלום מס השבח על ידי מוכר, אם בכלל תהא אחריות כזו, ובכן עו”ד מצד הקונה יהא צריך לשמור בנאמנות ולהפקיד תשלומים שנועדו לרכישת הדירה בנאמנות עד קבלת אישורי המיסים, דהיינו אישור להיעדר חוב בגין תשלום מס שבח.

במקרה שבו קיימים חובות למיסוי מקרקעין, יכול הרוכש לשלם מתוך פנקס השוברים למקדמה למיסוי מקרקעין, כדי לקבל אישור לצורך העברת זכויותיו בדירה.

תשלום עבור שוברי מקדמה, נע בשיעורים שבין שבעה וחצי אחוזים ל- חמישה עשר אחוזים, מסך התמורה בגין הדירה.

מטרת התשלומים היא להבטיח את קבלתן של שלל האסמכתאות והאישורים לצורך רישום הנכס הנרכש בלשכת רישום מקרקעין, וללא זיקה לגובה החוב במס שעל מוכר הדירה לשלם.

כאן המקום לציין כי פעולה שכזו, ביצוע תשלום באמצעות שבורי מקדמה, חייבת להיעשות בתיאום עם מוכר הנכס היות שבמקרה שמוכר הנכס יגיש הבקשה לפטור ממס שבח, לקונה לא תעמוד הזכות לשלם על דעת עצמו את שוברי המקדמה וכן יהא עליו להמתין עד שהליכי השומה מצד המוכר יסתיימו.

היטלי השבחה.

היטלי השבחה הם מיסים שמוטלים על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה במקרה שבו אושרה תכנית אשר מאפשרת את השבחת המקרקעין.

לדוגמה: תוכנית רובע 3 בצפון הישן בתל אביב אושרה במהלך שנת 2018, ומכוחה של תוכנית זו ניתן להוסיף שטחי בנייה לדירות החוסות בצילה .

מכאן אנו למדים שבעקבות אישור תוכנית רובע 3 בצפון תל אביב, שווים של נכסים בצפון תל אביב זינק בעקבות פעולה משביחה ותכנונית שנעשתה מצד הרשות המקומית, וזאת משום ששווים של מקרקעין נגזר לא רק מתוך הבנוי בפועל, אלא שגם מפוטנציאל התכנון שבו.

מקרים שבהם אישרה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תכנית מפורטת ומשביחה, יחול מלוא החיוב בגין היטל השבחה על מוכר הנכס.

יש לציין כי ניתן לשלם את היטל השבחה בשני מצבים:

האחד: מיום שבו אושרה התוכנית.

השני: ביום שבו נמכרה הדירה (אחד מדרכי המימוש).

כעת, וכאשר מוכר דירה ביצע עסקת מכר והעביר זכויותיו לקונה, בשלב זה, הוא עשוי להידרש בתשלום היטל השבחה.

היטלי השבחה יכולים לטפס ולהגיע לסכומים עצומים מאוד, בהתאם לשומה שתוציא העירייה.

בדומה לשאר אישורי מיסוי מקרקעין, על מנת לסיים את העסקה ולהעביר את הזכויות בבית המשותף על שם הרוכש, יש להגיש אישור עירייה ללשכת רישום המקרקעין המעיד על אי חבות במס שבח.

למרות שחוב זה (אם יהא קיים), יחול על מוכר הנכס,  בסופו של יום יצטרך מוכר הנכס להוכיח שגם החבות שבהיטל השבחה שולמה במלואה לעירייה.

מכאן ועל מנת להבטיח את קבלתו של אישור זה, מקובל ונהוג להפקיד מזומנים בנאמנות על חשבון התמורה, עד לקבלת אישורה של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה – בגין אי חבות בהיטל השבחה.

הפקדת הכספים לחשבון נאמנות הינו תהליך שבו הרוכש מעביר סכום מוסכם, אולם הסכום כאמור, אינו עובר לידיו של מוכר הנכס אלא נותר במעין תחנת ביניים, אצל עו”ד, עד לקבלת האישור בדבר אי חבות בהיטל השבחה.

מוכר נכס יוכל לקבל את כספים המחוזקים בידיו הנאמנות של עו”ד, בתנאי שיבצע את המוטל עליו ויסלק את כל חובות הרובצים על הנכס והכל בהתאם להסכם המכר, ורק לאחר מכן באי הכוח יוכל להעביר לידיו את הכספים.

הוראה זו בדבר נאמנות, מסודרת ומוסדרת בהסכמי המכר.

**הכותב הוא המייסד והבעלים של משרד הנדל”ן בר-לב, ברק בר-לב

הפוסט מכרת נכס או רכשת דירה? גם מדינת ישראל והעירייה רוצות חלק בתמורה הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

כמעט כ 3,100 עסקאות של דירות למכירה בתל אביב הושלמו בהצלחה, מאז תחילת 2022. המבוקשות ביותר מבין יחידות הדיור שנמכרו עד כה הן דירות 3 חדרים למכירה בתל אביב ו- דירות 4 חדרים למכירה בלב ת”א. כלומר שכונת לב העיר צפון היא כשלעצמה המבוקשת ביותר, כך לפחות עולה.

שווים של הדירות ברחבי הארץ עלה בחדות והשלים עלייה של שלוש עשרה אחוזים בשנה אחת! להלן הצצה מעניינת למחירי הדירות למכירה בתל אביב, בערים המרכזיות ולבסיס נתוני ה-ביקושים השונים בערים אלו. הניתוח נשען על נתוני עסקאות מאתר מדלן ומאתר יד 2.

הבדיקה שערכנו מעלה כי ביקושים לדירות למכירה בלב תל אביב מסתכם על מעל 318 אלף חיפושים מדי חודש. בסך הכול יצאו לפועל כ- 3,093 עסקאות מכר בתל אביב מאז תחילת 2022.

ובכן נשאלת השאלה כמה בדיוק יעלה לרכוש נכס בתל אביב, ומהו בסיס הנתונים והמשתנים המתייחסים להיצע והביקוש בתל אביב, כמו גם מהו שיעור הרווח שניתן להפיק מהתשואה השנתית ומשכירות חודשית. הנה לכם סקירה מעניינת על מצב יחידות הדיור בעיר העברית הראשונה – תל אביב.

נתחיל

בעיר תל אביב פועלים כיום כ-2,289 פרויקטים בשלבים שונים החל משלב התכנון המקדים ועד לשלב הביצוע והבנייה בפועל. נכון לחודש פברואר 2022, מספר התושבים בעיר הגדיל עצמו ועלה על 568,500 נפש אדם.

להלן ולפי סדר השכונות המבוקשות ביותר בתל אביב:

1. לב תל אביב
2. לב העיר צפון
3. צפון ישן – צפון
4. יד אליהו
5. הגוש הגדול
6. רמת אביב החדשה
7. רמת אביב
8. צפון ישן – דרום
9. אזור לב תל אביב

כאן המקום להדגיש כי אזור לב העיר צפון הוביל את החיפושים הייחודיים של אתר יד שתיים בשנה האחרונה, עם למעלה מ-179,000 חיפושים לקניית דירה בשכונה זו בלבד.

מהי הדירה המבוקשת ביותר בעיר?

מבדיקה שערכנו עולה כי דירות 3 חדרים למכירה בצפון תל אביב ו-דירות ארבעה חדרים למכירה בתל אביב, הן הדירות המבוקשות ביותר בעיר העברית הראשונה עם שיעור של 26% ו- 26.3% ממכלול ה-ביקושים בתל אביב בשנה האחרונה.

כמה נכסים יד 2 מוצעים כיום למכירה בתל אביב?

על פי סקירה שערכנו בהתאם לנתונים שעלו מאתרים יד 2 ומדלן, מספר הנכסים המוצעים בתל אביב נמצא במגמת ירידה. למשל באם בחודש מרץ בשנה שעברה עמד מספר הנכסים המוצע לשוק החופשי על 9,000 יחידות דיור לעומת בפברואר 22, שם הנתון למספר הנכסים המוצע לשוק החופשי עמד על כ- 8,000 יחידות דיור בלבד.

הביקוש לחיפושים הגבוה ביותר בתל אביב שנרשם מאז תחילת 2022 לדירות למכירה יד 2, נטע בעיקר לטובת דירות בנות 3 חדרים.

הנה לכם כל הנתונים המפולחים לפי כמות חדרים:

1. דירות 2 חדרים בתל אביב למכירה – 19% מהחיפושים
2. דירות 3 חדרים למכירה בצפון תל אביב – 24% מהחיפושים
3. דירות 4 חדרים למכירה בתל אביב      – 26% מהחיפושים
4. דירות 5 חדרים למכירה בתל אביב     – 18% מהחיפושים
5. דירות 6 חדרים למכירה בתל אביב – 14% מהחיפושים

באילו אזורים חיפשו רוכשים דירות 4 חדרים למכירה בתל אביב

מצ”ב הממוצע החודשי שמצביע על מספר החיפושים לדירות למכירה בתל אביב 4 חדרים בשנה האחרונה.

דירות למכירה בצפון תל אביב יד 2, כמה מתוכן מוצעות לשוק החופשי למכירה?

סקר הנתונים שערכנו למספר הדירות למכירה בצפון תל אביב יד 2 המוצע בעיר לשוק החופשי, מעלה  כי המגמה מצויה בדעיכה. לדוגמא: בחודש מרץ בשנה שעברה מספר הדירות למכירה בצפון תל אביב נעמד על כ 9,000 יחידות דיור לעומת חודש בפברואר 2022, שם מספר יחידות הדיור המוצע דעך ונעמד על כ- 7,790 יחידות דיור בלבד.

השכונות בתל אביב אשר הציגו מלאי דירות גדול ומרשים הן: 

1. לב ת”א

2. לב ת”א צפון

3. שכונת הצפון הישן – החלק הצפוני והדרומי.

4. הגוש הגדול ורמת אביב החדשה

5. הצפון החדש כיכר המדינה

6. רמת אביב ג

אזור מרכז העיר הלבנה הציג היצע מרשים של דירות למכירה בתל אביב יד 2, עם כ 2,800 יחידות דיור שהוצעו לשוק החופשי למכירה מאז תחילת 2022 וזאת לעומת כ- 900 יחידות דיור ברמת אביב ג’.

להלן כמות היצע דירות 3 חדרים למכירה יד 2 בתל אביב (הממוצע הנ”ל מתייחס לממוצע חודשי)

דירות למכירה בצפון תל אביב – כמה יחידות דיור נמכרו בפועל?

דירות 2 חדרים בתל אביב למכירה – נמכרו לפי שווי של 42.566 ₪ למטר (2,330,828 ₪),  נתון זה נשען על 553 עסקאות שבוצעו בפועל I מחיר השכירות: 4,400 ₪

דירות 3 חדרים למכירה בצפון תל אביב – נמכרו לפי שווי של 38,761 ₪ למטר ( 2,971,336 מ’ ₪),  נתון זה נשען על 1,122 עסקאות שבוצעו בפועל I מחיר השכירות: 6,511 ₪

דירות 4 חדרים  למכירה בתל אביב–  נמכרו לפי שווי של 37,157 ₪ למטר (4,104,951 מ’ ₪),  נתון זה נשען על 921 עסקאות שבוצעו בפועל I מחיר השכירות: 8,555 ₪

דירות 5 חדרים למכירה בתל אביב  – נמכרו לפי שווי של 38,742 ₪ למטר (5,564,071 מ’ ₪),  נתון זה נשען על 445 עסקאות שבוצעו בפועל I מחיר השכירות: 11,025 אלף ₪

מספר העסקאות

על פי נתוני יד 2 ורשויות המס, בתחילת שנת 2022 בוצעו כ 3,100 עסקאות מכר בעיר. כך לדוגמה עסקת מכר שבוצעה בתאריך 19 בינואר 2022 בשכונת נאות אפקה, במסגרת עסקה זו נמכרה דירת ארבעה חדרים בשטח של כ 94.5 מ”ר נחתמה בעד תמורה של 3,240,000 ₪ (לפי שווי של 34,468 אלף ₪ למטר בנוי)

להלן שיעורי הערך והתשואה הכלכלית ברחבי העיר:

מגמות ביקושים לדירות למכירה בתל אביב –

הרבעון השני של 2021, חודש אפריל התחיל עם כ-390,000 חיפושים אחר דירות למכירה בצפון תל אביב.

מחודש מאי 2021 ועד לאוגוסט 2021, נפח החיפושים החודשי הממוצע עמד על כ-380,790 חיפושים, ובספטמבר 2021, חודשי החגים הבאים עלינו לטובה,  הנפח ירד לכ-341,000 חיפושי דירות בלבד.

באוקטובר 2021, חיפושי דירות למכירה בתל אביב עלו לכ-388,700 חיפושים ובנובמבר 2021 שב הדרדר כלפי מטה.

בסוף 2021 בוצעו בדצמבר כ-367,800 חיפושי דירות!

לאחר עלייה בנפח החיפושים לדירות למכירה בצפון תא בינואר 2022, נפח החיפושים הדרדר בפברואר האחרון לשפל של 317,700 חיפושי דירות בלבד.

הפוסט מחירי הדירות בצפון תל אביב: המספרים נחשפים הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

המדריך מחולק לעשרה שלבים כדי ‘לעשות לכם סדר בבלגן וכדי שיהיה ברשותכם מעין תרשים זרימה לגבי השלבים הקיימים ברכישת דירה.

שלב 1 – בדיקות מקדמיות לפני רכישת דירה 

בעת בחירת הדירה, בראש ובראשונה יש להביא בחשבון את הצרכים והיכולות הכספיים של משפחתכם מבחינה תקציבית וכן, את תוכניותיכם העתידיות בנוגע להרחבת המשפחה.

בדיקת הסביבה 

בדקו את אזור המגורים על- פי הפרמטרים הבאים:

• מחירי הדיור באזור.
• רמת הביקוש לדירות בשכונה ומגמתם (בעליה או בירידה).
• האוכלוסייה באזור.
• קירבה לעבודה, לאזורי תעסוקה ולמרכזי קניות.
• קירבה להורים/משפחה (חשוב במיוחד כשיש ילדים).
• קירבה למוסדות חינוך, בריאות, רווחה, דת ותרבות.
• קירבה או גישה נוחה לתחבורה ציבורית.
• גורמים שונים הקשורים ישירות לאיכות חיינו כגון: רעש, רמת זיהום אויר וקרינה מאנטנות סלולאריות.

שלב 2 – חיפוש הדירה

לאחר שבחרתם את אזור המגורים, מומלץ להיכנס לאחד מאתרי האינטרנט או לוחות האינטרנט המפרסמים דירות למכירה ולחפש דירות המוצעות למכירה.

החיפוש יעשה לפי קריטריונים של: עיר, סוג הדירה (דירת גן, פנטהאוז, וילה וכו’) מס’ חדרים, קומה, מחיר וכד’.

רצוי לבדוק באיזה מחיר נמכרו דירות דומות באותו הבניין / רחוב / שכונה. כיום ניתן לבדוק זאת באינטרנט באמצעות מערכת נדל”ן מורחב, שירות שרשות המיסים מציעה. 

לאחר שמצאתם מס’ דירות למכירה בצפון תל אביב, שעונות על דרישותיכם, מומלץ להתקשר לבעלי הדירה ולברר איתם ו/או עם מתווכים בתל אביב, את הנתונים הבסיסיים של הדירה, כגון: מס’ חדרים, קומה, שטח, קיומה של מעלית, מזגן וכו’.

אל תסתפקו בביקור יחיד בדירה! בכל ביקור תשימו לב לפרטים נוספים. כדאי לבקר בדירה גם ביום וגם בלילה על מנת לוודא עד כמה שניתן כי לא צפויות לכם הפתעות שונות ומשונות..

בנוסף, רצוי לבקר בדירה בחברת קרוביכם בכדי לשמוע את דעתם, על משקל “חוות דעת נוספת”.

כדאי להיפגש גם עם מתווך נדלן בתל אביב כיוון שבמקרים רבים דירות איכותיות משווקות בבלעדיות דרך מתווכים בתל אביב. מתווך מיומן יכול לעזור בקידום המשא ומתן בין הצדדים ולסייע בלקיחת משכנתאות. 

שלב 3 – בדיקת הדירה והבניין

בזמן הביקור בדירה ובסביבתה קיימות מספר בדיקות שצריך לבצע ומספר סוגיות שחשוב לברר, מול הבעלים או מול המתווך ו/או מול השכנים, טרם ביצוע ההתקשרות.

הבניין וסביבתו

1. סדר וניקיון בשטחים המשותפים, כגון: חדר המדרגות, חניון, מעלית, חניה ומחסן / מקלט. חשוב לברר מי אחראי על תחזוקת הבניין השוטפת והאם קיימות בעיות מיוחדות.
2. חשוב לברר את מספר הדירות המושכרות בבניין. בניין שרוב הדירות בו הן להשכרה, מתוחזק, בדרך כלל, ברמה נמוכה, יחסית לבניין בו ברוב הדירות, גרים בעלי הדירות עצמם. 

הדירה

1. תקינות מערכות הדירה – ברזים, חלונות, תריסים וארונות. (בהסכם המכר הרוכש מתבקש להצהיר שבדק את הדירה ואת מערכותיה).
   
2. קיימת אפשרות לקיים בדיקה הנדסית של הנכס ע”י אחת החברות העוסקות בכך ולקבל חוות דעת מומחה.
   
3. כיווני אוויר.
   
4. מזגן – במידה שקיים לבדוק אם נשאר בדירה ולהדליקו כדי לבדוק תקינותו.
   
5. פיתחו חלונות כדי להתרשם מן הנוף וכדי לשמוע אם ישנם רעשים מיוחדים ומפריעים.
   
6. זהות הקבלן שבנה את הבניין והמוניטין שלו בשוק חשובים לעין ערוך. בערים מסוימות מקובל לשלם עבור הדירה יותר ממחיר השוק עבור דירה שנבנתה על-ידי קבלן בעל מוניטין.
   
7. בדקו האם קיים דוד שמש.
   
8. גודל הדירה – לבקש לראות את טופס הארנונה של הדירה כדי לאמת את שטח הדירה ולבדוק גם מה סכום הארנונה על הדירה.
   
9. לשאול מה התשלום לוועד הבית.
   
10. תבררו אם יש חניה ו\או מחסן בטאבו, ובדקו את הגישה לחניה בעצמכם! ראינו כבר דירות עם חניה צמודה בטאבו, אשר בפועל, האפשרות לחנות בחניה הייתה רק דרך חניה של שכן אחר.. (לפיכך, טוב מראה עיניים).
    
11. טיב השכנים- האם השכנים נאים בעיניכם?
    
12. בררו מהו מועד פינוי הדירה.
    
13. בידקו האם ישנם רהיטים שנשארים בדירה.
    
14. בררו האם ישנן מפגעים סביבתיים.
    
15. ודאו כי כל הבניה בדירה חוקית ואין צווי הריסה (חשוב במיוחד כשיש מרפסות /פרגולות/ תוספות בניה שונות ומשונות).
    
16. כמובן שיש לסכם על מחיר. הסכימו על מועד התשלום בעבור הנכס, על גובה התשלומים ועל האופן בו יתבצע התשלום. כמו כן, הסכימו על מועדי התשלומים, גובהם ודרך ביצועם.

שלב 4 – בדיקות בעיריית תל אביב

כעת, לאחר שבחרתם את האזור המועדף עליכם, בידקו בתוכנית בניין עיר (התוכניות פתוחות לעיון הציבור בארכיון ההנדסה בעירייה), מהם הייעודים והשימושים שמותרים במקרקעין באזור שבחרתם. אם ישנם מגרשים פנויים באזור, מומלץ לדעת מהם השטחים שאמורים להיבנות שם בעתיד ומהו הייעוד שלהם. לדוגמא: יחידות דיור למגורים, למסחר, לתעשיה, לתחנת דלק, וכן יהא אפשר לגלות באם הבנייה היא בנייה לגובה או שמדובר בבניה נמוכה.

תיק בניין והיתרי בניה

בתיק בניין (התיק פתוח לעיון במחלקת ההנדסה של העירייה) ניתן לראות את ההתכתבויות השונות של נציגי העירייה עם בעלי הזכויות ו/או התכתבויות כלליות בהקשר לבית המשותף.

תופתעו לגלות איזה מידע עולה מעיון בתיק הבניין. בנוסף, כדאי לשאול באופן מפורש את נציגי הרשות המקומית באם ידוע להם על חריגת בנייה, ואו שהוצא לנכס צו להריסה או צו מנהלי, ואו שיפוטי. שווה לבדוק!

הבניין והדירה שבהם אתם מתעניינים אמורים להיות תואמים להיתר הבניה שניתן לבניין בעת שנבנה (ולהיתרים מאוחרים יותר שניתנו לצורך ביצוע שינויים, בניה, הריסה וכו’).

במידה והדירה או הבניין אינם תואמים להיתרים, קיים חשש כי בוצעו פעולות של חריגות בנייה בדירה (בנייה או תוספות בנייה ללא היתר).

אם כך הדבר, המשמעות היא שערך הדירה הנרכשת נמוך יותר (לפעמים באופן משמעותי) והעירייה עלולה לתבוע אתכם ולבקש צווי הריסה על הבנייה הלא חוקית.

חריגת בניה או אי התאמה להיתר עלולים בנסיבות מסוימות להוות הפרעה ללקיחת הלוואה/משכנתא וכן לרישום הבעלות ע”ש הקונה בלשכת רישום המקרקעין (יש צורך באישור עירייה להעברה בטאבו).

זכויות בנייה בלתי מנוצלות

מומלץ לבדוק ברשות המקומית האם יש זכויות לבניית תוספות למבנה, לדירה המבוקשת או לדירות אחרות. אם הדירה המבוקשת כוללת גג צמוד חשוב לברר האם זכויות הבנייה שייכות לדירה או לכלל הדיירים בבניין.

בדיקת חבות בהיטל השבחה והאם חל על הקונה?

נבחן נושא זה כשנדון תחילה במיסים החלים ברכישת דירה.

שלב 5 – בדיקת הדירה מבחינה משפטית

לאחר שהתרשמתם מהדירה ישנם פרטים משפטיים חשובים אודות הדירה שיש לבדוק: זכויות המוכר בדירה – בידקו כי מוכר הדירה רשום כבעל הנכס- זאת לפי בדיקת נסח טאבו.

נסח מלשכת רישום המקרקעין, או בשמו העממי, נסח טאבו, הוא המקור המהותי ביותר לבחינת זכויות הבעלות של מוכר הנכס. נכסי נדל”ן ידועים בלשכת רישום המקרקעין על ידי גוש וחלקה ן תת חלקה ולא על ידי מען. בנסח מופיעים פרטים אלה: כמות הדירות שבבניין, זהות בעל הזכויות, מידע על משכנתאות, הערות אזהרה ועיקולים, מידע על שטח הדירה, זהות 

כדי לעשות זאת יש להיכנס לאתר משרד המשפטים ולהוריד עותק של נסח הטאבו של הדירה. ניתן לעשות זאת גם באתרים אחרים כמו למשל באתר הדואר. עם זאת, באתר משרד המשפטים ההליך פשוט ואף זול יותר. (16 ש”ח לנסח טאבו).

כדי להוציא נסח טאבו מהאתר הנ”ל יש לדעת את הגוש והחלקה של הבית בו אתם מעוניינים ואת זה ניתן לבדוק ע”פ כתובת הדירה, באתר הממשלתי לאיתור גוש וחלקה (וזה בחינם).

במידה ומדובר בדירה בבניין מגורים עליכם לדעת גם מה תת החלקה, זאת תוכלו לברר ע”י הזמנת נסח טאבו מרוכז (מאתר משרד המשפטים). בנסח המרוכז ישנו פירוט של כל תתי החלקות בבניין, בדרך כלל כל תת חלקה מייצגת דירה בבניין. באמצעות נסח הטאבו המרוכז תוכלו לדעת מי בעלי הדירה, אך כדי לקבל מידע נוסף רצוי להזמין, במידה ואתם רציניים גם נסח טאבו רגיל על הדירה הספציפית בה אתם מעוניינים. 

במקרים בהם הנכס לא רשום בטאבו, ניתן לקבל מסמך הקרוי אישור מצב זכויות ממנהל מקרקעי ישראל או מהחברה המשכנת.

כדי לברר אם הקרקע בבעלות מנהל מקרקעי ישראל עליכם לבדוק אם עברה היוון. קחו בחשבון שאם הקרקע לא עברה היוון תדרשו להוסיף על מחירה את התשלום עבור דמי היוון, דמי חכירה ודמי הסכמה.

במקרה שבו מדובר בעסקת מכר בה מוכר הנכס בטרם נרשם כבעלים בדירה, על עו”ד לבחון האם בידי מוכר הנכס שלל האישורים המשקפים את מלוא התשלום ששולם בעבור המסים הנחוצים לעסקאות קודמות שנערכו בקשר לנכס, וכן הימצאותם של מסמכים נוספים שידרשו להבטחת זכויותיכם בדירה. לדוגמה, הסכמת הבעלים הרשום לרישום הערת אזהרה לטובתכם. העדרם של אישורי מסים ושל המסמכים הדרושים עלול להכשיל, בסופו של דבר, את רישום הזכויות על שם הרוכש. גרוע מכך, העדר מסמכים ו/או אישורים אלו עלול לסכל קבלת המשכנתא, דבר שיגרור אתכם למצב של הפרת חוזה והתכתשויות מיותרות.

1. בררו האם רשומים על הזכויות בדירה שעבודים, עיקולים והערות אזהרה.
   
2. בידקו כי לא חלים על הדירה צווי מניעה או הריסה.
   
3. יש לוודא כי מלבד נטילת המשכנתא, לא קיימת זכות רשומה של צד ג על הנכס.
   
4. יש לוודא שהדירה בנויה כדת וכדין, בהיעדר חריגות בניה ובהלימה לתיק הבניין.
   
5. ניתן ואף רצוי לקרוא את תקנון הבית המשותף המצוי בטאבו. התקנון יכול לספק תשובות בנושאים כגון דרכי חלוקת הוצאות הבית המשותף בין הדירים, אופן קבלת ההחלטות באספות הדיירים, גורלן של זכויות הבנייה ועוד.
   
6. יש לוודא כי בהתאם לתוכנית בניין עיר התקפה על המגרש לא יחולו שינויים בתוכניות הסביבתיות, שכן במצבים מסוימים התוכניות הסביבתיות עשויות להניע את הרוכש מסגירת הסכם מכר בשל רכישת הנכס.
   
7. במידה והוהחלט על רכישת הנכס הממוקם בשכונה חדשה, שווה ומומלץ לוודא אילו בניינים יקומו  בסביבתו של הנכס הנרכש (בתי ספר, גנים ציבוריים, מרכזים מסחרים). אלו התנאים אשר עשויים להשפיע על בחירתכם בנוגע לרכישת הדירה.

שלב 6 – מחיר הדירה ותנאי התשלום

אחד הדברים החשובים והמשמעותיים הוא מחיר הדירה. עליכם לנהל משא ומתן על מחיר הדירה. מדריך זה לא עוסק בטקטיקות לניהול משא ומתן אבל נציין שככל שתדעו מידע רב יותר על מצב מוכרי הדירה כך תוכלו לנהל את המשא ומתן בצורה מיטבית. 

אם לדוגמה למדתם שמוכרי הדירה כבר קנו דירה חלופית, יש להניח שהם יהיו גמישים יותר במחיר כיוון שישנם מועדים בהם יצטרכו לשלם על-פי חוזה רכישת הדירה עליו הם חתומים. נסו להסדיר את מועדי התשלום על הדירה בצורה הנוחה לכם ביותר. אם נפתח לכם חסכון או קרן כלשהי בתאריך מסוים, קחו זאת בחשבון.

לרוב, לאחר שהגעתם לסיכום על המחיר, תנאי התשלום ועל התכולה הנשארת בדירה (מזגנים וכו’), ניתן לחתום על זיכרון דברים.

זכרון דברים הוא מעין פרוטוקול תמצית אשר נפוץ בין הציבור ומשמש כמעין תחליף ראשוני להסכם מסודר. מטרתו של פרוטוקול (זכרון הדברים) הוא לסכם את המו”מ הנרקם בין הצדדים בדבר העסקה.

למעשה זהו מושג מטעה שכן זיכרון הדברים הנו הסכם מחייב לכל דבר ועניין הכפוף לדיני חוק החוזים ו- מחייב את החתומים עליו ככל הסכם אחר, בהתאם לסעיף 24 לחוק. זכרון דברים נכתב באמצעות אנשים מן היישוב, חסרי השכלה משפטית, ומכאן עולה הגם הסכנה שבשימושו, שכן מחדהנו מחייב, ומאידך ובמרבית המקרים מדובר במסמך שאינו יכול לסכם את היקף הממכר המתבצע במלואו, ומותיר את המקומות הרבים למחלוקות, פרשנויות שונות ולאי הסכמות.

חשוב לדעת שאין חובה לעשות זיכרון דברים אלא ניתן לסכם את הדברים בע”פ ולגשת לעו”ד כדי שיכתוב לכם את החוזה. כתיבת החוזה לא צריכה לקחת יותר מימים אחדים.

שלב 8 – חוזה המכר

לאחר שהגעתם להסכמה עם המוכר לגבי מחיר הדירה, מועדי התשלום ומועד מסירת החזקה בדירה (קבלת מפתח), עליכם לפנות אל עורך דין המתמחה בנדל”ן אשר יכתוב את חוזה הרכישה. על עורך הדין המטפל בחוזה מוטלת האחריות לאישור ובדיקת מסמכי רישום הדירה, ועליו לוודא כי הבעלות בדירה תרשם על שמכם כנגד קבלת החזקה וביצוע התשלום האחרון.                                       

חשוב שהבדיקה המשפטית תעשה על ידי עורך דין בקיא ומנוסה בדיני מקרקעין אשר יבדוק ויבטיח את השלמת העסקה ואת רישום הזכויות על שמכם בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) או במנהל מקרקעי ישראל.

שלב 7 – תשלומי מיסים והיטלים

קנייה או מכירה של נכסים מחייבת לא פעם תשלום של מסים והיטלים שונים. לפניכם הסברים אודות התשלומים הנדרשים.

מס רכישה

מס הרכישה הינו מס אשר משולם בגין רכישת הזכויות במקרקעין, לדוגמה צימודי קרקע פרטיים, יחידות דיור למגורים, חלקות חקלאיות ושטחי מסחר (חנויות). מס רכישה נוסף לתשלום לקונה עבור הדירה הנרכשת. דהיינו, מלבד התשלום בעבור הנכס הנרכש, מתבקש הקונה לשלם (מיסוי מדורג) לרשות המיסים כתוצאה מהרכישה. מס הרכישה אינו מס יציב וקבוע, אלא שמס זה תלוי בצורה ישירה בגובה העסקה. 

בנוסף לכך, מס רכישה על דירה אינו משקף שיעור של אחוזים מסוים מגובה עסקה, אלא שבעצם  מס זה מכוון ומחושב באופן מידתי ומדורג. מדרגות המס מבדילות בין מי שרוכש דירה ואין בבעלותו דירה נוספת, לבין מי שרוכש דירה ובבעלותו דירות נוספות. לחישוב מס הרכישה כנסו ל- “סימולטור למיסוי מקרקעין“.

מס שבח 

מס שבח מקרקעין הוא מס המוטל על רווח ההון הנובע ממכירת הדירה. המס בוחן את רווח ההון שנוצר לאדם בעת ביצוע עסקה, כלומר התמורה אותה הוא מקבל אל מול המחיר ששילם בעת רכישת הנכס. מס שבח חל על מוכר דירה. מדריך זה עוסק ברכישת דירה כך שלא נתעמק ונדון במס שבח. נציין כי במסגרת חוק ההסדרים לשנים 2013 – 2014 התקבל תיקון 86 לחוק מיסוי מקרקעין אשר כבר בתוקף. תיקון זה מהווה רפורמה מרחיקת לכת ביחס לפטורים ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים.

היטל השבחה

מס המשולם לרשות המקומית וזאת כאשר קיימת אפשרות לזכויות בנייה נוספות (במקרה של היטל השבחה הנובע מתוכנית הרובעים של תל אביב I יחול על המוכר לגבי התוכנית המאושרות עד ליום חתימת ההסכם).

שלב 9 – המשכנתא

בדיקת זכאות למשכנתא

במקביל לחיפושים, כדאי לבדוק את זכאותכם לקבלת משכנתא בכמה בנקים. עליכם לקבל הסכמה עקרונית לקבלת הלוואה של הסכום הדרוש לכם. 

מהי משכנתא? עסקת משכנתא היא עסקה שבה ניתנת הלוואה ארוכת טווח לצורך רכישת נכס נדל”ן, ע”פ רוב המדובר הוא בדירת מגורים, הרחבתה או שיפוצה. ההלוואה משולמת בדרך כלל באמצעות החזרים חודשיים. כנגד מתן ההלוואה משעבד הבנק את הנכס הנרכש או נכס אחר.

במידה וההלוואה לא תיפרע, יממש הבנק את הנכס המשועבד וכך יחזיר לעצמו את החוב. במילים פשוטות יותר, המילה משכנתא היא שם מכובד להלוואה, שהביטחון להחזר שלה הוא נכס נדל”ן. מבחינת לוקח המשכנתא, מדובר בהלוואה לכל דבר ועניין.

בדרך כלל מעניק הבנק הלוואה בגובה %70-50 משווי הנכס הנרכש. לבנק יהיו בדרך כלל תנאים קבועים למתן ההלוואה כגון עריכת ביטוח חיים, ביטוח לנכס, וכן תנאים שמשתנים בהתאם למצבו של מבקש ההלוואה, כגון העמדת ערב להלוואה, שעבוד נכס נוסף ועוד. הבנק אינו חייב לאשר משכנתא לכל דורש, וההחלטה בכך נתונה לשיקול דעתו העסקי של הבנק.

מרכיבי המשכנתא העיקריים הם הקרן, כלומר הסכום אותו ביקשתם ללוות לצורך דיור, והריבית, כלומר הסכום אותו אתם משלמים לבנק בתמורה לקבלת ההלוואה. 

לרוב, המשכנתא מכילה מרכיב נוסף שמעדכן את התשלום לפי תנאי השוק המשתנים ומצמיד אותו למדדים אובייקטיבים, כמו למשל, מדד המחירים לצרכן וריבית הפריים או הדולר.

סוגי משכנתאות נפוצות

הלוואות צמודות

• הלוואה צמודה למדד בריבית קבועה – שעור הריבית קבוע לאורך כל התקופה וסכום ההחזרים החודשיים קבוע גם הוא. השינויים במדד המחירים לצרכן משפיעים על היחס בין ההחזר על חשבון הקרן וההחזר על חשבון הריבית. החלוקה בין תשלומי הקרן ותשלומי הריבית נקבעת מראש לפי שיטת סילוקין שנקראת “לוח שפיצר”.
• הלוואה צמודה למדד בריבית משתנה – הריבית ידועה מראש רק בתקופה הראשונה של ההלוואה, והתשלום החודשי מתעדכן בתחנת שינוי הריבית. בכל תחנה, הריבית נקבעת לפי מנגנון אובייקטיבי שמפרסם בנק ישראל בצירוף תוספת שנקבעת בהסכם ההלוואה.
• הלוואה צמודה לדולר – הקרן והריבית צמודים לריבית הלייבור, שהיא ריבית למסחר במט”ח שנקבעת בחו”ל, והתשלום החודשי משתנה בהתאמה לפרסומה. ההלוואה ניתנת ונפרעת בשקלים.

הלוואת “פריים”

• הקרן והריבית צמודות לריבית הפריים שאותה מפרסם בנק ישראל בצירוף תוספת קבועה מראש, והתשלום החודשי משתנה בהתאם לכך.

הלוואה לא צמודה

• משכנתא בריבית קבועה לא צמודה, היא מסלול בו גובה ההחזר החודשי נקבע מראש לכל תקופת ההלוואה. ההחזר החודשי במסלול זה אינו מושפע ממדד המחירים לצרכן או מריבית הפריים, ולפיכך מאפשר לדעת מראש את גובה ההחזר אותו תשלמו גם במקרים בהם המצב בשוק ישתנה.

היתרון במסלול זה נעוץ בעובדה כי ההחזרים החודשיים נשארים זהים לכל אורך תקופת המשכנתא, מה שמאפשר רמת וודאות גבוהה. במסלול זה, מן הסתם, הריבית גבוהה יותר מאשר במסלולים האחרים. קיימת נטייה טבעית לבחור במסלולים שמאפשרים החזר חודשי ראשוני נמוך, אולם יש לקחת בחשבון שבעתיד ההחזרים החודשיים עלולים לעלות באופן משמעותי.

הלוואות אחרות

עולם המשכנתאות הוא עולם יצירתי עד מאוד וקיימים עוד סוגי הלוואות שמתאימים למצבים ספציפיים כגון הלוואת “גרייס, הלוואת “בלון” ועוד.

פתיחת תיק ההלוואה

לפני לקיחת משכנתא, יש להציג לבנק מסמכים שמאמתים את המידע שמסרתם: תלושי שכר, תדפיסי חשבון, חוזה רכישת דירה, הערכת שמאי וכל מסמך אחר שהבנק יבקש.

זה המקום להדגיש כי חשוב לברר מול הבנק אלו הוצאות חלות עליכם לצורך פתיחת תיק ההלוואה, שכן ברוב המקרים תתבקשו לשלם עמלת פתיחת תיק הלוואה, אגרת רישום בטחונות ועוד.

נקודות חשובות בלקיחת משכנתא

בדקו את תנאי השוק הנוכחיים. אם הריבית הנהוגה כיום נחשבת לריבית גבוהה, רצוי לקחת הלוואה בריבית משתנה, ריבית שתרד כאשר השוק יתאזן ותאפשר לכם לבצע פירעון מוקדם. לחילופין, אם הריבית בשוק המשכנתאות היום נחשבת לנמוכה, כדאי לקחת הלוואה בריבית קבועה לכל אורך התקופה. אם אתם חיים בחו”ל או שמקור ההכנסה שלכם הוא בדולרים, רצוי לשקול לקיחת הלוואה הצמודה לערך הדולר.

אין כל חובה לקחת משכנתא דווקא בבנק שבו מתנהל חשבונכם. רצוי לבצע סקר שוק בין מספר בנקים, שכן לכל בנק יש תנאים שונים למשכנתא. בעת עריכת הסקר השוו את גובה העמלות, אופן התשלום, תנאי הריבית והתנאים לפירעון מוקדם. השתדלו לבחור תכנית אחת ולהשוות את תנאיה במספר בנקים כדי לקבל תמונה ברורה של ההבדלים בין כל הבנקים.

האם יש לכם זכות לפירעון מוקדם של המשכנתא. אין חובה לבצע פירעון מלא. אפשר לבצע גם פירעון חלקי, כפוף למינימום סילוק של ההלוואה. פירעון חלקי יכול לקצר את משך ההלוואה או לצמצם את גובה ההחזר החודשי. קחו בחשבון שפירעון מוקדם של המשכנתא, חלקי או מלא, כרוך בדרך כלל בתשלום עמלות או קנסות הכוללות מרכיבים כגון עמלה תפעולי, עמלת מדד ממוצע, עמלת אי הודעה מוקדמת, עמלת הפרשי היוון. על הבנק ליידע את הלווה על גובה העמלות מראש, וזאת על ידי ציון העמלות הנגבות בהסכם המשכנתא הראשוני.

שלב 10 – רישום הזכויות והשלמת העסקה ברישום

לאחר שנחתם הסכם רכישה או המכירה ותנאיו הושלמו, הגיעה הזמם לרשום את הנכס בטאבו על שמו של הקונה. 

לשם כך, יש להציג ולהגיש ללשכת הרישום למקרקעין את הניירת שלהלן:

1. האישור לפטור מס שבח.
2. האישור למס הרכישה.
3. שטרות מכר חתומים על ידי שני הצדדים ומאומתים ע”י עורך הדין.
4. אישור עירייה לטאבו (לרבות התייחסות לפטור מהיטל השבחה).
5. בקשה לביצוע פעולה במקרקעין.
6. שטרות משכנתא (במקרה בו הקונה לקח משכנתא).

כשמדובר בנכס מקרקעין הרשום ברמ”י, יש לאחד ולצרף מסמכים נוספים התלויים בשאלות האם הנכס מהוון או לא מהוון והאם המדובר בבניה רוויה או לא.

בנוסף יש לוודא:

1. כי הצדדים חתומים על ייפוי כוח בלתי חוזרים לטובת רישום העסקה.
2. כי במידה והייתה משכנתא של המוכר על הנכס, המשכנתא סולקה (גם ברשם המשכונות).
3. התשלומים לרבות החובות עבור בזק, חשמל, ארנונה, מים, ועד הבית וכיוצא באלה, בוצעו המלואן ועד ליום המסירה של הנכס.

יש להביא בחשבון את ההוצאות הנוספות שכרוכות בביצוע העברתו של הנכס על שם הקונה, כמו למשל התשלום בשל ההתחברות לחברת הגז והמים, החשמל והטלפון וכדומה. 

סוף דבר

אם פעלתם על פי עשרת השלבים של המדריך והגעתם עד הלום יש להניח כי אתם בעלים חדשים של דירה בצפון תל אביב ו/או בדרך להיות…

ברכותינו.

ליצירת קשר עם משרדנו:

בר-לב נדל”ן: משרד מצטיין לתיווך דירות בצפון תל אביב > 077.449.0338

** הכותב הוא ברק בר לב, המייסד והבעלים של בר-לב נדל”ן. יובהר כי כל הנאמר במדריך זה הינו בגדר המלצה

הפוסט מהן הבדיקות שצריך לבצע לפני קנייה של דירה יד שנייה הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

תוכניות הרובעים של תל אביב בעצם באות לעשות סדר בדברים ולבטל את כל התוכניות שקדמו להן תוך שהן יוצרות מסגרת תכנונית אחת אחידה שמסדירה באופן קוהרנטי מה מותר לבנות ואיך בכל מגרש.

מהן ההנחיות המרחביות של עיריית תל אביב בהקשר לתוכנית הרובעים

ההנחיות המרחביות הינו רובד נוסף עצמאי לתוכניות הרובעים, ייצור משפטי חדש שנולד בתיקון 101 לחוק התכנון והבניה לפני מספר שנים, והוא בעצם מעניק לוועדות מקומיות כלי עבודה ליצור הנחיות שאמורות בעיקר להוות הנחיות עיצוביות שיקבעו איך וכיצד יראו בניינים באזורים שונים בעיר .

מהן ההשפעות של תוכנית הרובעים על תוכנית תמ”א 38

תוכנית הרובעים היא מעין סוג של החלטה הרמטית ומפורטת ביותר, כמעט ברמה של תוכנית שימור שמחליפה את הוראות תמ”א 38. במצב של הריסת בניין והקמת תחתיו בניין חדש, תמ”א 38 מאפשרת אפשרות מאוד גמישה להרחיב את שטח הבניין הקיים לעומת תוכנית הרבעים שאין היא מאפשרת גמישות זו ובעצם קובעת קווי בניין מנחים ומוגדרים. אומנם אפשר תיאורתית לסטות מהקווים המנחים בדרך של הקלה אחוזית, אולם הסיכוי שתאושר הקלה כזו הוא שואף לפחות מאחוז, ביחס למקובל בתוכנית תמ”א 38.

תוכנית הרובעים מעניקה וודאות לצד זכויות זמינות לבנייה

במקרים של פרויקט חיזוק/ הריסת בניין והקמת מחדש, ניתן להעניק לבעלי הדירות השונים וודאות בהקשר לבנייה העתידית וכן לסתור טענות והצעות אחרות שנשלחו להם בטעות מכוונת בהקשר לפרויקט, על ידי שיקוף קווי הבניין כחלק מתכסית הקרקע (השטח המותר לבנייה שתחום בין קווי הבניין). ניתן לראות בברור האם ההצעה שהוגשה לבעלי דירות על ידי יזם תואמת את המציאות ואת הוראות תוכנית הרובע, על ידי ביצוע התאמות שעולות מהוראת התוכנית.

היטל השבחה תוכנית רובע 3 תל אביב

יש להבחין בין סיטואציה שבה בעל נכס מוכר את דירתו בתל אביב לבין סיטואציה שבה החברה היזמית מוציאה היתר בנייה בהתאם לתוכנית רובע 3.

ובכן, כשבעל נכס מוכר את דירתו בתחומי תוכנית הרובעים באופן עקרוני הוא אמור להיות מחיוב בהיטל השבחה על כל הזכויות הנוספות שהוסיפה תוכנית הרבעים של תל אביב, מעבר למה שאפשר היה לבנות קודם לתוכנית הרובעים.

מה יכול לקרות לבעל נכס בתל אביב שהוא בעלים של דירה במשך 20 שנה האחרונה

במקרה הנ”ל, עיריית תל אביב תשקף מצב תכנוני עתידי כתוצאה מאישורה של תוכנית רובע 3 או רובע 4 בתל אביב, בטענה שנוספו לבעל הנכס זכויות זמינות נוספות בדמות של שלוש קומות וכתוצאה מכך שווי הדירה של בעל הנכס עלה משמעותית, ומשם תקום דרישת תשלום מצד עיריית תל אביב לחיוב בעל הנכס בשיעור של 50 אחוז מההשבחה שנוצרה לדירה.

במקרה של יזם שמוציא היתר בנייה המצב הוא שונה בתכלית. כשחברה יזמית מוציאה היתר בנייה בהתאם לתוכנית הרובעים, קובע החוק כי בגלל שמדובר בחלק בלתי נפרד מתוכנית מכוח סעיף 23 ל-תמ”א 38, הפטור שחל ב-תמ”א 38 יחול הגם על היתר הבנייה שהופק מכוח תוכנית זו.

**הכותב הוא ברק בר לב, המייסד והבעלים של משרד בר-לב נדל”ן

הפוסט מבט תמציתי ומעשיר על תכנית הרובעים הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

בהסכמים מסוג זה חשוב לשים לב למספר רב של סעיפים שהם סעיפים מהותיים אותם על הרוכשים לבחון טרם ההתקשרות בעסקה.

הסעיף הראשון שצריך לבחון הוא סעיף מועד המסירה המדויק של הדירה. יש להבין במדויק מתי נמסרת הדירה והאם קיים פיצוי בגין איחור במסירת הדירה. חייבים לדעת מהו מועד המסירה המדויק על מנת שידעו הרוכשים כיצד להיערך בהתאם לטובת כניסתם לאותה דירה החדשה.

הסעיף השני הוא מועד רישומו של צו הבית המשותף בגין הבניין הנרכש וכן רישומה של הדירה הנרכשת או בלשכת רישום המקרקעין או על ידי חתימת חוזה חכירה ישירות מול מנהל מקרקעי ישראל. ישנה תקופה סבירה אשר נקבעה בחוק המכר דירות ואין צורך להאריכה יתרה על המידה.

הסעיף שלישי הינו נושא הבטוחות אשר ניתנות על ידי הקבלן. כיום בהתאם לחוק המכר דירות הבטחת השקעות של רוכשי דירות הבטוחה הנפוצה ביותר הניתנת היא ערבות חוק המכר. ערבות זו הינה ערבות המגינה על רוכשי דירה מקבלן, על רוכשי כל נכס מקבלן והיא בעצם מבטיחה באמצעות הבנק אשר מנפק את הערבות את התשלומים אשר ניתנו לקבלן לכן חשוב מאוד לשלם לקבלן אך ורק באמצעות שוברי התשלום אשר מונפקים על ידי הקבלן לא להתפתות לתשלומים לשלם תשלומים אחרים לקבלן לא באמצעות הערבות הזאת כי בעצם כך אותו תשלום אינו מובטח ואינו מגובה.

לעניין הקדמת התשלומים לקבלן

לתשומת ליבכם, ברוב המקרים לא ניתן להקדים תשלום לקבלן ויתרה מכך, הקבלן יחסום אותכם מלהקדים תשלומים (הדבר מסודר בנספח התשלומים של הקבלן). ומדוע? התשלומים בעד הדירה החדשה המשולמים לקבלן למעשה צמודים למדד תשומות הבנייה, ומכאן עולה האינטרס כי הרוכש ישלם כמה שפחות בתחילת הדרך, וכמה שיותר לקראת סופה. כפועל יוצא, הסכום עליו התחייב הקונה בתחילת הדרך, איננו הסכום שישלם בסיומה כתוצאה ממדד תשומות הבנייה.

נמליץ לרוכשים: ככל שיש להם את הכסף הפנוי, מומלץ לקדם כמה שיותר תשלומים והכל כמובן בכפוף לקבלת ערובה נאותה על מנת לא לספוג את מדד תשומות הבנייה בסופה של הדרך.

שינויים שניתן לבצע בדירה ללא עלות

סעיף רביעי מהותי לא פחות המדבר על תקופת השינויים שניתן לבצע בדירה ללא עלות. שינויים בנכס חדשה לעיתים כרוכים בעלויות נלוות, ועל כן יש להתייחס בהסכם למועד האחרון שבו יהיה ניתן לבצע שינויים בדירה. (למשל: שעד הגיעו של הקבלן לאותה קומה ניתן יהא לבצע שינויים כאלו ואחרים בנכס ללא עלות נוספת).

בדיקה נוספת שצריך לבצע היא בדיקת התוכניות המצורפות להסכם המכר. תוכניות אלה הם בעצם התוכניות אשר על פיהן תיבנה הדירה החדשה. כמו כן צריך לבדוק את התוכניות כשלעצמן הן תוכניות שמתאימות לאותם מצגים והבטחות אשר ניתנו לכם במשרד המכירות.

שיעור פיצוי מוסכם בגין הפרה

אחד הדברים שקורים חלילה עם ישנה הפרה יסודית בעסקה, סכום הפיצוי המקובל הוא 10% משווי העסקה. רוכשי דירות רבים שלא שמים לב זה, בחוזי קבלן, בדרך כלל סכום הפיצוי שיופיע יהא גבוה יותר וינוע בין 15 ל 20%. לפיכך יש לשים כי שיעור ההפרה הינו 10%.

בחינת ההוצאות הנלוות אשר מוטלות על הרוכש. כך תוכלו לדעת במדויק ולהבין מה הם התשלומים הסופיים אותם אתם משלמים בגין רכישת הדירה ולא תופתעו כאשר תתבקשו לשלם תשלומים נוספים בגין רישום צו הבית המשותף בגין עריכת תשריטים כאלה ואחרים.

על כן חושב לבחון מכל מקום את סעיף ההוצאות הנלוות, ולהיערך מבעוד מועד לאותם תשלומים ולהביא אותם בחשבון בעת עריכת התקציב טרם רכישת הדירה.

לסיום, חשוב מאוד לבצע הרבה בדיקות מקדימות טרם רכישת דירה ולכן חשוב מאוד להיעזר בבעל מקצוע שמתמחה בתחום הנדלן ויודע לבצע את אותן בדיקות מקדימות. זכרו היטב כי עורך הדין של הקבלן אומנם אתם נושאים בשכר טרחתו אבל הוא אינו מייצג אתכם.

עורך הדין של הקבלן דואג אך ורק לרשום את הדירה על שמכם בלשכת רישום המקרקעין הא ותו לא. לכן שווה להיות מלווים במומחה המתמחה בתחום הנדל”ן שוזהו עיסוקו על מנת להרגיש מוגנים בטוחים ורגועים.

אנחנו שם, תמיד, בשבילכם

צרו עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים:

בר-לב נדל”ן | כתובת מקצועית למוכרי דירות > 077.449.0338

** הכותב הוא ברק בר-לב

הפוסט לקנות דירה מקבלן והמלכודות שצריך להכיר הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

רוצים להעריך בעצמכם את שווי הנכס שלכם, ולדעת כיצד ניתן לקבל את השווי המקסימלי שבו תוכלו למכור את דירתכם בצפון תל אביב? ובכן במאמר שלהלן נסקור 5 טעויות קריטיות בתמחור דירה בצפון תל אביב לצד
מיטב השיטות והכללים שבעזרתם, בין היתר כמובן, סקרנו והערכנו ומכרנו מאות דירות למכירה בצפון תל אביב.

במהלך אינספור מפגשים עם בעלי נכסים הפועלים בכוחות עצמם למכירת דירתם בתל אביב, אנו בר-לב נדל”ן נתקלים שוב ושוב בתופעה מדאיגה: דרישת התמורה בגין הנכס חורגת לעיתים באופן בוטה ממסגרת המחירים הריאלית הנהוגה בשוק. נדמה כי במקרים רבים, שיקולי גאווה או נתק מהמציאות הכלכלית מעוותים את שיקול הדעת, ומובילים לקביעת תג מחיר שאינו משקף כהוא זה את שוויו האמיתי של הנכס.

לפני שנעמיק בסוגיה המתעתעת כיצד מתמחרים נכונה דירה למכירה בצפון תל אביב הרשו לנו להציג בפניכם חמישה כללי זהב, שמטרתם לחסוך מכם שגיאות שמחירן עלול להיות כבד.

מאת ברק בר-לב, מייסד ובעלים של “בר-לב נדל”ן”

הערכת שווי של דירת מגורים בצפון תל אביב אינה משימה טכנית גרידא מדובר באומנות הדורשת שילוב בין ידע מקצועי, הבנה עמוקה של השוק הצפון תל אביבי, ניסיון מצטבר ויכולת לנתח מכלול רחב של פרמטרים תכנוניים, משפטיים, פיזיים וכלכליים.

טעויות בהערכת שווי של דירה למכירה בתל אביב עלולות להוביל להפסדים של מאות אלפי שקלים או לאובדן הזדמנות למכירה מיטבית.

במאמר שלפניכם,  נציג את עיקרי השיטות המקובלות להערכת שווי דירה, לצד חמש הטעויות הנפוצות ביותר שמבצעים בעלי נכסים בתל אביב תוך מתן פתרונות והמלצות מעשיות.

טעויות התמחור הנפוצות: חמישה ליקויים קריטיים שמובילים לאובדן ערך

הראשון: תמחור על בסיס ציפיות או רצונות אישיים

בעלי דירות רבים קובעים את מחיר הדירה בהתאם לשאיפתם לרכוש נכס חלופי, אך שוכחים לשאול את עצמם שאלה בסיסית: “האם השוק מוכן לשלם את המחיר שאני מבקש?”

שוויו של נכס אינו נגזר מצרכיו של המוכר, אלא מביקוש והיצע, נתוני השוואה, תכונות הדירה ומיקומה ואין לצפות מהקונה לממן את הפער בין מחיר הדירה הנוכחית לבין חלום הרכישה הבא.

השני: הסתמכות על מידע לא מאומת (“כמה השכן מכר”)

השיח השכונתי והחברתי מלא בשמועות על עסקאות שבוצעו כביכול במחירים פנומנליים. אולם ניסיון רב שנים מלמד כי נתונים אלה לרוב חסרי בסיס. כדי לקבוע שווי מדויק נדרש לבצע בדיקה יסודית באתרי מידע מקצועיים כמו רשות המיסים ומדלן, תוך השוואה בין דירות דומות בלבד. ומכאן דעו לכם כי מידע לא מאומת אינו בסיס לקבלת החלטות כלכליות.

השלישי: התעלמות מהיבטי מיסוי (מס שבח, היטל השבחה ובפרט בתוכנית הרובעים של העיר)

במיוחד בתל אביב, היבטי המיסוי עשויים להשפיע באופן דרמטי על הרווח נטו ממכירת הנכס. היטל השבחה בגין זכויות מתוכנית רובע 3 או רובע 4, תוכניות שימור, מס שבח במכירה של דירה נוספת, ואפילו מס רכישה הפוך (במקרה של עסקת חליפין), כל אלו מחייבים תכנון מוקדם והתייעצות עם אני מקצוע מובלים בתחום המקרקעין, שמאי מקרקעין או עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין.

הרביעי: תמחור מופרז תוך הנחה שהקונה “לא מבין“

עידן המידע הביא עמו קונים חכמים ומתוחכמים. כל ניסיון לדרוש מחיר מופרז מתוך ציפייה שיגיע קונה תמים או תושב חוץ “שלא מבין” את השוק צפוי להיכשל. הנכסים החשופים מדי בשוק נוטים להפוך ל”שרופים” ולסבול מתהליך מכירה מתמשך הפוגע בתדמיתם.

החמישי: היענות להצעות מופרזות של מתווכים חסרי ניסיון

בעלי נכסים נוטים להשתכנע מהבטחות של מתווכים כי הדירה שווה יותר מהשוק רק כדי לגלות מאוחר מדי שמדובר בטקטיקת גיוס נכסים. מתווך מקצועי לא מבטיח מחיר – הוא מציע הערכה מבוססת הנתמכת בידע, ניסיון ונתונים עדכניים.

אז כיצד לפעול נכון לתמחר דירה בצפון תל אביב?

איסוף נתונים אמפיריים:

ראשית, יש לאתר עסקאות דומות שבוצעו באזור בשנה האחרונה עדיף בשלושת החודשים האחרונים. אתר מדלן מספק ממשק נוח לשם כך, ואילו אתר רשות המיסים אמנם פחות ידידותי, אך מציג נתונים רשמיים. יש להשוות אך ורק לדירות דומות בגודל, מצב תחזוקתי, קומה, כיווני אוויר, הצמדות לנכס כגון מרפסת, חניה, מעלית, נכס רואה ים אינו רואה ים, נוף ירוק וכד’.

ניתוח שוק מקביל:

בהמשך, חשוב לבדוק מה מוצע כיום למכירה בפועל. פלטפורמות כגון “יד 2” מאפשרות ניתוח השוק הקיים. יש לערוך טבלת השוואה בין דירות מוצעות דומות, תוך סינון מודעות לא ריאליות רבות מהן אינן מייצגות שווי אמיתי אלא משקפות רצון אישי בלבד.

מהם הגורמים המרכזיים המשפיעים על שווי דירה בצפון תל אביב?

• מיקום מדויק ושכונה:
  השוני בין אזורים כמו הצפון הישן ליד הים, רמת אביב ג’, צהלה, תל ברוך צפון או נווה גן – הוא דרמטי. הקרבה לים, שקט רחובי, בתי ספר איכותיים, פארקים, מרכזי קניות ונגישות לתחבורה ציבורית כל אלו יוצרים פרמיה משמעותית.
• מאפייני הדירה:
  גודל הדירה, מספר חדרים, קומה, כיווני אוויר, מעלית, חניה, מרפסת, מחסן, שיפוץ — כל פרמטר משפיע. למשל, דירת 4 חדרים בקומה 5 עם מעלית וחניה משופצת תתומחר באופן שונה מדירה זהה בקומה ראשונה ללא מעלית וללא חניה.
• פוטנציאל תכנוני זכויות בנייה בלתי מנוצלות.
  דירות עם זכויות בנייה לא ממומשות (בין אם לפי תוכנית רובע 3, הקלות לפי תוכנית כוללנית או זכויות קנייניות ייחודיות) עשויות לשאת ערך נוסף. מדובר בנקודה קריטית במיוחד עבור רוכשים יזמיים. בעלי דירות אינם תמיד מודעים לזכויות הרדומות — וכאן טמון יתרונו של מתווך מנוסה.
• מצב משפטי:
  האם הדירה רשומה בטאבו? האם קיימות הערות אזהרה, עיקולים, חריגות בנייה, תביעות משפטיות תלויות ועומדות? אלו פרמטרים מהותיים הן מבחינת הסיכוי לסגירת עסקה והן מבחינת המחיר.

כאן המקום לציין כי אנו רואים לנכון להציף שלוש טעויות קלאסיות בשיטת ההשוואה

הראשונה: השוואה חלקית או שטחית:
ניתוח עסקה שנסגרה מבלי לבדוק אם לדירה היו חניה, מרפסת, מעלית, או נוף פתוח – מוביל לטעויות גסות.

השניה: התעלמות מהוצאות נלוות:
מס שבח, היטל השבחה, תיווך, עורך דין, שיפוץ נדרש כל אלה מקטינים את הרווח בפועל מהמכירה.

והשלישית: הישענות על מידע שגוי:
עסקה שהתפרסמה במחיר מסוים אך כללה למשל תוספות בשחור, או לא כללה את כל התמורה – אינה בסיס להשוואה.

מסקנה: שילוב מנצח בין מתווך מומחה לשמאי מקרקעין הינו תנאי להצלחה

תפקידו של המתווך:

מתווך דירות מקצועי בצפון תל אביב, בעל רקורד מוכח במכירת דירות דומות, יודע להבחין בין רצוי למצוי. הוא מכיר את הקהל, מבין מה באמת קורה בשטח, ויודע אילו דירות נמכרו ובאיזה מחיר בפועל.

תפקידו של השמאי:

שמאי מוסמך מכין שומת מקרקעין לפי תקן 19 של מועצת שמאי המקרקעין. התקן מחייב:

• ניתוח שוק מעמיק
• השוואת נכסים דומים
• שימוש בלפחות שתי גישות שמאיות (השוואתית, היוונית)
• שקיפות, פירוט וזהירות בהערכת הסיכונים

שמאי מקצועי גם משקלל את היבטי המיסוי (מס שבח, היטל השבחה) ואת מצב הרישום והזכויות, ומביא בחשבון מגבלות או חריגות תכנוניות. ההערכה השמאית מספקת מסמך אובייקטיבי ורשמי שיכול לסייע במו”מ, בגיוס אשראי ואף במצבים משפטיים.

לסיכום אלה הם 5 הדברים הנ”ל עליהם יש לשים את הדעת ולסיכום כך תפעלו נכון במכירת נכס בצפון תל אביב

• בצעו בדיקת עומק של זכויות תכנוניות, היתרים ותשריטים
• ודאו שהרישום תקין בטאבו והנכס נקי מהערות או חריגות
• היעזרו במתווך מומחה ומומלץ המכיר את האזור היטב
• הזמינו חוות דעת משמאי מקרקעין מוסמך לפי תקן 19
• אל תתמחרו לפי אינטואיציה או רגש — סמכו על נתונים בלבד

רוצים לדעת בכמה באמת שווה הנכס שלכם?
פנו אלינו בבר-לב נדל”ן לקבלת הערכת מצב מפורטת, בשיתוף פעולה עם שמאי מקרקעין מובילים המתמחים בצפון תל אביב. קבלת החלטות נכונה מתחילה במידע מדויק.

בהצלחה!

הפוסט תמחור דירה בצפון תל אביב: 5 טעויות נפוצות של מוכרי דירות הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

מדובר בנושא מאד מהותי שאנשים לא מודעים בכלל לשינויים שחלים בו בשנים האחרונות כתוצאה משינוי בפסיקת בתי המשפט ושינויים טוטאליים בכללים שהיינו רגילים אליהם עד היום.

אם ניישר קו בנושא של היטל השבחה ונדבר על הבייסיק, נתחיל במושגי יסוד:

מהו היטל השבחה

היטל השבחה הוא בעצם מס שמוטל על עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית משביחה, אישור הקלה ו/או אישור שימוש חורג.

מי צריך לשלם את היטל ההשבחה

מי שצריך לשלם את היטל ההשבחה הוא המוכר, הבעלים שהיה בעל הקרקע במועד שבו תוכנית הרובעים אושרה והמועד הקובע לקביעת שווי היטל ההשבחה / גובה היטל ההשבחה הוא המועד שבו אושרה התוכנית, בו התוכנית נכנסה לתוקף, המועד שבו אושרה ההקלה ו/או המועד שבו ניתן השימוש החורג.

כאן המקום לציין כי בשנים האחרונות חל שינוי בכללים ברורים מאוד וברצוננו להפנות אותכם לסעיף שכולנו מכירים אותו לאורך השנים והוא מעותק מחוזה לחוזה לחוזה, לגבי חלוקת האחריות בין מוכר לקונה בעסקה.

באופן קבוע ושמרני החלוקה נעשית באופן כזה, המוכר נושא בהיטל ההשבחה שיחול בגין תוכניות שאושרו עד מועד חתימת החוזה, ואילו קונה ישלם היטל השבחה על תוכניות שיאושרו החל מחתימת החוזה ואילך.

ובכן סכנת נפשות!! בשום פנים ואופן אסור לחתום על חוזים שכוללים היום את הסעיף כאמור, משום שבתי המשפט בישראל שינו לחלוטין את כללי המשחק, ולא רק שהם שינו אותם פעם אחת אלא שהם משנים אותם כל הזמן וכתוצאה מכך אנו נמצאים בתהליך של שיבוש הכללים המקובלים שגדלנו עליהם שהתרגלנו אליהם ובעצם הם משנים את כללי המשחק באופן שצריך להתאים את ההסכמים כל הזמן לפסיקה המשתנה.

איך ניתן להתאים את החוזים לפסיקה המשתנה

צריך לחלק את היטל ההשבחה בין מוכר לקונה לפי פרמטרים אחרים לגמרי ולא לפי המועד שבו התוכנית אושרה כמו לדוגמא: פסק דין אליק רון אשר שינה את הכללים.

פסק הדין זה בעצם עסק בשאלה הבאה: חברת אליק רון רכשה קרקע והקרקע כשלעצמה שנרכשה ממנהל מקרקעי ישראל, היום רשות מקרקעי ישראל הייתה כבר עם תוכנית שקוראים לה גב/מק/2002 – תוכנית שמעניקה זכויות בנייה.

החברה קנתה את המגרש, הגישה בקשה להיתר והוועדה המקומית בגבעתיים דרשה היטל השבחה עבור התוכנית המשביחה הואיל ותוכנית זו מוסיפה זכויות בניה בדמות שטחים בנויים.  בתגובה לכך, חברת אליקרון ציינה, אני קניתי את התוכנית ביחד עם הממכר והנכם מוזמנים להפנות את הדרישה בבקשה למוכר, רשות מקרקעי ישראל.

ועדה המקומית לתכנון ובניה סירבה ל’בל את בקשתה של אליק רון, בטענה שהזכויות בתוכנית גב/מק/2002 הן זכויות מותנות.

מה המשמעות של זכויות מותנות

משמעותן כי אישורן מותנה בשיקול דעת נוסף של הוועדה המקומית. בעניין זה החליט בית המשפט כי במקרה שבו הזכויות הן זכויות מותנות על מקרקעין, צריך לחלק את היטל ההשבחה בין המוכר לבין הקונה באופן שבמכירה המוכר ישלם היטל השבחה על כך שיש תוכנית משביחה אבל רק באופן חלקי ומשום שלא בטוח שהזכויות האלה יאושרו, וכשהקונה יגיש בקשה להיתר שמנצלת את הזכויות החדשות, הוא הקונה ישלם את היתרה.

דבר חשוב נוסף, המועד הקובע לקביעת סך כל הסכום הוא המועד שבו אושרה אותה תכנית משביחה. מועד התשלום מתחלק לשניים בין שני אנשים שונים והנה לנו מסקנה שעלינו לחלק את החבות עבור היטל השבחה בגין תכנית שכבר אושרה בין המוכר לבין הקונה במקרה שיש בתוכנית ככזו זכויות מותנות.

הפוסט חידושים בסוגיית היטלי השבחה | נדלן למביני עניין הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

איך נשמעים לכם כל הדברים האלה, כמו חלום רחוק בלתי מושג? כמו אוטופיה נדלנית נדלני”ת מוגזמת?  ובכן אנו סבורים שלא מדובר בחלום!  אלגוריתמים ומערכות מחשוב משנים כבר את עתיד  הנדלן בעולם.

הדברים האלה יכולים וצריכים להפוך במהרה למציאות, גם כאן בישראל. דעו לכם כי הם קורים במקומות שונים בעולם ואין סיבה שלא יתרחשו כאן. באומת הסטארטאפים שלנו, בטח אחרי התחיפה שהעניקה הקורונה לחידושים טכנולוגיים של כלי עבודה מרוחקים.

היום אפשר לשבת בנוחות, בבית בצפון תל אביב, ולרכוש דירה דרך מתווך דירות אפילו בלונדון, ככה פשוט מהסמארטפון.

בלחיצת כפתור ניתן לקבל מהמתווך גישה לסיור בדירה ולראותה! ההליך עוד ומתייעל בעזרת חוזים מבוססי אוטומציה שדורשים חתימות בעמוד אחד. גם כאשר למעשה הם כוללים עשרות ומאות עמודים, כך בדרך זו נחסכות שעות על גבי שעות של עבודה! וזוהי רק תחילתו של החלום!

אלגוריתם מייצרים סטנדרט חדש, המוביל להתנהגות הגונה יותר בעולם הנדלן, מדוייקת ושקופה יותר. כולנו חייבים לשאוף למצב שבו ענף הנדלן שלנו הישראלי יהפוך מדינוזאור עצום ואיטי, לספינת ענק שמשייטת בים של חדשנות וטכנולוגיה.

לדחוף ליצירת ענף של חדשנות שבו כל עסקה נעשית דרך מערכת ממוחשבת, שחוסכת לנו כאבי ראש, סרבול ובירוקרטייה מייגעת. ענף שבו אלגוריתמים מביאים את העסקה הנכונה תוך בדיקה של הסיכונים וההתאמה לכל אחת ואחד מאיתנו.

PROPERTY TECHNOLOGY – השימוש בטכנולוגיות דיגיטליות, מידע ופלטפורמות של פיננסים משותפים, ישכללו את שוק הנדל”ן וייקחו אותנו כמה עשרות שנים קדימה והפכו את הענף שכולנו אוהבים כל כך לתוסס, חדשני, יוקרתי ומהיר.

אז בואו נחשוב כמה צעדים קדימה, על חידושים להעיף את הענף למעלה, ונרשה לעצמנו קצת לחלום בגדול יותר. בואו נהפוך את הענף שלנו למשהו עתידני, לדבר הגדול הבא !

**הכותב הוא ברק בר-לב, הבעלים והמייסד של משרד הנדל”ן בר-לב

הפוסט איך יראה ענף הנדל”ן בעתיד? הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

לגופו של עניין, ריכזנו עבורכם את חמשת כללי הברזל שלנו למכירת דירה בצפון תל אביב וזאת כדי שתוכלו להבטיח לעצמכם למכור בשווי הגבוה ביותר ובזמן הקצר ביותר.

נתחיל

כלל מספר 1

The best offer is the best offer

דעו לכם כי כמעט בכל המקרים ההצעה הראשונה היא ההצעה הטובה ביותר, לכן לפני שאתם מחליטים לדחותה, אנו סבורים שכדאי לחשוב פעמיים: פעם אחת, האם אתם יכולים לקבל הצעה טובה יותר ופעם שנייה, אם כן אז מתי?

כלל מספר 2

לשמור את כל הקלפים לעצמכם

לא מומלץ לחשוף את כל הקלפים שלכם לפני הקונה ובטח שאתם לא צריכים לספר לו שאתם גמישים במחיר וכמובן שלא בשיחת הטלפון הראשונה, כמו גם שלא מומלץ לשתף את הרוכש בכך שכבר קניתם דירה ו/או שאתם חייבים להעביר כסף לקבלן בהקדם.

ובכן, כל השיתופים הנ”ל בסופו של דבר עלולים לשמש נגדכם בשלב המשא ומתן על המחיר, על הפינוי ותנאי התשלום ועלולים על אחת כמה וכמה לגרום לפגיעה חזיתית במחיר הסופי של הבית.

כלל מספר 3

אין שני לרושם ראשוני

ניסיוננו הרב תחומי בתחום דירות למכירה בצפון הישן של תל אביב, יכול להצביע על עובדה מוגמרת והיא: דירה שיש בה אווירה ביתית ונעימה נמכרת בסופו של יום בין שני אחוז ל 5 אחוז מעל מחיר השוק ופי 3 מהר יותר!

מכאן תעשו לעצמכם טובה ותשרו אווירה ביתית בבית, תדאגו לריח טוב ועדין בדירה ושכל החלונות והאורות יהיו דלוקים, שהמזגן יהיה דלוק, שהטלוויזיה תהא מכובה ובטח שלא לצפות בחדשות ברקע, תסדרו את הבלגן ותמצאו מקום זמני לכל הצעצועים המפוזרים של הילדים עד שהרוכשים יוצאים מהדירה. כאן המקום לציין כי מדובר באחד מכללי הזהב הכי חשובים שיעזרו לכם לקבל עוד כמה עשרות אלפי שקלים על הדירה שלכם.

כלל מספר 4

SPACE

יש לתת מרחב לקונים הפוטנציאליים ולהימנע מטעות שחוזרת על עצמה כחוט השני. בעת הסיור בדירה עם רוכשים, בעל הדירה פשוט נצמד אליהם לכל מקום והדבר הראשון שהקונים מרגישים זה לחץ ואי נעימות, צפיפות ותחושת חנק. המלצתנו: תרפו, תשחררו ואל תעקבו אחרי הקונים הפוטנציאליים.

ונוסיף, כי אין להיכנס ביחד עם הקונים למסדרון ולמקומות צרים ולא להיכנס איתם ביחד לחדרים הואיל וזה יוצר תחושה של צפיפות ובנוסף מקטין את החדר.

כלל מספר חמש

הכלל החמישי והאחרון שלנו הוא אנשים רוצים את מה שאחרים רוצים, ואף אחד לא רוצה את מה שאף אחד לא רוצה. תחשבו רגע על מה שאמרנו: אנשים רוצים את מה שאנשים אחרים רוצים, ואף אחד לא רוצה את מה שאף אחד לא רוצה .

לדוגמא:  דמיינו לרגע אותכם כרוכשים שהולכים לראות דירה למכירה בצפון הישן תל אביב, עולים, רואים את הדירה יורדים למטה ועוברים לדירה הבאה.

בדירה הבאה, וכשאתם בדיוק בשלב שאתם עולים לראות את הנכס, בעת הזו בדיוק יורד זוג צעיר שראה את הנכס רגע אחד לפניכם, ובסיום הסיור בדירה אתם מגלים שיש זוג נוסף שאף הוא הגיע לראות את הנכס אחריכם.. כאן נשאלת השאלה האם אתם מצליחים להרגיש את ההבדל?

ובכן אנו משוכנעים שבוודאי שכן! הואיל ובדירה השנייה לא רק שיכולתם להרגיש את הלחץ והביקוש והאפשרות שאולי רוכש פוטנציאלי אחר ירכוש את הדירה, אלא שגם עלתה איזושהי הנחה שמדובר כאן בעסקה מעולה וזאת בשל הביקוש הרב שלה.. דבר היכול היה לגרום לכם להחליט ולהתקדם בדירה הזאת ולאו דווקא בדירה הראשונה שעליה לא הגיע אף אחד מלבדכם!

לפיכך, כדי ליצור את תחושת הביקוש והלחץ ואפשרות החמצה, מומלץ לתאם עם מספר קונים לאותו היום בהפרשים של רבע שעה ועם כל קונה בנפרד. בהחלט יתן לכם יתרון משמעותי במשא ומתן ואפשרות לקבל את השווי הגבוה ביותר ובזמן הקצר ביותר.

אז החברים אם אהבתם את המאמר הקצר? ואתם רוצים לקבל מאיתנו עוד טיפים מעולים בתחום הנדלן למגורים בצפון תא, אנחנו כאן , תמיד, בשבילכם

צרו עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים:

בר-לב נדל”ן | כתובת מקצועית עבור מוכרי דירות > 077-449-0338

הפוסט 5 כללי ברזל בעסקאות מסוג של דירות למכירה בצפון ת”א הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

הערכת שווי לנכסים בתל אביב.

נכון ל 2023 מחירי הדירות בצפון תל אביב רק ממשיכים לקפוץ כלפי מעלה. אם כך מדוע שמאי המקרקעין השונים מעריכים במצבים מסוימים את הדירה הנרכשת ו/או הנמכרת בכמות שהיא בלתי מספקת, כלומר בחסר. מה שגורם לכך שקונה פוטנציאלי יתקשה לקבל את הכסף הדרוש למימון העסקה (למשכנתא).

אז מדוע שמאי המקרקעין, ובלא מעט מקרים, די מתקשים להדביק את הרווח הפעור כשהם באים להעריך את שווי נכס בתל אביב וכיצד זה גורם להשפעה ישירה על רוכשים פוטנציאלים בבואם לקנות את דירת “החלומות”?

מחירי הדירות בתל אביב רק עולים ועולים ונכס שלפני 6-7 שנים שאפשר היה לקנות ב- 2.4 מלש”ח שווה כיום כמעט ל 4  מלש”ח ואפילו יותר – וגם זה ארעי

כאן המקום לציין כי מתווך אחראי בכל מקרה להציע ללוקחו בין אם מדובר במכירה ובין אם מדובר בקנייה לפנות לשמאי מקרקעין להערכת שווי הנכס שברשותו, ואין להסתפק בהערכת שווי בע”פ על בסיס מקצעיותו של המתווך, זו המלצתנו. השילוב בין השניים הינו שילוב מנצח.

מהי השיטה השמאית להערכת שווי של נכסים.

אחת מבין מספר שיטות הינה גישת ההשוואה: בשיטה זו הכול נובע מעיון וניתוח של עסקאות דומות לדירות שנמכרו בסביבה התל-אביבית, תוך ביצוע התאמות להבדלים בין הדירה הנרכשת לבין דירות שונות שנמכרו בזמנים שונים וכמובן וההלימות ביניהן.

גישת ההשוואה השמאית עלולה לעיתים להיות ניכרת ביכולת לקויה וזאת כתוצאה מהיעדר נתונים השוואתיים. אזי ומכורח המציאות שמאי להערכת דירה לעיתים יתקשה להעריך את שווי הנכס הנרכש וכמו גם יתקשה לבצע את ההתאמות בין הדירות שנמכרו לאחרונה לבין הדירה הנרכשת.

לדוגמא בתחילת תקופת הקורונה שיווקנו דירת גן למכירה ברחוב נורדאו בצפון תל אביב, בשטח של כ- 100 מ”ר שצמוד ובנוי ולה, הצמדה של שישים מטר גינה לרבות חניה צמודה.

דירת הגן נחשבה לאחת הדירות היפות והמושקעות ביותר בצפון הישן של תל אביב, ברמת גימור באיכות בלתי מתפשרת, לצד עיצוב אדריכלי נחשב ויוקרתי!

על פי רוב הדעות של משרדי התיווך בצפון תל אביב, לרבות המוכרים בעצמם, באשר להערכת שווי הדירה שטענו כולם לשווי מסוים פנו המוכרים לשמאות מוקדמת פרטית באמצעות שמאי שלא מורשה מטעם אחד מהבנקים, וזה החל לבצע את עבודתו ולהעריך את דירת הגן.

בשלב מסוים השמאי נתקל בחוסר נתונים השוואתיים של נכסים דומים שנמכרו לאחרונה בסביבה, ובהיעדר חוסר נתונים השוואתיים, לצד פערים בין השנים היה קשה מאד להשוות נכסים שנמכרו לאחרונה וכתוצאה מכך דירת הגן תומחרה בשווי בהרבה יותר גבוה ביחס לשווי השוק. מאחר ולא היה מדובר בהערכת שווי מוקדמת, כאן אנחנו נכנסנו לתמותה ויחד עם שמאי מקרקעין ערכנו סקר של מחירי השוק שהתבסס בעיקר ידע של שנים והכרת הסביבה והצלחנו להציל את הקונים משלב של הפרת הסכם למול המוכר. לבסוף רכשו את הדירה וקיבלו את המימון שהיו צריכים לקבל מהבנק הממשכן, ומכאן עסקת המכר לא התפוצצה.

כאנשי נדל”ן מעל עשור בתחום השיווק והתיווך של דירות למכירה בצפון הישן של תל אביב, אנחנו פחות מתחברים לגישת ההשוואה השמאית וזאת מן הטעם שישנם מצבים שקשה להשוות בין דירה אחת לדירה שנייה. אנחנו כן מאמינים גדולים שיש לבחון את שלל השיטות השמאיות בשילוב של משרד לתיווך דירות מומלץ בתל אביב וזאת כדי לקבל תוצאה טובה, נכונה והרצויה ביותר.

כאן נוסיף כי עסקאות מסוג של דירות למכירה בצפון תל אביב, כמו גם באנשים דומות לביטוי “אין להסתכל על הקנקן, אלא על מה שבתוכו” – ומייד נסביר את כוונתנו.

לקראת סוף שנת 2022, כולנו היינו ערים לעד כמה שוק הדירות באזור הצפון הישן של תל אביב רותח ועולה במהרה וזאת לצד הנתונים המפורסמים ברשת לעין הציבורית פעם ב 4 עד 6 חודשים, מיום חתימת העסקה.

בפרק זמן זה, שוק הדירות בתל אביב לפעמים משתנה. למשל: שווי הדירות בתל אביב של תחילת 2021 היה נמוך בהרבה לעומת שווי הדירות של סוף אותה השנה וב -2023 (נכון לחודש מרץ), השוק קפא.

במצב שכזה, מתווך דירות ו/או שמאי מקרקעין של חודש ינואר לא יכול לחזות את העתיד ואת שינוי המגמה ואת התמורות של שוק הדירות העכשווי – ובטח שעל אחת כמה וכמה, נוצר קושי מסוים להעריך את השווי הנכון של הנכס נכון לתקופה הנוכחית. לכן הערכת השווי של הדירה בחודש ינואר צפויה להיות שונה ונמוכה בהרבה יותר ממחיר הרכישה.

במקרים נוספים, קיים פער בין מחיר הנכס כפי שנקבע בין קונה למוכר מרצון לבין ערכו בפועל בהתאם לשוויו האמתי בשוק.

כאן המקום לציין כי כאשר בנק למשכנתאות מחליט לתת משכנתא, הוא אינו מעניק תשומת לב נרחבת לשווי העסקה המצוין בהסכם המכר הואיל ונתון זה הוא לשיקולו של שמאי מטעם בנק. ואוף למותר לציין כי אחת מכל 5 בקשות למשכנתא נדחית, לאחר סקירתו של השמאי מטעם הבנק והסיבה העיקרית לדחייתה הינן בין היתר, בשל פערי ערך!

הבעייתיות נעוצה בכך שהרוכש פונה לבנקים רק בשלב שכבר חתמו הצדדים על הסכם למכירת הדירה ואף שולמה בעדה אפילו מקדמה, וגדולה מזאת מתוך הבטחה לשלם את יתרת המשכנתא. במקרה זה, הרוכש צפוי כשלעצמו מצוי בהפרה למול המוכר.

לסיום על מנת להימנע ממצבי ברירת מחדל והשלכותיהם, אנו ממליצים לשלב בין שני אנשי המקצוע בין באמצעות שמאי מקרקעין לצורך קבלת הערכת שווי לבין מתווך דירות מומלץ בתל אביב לצורך סקירת השוק (אין בסמכותו של מתווך לתת חוות דעת שמאית כתובה למעט סקר סביבתי של מחירי השוק). השילוב בין השניים מהווה כוח מהותי ומיטבי לבדיקת שווי נכס ומצבו טרם רכישתו ובוודאי עוד הרבה לפני התקשרותכם בהסכם מחייב – הנכם מוזמנים להתייעץ אתנו!

משרדנו הינו משרד תיווך דירות בצפון תל אביב שחי ונושם את השוק ומכיר את המחירים של העסקאות שנסגרו אתמול, ומכאן לדירה חדשה בדיוק כמו שאתם מחפשים.

אנחנו שם, תמיד, בשבילכם

צרו עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים:

בר-לב נדל”ן: 077-449-0338

הפוסט איך מעריכים שווי דירה הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

חשוב להדגיש שמנהג המדינה (בשונה מדין המדינה) מחייב בכל משא ומתן סתמי שנעשה ללא קביעה מדויקת של התנאים. לכן בכל מקום שלא נקבעו תנאים – המנהג המקובל יקבע את תנאי העסקה. הדבר נכון גם בעניין תנאי העסקתם של פועלים. בפרט הדבר נכון באשר לגובה השכר המקובל בעסקאות תיווך ושדכנות.

להלן נעמוד על כמה סוגיות בדיני מתווך שבהם נתנו הפוסקים דעתם ופסקו הלכות.

הלכות שדכנים זכו לברור מעמיק מכוח חשיבותן בקרב הציבור היהודי מאות בשנים. כך נקבעו המושגים: שדכן “מתחיל”, “אמצעי” ו”גומר”.

“המתחיל” הוא זה שהציע את השידוך לשני הצדדים.

“האמצעי” הוא מי שהמשיך במשא ומתן “והגומר” הוא זה שהביא לידי סיכום בין הצדדים.

יש מצבים מורכבים אף יותר שבהם עסקו, כך מתברר, כמה שדכנים יחדיו בכל אחד ואחד מהשלבים דלעיל.

ההלכה קובעת כי השדכנים .עשויים להיות ראויים לשכר מ”דין יורד” או מ”דין נהנה” כמו שמשלמים לפועלים בעד מלאכתם.

 אם כמה אנשים עשו מלאכה אחת, נהוג לשלם להם יחדיו. כשם שמשלמים על אותה מלאכה תשלום כולל וכל אחד מקבל על פי חלקו באותה מלאכה, כך ובדומה …אם קיימים כמה שדכנים שעושים מלאכת “מתחיל”, הם יחלקו בשכר הנהוג לשלם. בגין אותה פעולה. 

בתחילה נהוג היה כי שכר השדכנים יחולק לשניים. אולם במהלך הדורות השתנה המנהג ונקבע שיש לחלקו לשלושה חלקים.

אם שדכן אחד הציע את השידוך הוא “המתחיל”, היה והצדדים סיימו בכוחות עצמם את שאר שלבי השידוך הם  צריכים לשלם למתחיל את דמי השדכנות במלואם משל היה גם “האמצעי” וגם הגומר”.

הרציונל לכך: כיוון שהציע “המתחיל” הצעה כל כך טובה, לא נזקקו עוד בצדדים להיעזר באמצעי” “ובגומר”.

ההבחנה בין שלושת סוגי השדכנים אינה מתרחשת כדבר שבשגרה בתיווך במקרקעין.

אולם, הבחנה זו מלמדת על הזכות קבלת שכר לכל המתווכים שהיו מעורבים באותה עסקה.

לעתים כידוע, אפשר יהיה למצוא יותר ממתווך אחד שהיה מעורב בשלב מסוים של הליך התיווך.

שאלת מעורבותם של כמה מתווכים בעסקה אחת עלתה לא אחת בפני בתי הדין. כך התעוררה השאלה מה הדין אם מתווך החל במלאכת התיווך והציג לפני רוכש, דירה בפרויקט. אולם, הרוכש רכש לבסוף דירה באמצעות מתווך אחר שהראה לו דירה שונה דירת גג, באותו פרויקט.

כחלק מעובדות פרשה זו התברר כי הרוכש התנתק מהמתווך הראשון לאחר שטען בפניו כי הדירות באותו פרויקט יקרות מדי.

במקרה זה בית הדין התייחס להלכה הקיימת שלפיה למתווך “המתחיל” במלאכה (המתווך הראשון) יש חלק בעסקה אף שלבסוף הושלמה בידי מתווך אחר.

הדיינים דחו את הטענה שהמתווך הראשון לא היה הגורם היעיל כמשמעותו בחוק המתווכים, כפי שטען בפניהם הרוכש שסרב לשלם דמי תיווך.

 בית הדין, כך נקבע, אינו מחויב לחוק המדינה (חוק המתווכים) מה גם שחוק זה נוגד בכמה מהוראותיו את ההלכה. כך, לדוגמה, החוק אינו מכיר במושג “מתחיל”. בפסק דינם קבעו הדיינים כי היה מקום

לאמץ את חוק המתווכים לו רכש מעמד של “מנהג המדינה” המחייב את כולם.

אולם הוסיף בית הדין וקבע כי הוא אינו משוכנע כלל שאמנם רכש חוק זה מעמד של “מנהג המדינה”.

חשוב להבהיר כי המשפט העברי מייצג גישה לפיה יש לדון ולקבוע מה הדין אלמלא היה נוהג אחר.

לאחר מכן יש לדון אם מנהגים שונים או חוקים שונים ישפיעו על פסיקת ההלכה וישנו את הפסק.

לאחר שהכריעו הדיינים בזכות המתווך “המתחיל” לדמי תיווך, עברו לדון בשאלה הבאה: מהו השכר הראוי למתווך “המתחיל” והציגו שתי גישות שונות המקובלות בהלכה.

על פי האחת, ראוי המתווך “המתחיל” למחצית מדמי התיווך ועל פי האחרת ראוי הוא לשליש בלבד.

מקרה אחר, כאשר השדכן המתחיל לא יכול לסיים את העסקה ונזקקו הצדדים לשדכן נוסף, נוטל המתחיל שליש האמצעי שליש והגומר שליש!

במקרה אחר דן בית הדין במקרה שבו חתם פלוני על הסכם עם מתווך ובו התחייבות לתשלום דמי תיווך. בעקבות ההסכם הראה המתווך לפלוני דירה, אולם פלוני לא רצה בדירה בשל חיסרון מסוים.

לאחר זמן-מה ראה פלוני פרסומת במקום אחר אחר של אותה דירה במחיר זול יותר.

פנה פלוני למוכר ורכש את הדירה על אף החיסרון. האם על הקונה לשלם למתווך דמי תיווך ?

כחלק מהדיון ציין בית הדין מקרה מורכב אף יותר שבו תיווך מתווך בין שמעון לראובן ולבסוף

מכר שמעון את הדירה ללוי על ידי מתווך אחר.

הלך ראובן וקנה את הדירה מלוי ומודה שאלמלא המתווך הראשון לא היה מגיע לדירה. בית הדין פסק כי אף  במקרה קיצוני זה חייב ראובן לשלם למתווך הראשון שכר “מתחיל.

כך נקבע שאין חזרתו של פלוני מכוונתו לרכוש הדירה עד שנה מבטלת את כוחו של המתווך שהציע את הדירה ראשון.

לו היה חוזר פלוני לעסקה באמצעות מתווך שני, היה זוכה המתווך הראשון לשכר טרחה על פי כלל “מתחיל”.  

אולם, כיוון שבמקרה זה לא היה כלל מתווך שני, זכאי המתווך הראשון למלוא שכר הטרחה.

בפסק דינם הוספו הפוסקים שכיוון שפלוני חתום על הסכם עם המתווך המבטיח את שכרו, על אחת כמה וכמה שזכאי הוא למלוא שכרו.

מפסק דין זה נלמדת הבחנה מעניינת שלפיה אם הודיע הקונה למתווך שהוא “יורד” מהעסקה וחזר בו במהלך שנה, אזי אין חזרה זו מבטלת את כוחו של המתווך הראשון.

במספר לא מועט של מקרים חוזר הלקוח לנכס שבו התעניין כעבור זמן, ללא פניה חוזרת למתווך הראשון – המתחיל, שכן פרטי המוכר והדירה כבר ידועים ונהירים לו. נראה כי ניסיון החיים הביא את הפוסקים לקביעת מסגרת זמן סבירה לדידם במהלכה אי אפשר לנתק את הזיקה שבין המתווך הראשון לעסקה והיותו הגורם היעיל שהביא לבסוף למימושה.

חוק המתווכים מתמקד בשאלת הגורם היעיל ועיקרון תום הלב של הקונה (כפי שעושה אף המשפט העברי).

אולם, הדין הישראלי אינו מגדיר פרק זמן קבוע וכך כל עוד נערכת עסקה בפרק זמן זה, לא נס ליחו של המתווך הראשון. ייתכן שפסיקה עתידית תוכל להסתמך, בדומה למשפט העברי, על פי פרק זמן סביר שישמש אבן בוחן נוספת לשאלת הגורם היעיל וכן למועד ניתוק הזיקה בין העסקה למתווך הראשון וזכאותו לדמי תיווך.

במקרה אחר הציע מתווך ראשון ללקוחו דירה. אחר כך הופיע מתווך שני שהציע על דעת עצמו, את הדירה במאה אלף ש”ח פחות והעסקה לא יצאה אל הפועל כיוון שהמוכר התנגד למחיר שהציע המתווך השני.

כעבור זמן התרצה המוכר והוריד המחיר שהתקרב למחיר שהציע המתווך השני ונחתמה העסקה.

האם פטור הקונה מתשלום שכר טרחה למתווך הראשון? הפוסקים סברו כי במקרה זה זכאי – הראשון לשליש מדמי התיווך כיוון שהלקוח חשב על העסקה ברצינות כבר לאחר הצעת המתווך הראשון.

 כך נפסק “באבני חפץ” שאם המתווך המתחיל הוא אף הגומר ורק באמצע פעל מתווך שני נוסף, לא מגיע למתווך השני שליש מדמי התיווך .

על אף הדימיון המסוים בין המשפט העברי לדין הישראלי בקשר לזיקה הנדרשת בין המתווך לעסקה, מבחן הגורם היעיל נוטה לצמצם את מספר המתווכים הזכאים לדמי תיווך בעוד חלוקת מלאכת התיווך מראש לאפשרות קיום מתווך ראשון, אמצעי ואחרון מרחיבה בדין העברי את זכויות המתווכים המעורבים.

מועד תשלום למתווך

הלכות מתווכים במשפט העברי נגזרו במידה רבה מהלכות שדכנים. כאשר שכרו הצדדים שדכן, נקבע שיש לשלם לו על פי המנהג בגמר השידוך או בשעת הנישואין. אולם, שדכן שלא נשכרו שירותיו אלא הוא שהציע את פעולת השידוך, אין לשלם לו על פי המנהג (כדין פועל) אלא כדין נהנה.

לכן ראוי לשלם לו במקרה זה בזמן הנישואין שאז הלקוח נהנה מפעולת המתווך.

איחור בתשלום שכרו של שדכן הפועל מדין פועל הוא עברה של “לא תלין”, שכן אסור להלין שכרו של פועל. לעומת זאת במקרה של שדכן “מדין יורד” שפעל מיזמתו, אין עוברים עברה של הלנת שכר כיוון שהשדכן לא פעל מדין פועל אלא מדין יורד לשדה חברו.הרב גולדברג סבר כי אם אין מנהג, רשאים הצדדים לעכב את תשלום השכר עד לסיומה של העסקה לרבות מסירת החזקה בנכס ורישומו על שם הקונה. מקום שבו נכתב זכרון הדברים שבו צוין כי יחתם בהמשך הסכם, ישולם שכרו של המתווך רק משנחתם ההסכם.

ההלכה הרווחת שמועד התשלום לסרסור הוא כאשר הגיעו הצדדים להסכמה עקרונית ביניהם או כשעשו קניין ולא כאשר העסקה הגיעה לגמר ממש, קרי, מסירת החפץ וביצוע התשלום עבורו. בנקודה זו שונה היה מועד התשלום בין סרסור לשדכן. בעוד אצל הסרסור עיקר המחלוקת הייתה קשורה בתמורה הכספית, אצל השדכן נוספו פרטים רבים נוספים כגון מזונות, דירה, בגדים מתנות וכיוצא באלה. לכן נפסק כי שדכן מקבל שכרו בעת שבאו המשודכים בברית הנישואין ואילו הסרסור ראוי לשכרו כשהביא את הצדדים לעמק השווה. על ההבחנה בין שדכן לסרסור בכל הקשור למועד תשלום השכר עמד רבי יחזקאל לנדאו.

על החשיבות הרבה של התשלום למתווך מיד כשסיים את פעולתו אפשר ללמוד מכך שאף אם מת המשלח חלה חובת תשלום דמי התיווך על יורשיו. הלכות אלה מלמדות על הדגש שניתן לשמירת פרנסתו של המתווך ומניעת פגיעה בו. בחוק המתווכים מצוין כי תיווך במקרקעין הוא הפגשה לשם התקשרות בעסקה בזכות במקרקעין ואילו בסעיף 14(א) לחוק המתווכים צוין כי תנאי לתשלום דמי התיווך היא התקשרות הצדדים בהסכם מחייב. כך יצר המחוקק אי-בהירות מסוימת אשר לנקודת הזמן המדויקת שבה נעשה ההסכם למחייב.

הכותב הוא ברק בר-לב, הבעלים והמייסד של משרד בר-לב נדל”ן

הפוסט מערובתם של כמה מתווכים בעסקת תיווך אחת | על פי המשפט העברי הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

אולם, לא מעט סכסוכים, כך מתברר, המשיכו ומוסיפים להגיע להכרעה שיפוטית גם לאחר כניסתו של חוק המתווכים לתוקף ב-1 אפריל 1997 אף שהמחוקק סבר כי עם חקיקת החוק החדש יתמעטו הסכסוכים בין מתווכים בתל אביב ללקוחותיהם.

ייחודה של מערכת היחסים שבין מתווך נדל”ן בצפון תל אביב לבין לקוח וטיבו המיוחד של שירות זה באים לידי ביטוי בכמה מאפיינים חברתיים, כלכליים ופסיכולוגיים היוצרים מעצם טבעם וטיבם מארג שלם של ניגודים ומחלוקות.

ראשית, שלא כבעלי מקצוע רבים, בדרך כלל, זוכה המתווך לשכר נאה לכל הדעות רק כמובן אם צלחו משימתו ופעולות התיווך שנקט בעסקה, מסוג של דירות למכירה בצפון תל אביב.

לעתים אין קשר ישיר בין מידת התאמצותו והשקעתו של המתווך לבין שכרו. היעדר קשר בין היקף העבודה והמאמץ שמשקיע המתווך מחד גיסא לתמורה המגיעה לו מאידך גיסא, גורם לא אחת להקטנת המוטיבציה של הלקוח לשלם למתווך את דמי התיווך.

בית המשפט הנכבד עמד על הקונפליקט המבני בין לקוחות לצד מתווכים בתל אביב.

התזה של הלקוח, כך אמר, רואה את השכר המבוקש עבור עבודה קצרה יחסית של המתווך בעניינו ונדמה לו כי השכר גבוה מדי.

בתי המשפט חזרו וציינו כי יחד עם זאת אי אפשר להתעלם מקשייו של מתווך דירות בתל אביב בגביית עמלת התיווך כשקיים אינטרס כלכלי לשני הצדדים לחוזה המכר להיפטר מעולו של זה.

כדברי שופט בית משפט השלום, כתוארו אז, מתווך דירות “נמצא זה האחרון משקיע מרץ, און והון עד שלקוחותיו עושים להתחמקות מתשלום שכר עמלו”.

שנית, בחלק הארי מהמקרים מתווכים בתל אביב זוכים לקבל את שכרם עם חתימת הסכם המכר, בשלב שבו לא ברור לחלוטין אם ההסכם יצא לפועל.

לאחר מועד זה ישנן לעתים התחייבויות המבוטלות או מופרות על ידי אחד הצדדים או שניהם. לעתים לא מתקיים תנאי מתלה ולעתים מתרחש תנאי מפסיק.

הלקוחות מצויים במצב שבו שילמו את דמי התיווך אולם, בפועל, מנקודת מבטם, טרם קיבלו את התמורה לה ציפו מהעסקה. יתרה מזו, ישנם מקרים שבסופו של יום לא יקבלו הצדדים תמורה כלל.

מצב שלשיטתם נוטל המתווך את דמי התיווך טרם התממשה העסקה בפועל וטרם הושלם תשלום מלוא התמורה, מצב שבו מקטין פעמים רבות את המוטיבציה בקרב הלקוחות לשאת בדמי התיווך בשלב שבו נדרש התשלום.

שלוש, מתווכים בתל אביב גובים דמי תיווך משני הצדדים לעסקה. עובדה זו כשלעצמה מעוררת בקרב הלקוח תחושה סובייקטיבית כי המתווך פעל או פועל קרוב לוודאי לטובת הצד השני מתוך ניגוד עניינים. מכאן קצרה הדרך לחילוקי דעות ולהתנגדות לשאת בדמי התיווך.

ארבע, בסופו של יום הגורם הישיר לסגירת העסקה ומי שנושא בעיקר הנטלים הכספיים ובשאר התחייבויות החוזיות, כגון התשלומים, מועד הפינוי, תשלומי מס, תיקונים בדירה, הכשרת חריגות בנייה וכדומה הם הצדדים עצמם, כך סבור הלקוח. כריתת החוזה היא, במידה רבה, בשליטת הלקוח ולא בידי המתווך עצמו. מצב עניינים זה מביא לעתים את הלקוחות להרהר פעם נוספת בדבר צדקת תשלום דמי התיווך, מה שכמובן לא מדויק.

חמש, מקצוע התיווך “זכה” ברבות השנים, בעיקר טרם חקיקת חוק המתווכים, לדימוי בעייתי בקרב הציבור. מתווכים נטו, מעת לעת, לנכס לעצמם (למאגר דירותיהם) נכסים שהוצאו למכירה בשוק החופשי שלא על דעתם וללא הסכמתם מראש של בעליהם ומעשים אלו גררו, בין השאר, מחלוקות על רקע דימוי שלילי זה. מעת לעת נשמעו דברי תוכחה על מתווכים בתל אביב לרבות בין כתלי בית המשפט עצמו.

שש, משרדי תיווך בצפון תל אביב מוכרים “סחורה” שמקורה במידע העומד לרשות הציבור, נועד לידיעת כלל הציבור ומהווה במובהק קניין ציבורי.

מתווכים תל אביב משתמשים במוצר ציבורי” ולא במידע ייחודי, מקצועי שהוא, בדרך כלל, קניינם של מומחים. עובדה זו גורמת ללקוחות להמעיט בכישורי משרדי תיווך בצפון תל אביב ותורמת אף היא להקטנת המוטיבציה בקרבם לשלם את דמי התיווך.

שבע, כיום נוהג מתווך דירות בצפון תל אביב לגבות דמי תיווך בשיעור של שני אחוזים מגובה התמורה בעסקת מכר דירה פרטית רגילה. לעומת זאת, שכר הטרחה המשולם לעורכי דין, שמעורבותם בעסקה מהותית לאיתור הבעיות המשפטיות ופתרונן, שכן עליהם לבצע בדיקות משפטיות, רישומים שונים, והם נושאים באחריות לרשלנותם ולעתים לחוסר מקצועיותם, הוא נמוך בהרבה. מציאות זו גורמת אף היא ללקוחות לחוש כי שיעורם של דמי התיווך גבוהים לכאורה ומבלי שתהיה לכך הצדקה.

שמונה, המוטיבציה והתמריצים לתשלום לבעלי המקצוע רבים מונעת, בין השאר, מהאינטראקציה הנמשכת או העתידית עם אותם בעלי מקצוע (החשמלאי, בעל המוסך, רופא השיניים, סוכן הביטוח). לעומת זאת האינטראקציה עם המתווך היא, בדרך כלל, מקרית ומסתיימת עם חתימת הסכם המכר.

במרבית המקרים עבור הלקוח זו עסקה חד-פעמית או כזאת המתרחשת לעתים רחוקות מאוד, לעתים פעם או פעמיים בחייו הבוגרים של הלקוח הממוצע. בלשון שופט בית המשפט העליון ברק-ארז: “צריך לזכור שרבים מצרכני התיווך הם שחקנים חד פעמיים בתחום”. סיטואציה זו מקטינה אף היא את התמריץ לתשלום דמי התיווך ותורמת, לא מעט, לרצון הלקוחות להתחמק ממנו..

תשע, כפי שמובהר בחוק המושג “גורם יעיל” שהוא תנאי יסודי לזכאות המתווך לדמי תיווך, מעורפל, מעומעם ואינו תורם להבנה כי מדובר ברכישת מוצר או שירות ככל המוצרים והשירותים. כאשר אין מדובר במקרה חד וברור.

אחד מתפקידיה של המדינה הוא ההסדרה והפיקוח (Regulation and Inspection) על פעילות פרטית כדי להגן על הציבור מפני נזק שמקורו משימוש בלתי מקצועי, רשלני או זדוני בכוח המצוי בידי גורמים פרטיים יהיה זה כוח כלכלי, כוח מקצועי או כוח אחר.

בישראל היו אלה דווקא המתווכים שפנו ובקשו להסדיר בחוק איסור תיווך ללא רישיון והתנית הרישיון בבחינה מקצועית.

היה זה באופן פרדוקסאלי ומשרד המשפטים שהתנגד בתחילה לחקיקה בתחום התיווך במקרקעין, בסוברו שהדרישה נובעת מאינטרס של “הגילדה” להגן על עצמה ולצמצם תחרות.

לחץ המתווכים נשא פרי ובשנת 1992 הוגשה הצעת חוק פרטית שהייתה לבסוף לחוק אם כי מתוך גילוי מהמורות והתנגדות דווקא מצדה של הרשות המבצעת: שר המשפטים והממשלה.

חוק המתווכים שחוקק בשנת 1996 הטיל דרישות, מגבלות וסנקציות על המתווכים מחמת המצב ששרר בשוק תיווך הנדל”ן עובר לאותו מועד. דרישות אלה, בחלקן טכניות וצורניות המחייבות עמידה במילוי טפסים ובהם פרטים מסוימים ומוגדרים, הפכו לעתים בידי הלקוחות, בניגוד לכוונת המחוקק, כאמצעי להתחמקות מחובת תשלום דמי התיווך.

כך אפשר לראות כיצד נעה המטולטלת המשפטית לפי ההתפתחויות הכלכליות והחברתיות. עם קום המדינה היו אלה בעיקר זכויות המתווכים שקופחו ונדרשה להן הגנת בית המשפט. עם התחזקות התודעה הצרכנית והעליה הגדולה מברית המועצות, גבר החשש דווקא מפגיעה בציבור מניצולו ומקבלת שירותי תיווך לא מקצועיים.

המטולטלת המשפטית נעה פעם נוספת ועתה היו אלה הצרכנים שהחלו להשתמש בהוראות החוק החדש, שבא להגן עליהם, כדי להתחמק מחובתם לשלם דמי תיווך. בשל כך בתי המשפט נדרשו בשנים האחרונות להגן פעמים רבות דווקא על ציבור המתווכים שלקוחותיהם נהגו כלפיהם בחוסר תום-לב והגינות.

האם מהמועד שבו נכנס חוק המתווכים לתוקף ירד באופן ניכר היקף התביעות המשפטיות הקשורות בתיווך מקרקעין? בהיעדר מקור נתונים אמין ומדויק, ובהתחשב בגידול האוכלוסייה, במספר המתווכים ובהיקף העסקאות, קשה להשיב על שאלה זו. אולם, התרשמותי מפסקי הדין שפורסמו עד כה, במהלך עשרים השנים האחרונות, כי לא רק שלא חלה ירידה, אלא חלה עליה בהיקף הסכסוכים הקשורים בתשלום דמי תיווך המובאים להכרעה שיפוטית.

כך נמצא שההסדרה המשפטית באמצעות חוק המתווכים תרמה לשיפור איכות השירות שמספקים המתווכים אולם בוודאי לא צמצמה באופן משמעותי את המחלוקות המשפטיות.

השינויים הטכנולוגיים, המודעות ההולכת וגוברת בקרב הציבור לכללים שהמתווכים נדרשים לעמוד בהם והעיכוב וההטיות במאמצי הרגולטור לאכוף סנקציות על מי שאינו פועל כדין לרבות במישור המשמעתי הגבירו עוד יותר את המוטיבציה להתחמק מתשלום דמי התיווך מצד אחד ונכונות מצד המתווכים שלא להקפיד הקפדה יתרה על ההוראות ועל הכללים כפי שדורש המחוקק מן הצד האחר.

תהליכים מקבילים אלו בצירוף הגברת הנגישות לבתי המשפט, בין השאר באמצעות הליכים פשוטים ומהירים יחסית בבתי המשפט לתביעות קטנות וההכרה בזכות זו כזכות יסוד חוקתית, יחייבו לדעתנו את בתי המשפט להמשיך ולעסוק במחלוקות בין מתווכים ללקוחותיהם ובינם לבין עצמם. אולם, בשונה מהתקופה טרם נחקק החוק, הפעם בנסיבות שונות ובמקרים רבים מתוך כוונה שלא להפוך את החוק הצרכני “מקלט” לאלה המתחמקים מתשלום דמי תיווך.

התהליכים לעיל ובמיוחד ניסיון הלקוחות להשתמט מתשלום דמי תיווך תרמו למגמה ההולכת וקונה לה שביתה בבתי המשפט המחוזיים ובבתי משפט השלום לאפשר הגמשה מסוימת בדרישות המחוקק שבאות לידי ביטוי בחוק המתווכים כגון פחות הקפדה אם הסרים בהזמנת שירותי התיווך חלק מהפרטים שנקבעו בסעיף 9(א) לחוק ובתקנות שהותקנו מכוחו כשאפשר ללמוד עליהם מנסיבות המקרה. במיוחד כשמתגלה חוסר תום לבו של הצרכן, קיימת נטייה להקל גם בסוגיות נוספות, לדוגמה היעדר קיומם של שני מסמכים נפרדים בעת מתן בלעדיות, כל עוד מכיל הסכם הבלעדיות את כל הנדרש לפי סעיף 9(א) לחוק. כך ובמקביל אפשר לזהות נכונות הולכת וגדלה להכיר בעסקאות אקראי (עסקאות תיווך שעושה אדם שאין מקצועו תיווך) ובעת האחרונה לאפשר במקרים חריגים תשלום דמי תיווך גם בהיעדר הזמנת שירותי תיווך בכתב. למגמות אלה תוצאות חיוביות כשבוחנים אותן מנקודת ראותו של המתווך שזכויותיו נפגעות בשל יישום דווקני של הוראות החוק.

אולם, עלולות להיות להן גם השפעות שליליות כגון שימוש גובר בעסקאות אקראי שחוק המתווכים לא חל עליהן דבר שיוביל להתחמקות מתווכים מדרישות החוק ולפגיעה בלקוחותיהם.

חוק המתווכים תרם ללא ספק להסדרה חלקית של מערכת יחסים מורכבת זו בין המתווך ללקוח (הדרישה לרישיון בר-תוקף, הסכם בכתב, פירוט פעולות שעל המתווך בבלעדיות לבצע ועוד). אולם, הנגישות למידע על-אודות נכסים המוצעים למכירה או להשכרה לרבות ובמיוחד באמצעות אתרי האינטרנט והרשתות החברתיות, מובילה לכך שהמידע מועבר בזמינות ובמהירות רבים יותר ואף בפילוח מדויק בהרבה. שינויים אלו יאפשרו איתור נכסים פוטנציאליים בדיוק רב יותר ובאופן ישיר בין הלקוחות אף ללא התערבות מתווכים. מגמות אלה עלולות להגביר את החיכוך בין המתווכים לצרכנים וכפועל יוצא מכך לעליה בהיקף התביעות בענייני תיווך שיונחו לפתחם של בתי המשפט.

הבנת מגמות עתידיות “בשוק התיווך” דורשת היכרות עם גורמים נוספים המשפיעים וישפיעו על יחסי מתווכים צרכנים קרוב לוודאי גם בשנים הקרובות.

לדוגמה השימוש בשירותי תיווך בדירות למכירה יד שנייה עולה עם העלייה בגילו של הצרכן. מכאן לשינויים דמוגרפיים השפעה על היקף הפונים להיעזר בשירותי המתווכים לצורך מכירה רכישה או השכרת נכסים. 

כל אלה מתרחשים אפוא במספר תהליכי שינוי שקשה לצפות ולשער את תוצאותיהם.

בארצות הברית, לדוגמה, השימוש הגובר במרשתת השפיע על שוק התיווך ותרם להגברת הלחץ להורדת שיעור דמי התיווך, ולשינויים בהיקף השירותים הניתנים בידי המתווכים ותמחרום. אולם, גם שם טרם התבררו לעומקן המסקנות הנובעות משינויים אלה. הצורך בשירותי התיווך לא יקטן להערכתנו באופן דרמטי בשנים הקרובות. כך, ובאופן דומה, המחלוקות סביב תשלום דמי התיווך תמשכנה קרוב לוודאי להעסיק את בתי המשפט על ערכאותיו השונות בייחוד כל עוד לא יאכפו הדין הפלילי והדין המשמעתי באופן שירתיע מתווכים מלעבור על הוראות החוק ועל נורמות ההתנהגות המחייבות מצד אחד ונכונות מצד הלקוחות לשלם למתווכים את דמי התיווך כמוסכם מצד שני.

גורם חשוב נוסף המשפיע על שוק התיווך בישראל – הוא שוק הנדל”ן. ענף הדיור בישראל בלבד היווה

4% מהתוצר הלאומי הגולמי בשנת 2006. בעשור האחרון מחירי הנדל”ן הלכו והאמירו.

משנת 2006 עד לשנת 2022 עלו מחירי הדיור בישראל ב-84% ומחירי המשרדים ב-38% . שיעור המתגוררים בשכירות עלה מ- 8%.

חשוב לזכור כי 70% אחוז מהדירות למגורים או להשקעה בישראל הן בבעלות הציבור. זהו שיעור גבוה יחסית למדינות אחרות. אין ספק שגידול הפעילות בשוק התיווך והגידול במספר המתווכים קשור במידה רבה בתהליכים בשוק הנדל”ן. ככל שעולה היקף הפעילות בשוק הנדל”ן ומחירי הנדל”ן ממשיכים בנסיקה כלפי מעלה, כך, קרוב לוודאי, גדלה ומתרחבת הפעילות בשוק התיווך כשמתרחשים תהליכים הפוכים, הפעילות בשוק הנדל”ן מאטה והמחירים יורדים ובשל כך מספר המתווכים קטן והלחץ להורדת שיעור דמי התיווך גובר.

קשר דומה בין היקף הפעילות בשוק הנדל”ן לשיעור המתווכים נמצא גם במדינות אחרות כגון דרום אפריקה וארצות הברית.

להערכתנו, כל עוד מגמות העלייה בקצב גידול האוכלוסייה ובביקוש לדירות תמשכנה ומחירי הנדל”ן יאמירו, שוק התיווך לא יצטמצם וקרוב לוודאי שאף ילך ויגדל. אולם התמתנות המחירים וירידה בביקוש עשויים לצמצם את היקף המתווכים. במקרים אלה הראשונים לעזוב את ענף התיווך הם, בדרך כלל, מתווכים צעירים שהצטרפו לשוק הגואה בשנים האחרונות. שינוי לרעה במצב המשק וקושי הולך וגדל ביכולת הציבור לרכוש או לשכור דירות, והאטה ככלל בשוק הנדל”ן קרוב לוודאי שיובילו לירידה במספר המתווכים ויתכן שאף בדמי התיווך. כאשר מחירי הדיור למכירה והשכרה נוסקים כלפי מעלה או כששוק הדיור מצטנן באופן משמעותי כחלק מהאטה במשק ומיתון עשוי להתערב גורם משפיע נוסף. המחוקק עשוי להגביר התערבותו במטרה לרסן את שעור דמי התיווך ואילו הרגולטור עשוי אף הוא לפעול במטרה ליישם מגבלות נוספות על תשלום דמי התיווך כדי להקל על ציבור הצרכנים. מידת ההתערבות תהיה תלויה בגורם חשוב נוסף: כוחם הארגוני והפוליטי של המתווכים. היקף החקיקה והרגולציה גדל במקרים רבים בשל היעדר ארגון מתווכים חזק בעל כוח ארגוני, פוליטי ולובי משמעותי כפי המצב בישראל כיום.

הכותב הוא ברק בר לב, הבעלים והמייסד.

הפוסט קשייו של מתווך דירות בת”א בגביית עמלת התיווך הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

נעים להכיר: שמי ברק בר-לב, ואני הבעלים

של משרד תיווך בצפון תל אביב בר-לב נדל”ן.

לפני שאמשיך למנות את היתרונות נוספים שלקוחותיי – קונים ומוכרים כאחד – נהנים מהם אני חייב לנקות כמה ספקות שבוודאי מקננים אצלך בלב. איך זה יתכן שאני עומד מאחורי כל מה שהבטחתי בכותרת ועוד מצהיר בראש חוצות שזו התחייבות? ובכלל, איך אני יכול להתחייב לדברים שאף משרד תיווך בצפון תל אביב אחר לא מעיז אפילו להציע ללקוחותיו? ובכן, התשובה מאד פשוטה והיא נשענת על כמה עמודי תווך בפעילות שלנו:

כולנו משפטנים מומחים בדיני מקרקעין

אמנם אני מחזיק במשרד תיווך, אבל הנציגים בו הם לא המתווכים הסטריאוטיפיים. כולנו משפטנים בתחום המקרקעין, מומחים לגיבוש עסקאות נדל”ן, מיזמי התחדשות עירונית ומכירת בצפון תל אביב בכלל ומכירת דירות בצפון הישן תל אביב בפרט. עובדת היותנו משפטנים מומחים בדיני מקרקעין שעוסקים בתיווך נדל”ן היא זו שמבדלת אותנו מכל סוכנות תיווך אחרת, סוללת בעבורנו את הדרך לביצוע עסקאות במהירות, ומייצרת ללקוחותינו יתרונות חשובים, כמו הקטנת עד ביטול מוחלט של תשלום היטלים אשר מובילה לחיסכון כספי בהיקף של עשרות ואף מאות אלפי שקלים. במאמר מוסגר אומר שההתמחות שלנו כמשפטנים בעלי הכשרה אקדמאית רב תחומית מאפשרת לנו לבצע מיפוי פיננסי עם המוכר ועם הקונה – כל אחד לחוד –  ועל בסיס מפה זו תכנון מס חכם שמאפשר את הקטנת וביטול ההיטלים המדוברים. ויש עוד…

חיסכון/רווח שיכול להגיע למאות אלפי שקלים

תל אביב נחשבת למורכבת, מסובכת וקשה ביותר לפיצוח בכל הקשור לדיני ועסקאות מקרקעין. למשל השינוי שנעשה לפני שנים בשיטת מדידת שטח הנכס  יצר בעיות רבות בין התוכניות הרשומות לבין המציאות ואשר רק משפטן מומחה מקרקעין ידע לישר את הדברים ולהכשיר נכס למכירה בצורה הוגנת שקופה ובטוחה.  חוץ מטיפול בתקנות, חוקים, היתרים וכדומה יש גם תוכניות בניה בעלות השפעה על מחיר הנכס. לדוגמא, “תוכנית הרבעים” שגובשה בשנת 1980 ואשר מקנה לבעלי הקרקע באותם בצפון הישן של תל אביב זכויות קנויות נוספות. זכויות אלה מעלות את ערך הנכסים באופן משמעותי ומי שלא מכיר את התוכנית ימכור את הנכס שלו במאות אלפי שקלים פחות משוויו האמיתי (כבר קיבלת מאיתנו טיפ שמייצר לך רווח כספי ענק, נכון?).  במקביל, וכאן מגיע היתרון הבלעדי שלנו, בעת מכירת הנכס, מוטל על המוכר היטל השבחה שמגיע לעשרות אלפי ולעיתים אף לערכים של מאות אלפי שקלים. כאמור, כמשפטנים מומחי מיסוי ומקרקעין אנחנו יודעים להקטין את  ההיטלים הכבדים האלה עד למינימום ואף לבטלם לחלוטין. מיד נגיע ליתרון נוסף. אבל רגע לפני:

למעוניינים להתקשר אלי כבר עכשיו בנוגע

לדירות למכירה בצפון הישן תל אביב

הנה הטלפון הישיר שלי. ברק בר-לב:

058-414-44-44

מעדיפים קודם לקרוא על עוד יתרונות? בבקשה:

• בר-לב נדל”ן | מן העיתונות| ישראל היום
• בר-לב נדל”ן | מן העיתונות | וואלה!
• בר-לב נדל”ן | מן העיתונות | ביזפורטל
  

ועדיין לא הסברתי אך אני מתחייב למכור

את הנכס שלך תוך פחות מ-60 יום. הנה:

אקדים הסבר קצרצר. אם היה כל כך קל למכור נכס תוך 60 יום, גם כשמדובר באזורי ביקוש כמו דירות למכירה בצפון תל אביב, אז מדוע כל מתווך וסוכנות דורשים ממך תקופת בלעדיות לחצי שנה לפחות? ולהבדיל, אנחנו מבקשים בלעדיות לחודשיים ימים בלבד. ועכשיו ההסבר איך:

ההתמחות וההתמקדות שלנו במכירת דירות בצפון תל אביב מעידה מטבע הדברים על עיסוק בנדל”ן יקר, באזורים יוקרתיים תוך ייצוג קונים ומוכרים בעלי יכולת כספית גבוהה. במשך יותר מעשור שאנחנו משווקים נכסים תחת ההתחייבות של: תוך 60 יום… מחיר שוק ומעלה… חיסכון במיסים והיטלים. לקוחותינו, נוכחו לדעת שהכל מתקיים ולפיכך החלו לבקש לרכוש לעצמם עוד נכסים למטרות השקעה ומינוף רווחים או להמליץ עלינו בפני חבריהם ומכריהם בסביבתם העסקית. כך נוצרה רשימת ההמתנה של קהל הפרימיום לנכסים שאנחנו משווקים ואשר להם מוצעים הנכסים שמיועדים לשיווק למכירה מוקדמת. מדובר בקהל קונים שמכיר את התהליך, חווה אותו בעצמו ולכן גם מעוניין להתקדם במהירות לביצוע עסקה ובפועל מתאפשרת השלמתה תוך פחות מ-60 ימים. ויש עוד גורם שמביא לקיצור תהליכי ביצוע העסקאות:

בדיקת “כשרות נכס” מקדימות, בירורים

מעמיקים וסינון הנכסים  שאינם ראויים

גורם נוסף שמביא לקיצור לוחות זמנים משמעותי הוא הפעולות המקדימות שאנחנו עושים לפני הוצאת נכס לשיווק. בעצם, כשהנכס מוצע ללקוחות הפרימיום או יוצא לשיווק במגוון פעולות פרסום שמאתרות קהלים רלוונטים (ואשר אנחנו משקיעים בפעולות אלה עשרות אלפי שקלים) הוא כבר עבר “הכשרה”. רוצה לומר:

• וידאנו שאין בנכס חריגות בניה או “הפתעות” לא חוקיות
• בדנו את התקינה ואיכות הבניה ומצאנו אותה ברמה גבוהה
• בררנו והכנו את כל הטפסים, האישורים והניירת הנדרשת
• עשינו מיפוי סוציואקונומי ודמוגרפי של סביבת הנכס כולל שירותים

            שניתנים בן כמו: גני ילדים, מוסדות חינוך, סופרמרקטים, קניונים,

            מוקדי בילוי, תחבורה ציבורית, אפשרויות חנייה, גישה לצירי תנועה…

בעצם, הקונה מקבל מאיתנו תמונה מלאה ומושלמת של הנכס וסביבתו. כך ברור לו מראש בדיוק מה הוא קונה ואין צורך לבזבז זמן באיתור המידע הדרוש לגיבוש החלטת קניה. הכול כאן גלוי, שקוף, כנה, אמיתי, אמין ומהימן. ואת כל זה אנחנו, נציגי סוכנות בר-לב נדל”ן שמטפלים בשיווק הנכס שלך מבצעים. לא שולחים אותך בשיטת “לך תביא” ולא מריצים אותך הלוך ושוב למחלקת הנדסה, למס שבח, למנהל ולא לשום מקום אחר. זאת ועוד…

הפעם היחידה שהקונה והמוכר נפגשים

היא בעת החתימה על חוזה המכר.

אנחנו מכינים את הנכס להצגה ללקוחות, אנחנו כאמור משיגים את כל הטפסים והאישורים הנדרשים, אנחנו מגבשים את תכנון המס לכל אחד מהצדדים, אנחנו בונים תיק נכס מושלם… אנחנו מקיימים את תהליך המשא ומתן, כאשר למען האמת, כשהכל מונח על השולחן, מטופל, ידוע וגלוי,  אין הרבה על מה לדון לשאת ולתת. ואז הסוכרייה… כמשפטנים אנחנו גם עורכים את חוזה המכר, כך שכל שנותר הוא להפגיש בין הקונה למוכר לחתימה כדי לתת לעסקה תוקף רשמי, חוקי וכשר למהדרין.

רוצים לקרוא בהרחבה עוד קטעים המביעים עמדה על עסקאות מסוג של דירות למכירה בצפון הישן תל אביב? מוזמנים להיכנס למאגר שלנו ממש 👈כאן ותוכלו ליהנות משורה של מאמרים מקצועיים פרי יצירתנו 

1. יש לכם דירה למכירה בצפון הישן? קבלו 5 יתרונות במכירה דרך משרד תיווך בצפון תל אביב
   
2. יש לך דירה למכירה בתל אביב הצפון הישן? יש לי הצעה שקשה לסרב לה
   
3. דירות למכירה בצפון הישן תל אביב
   
4. דירות למכירה בצפון הישן
   
5. איך לפרסם דירה בצפון הישן
   

כשמדובר בעסקאות מסוג של דירות למכירה בצפון הישן תל אביב

אנחנו הכתובת לביצוע העסקה:  בר-לב נדל”ן

משפטנים ומומחים מיסוי ודיני מקרקעין

077-4490330

הפוסט דירות למכירה בצפון הישן תל אביב | לדעת למכור בית הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.

בישראל, חוק המכר ותקנות המכר (ותיקוניהם מעת לעת), נועדו על מנת להגן על רוכשי דירות חדשות (“דירות על הנייר”), באמצעות קביעת הוראות קוגנטיות שנועדו להגן על רוכשים מפני חברות קבלניות ויזמיות. אין חולק כי השינויים החקיקתיים אכן חשובים שכן הסכם רכישת דירה על הנייר (הסכם קבלן) הינו הסכם שבמהותו הסכם חד צדדי שמוטה לטובת הקבלן.

אתם חייבים להכיר את הזכויות שלכם כרוכשי דירות חדשות על הנייר, להיות עם ההבנה המלאה לכל אורך הדרך כשאתם קונים דירה בצפון ת”א על הנייר ו/או בפרויקט שטרם הושלמה בנייתו. מכיוון שאתם עדיין לא יודעים בדיוק מה תקבלו, כיוון שטרם ראיתם את התוצר המוגמר, להלן  מס’ דברים שדי חשוב שתכירו.

הנושא הראשון הוא הגנה על כספי רוכש דירה.

חוק מכר (דירות) קובע הוראות שנועדו להגן על כספים שמשולמים לקבלן בגין רכישת הדירה. הדרך הבטוחה ביותר היא רכישת דירה בפרויקט המלווה על ידי ליווי בנקאי, ובמסגרת זו התשלומים מתבצעים באמצעות שוברי תשלום ייעודיים שרוכשים מקבלים במועד החתימה על הסכם המכר. הרוכשים מעברים את כספיהם, במועדים שסוכמו עם הקבלן, אך ורק לחשבון הליווי באמצעות השוברים כאמור. בגין כל שובר (תשלום) שמשולם על ידי הרוכשים, ומנגד הבנק מנפיק ערבות בנקאית בתוך 14 ימי עסקים המהווה בטוחה לכספים ששולמו על ידיכם.

במצב הנוכחי, אם מכל סיבה שהיא, היזם לא ישלים את הבנייה וימסור לכם את הדירה במועד הקבוע בהסכם, הכסף שלכם מובטח ולא ירד לטמיון. שימו לב לאחר העברת מלוא התמורה ומסירת הדירה החדשה לידכם, היזם יפעל לרישום הערת אזהרה על שמכם בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) באזור שבו מצויה הדירה, וכן נדרש להנפיק “מכתב החרגה בלתי מותנה” שמחריג את הדירה שרכשת מהמשכנתא של הבנק המלווה. בשלב זה, הערת האזהרה תחליף את הערבות שניתנה לכם ותהפוך לבטוחה עד לרישום הבעלות בדירה על שמכם.

הנושא השני הוא השלמת הבנייה.

בעסקאות מן הסוג, יש לקחת בחשבון עיכובים בבנייה בשל כוח עליון ו/או עיכובים בשל בירוקרטיה ברשויות השונות ו/או במקרה הגרוע – קבלנים/יזמים חסרי ניסיון ו/או חסרי איתנות פיננסית. נקודות אלה יש לבדוק לפני החתימה על הסכם המכר, ולצמצם ולהגביל עד כמה שניתן את הסעיפים שמאפשרים ליזם להתעכב בהשלמת הבניה.

לאחר תקופת המתנה ארוכה מהמועד שבו התחלתם את התהליך וחתמתם על חוזה המכר, הנה קיבלת הודעת מסירה מהיזם על המועד שבו הנכם מתבקשים לקבל את החזקה בדירתכם החדשה.

קיבלת הודעה בכתב מהיזם על המועד למסירת הדירה? יש לוודא כי ברשות היזם אישור פורמלי של המהנדס לפיו הדירה נבנתה בהתאם למפרט והתכניות שצורפו להסכם זה ולוודא התאמתם.  יש אישור כזה? אפשר להיות רגועים ולקבל את החזקה בדירה.

הנושא השלישי הוא איחור במסירה דירות 

שימו לב כי בהסכמי המכר ישנו סעיף מהותי שבו היזם מתחייב למסירת הדירה במועד חוזי ספציפי וקבוע מראש. ככל ואין תאריך חוזי הדבר מנוגד להוראותיו של חוק המכר. מועד המסירה  

עם זאת, לעיתים יש עיכובים והדירה תימסר באיחור. במקרה כאמור, ייתכן ותהיו זכאים לקבל פיצוי כספי בגין איחור במסירת הדירה הקבוע בהוראות חוק המכר, ללא הוכחת נזק.

כאן המקום לציין כי ב 07/07/2022 תיקון חדש נכנס לתוקף ושינה את הכללים לקבלת פיצוי בגין איחור במסירה באופן הבא:

לפני התיקון: היזם רשאי למסור את הדירה באיחור של עד 60 ימים מהמועד אשר נקבע בחוזה המכר שבין הצדדים מבלי לשלם כל פיצוי (תקופת גרייס ליזם). ככל והיזם אינו מסר לרוכשים את הדירה מעבר למועד הנ”ל (60 ימים), יהיו זכאים הרוכישם לפיצויים החל מהיום הראשון (קרי – ממועד המסירה החוזי, ועד למסירת הדירה בפועל) ותקופת הגרייס לא תינתן ליזם.

פיצוי לרוכש בגין איחור במסירת דירה – המסגרת החוקית וההשלכות

תיקון מס’ 9 לחוק המכר (דירות), תשל”ג–1973, שינה את נקודת האיזון בין הקבלן לרוכש בכל הנוגע לפיצוי על איחור במסירה. בהתאם לתיקון, רוכש דירה זכאי לפיצוי כספי ללא צורך בהוכחת נזק, ככל שהאיחור במסירה עולה על 30 ימים מהמועד החוזי שנקבע.

יחד עם זאת, סעיף 5א(ג)(2) לחוק קובע חריג מוגבל: הקבלן יהיה פטור מתשלום הפיצוי אך ורק אם יוכיח כי האיחור נגרם עקב נסיבות שלא ידע עליהן בעת כריתת ההסכם, שלא יכול היה לצפותן או למנען, ושקיומו של ההסכם באותן נסיבות הפך לבלתי אפשרי או שונה מהותית ממה שהוסכם.

למעשה, גם במקרים חריגים כמו מגפה עולמית או מלחמה, לא די בעצם התרחשותם כדי לפטור את הקבלן מתשלום. אם בית המשפט יקבע כי האירוע היה ניתן לצפייה מראש או שאינו מצדיק כשלעצמו דחיית המסירה, הקבלן יישא באחריות. כל מקרה נבחן לפי נסיבותיו הפרטניות.

כיצד מחושב הפיצוי לרוכש?

חישוב הפיצוי תלוי הן במועד חתימת הסכם המכר והן בהיקף האיחור. להלן הפירוט:

הסכמים שנחתמו לפני 7.7.2022 – פיצוי לאחר 60 ימי איחור:

• עבור 8 החודשים הראשונים לאיחור:
  • דמי שכירות של דירה דומה בגודל ובמיקום × 1.5
  • התקופה: מהמועד החוזי למסירה ועד תום 8 חודשים לאחריו.
• עבור כל חודש נוסף (מהחודש התשיעי והלאה):
  • דמי שכירות כאמור × 1.25
  • התקופה: מהחודש התשיעי ועד למסירה בפועל.

הסכמים שנחתמו החל מיום 7.7.2022 – פיצוי לאחר 30 ימי איחור:

• עבור 4 החודשים הראשונים:
  • דמי שכירות של דירה דומה בגודל ובמיקום (ללא הכפלה).
  • התקופה: מהחודש השני לאיחור ועד תום 4 חודשים מהמועד החוזי.
• עבור איחור של 5 עד 10 חודשים:
  • דמי שכירות כאמור × 1.25
  • התקופה: מהחודש החמישי ועד החודש העשירי לאיחור.
• עבור איחור של 11 חודשים ומעלה:
  • דמי שכירות כאמור × 1.5
  • התקופה: מהחודש האחד עשר ועד למסירה בפועל.

שיקולים נוספים

יש לזכור כי מדובר בפיצוי מינימלי שנקבע בחוק, אך בנסיבות מסוימות ניתן לדרוש פיצוי גבוה יותר – לדוגמה, אם נגרמו לרוכש נזקים בפועל, עוגמת נפש משמעותית או הוצאות חריגות. בכל מקרה של איחור במסירה מומלץ להיוועץ בעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין, על מנת לבחון את האפשרות למימוש הזכויות באופן מיטבי ולקבל ליווי מקצועי עד לקבלת הפיצוי המגיע.

שימו לב כי מדובר בהוראה קוגנטית שלא ניתן להתנות עליה ו/או לקבוע סעיפים סותרים אשר נועדו לפגוע בזכויותיהם של הרוכשים. כלומר, ככל ובהסכם המכר שלכם הפיצוי שהיזם מתחייב קטן ו/או פרק הזמן לתשלום הפיצוי השתנה – זהו בלתי חוקי, אלא אם השינוי נעשה לטובתכם. יחד עם זאת חשוב להבין כי יזמים/קבלנים יקבעו סעיפים שנועדו באופן סמוי להימנע מתשלום הפיצוי בגין האיחור ואלה במצבים שבהם האירועים המעכבים נגרמו שלא בשליטתם (לכן חשוב לבחון כיצד מנוסחים מצבים אליה בהסכם).

בתהליך הנ”ל חשוב להיות מלווה על ידי עורך דין מקרקעין, מיומן בעסקאות רכישה דירה על הנייר ו/או דירות שטרם השולמו בנייתם,  אשר יוכל לוודא כי זכויותיכם נשמרים.

הנושא הרביעי התאמה למפרט חוק המכר.

אחת מן החובות אשר מוטלות על יזם  הפרויקט היא להעמיד לקונה את הדירה כפי שמתוארת בהסכם המכר והמפרט, עליו הסכימו וחתמו הצדדים כפי שצוין ואוזכר קודם.

יסוד מפרט הנכס קבוע בהתאם להוראות חוק המכר, והינו חלק אינטגרלי מהסכם המכר עליו חותמים וחתומים שני הצדדים. מפרט המכר משקף  את המבנה שבו נרכש הנכס, וכמו איך הנכס יראה ומה הוא בדיוק כולל

כך למשל: מפרט המכר מעניק לקונה מעין תשומת לב נרחבת אשר מתוכה עולה שורה שח התייחסויות ספציפיות לגודל הנכס, תיאור המבנה, כמות החדרים, , רמת הגמורים בנכס, מתקני המים והחשמל וכו’.

חוק מכר דירות קובע במפורשות כי היזם (המשמש כמוכר הנכס ) חייב ומחויב לספק לרוכשים דירה בעלת הלימה מדויקת למפרט עליו הסוכם.

לפיכך, יש לבחון ולבדוק על ידי מומחים, עורכי דין, מהנדסים  ואנשי מקצוע, כי המוכר עומד בהתאם לחוק המכר בנושא זה.

חלק מליקוי הבניה שיתגלו בדירה יתכן ועלולים לא להיות גלויים לעין ועל כן שווה ומכל מקום לבחון את טיב הדירה בטרם הכניסה והחתימה על פרוטוקול המסירה.

לדוגמה: אנו סבורים כי על הקונה לדאוג לביצוע של מדידה לשטח הנכס וזאת לשם ההשוואה  לשטח שמופיע בהסכם ובמפרט המכר.

לתשומת ליבכם, ככל שמדובר בנכס או בדירה חדשה מקבלן, מותר למוכר (היזם) לסטות בשיעור של שני אחוזים משטח הנכס הנרכש והמופיע במפרט, ואולם שלא יותר מכך.

מצב שבו נתגלה כי שטח הנכס הנרכש קטן בהרבה לעומת הקבוע בהסכם, אזי מדובר בליקוי המצדיק מתן פיצוי.

נשאלת השאלה כיצד נכון לפעול בהקשר לליקויי בניה שנתגלו בנכס וברכוש המשותף?

ובכן בשלב א’, יש להסתייע ולשכור את שירותיו של  מהנדס שיבצע בדיקת מסוג של בדק הבית – בדיקה לאיתור ליקויי בניה בדירות חדשות.  כאן המקום לציין  כי נדרשת מיומנות וידע אדיר ומקצועי כדי לאתר את ליקויי הבניה ואת אי ההתאמות האלו.

בשלב ב’: וכחלק בלתי נפרד משלב א’, מומלץ להסתייע בעורך דין המומחה לליקויי בניה.

כאן המקום לציין כי בהתאם לחוק מכר דירות , נקבע במפורשות כי על הרוכש  להעניק למוכר (היזם) את  ההזדמנות הנאותה לצורך תיקון ליקויי הבניה ואי ההתאמות שנתגלו על ידי הרוכש. יש לציין כי רוכש לא התריע  ליזם בדבר ליקויים שנתגלו, יראו בכך כאילו נמסרה הדירה לרוכש כשהיא תקינה.

ונוסיף, וכפי שהעלנו וכתבנו במאמרים קודמים, עסקת מכר מסתיימת רק ברישומה המלא של הדירה על שם הרוכש בטאבו.

על פי חוק מכר דירות, היזם מחויב כלפי רוכשים להוציא לפועל את רישום הבית המשותף ובד בבד לדאוג לרישום זכויות הרוכשים כבעלים, הליך אשר עלול לקחת מעט זמן, בכמה זמן מדובר? לעיתים מדובר בשנים רבות!. הערת ביניים לעניין זה: ככל שחל עיכוב ו/או גרירת רגליים  ברישום הבית המשותף בצורה שאינה סבירה, יש לפעול במלוא המרץ מול הקבלן ולהבטיח שהדירה עוברת לבעלות מלאה על שמכם בטאבו.

נושא חמישי שנות בדק.

מהו אומר ביטוי במקרקעין המתייחס לשנות בדק?

בהתאם לחוק מכר דירות, נקבע שיזם הוא הגוף האחראי כלפי הקונים ככל שיתגלו ליקויי הבניה בדירה ובעוד שלל ומגוון נרחב של ליקויי בניה שעלולים להתגלות במרוצת השנים בנכס הנרכש וכמו גם ברכוש המשותף.

כך למשל, בתקופה בת  שנתיים, יהא  יזם הפרויקט אחראי למקרה של ליקויי בניה שנתגלה ברצפת הבית, ובמשך תקופה בת ארבע שנים, יהא עליו לקחת אחראיות על ליקויי בניה שנתגלו בצנרת ובדרך זו הלאה. 

מטרתו של חוק זה,  הינו להקנות לרוכשים מטריית הגנה מפני ליקוי בנייה אשר מתגלים, בשלבים מאוחרים יותר וכמובן ליקויי בניה שאינם נראים לעין לא מקצועית ובמבט ראשון.

אנו ממליצים לעיין בהוראות החוק ובתוספת לחוק מכר דירות, כדי להכיר מכל מקום  את זכויותיכם כרוכשים שבעניין זה.

לתשומת ליבכם,  כאשר נרכשה דירת יד 2 שמצויה במניין תקופת הבדק, דעו לכם כי רוכש הנכס נהנה  ממסגרות ההגנה שקבועה בחוק. על כן ואם נתגלו ליקויי הבניה בתוך מניין התקופות שבתקופת הבדק, מומלץ למהר ולשגר מכתב פורמלי המעלה דרישה מפורשת לתיקון הליקוי..

לסיום, רכישת נכס חדש מקבלן היא ברוב המקרים הליך ממושך, ומשום כך יהא על רוכש הנכס להיות עירני וכמובן להכיר מכל מקום את הוראות חוק המכר וכן להבטיח עצמו מתוך ההגנות העולות מכון של הוראות החוק ימומשו, ינוצלו ובמלואן.

אנחנו שם, תמיד, בשבילכם.

צרו עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים:

בר-לב נדל”ן: 077-449-0338

הפוסט דירות חדשות למכירה בצפון תל אביב והגנת החוק העומדת לרוכשים הופיע לראשונה ב-בר-לב נדל"ן.