בענף הנדל”ן קיימות לא מעט טעויות יקרות שמתחילות בכוונות טובות. דווקא בתוך המשפחה, כשעוסקים בנכסים בני-דורות שהועברו מהורים לילדים, הנטייה לנהל תהליכים “בינינו” ללא ייעוץ משפטי וללא תכנון מס מוקפד עלולה להוביל להוצאות עתק, ובמקרים חמורים גם לסכסוכים משפחתיים.
אך לא תמיד המדינה עומדת מנגד. פסיקה תקדימית ופורצת דרך שהתקבלה לאחרונה בוועדת הערר בחיפה מוכיחה: גם כאשר ההעברה בין האחים נעשתה בעקיפין, ואפילו דרך חברה שנוסדה לשם כך ניתן ליהנות מפטור ממס שבח, כל עוד מתקיים תנאי מפתח אחד: מקור הנכס הוא בהורים.
הרקע: נדל”ן משפחתי ובו ארבעה אחים, נכסים מההורים, ושאלה של מיסוי
הפרשה המדוברת עוסקת בארבעה אחים ממשפחת מנדלסון, שקיבלו נכסי מקרקעין מהוריהם כבר בשנות ה-80. מתוך אחריות וראייה ארוכת טווח, הקימו האחים חברה משותפת, והעבירו אליה את הזכויות בנכסים לצורך ניהול מושכל ושמירה על שווי הנדל”ן המשפחתי.
לאורך השנים, בוצעו העברות פנימיות של מניות בין האחים – כולן ללא תמורה. בנקודה זו טענה רשות המסים כי מדובר ב”ניתוק שרשרת”, ולפיכך – יש לשלם מס שבח. לטענת הרשות, ברגע שהנכס הועבר לחברה, וההעברה בין האחים נעשתה דרך מניות, לא מתקיים עוד התנאי של “העברה ישירה מההורים”.
ההכרעה: לא הדרך קובעת אלא המהות
ועדת הערר, בהחלטה משפטית מרשימה ומעמיקה, דחתה את עמדת רשות המסים, תוך שהיא קובעת עיקרון חשוב: כאשר ניתן להוכיח שהנכס שייך להורים, וכי ההעברה בין האחים נעשתה ללא תמורה – אין הכרח שתהיה ישירה. גם אם ההעברה עברה דרך חברה – עדיין מדובר בעסקה פטורה ממס.
השופטת אורית ויינשטיין הבהירה כי פרשנות צרה של החוק תוביל לעיוותים ולפגיעה במשפחות שפועלות בתום לב. יש, לדבריה, לבחון את המהות הכלכלית והמשפחתית של העסקה – ולא להיתפס רק לצורה החיצונית או למבנה המשפטי.
הלקח: תכנון בין-דורי מתחיל בייעוץ מקצועי
משרדנו בר-לב נדל”ן המתמחה בתיווך דירות למכירה בצפון תל אביב מלווה לא מעט משפחות בעסקאות ירושה, תכנון בין-דורי, והעברות בתוך המשפחה, מדגיש:
גם כאשר הנכס רשום על שם הילדים, וגם כאשר מדובר בחברה משפחתית שמנהלת את ההשקעות יש מקום לבחינה מדוקדקת של ההיבטים המיסויים.
הפסיקה הזו פותחת פתח למשפחות רבות לנהל את הנכסים המשותפים בצורה גמישה מבלי לחשוש מתשלום מס שבח מיותר – אך רק כאשר התכנון מבוצע כראוי, תוך שקיפות ותיעוד.
כך תדעו אם העסקה שלכם פטורה ממס:
- האם מקור הנכס הוא הורים או סבים?
- האם ההעברה בין האחים נעשתה ללא תמורה?
- האם נשמר הקשר הישיר או העקיף בין הנכס המקורי לבין מקבל הזכויות?
- האם קיימת חברה בבעלות משותפת, והאם מניותיה מייצגות זכויות קנייניות בלבד?
אם עניתם “כן” על השאלות האלה ייתכן שאתם זכאים לפטור ממס שבח, גם אם העברת הזכויות נעשתה בעקיפין.
בשורה תחתונה: שמירה על נכסי משפחה מתחילה בהבנה משפטית
בין אם מדובר בפנטהאוז בתל אביב, קרקע חקלאית בירושה או בניין דירות שהתקבל מההורים – כל מהלך של העברה, מיזוג או חלוקה מחייב בחינה פרטנית. הפסיקה בפרשת מנדלסון מוכיחה: הערכים של תום לב, שיתוף פעולה בין אחים, ותכנון מקצועי – יכולים לקבל הכרה גם מצד הרשויות.
