מגדל יוקרה עם לב ריק: כישלון הדגל של דיור בר־השגה בלב תל אביב

בלב ליבה של תל אביב, בסמוך לקריה, ניצב בגאון אחד ממגדלי היוקרה החדשים ביותר בעיר – פרויקט נוצץ, יוקרתי, מתוכנן בקפידה. אך מאחורי חזית הזכוכית המרשימה, מסתתר סיפור עגום שכולו תמרור אזהרה למדיניות ממשלתית מתעתעת. 40 דירות נותרו ריקות – לא כי אין ביקוש, אלא כי המדינה תקעה את עצמה במלכודת ביורוקרטית שהיא עצמה טוותה.

מדובר בדירות שבבעלות רשות מקרקעי ישראל (רמ”י), אשר נבנו כחלק מהתניה למתן היתרי בנייה בפרויקט יוקרתי במיוחד. אותן דירות יועדו להשכרה במחיר “מופחת” לצורך מימוש חזון הדיור בר־השגה. אלא שבפועל, המחירים כלל לא מאפשרים לאף משפחה ממעמד הביניים – ובטח לא ממעמד סוציו-אקונומי נמוך – לגור שם.

החזון שהתפוגג במגדלים

הסיפור החל לפני כ־20 שנה, כאשר הוועדה המקומית בתל אביב המליצה לקדם תוכנית למתחם כנרית – אזור אסטרטגי שצמוד ללב הפועם של העיר. לאחר עיכובים מרובים, הוחלט לבסוף לקדם את המיזם המשותף עם רמ”י, תוך שילוב דירות להשכרה במחיר מופחת. הכוונה הייתה חיובית – לפחות על הנייר: מתן מענה למעמד הביניים גם בתוך אזורי ביקוש רוויים.

תנאי המכרז קבעו שרמ”י תחזיק ב־40 דירות שייעודן להשכרה בהנחה של 20% ממחירי השוק. בפועל, כשמחיר השוק במגדל המדובר עומד על כ־70 אלף שקל למ”ר, ההנחה אינה הופכת את הדירות לנגישות כלל. שכירות “מופחתת” בגובה 12 אלף שקל לחודש היא עדיין סכום דמיוני עבור רוב המשפחות בישראל.

מגדלים גבוהים, מציאות נמוכה

דירות היוקרה בפרויקט נמכרו בעסקאות של 6–8 מיליון שקל לדירה, כולל שירותים כגון בריכה, חדר כושר ודמי ניהול יקרים. המשמעות: גם אם המדינה רוצה להשכיר בהנחה – היא מחויבת לשלם תחזוקה ודמי ניהול בגובה אלפי שקלים, והדיירים, כך או כך, אינם זוכים לדיור נגיש באמת.

אפילו עיריית תל אביב, שבאופן מסורתי תומכת ביוזמות דיור בר־השגה, הסתייגה מהפרויקט. מנכ”ל העירייה לשעבר, מנחם לייבה, אמר בזמנו בגלוי: “זה לא דיור בר־השגה. זו אחיזת עיניים”. הדירות, לדבריו, אינן מתאימות למשפחות הצעירות שהדיור המוזל אמור היה לשרת.

פלונטר בירוקרטי, חשבונאות בלי חמלה

כיום, כשהבנייה הסתיימה והמפתחות מוכנים, רמ”י נותרה עם נכס שלא ברור מה לעשות בו: הדירות ריקות, אין גוף מנהל, והעלות הציבורית ממשיכה להאמיר. לפני שנה נשקל מהלך שבו המדינה תמכור את הדירות ותרכוש במקומן נכסים פשוטים יותר בפריפריה – מהלך שהיה מניב יותר דירות בפחות כסף. אבל אז קמה הוועדה המחוזית בתל אביב ובלמה את היוזמה. לטענת יו”ר הוועדה, שינוי ייעוד במכרזים מהווה מדרון חלקלק, שעלול לאפשר בעתיד ליזמים לוותר על רכיב ההשכרה – תמריץ בעייתי.

כשכולם צודקים – הציבור מפסיד

המצב הנוכחי הוא תוצאה של סדרת החלטות שמבוססות על כוונות טובות, אך חסרות תיאום עם המציאות הכלכלית. הדירות עומדות ריקות, המדינה תשלם עבורן דמי ניהול – ובינתיים אף אחד לא נהנה מהן. אין משפחות מאושרות, אין השכרה, אין תוצאה.

מדובר בשיעור חשוב למדינה – ולציבור: כשמדיניות דיור מתוכננת מגבוה, בלי להבין את הדינמיקה הכלכלית בשטח, התוצאה עלולה להיות מגדל מפואר עם קומות שלמות של שקט ריק.

אז מה עושים?

הפתרון אינו טמון בהנחות קוסמטיות על שכירות בפרויקט יוקרה. אם המדינה רוצה לקדם דיור בר־השגה אמיתי, היא צריכה לרכוש דירות בשכונות שפויות, לבנות באזורים מתחדשים, או לקדם יוזמות קואופרטיביות. את הנכסים היקרים במרכז אפשר – ואולי צריך – למכור במחיר שוק ולהשקיע את הכסף במקומות שיש בהם תקווה לדיור בר־קיימא באמת.