קנית דירה על סמך הדמיה? ייתכן שתצטרך להוכיח שהבנת גם את התב”ע

פרשת פארק בבלי והלקח שכל רוכש דירה צריך להכיר: מאת משרד בר-לב נדל”ן

היא רכשה דירה יוקרתית בפרויקט נוצץ, בלב תל אביב. בפרוספקטים היא ראתה דירה הפונה לנוף דרומי פתוח, כיווני אוויר מושלמים ואור טבעי שחודר פנימה כמעט כמו בהפקת קולנוע. עורך הדין שלה עבר על החוזה, העין שלה נתפסה בהדמיות, הלב – כבר גר שם.

אבל כשהדירה נמסרה כל מה שראתה מחלונה היה קיר בטון עצום של מגדל שכן. היא הרגישה מרומה. במקום נוף – הצללה. במקום חלום – סיוט אורבני.

זו לא רק תחושת אכזבה, אלא עילה לתביעה: הרוכשת דרשה פיצוי של למעלה מ־2 מיליון ש”ח. היא האשימה את היזם ואת המשווקים בהטעיה חמורה, בטענה שהובטחה לה דירה עם נוף דרומי פתוח, אך בפועל הוסתרה ע״י בניין קיים שלא הוזכר.

אלא שבית המשפט המחוזי בתל אביב שלל את טענותיה באופן גורף. בפסק דין חד וברור נקבע: האחריות להבין את מצבו התכנוני של הנכס כולל תוכניות בניין עיר, היתרי בנייה, תב”עות ותכנון עתידי – חלה על עורך הדין של הרוכש.

השופט אמר את דברו: חובה לבדוק את התוכניות לא רק את הפרוספקט

לפי השופט עודד מאור, הסכם המכר כלל סעיף בו מצהירה הרוכשת כי בחנה את הסביבה, את התב”ע, את ההיתרים ואת המפרט. כלומר, לא ניתן לטעון להטעיה כאשר מראש ויתרה על זכותה לבדיקה מעמיקה – או כאשר לא עשתה אותה כלל.

למעשה, הפסיקה הזו משנה את כללי המשחק: רוכשים כבר לא יכולים לטעון שהולכו שולל בשל הבטחות שיווקיות אם יימצא כי לא ביצעו בדיקה תכנונית מלאה. האחריות עוברת מהמוכר – אל עורך הדין של הקונה.

עורכי הדין חלוקים אבל המציאות ברורה

לא מעט משפטנים מתחו ביקורת על פסק הדין. לטענתם, מדובר בציפייה בלתי סבירה מעורכי דין – לא כל עורך דין מסוגל לבצע בדיקה תכנונית מעמיקה ברמת תשריט והיתר.

מנגד, יש הרואים בכך צעד נכון: בעסקאות יוקרה, במיוחד בתל אביב – אין מקום לרשלנות. אם הקונה משקיע מיליוני שקלים, עליו להקפיד על בדיקת עומק אמיתית – תכנונית, משפטית, סביבתית ועתידית. לא רק על קריאת חוזה.

איך מונעים מקרה כזה? משרד בר-לב נדל”ן מציע שלושה עקרונות יסוד:

1. לא מתבססים רק על הדמיות. כל הבטחה – נבדקת במסמכים רשמיים: תב”ע, היתר בנייה, תיק מידע תכנוני.
2. עובדים רק עם אנשי מקצוע שמבינים את השטח. לא כל עורך דין בקיא באורבניזם תל אביבי. חשוב להיעזר במשרד שמכיר את המפות, השינויים, והתהליכים ברמת השטח.
3. בוחרים מתווך שמזהיר – לא רק משכנע. במשרד ‘בר-לב נדל”ן’ מקפידים לומר את מה שהלקוח לא תמיד רוצה לשמוע – כדי שידע בדיוק מה הוא קונה.

הקונה לא תמיד צודק – אבל הקונה החכם הוא זה שמתייעץ נכון

במטרופולין מורכב כמו תל אביב, כאשר פרויקטים נבנים על גבול אזורי תכנון משתנים, אין מקום להנחות. משרד נדל”ן מוביל בתל אביב – בר-לב נדל”ן – מדגיש שוב ושוב כי תיווך איכותי הוא לא רק למצוא נכס, אלא לזהות סיכון ולהתריע עליו בזמן.

הפסיקה בפרשת פארק בבלי אינה רק לקונה ההיא. היא קריאת השכמה לכל מי שחולם על השקעה נדל”נית בתל אביב: בין שורת חוזה להבטחה שיווקית מסתתר עולם שלם – וצריך לדעת לקרוא אותו נכון.

משרדנו בר-לב נדל”ן, מתמחה בעסקאות תיווך דירות למכירה בבלי תל אביב וידוע ביכולתו המשפטית והאסטרטגית לזהות מלכודות נדל”ן ולמנוע אותן מבעוד מועד. המשרד ממליץ לכל רוכש, גם בעסקה הנראית מבריקה, לעצור לרגע ולשאול: האם ראיתי את המגדל שעומד להסתיר לי את הנוף?

לקריאת הכתבה המלאה לחצו כאן