בית המשפט המחוזי דחה ערעור של יזם וקבלן נדל”ן שביקש לסווג חלק מהדירות שבנה ומכר כעסקאות פרטיות, במטרה ליהנות מהטבות מס החלות על מכירת דירת מגורים, וקבע כי מדובר בהכנסה החייבת במס הכנסה כפעילות עסקית.
המערער, הפועל באופן שוטף בענף הנדל”ן, רכש בשנת 2009 יחד עם אשתו מקרקעין עליהם הקים בניין מגורים בן ארבע דירות. לטענתו, אחת מהדירות נועדה לשימוש אישי-משפחתי, בעוד שלוש הדירות האחרות שימשו כמלאי עסקי והושכרו. בשנת 2013 נמכרה אותה דירה “פרטית”, לטענתו, בסכום של כ־2.5 מיליון ש”ח, והמערער דיווח עליה כמכירת דירת מגורים הפטורה ממס שבח.
רשויות המס דחו את הדיווח וקבעו כי לנוכח עיסוקו של המערער כיזם וקבלן, וכן לאור העובדה שבנה ומכר בעבר דירות דומות במסגרת פעילות עסקית, גם דירה זו מהווה חלק ממלאי העסק ולא נכס פרטי.
מעבר לכך, ביחס לדירות הנוספות בפרויקט אשר לא נמכרו קבע מנהל מיסוי מקרקעין כי הכנסות השכירות לא דווחו כדין, הן מדירות אלו והן מדירה נוספת בבעלות המערער במקום אחר. בהתאם לכך, יוחסה למערער הכנסה חודשית נוספת, בסך של כ־8,000 ש”ח לכל דירה, לתקופה של כשנתיים.
בהמשך, עלה כי בשנת 2010 רכשו המערער ורעייתו נכס נוסף באזור אחר, עליו נבנו תשע דירות מגורים שנמכרו בהמשך. גם כאן ביקש המערער להחריג שתיים מהדירות ולדווח עליהן כעסקאות פרטיות, אולם בקשתו נדחתה ונקבעה לו תוספת הכנסה עסקית בהיקף של מאות אלפי שקלים.
ליבת המחלוקת נסובה סביב סיווג ההכנסות. האם מדובר בהכנסה עסקית החייבת במס הכנסה מלא, כעמדת פקיד השומה ו/או בהכנסה פרטית/הונית, כטענת המערער. כאן המקום לציין כי להבחנה זו משמעות כלכלית ניכרת, שכן פטורים והקלות מס החלים במישור הפרטי אינם חלים על פעילות עסקית.
בית המשפט הנכבד דחה את הערעור וקבע כי המערער לא הצליח להרים את הנטל המוגבר המוטל עליו ולהוכיח כי הדירות שבמחלוקת נותקו באופן ברור מפעילותו העסקית. נקבע כי אף שיזם נדל”ן רשאי עקרונית לבצע גם עסקאות פרטיות, הרי שכאשר מדובר בנכסים מאותו סוג ובאותו אופי של פעילות עסקית שוטפת נדרש בסיס ראייתי חד, עקבי ומשכנע להוכחת אופיין הפרטי של העסקאות.
המשמעות המשפטית:
כאשר נישום פועל במקביל בזירה העסקית והאישית, ובייחוד בענף הנדל”ן, לא די בהצהרה על כוונה פרטית. נדרשת הפרדה ברורה, מתועדת וחד-משמעית בין נכסי העסק לנכסים הפרטיים, אחרת תיטה הכף לסיווג ההכנסות כהכנסה עסקית החייבת במס מלא.
