אנו בר-לב נדל”ן מבקשים להעלות למודעות הציבור מקרה עקרוני שבו נבחנה שאלת הפטור ממס שבח בעת מכירת נכס ישן. מקרה שמהווה תמרור אזהרה חשוב עבור בעלי נכסים, יזמים ומשקיעים כאחד.
בפסק דין שניתן לאחרונה על ידי ועדת הערר למיסוי מקרקעין בירושלים, נדחתה בקשה של בעל נכס לדרוש פטור ממס שבח בטענה שמכר “דירת מגורים מזכה”, על אף שמדובר במבנה שומם, נטול תשתיות בסיסיות, הרוס כמעט לחלוטין ושאינו ראוי כלל לשימוש מגורים.
הרקע למקרה
המקרה עסק במבנה ישן שנרכש בשנות ה־70, בשכונת מקור חיים בירושלים. בשנותיו הראשונות שימש המבנה לצורכי מגורים, אך במשך שנים ארוכות ננטש, הוזנח ושימש בפועל לצורכי אחסון, מוסך, ואף נשקייה של חברת אבטחה. המבנה נמכר בשנת 2021 ליזם תמורת סכום של כ־12 מיליון שקלים. עם סגירת העסקה, דרש הבעלים פטור ממס שבח בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, בטענה שהנכס מהווה “דירת מגורים מזכה”.
עמדת רשות המסים – ושלילת הפטור
רשות המסים לא קיבלה את הטענה. ביקור פיזי במקום העלה ממצאים קשים: המבנה היה נטול תשתיות חשמל, מים, ביוב או כל מערכת תקנית. לא היו בו חלונות, צבע, מקלחת, שירותים או תקרה תקינה – אלא שלד בטון מתפורר, בלתי ראוי לשימוש בסיסי כלשהו.
הרשות קבעה כי לא מדובר בדירה כלל, אלא בחורבה ובהתאם, שללה את האפשרות להעניק פטור ממס שבח.
הכרעת ועדת הערר – לקח לשוק כולו
ועדת הערר למיסוי מקרקעין, בראשות השופט אביגדור דורות, דחתה את הערר מכל וכל. בהחלטתה קבעה כי הגדרת “דירת מגורים מזכה” אינה מתבססת על ייעוד תכנוני בלבד, אלא בראש ובראשונה על מצבו הפיזי של הנכס והיכולת המעשית לעשות בו שימוש למגורים.
הוועדה ציינה מפורשות: גם אם בניין נבנה במקור למגורים, וגם אם השתמשו בו בעבר ככזה – אין בכך די. כאשר מדובר במבנה נטוש, שהשימוש בו השתנה בפועל, ושאין בו אף אחד מהמאפיינים הבסיסיים של דירה – הפטור ממס שבח לא יחול.
המשמעות לבעלי נכסים ולמתווכים
משרדנו בר-לב נדל”ן, העוסק רבות בליווי עסקאות נדל”ן מורכבות בצפון תל אביב ובאזורים נוספים בארץ, מדגיש:
מקרה זה מדגים היטב את החשיבות של בחינה מקצועית מראש לפני הצגת נכס למכירה, במיוחד כאשר מדובר במבנים ישנים, נטושים או כאלו שעברו שינוי ייעוד ושימוש.
מוכרים המבקשים ליהנות מהפטורים הקבועים בחוק מחויבים להוכיח כי מדובר בדירה תקינה למגורים, ולא רק מבחינת היסטוריה תכנונית אלא גם מבחינת השימוש בפועל, המצב הקונסטרוקטיבי, והתשתיות.
יתרה מכך, על מתווכים מקצועיים להבין כי הצגת נכס כ”דירה מזכה” מחייבת אחריות משפטית, ועלולה לחשוף את הצדדים להליכים משפטיים אם יתברר שאין מדובר בדירה לפי הדין. ליווי משפטי והערכת שמאי מדויקת עשויים לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים במחלוקות מול רשויות המס.
בשורה התחתונה – מה כדאי לדעת?
- לא כל מבנה ישן הוא “דירה מזכה”. פטור ממס שבח מותנה בהוכחה של שימוש מגורים פעיל וראוי.
- מבנים מסחריים, מחסנים, מוסכים או שלדי בטון – גם אם נבנו למגורים – אינם מקנים פטור.
- השימוש בפועל, התשתיות והמצב הפיזי הם שקובעים את הזכאות, לא מה שנכתב ברישום.
- בדיקה מקדמית לפני מכירה, בליווי עו”ד ושמאי, יכולה למנוע הפתעות יקרות.
- ייעוץ מקצועי במועד הנכון עשוי לחסוך תביעות, מסים, והפסדים מיותרים.
מקווים שעזרנו ומכאן משרדנו בר-לב נדל”ן ממשיך לעמוד בחזית תיווך הנדל”ן בצפון תל אביב, תוך ליווי מקצועי, ייעוץ חכם וחתירה לעסקאות מוצלחות ויציבות כאלה שמבוססות על הבנה עמוקה של חוק, שטח ולקוח.
