במאמר הקודם דיברנו על השיקולים המנחים בבחירה של דירת המגורים (למאמר הקודם לחצו כאן) ועל האפשרויות השונות שעומדות בפני רוכשים, שעיקרן רכישת דירה חדשה מול רכישת דירת יד שניה.
במאמר זה שלהן נתקדם שלב אחד נוסף, לשלב שבו כבר רוכש מצא את הדירה המבוקשת, וייתכן וזו כנראה דירת החלומות, המחיר מעולה, המוכרים חייכנים, המתווך תותח, מועד הפינוי גמיש, מבחינת הרוכש אפשר להתקדם.
אולם רגע אחד לפני שצוללים לתוך המשא ומתן שבסופו החתימה הנכספת על החוזה, על הרוכש לבדוק כמה דברים ביחס לנכס שיבטיחו שהעסקה אותה מתכנן לעשות הינה ללא רבב, עד כמה שניתן. הכלל המנחה בעסקאות מקרקעין הוא לאסוף מקסימום מידע ביחס לנכס שמתכוונים לרכוש.
ידע זה מאורגן בשלושה רבדים שונים: הרובד המשפטי הרובד התכנוני והרובד הפיזי.
רק אחרי שנבדקו מכל מקום 3 הרבדים הללו, באופן פרטי ו/או על ידי אנשי מקצוע, רק אז ניתן יהא לפעול ולקדם את העסקה עם המוכר ללא מורא לעבר שלב החתימה על הסכם המכר.
כזכור, רכישת נכס מקרקעין הוא בגדר עסקה החשובה ביותר לאדם. אולם עסקאות מכר עלולות להציף מורכבות מסוימת כיוון שזו לעיתים קרובות כרוכה בסיכונים רבים שלא תמיד מתגלים, ולכן חשוב לבדוק והיטב.
כאן המקום לציין כי ביהמ"ש בישראל קבעו לא אחת אלא במספר לא מבוטל של אירועים ותקדימים כי: כי לאחר שאדם רכש נכס מקרקעין, בעוד שבחר להתעלם מ"נורות אזהרה", דהיינו מהבעיות הקיימות בעסקת המכר, אזי אותו אדם עלול לאבד את כספו.
גם כאן המקום להדגיש בעוד הרוכש מצוי בשלבי המו"מ, יכול מאד להיות שמי מהצדדים ילחץ עליו. המוכר, ואולי אפילו חברים ובני המשפחה. ובכן, בנקודה זו בדיוק העת לפעול בסבלנות ובמלוא שיקול דעת וכמובן באחריות. בל נשכח הגורל שלך כרוכש מונח על הכף.
הפן המשפטי
הפן המשפטי נוגע ומתייחס לזוויות המשפטיות של דירה למכירה:
כלומר, מטרתה של בדיקה זו היא לבחון את מצב הבעלות על הדירה שרוכש מתכוון לקנות. לדוגמה: על השאלה האם יכול להיווצר מעין עיכוב משפטי מלהוציא לפועל את עסקת המכר במלואה? ובכן, התשובה לכך היא פשוטה: בדיקה כזו מקיפה ומשפטית תיעשה על ידי מומחים במקרקעין, כמו למשל עו"ד המייצג את הקונים בעסקה.
תפקידו של עו"ד בעסקה יהא לבחון בצורה מדוקדקת את טיבה של הזכות בדירה, והאם אכן שייכת למוכרים שניהלו עם הרוכש מו"מ וטענו לבעלי הזכויות החוקיים בדירה, והאם יכול להיווצר עיכוב משפטי מכל סוג שהוא מלהוציא לפועל את העסקה – לדוגמה: אולי הדירה עוקלה בהוצל"פ, ו/או שמא רובצת עליה הערה תכנונית אשר מונעת את המשכיות העסקה, ומה לגבי איזושהי התחייבות מצד המוכרים לצד ג' כלשהו שמתנגשת ופוגעת באפשרות של המוכר למכור לקונה את הנכס. זו כמובן בדיקה של עו"ד מקצועי!
בדיקה משפטית מקנה לרוכש הגנה כאשר מטרתה לוודא שאין מכשול בהעברת הבעלות.
כשמדובר בנכס חדש שנרכש מיזם, הרוכש נהנה מערבות שבהתאם לחוק מכר דירות.
חוק המכר מוריד במידה מסוימת את רמת הסיכון בכך שמבטיח כי לרוכש לא תהא בעיה בעתיד לקבלת זכויות הבעלות, וככל שתהא כשכזו, כספו יוחזר במלואו.
אולם מאידך, וכשמדובר בנכס מקרקעין מיד 2 – דהיינו ממוכר מזדמן: במקרה שכאן הבחינה והבדיקות צריכות להיעשות בדרך קפדנית ובאמצעות עו"ד מטעם הרוכש. ניתן לשלב לבדיקות שמאי מקרקעין, ובפרט שמומלץ לעשות כך כשמדובר בנכסים ששנת ההיתר לבנייתם הוא קודם ליום הראשון בינואר 1980.
השכבה השנייה מתייחסת לפן התכנוני של הדירה למכירה.
בשונה מהפן המשפטי הנוגע לבעלות המוכר ולאפשרויות לביצוע העסקה. הפן התכנוני בוחן ומתייחס למצבו התכנוני של הנכס.
למשל, יכול להיות שבעל הזכויות בדירה לא מספר לרוכש ו/או שמא אפילו אין הוא מודע לכך, כי בדירתו יש חריגת בניה, ו/או אולי המבנה הוכרז כמבנה מסוכן.
בדירות למכירה בצפון תל אביב, ובעיקר בעסקאות של דירות למכירה בצפון הישן משנות ה-50, הבנייה בפועל אינה תואמת אחד לאחד את היתר הבנייה שהנפיקה עיריית ת"א. חריגות הבנייה הינן באות דמות של סגירת מרפסות ו/או בניית חדר נוסף שנבנה שלא על-פי היתר בנייה ושטחים בנויים נוספים שמצוותים לשטח הנכס, אך אינם נזכרים בהיתר הבנייה.
נתון זה הוא בגדר החובה לבדיקה מוקדמת ובוודאי שלבוא עמו בחשבון עוד קודם לחתימה על העסקה, מאחר ולעיתים יש צורך אפילו להרוס את אותה בניה לא כתנאי לקבלת האישור לצורך העברת הזכויות בדירה.
שאלה: האם ישנה האפשרות להרחיב במרוצת השנים את הדירה ו/או להכלילה כחלק מתוך פרויקט להתחדשות עירונית?
במקרה הנ"ל מהלך תכנוני כמו זה עשוי להטיל השפעה חיובית על מחיר הדירה וכחלק מכך על החלטה של רוכש פוטנציאלי האם לרכוש את הדירה ו/או לא.
לתשומת ליבכם, נושאי תמ"א 38 שנכון להיום עדיין רלבנטיים ו/או פינוי בינוי, הם נושאים מהותיים מבחינת פוטנציאל השבחה של נכס, מאחר וקיים סיכוי גדול שרוכש יכול לזכות בדירה חדשה ומשופרת יותר מקודמתה, אם ידע על האפשרות הזו מראש.
נושא תכנוני חשוב נוסף והוא, האם אושרה תוכנית מפורטת המשפיעה על יחידות הדיור שבסביבה וכתוצאה מכך מטילות על בעלי נכסים היטלי השבחה.
אנו שבים ומזכירים לכם את הכלל, ככל שיהא בידי רוכש יותר מידע ואינפורמציה, כך גם עסקת המכר תהא עבורו יותר בהירה ופחות מסוכנת.
נחזור לגופם של דברים: ככל שמדובר בדירה ישנה יותר, כך גם עולה חשיבות הבחינה והבדיקה המשפטית תכנונית המדוקדקת יותר. בדיקות תכנוניות, לרוב מבוצעות על ידי עורך דין הקונה ו/או שמאי ו/או אדריכל.
כאן המקום לציין כי רוכש אשר נוטל הלוואה מבנק ,הרי יצטרך ממילא להגיש לבנק למשכנתאות שמאות באמצעות שמאי מטעם הבנק לשם קבלת ההלוואה לרכישת הדירה.
אנו ממליצים לרוכש לבצע הליך של שמאות מוקדמת שהינו הליך יקר יותר, לצורך נטילת המשכנתא וזאת כי השמאי אשר יבצע השומה, לא רק שיבחן את שווי העסקה קודם לרכישת הדירה, אלא בנוסף יערוך את שלל הבדיקה התכנונית והרלוונטית לנכס ועוד לפני החתימה על ההסכם הרכישה!
אם רוכש החליט להסתייע בשמאי לצורך שמאות מוקדמת, יהא עליו לוודא כי השמאי שנבחר מוכר ומקובל על המוסד הבנקאי שממנו מתכוון הרוכש לנטול את ההלוואה למשכנתא וכך גם יכול הקונה לחסוך את התשלום הכפול.
בדיקות תכנוניות נוספות שצריכות להיעשות תתייחסנה לאזור שבו מוצעת הדירה למכירה.
לפני שקונה מחליט על האזור שבו מתכוון להתגורר בעתיד, חשוב שילמד את הסביבה, ואת תוכניות המתאר שלה. ניתן לבחון את סביבת המגורם ואת התוכניות החלות על המגרש, על ידי כלים אינטרנטיים הפתוחים לציבור הרחב.
באתר העירייה אפשרי להבין מה מתוכנן להבנות ולהתפתח בסביבת הנכס הנרכש, ואילו תוכניות מתאר צפויות להתממש. כמו למשל: תוכנית הרק"ל והמטרו, המבנים הציבורים, פרויקטים להתחדשות עירונית למגורים, שטחים שמיועדים לציבור כמו פארק או שטחים ירוקים.
ובכן לעיתים מבדיקה פשוטה ניתן לגלות שבשטחים הפנויים מול חדר האירוח, אמור לקום מגדל ו/או מעון יום .
חובה לשים לב לכל ההתפתחויות, ועל אחת כמה וכמה עוד הרבה לפני החתימה על החוזה, כדי שלא תהיינה הפתעות בלתי צפויות.
נקודה נוספת חשובה לא פחות לבירור לפני חתימה על הסכם המכר, והיא מתייחסת לתעריפי הארנונה ותעריפי החשבונות לתחזוקת הבית (לוועד בית) ו/או לחברת הניהול שתלווה את הקונה בעתיד.
כשמדובר בדירות יוקרה שממוקמות במגדלים, תעריפי ועד הבית יכולים להגיע לסכומים גבוהים עד מאד.
ישנה עבודת מחקר שנעשתה ומראה שבניינים ישנים גובה ועד הבית מסכם סביב ה- 150ו/וא 200 שקלים לחודש לעומת מגדלים שיכול שעלויות התחזוקה בהן יכולות לטפס למאות שקלים בחודש, 1200 שקלים ו/או אפילו 1700 שקלים ללא שירותים נוספים של לבריכה, שומר וניהול, רק מחמת המערכות החדשות שיש בבניין.
לכל הנושאים האלו ישנם השלכות רוכב, ולכן חובה לצרפם לתחשבי כלכליות העסקה ובוודאי לתוך מערכת שיקולים מוקפדת ונפרדת וכמובן שלפני ביצוע העסקה
הנושא השלישי נוגע ומתייחס לפרטים הפיזיים של הדירה.
במהלך בדיקה זו יש לבחון את מצבו הפיזי של המבנה בו הנך כרוכש מעוניין לגור, וכן את מצב הדירה. יש לזכור כשרוכש עושה עסקת מכר ברוב המקרים תהא זו עסקה לתקופה ארוכה ועל כן יהא עליו לחשוב עם הפנים לעתיד.
לדוגמה: גם אם המזגן בנכס פועל כראוי, אולם הוא מעל עשור, רוכש יהא צריך להביא בחשבון שבתוך כמה חודשים עלול יהא להחליפו בחדש.
בדיקת מצבו של הנכס תעזור לרוכש מכל מקום להעריך את היקף כלכלת העסקה, השדרוג והשיפוץ שיצטרך לעשות בטרם כניסתו לדירה, משהרי מדובר בסכום לא מבוטל שהינו חלק בלתי נפרד מעלות רכישת הדירה עצמה.
זאת ועוד, יהא על הרוכש לבחון את קיומם של הליקויים השונים בדירה – לדוגמה: רטיבות ומחלות שהבניין מזוהה עמם. גם אם רוכש החליט על יסוד המידע והידע שצבר בזמן כה קצר לקנות את הדירה, עדיין נתון הידע שצבר יקנה לו יתרון וישמש אותי היטב במו"מ לגבי שווי הרכישה.
בדיקה נוספת מתייחסת להצמדות קנייניות: כלומר לחלקים הצמודים לנכס, כמו הגג, מחסן וחניה, כמות מספר מקומות החניה, והאם הינן צמודות קניינית לנכס הנרכש? האם החנייה שצמודה לדירה שהראה לקונה המוכר היא באמת שלו בטאבו ויוכל לעשות בה בשימוש?
לנכסים רבים מוצמדות שני מקומות חניה, אבל לא תמיד מקומות החניה האלה הן שתי חניות חופשיות נפרדות, כיוון שלעיתים רבות מדובר בחניה טורקית (אחת אחרי השנייה) שיש בה מגבלה כזו או אחרת שמייצרת את הקושי אחר כך בשימוש היום-יומי.
כשרוכשים נכס מקבלן ובפרויקט חדש, יכול רוכש לנהל משא ומתן עם הקבלן ולהתמקח על תנאי המסחר כדי לשפר את איכות חייו. מאידך, כשמדובר בדירה יד 2 קיימת, יש לחתור לפרטי פרטים כדי להבין מה בדיוק קונים.
ידע הוא כוח
הכוונה המרכזית של מאמר זה, היא עיבוד ואיסוף מידע וככל שניתן, והכל לשם קבלת החלטות מושכלות. טיפ קטן מאיתנו: רצוי שהקונה יברר ובעדינות רבה, מדוע המוכר מוכר את דירתו מגוריו ומעוניין להחליפה באחרת?
שאלה זו היא שאלה שלעיתים מובילה לתשובת מפתח. כמובן שיכול להיות שמדובר במשפר דיור המעוניין לעבור לנכס גדול וחדש יותר, ואולם מנגד ייתכן שיעלה מצב סבוך שבגינו המוכר מעוניין למכור. נורות אדומות נדלקות בפרט כאשר מוכר מתגורר בדירה תקופה מאד קצרה.
ובכן המטרה, היא לנסות ולגלות כל שבריר של מידע ובכל דרך אפשרית. לסיום זכרו נא כי את הידע ניתן לארגן במספר רבדים:
הרובד המשפטי – הרובד התכנוני – והרובד הפיזי.
ומכאן לדירה החדשה שלכם.
הכותב הוא ברק בר-לב, המייסד והבעלים.
