דיירת אחת נגד כל הדיירים

בבניין משותף ברחוב מנחם בגין בבני ברק התאגדו התושבים במטרה לקדם פרויקט תמ"א 38. בבניין יש שש דירות הנמצאות בבעלות הדיירים, אך דיירת אחת, מתוך ששת בעלי הדירות, התנגדה לפרויקט. על רקע התנגדות הדיירת, דחתה הוועדה המקומית את התכנית.

בהחלטתה טענה הוועדה כי בהתאם לתקנות התכנון והבנייה, אי אפשר להגיש את התכנית האמורה ללא הסכמה של כל בעלי הזכויות בבניין המשותף.

בעלי הזכויות של חמש הדירות הנוספות והיזמית, "חברת פאם, ראם, השקעות ובניין בע"מ", הגישו ערר על החלטת הוועדה. בבקשת הערר הם הסתמכו על מספר טענות:

הם טענו כי לדרישה להסכמה של מאה אחוז מבעלי הזכויות, אין אחיזה בהוראת תקנה מספר 2 לתקנות בעל דירה. עוד הם טענו כי התכנית הוגשה בהתאם למה שנקבע בתקנות אשר קובעות כי במקרה של הריסה ובנייה מחדש, כאשר אין הצמדה של רכוש משותף לאחת הדירות, לא מתקיים הסייג שלפיו נדרשת הסכמה של בעל דירה שלדירתו מוצמד שטח משותף.

הם גם חלקו על הפרשנות שנתנה הוועדה שלטענתם אינה מתאימה להוראות חוק המקרקעין, חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה, התשס"ח – 2008, חוק שבו ניתנה האפשרות להגיש בקשה להיתר בנייה מכוח תמ"א 36 , אפילו ללא הסכמה של כל בעלי הזכויות בדירה, בכפוף לפנייה למפקח על הבתים המשותפים.

מנגד טענה בעלת הדירה כי מאחר ובתקנה 2,2 לתקנות בעל הדירה נקבע שכאשר יש שינוי בשטח הצמוד לדירה, נדרשת הסכמה של בעל הדירה, קל וחומר שכאשר מוצעת תכנית להריסה של הדירה נדרשת הסכמה של בעל הדירה.

עוד טענה בעלת הדירה, כי אין מקום ללמוד מההסכמות הנדרשות בהתאם לחוק החיזוק מאחר ועניינן בהסכמות הנדרשות לצורך היתר בנייה מכוח תמ"א 38. לעומת זאת, ההסכמות שבהן עוסקות תקנות בעל הדירה, עניינן בקידום של שינוי תכנית ורק במקומות שבהן נדרש היתר התואם לתכנית יש מקום להקל, לעומת מקום שבו מבקשים לשנות את התכנית.

לאחר שמיעת הטענות של הצדדים החליטה ועדת הערר לדחות את הערר. את דחיית הערר מנמקת הועדה כשהיא קובעת שהריסה של דירות מחייבת את הסכמת כל בעלי הזכויות של כל אחת מהדירות המיועדות להריסה. הבסיס של תקנון בעל דירה הוא ההכרה כי הדירה היא קניינו הפרטי של בעליה, על אף שהיא נמצאת בבניין משותף. ולכן לבעלי הזכויות האחרים אין זכות לקדם שינויים ביחס לדירה, אלא רק בהסכמת בעל הדירה.

החריג בכלל זה הוא פרויקט פינוי בינוי שבו אפשר לקדם את התכנית ללא הסכמה של בעל הדירה שדירתו מיועדת להריסה וכל זאת בכפוף להכרזת הממשלה על המתחם כמתחם לפינוי בינוי.

דילוג לתוכן