דירה למכירה ברמת אביב ג – למכור בראש שקט:   

בפתיחת הדברים ייאמר כי אנו מתווכים בתל אביב שהוגנות ויושרה הם ערך קיומנו. עבורנו חוסר מקצועיות מקשה עלינו להתעלם ולהמשיך בשגרה, כשברקע בעלי נכסים רבים נקלעים להסתבכות מיותרות במכירת דירתם, והחלטנו שכאן אנו צריכים לעזור להם בעסקה הגדולה ביותר בחייהם.  

אין חולק כי עסקת מכר של דירה למכירה ברמת אביב ג מצריכה ידע אדיר במקרקעין ואומנות במו"מ, מאחר ומדובר בתחום  די מורכב הדורש הבנה, אורח רוח ומקצועיות רבה. זאת ועוד, כי תחום השיווק והתיווך בעסקאות של דירות למכירה ברמת אביב ג כרוך בצעדים חשובים ומהותיים מבחינה רגשית והן מבחינה כלכלית ומכאן אנו סבורים שכדאי להימנע מסיכונים, תסכול וטעויות יקרות ערך בהמשך.

להלן כמה עצות מועילות בעסקאות של דירה למכירה ברמת אביב ג, שיעזרו לכם לעבור את הליך המכירה בצורה חלקה ומהירה באמצעות ובין היתר מדריך זה המלמד איך מוכרים דירה ברמת אביב ג במהירות וכיצד להימנע מטעויות שעלולות לסנדל אתכם בהמשך ומה הדברים שחשוב לזכור כשמציגים דירה לקונה פוטנציאלי.

כאן המקום לציין, כאשר מדובר בדירה למכירה ברמת אביב ג – אין מקום לטעויות! 

נתחיל  

הפן המקצועי

בעיות בדירה, טיפול וגילוי על בעיות בנכס.

ראשית לפני שמוציאים לשוק דירה למכירה ברמת אביב ג, המוכרים חייבים לוודא כי מערכות של הנכס תקינות ופועלות, כך שמערכת החשמל והמים תקינה, שאין סדקים בקירות כתוצאה מפיצוצים ובמיוחד שאין היסטוריה של נזילות, מהשכן שלמעלה, או מהנכס שלנו כלפי הדירה שמתחתינו.

מעבר לכך שתקלות מסוג זה לא יראו בעין יפה אצל הקונים הפוטנציאלים, בנוסף גם יעלו אצלם המון סימני שאלה וכנראה שלבסוף גם הצעות המחיר שתקבלו תיפגענה.

חשוב להדגיש שברוב הסכמי המכר, קיים סעיף ובו המוכר מצהיר כי כל מערכות הדירה תקינות ולא קיימות נזילות, כך שבמידה וידוע למוכר על בעיה כזו או אחרת, מוטלת עליו החובה לגלות את האמור כבר בשלב המקדמי לקונה, שכן לאחר מכן הוא עלול להיות חשוף לתביעה מצד הקונה במידה ויגלה הקונה בשלב מאוחר יותר כי היו קיימות בעיות שהמוכר ידע עליהם ולא גילה אותם. 

גם על משרדי תיווך בצפון תל אביב חלה החובה והדיווח לפני הרוכש לגילוי נאות ומכאן ככל וקיימת בעיה חייבים לפעול ולסדר אותה ובוודאי שלפני הוצאת הדירה לשוק החופשי.

רמת אביב ג דירות למכירה I סוגיית רישום הזכויות

דירות למכירה ברמת אביב ג, ו/או אפילו פנטהאוז למכירה ברמת אביב ג, ובכן, בדיקת רישום זכויות בנכס מהותית ביותר.

לפני רכישה של דירה ברמת אביב ג אין מנוס מהקונה להוציא נסח טאבו עדכני. ובמידה ודירה למכירה ברמת אביב ג רשומה במנהל או אצל הקבלן, אז כליו יהא להנפיק אישור זכויות ולוודא כי פרטי המוכר מעודכנים היטב בנסח ונכונים. כאן המקום לציין כי לעיתים נופלת טעות ברישום תעודת הזהות של המוכר, או שמגלים כי הנכס עדיין רשום על שם הבעלים הקודמים, או שמא מדובר בדירת יורשים, שטרם הועבר הנכס לבעלותם.

לעתים מוכרים עלולים לגלות כי רשום עיקול על הנכס או רישום נוסף של צד ג' אשר רצוי מאוד לטפל בהם עוד לפני מכירת הדירה.

גילוי מוקדם של טעויות מסוג זה ימנעו הפתעות בעתיד ובפרט בעת התחייבות המוכר על זמני פינוי ומסירה מול קונים פוטנציאליים…

בעיות מסוג הנ"ל עלולות לעכב את מימוש העסקה לדירה מכורה, ובנוסף לגרור את המוכרים להליך משפטי לטובת פיצויים ו/או במקרה הטוב לגרום לקונה לוותר על הנכס.

לכן חשוב לפני ביצוע עסקה מסוג של דירה למכירה ברמת אביב ג, קודם לדעת את כל הפרטים הנוגעים לדירה! להוציא נסח טאבו או אישור זכויות ולוודא כי פרטי הקונה תקינים. גם לגבי מוכרים אנו ממליצים לכם להפיק נסח טאבו עדכני ולוודא שהזכויות במקרקעין נקיות מכל שעיבוד ואו משכון ושלא בטעות נרשמה הערה תכנונית לטובת עיריית תל אביב בכל מקרה עדיף לבדוק בתחילת הדרך, להיזהר עכשיו ומאשר להצטער אחר כך.

• דירה למכירה ברמת אביב ג I בחינת חריגות בניה בנכס
• דירות למכירה ברמת אביב ג  I בדיקה מוקדמת של מס השבחה על מכירת דירה

לרוב כאשר מדובר בדירת יוקרה למכירה בצפון תל אביב ו/או  דירות גן ברמת אביב ג ו/או אפילו פנטהאוז למכירה ברמת אביב ג, קיים חשש כי נעשו בנכס בנייה חורגת ואף שקיים מס השבחה על מכירת דירה בגין תוכנית שאושרה המאפשרת הוספת זכויות בנייה מטעם עיריית תל אביב.

קיימת אפשרות למוכר נכס לבחון את האמור במחלקת ההנדסה של עיריית תל אביב, או לחילופין להזמין שמאי אשר ייתן חוות דעת מקצועית וינפיק עבורו של המוכר שומה המשקפת את המצב התכנוני-כלכלי בנכס. כך ו/או כך, ככל ומתגלה בעיה כזו או אחרת, היא לעיתים ניתנת לגישור ולעיתים אינה אמורה להשפיע על מכירת הנכס. אך במקרה של הקונה, עלולה להיות לכך השפעה אדירה על שווי הדירה.

ככל ונתגלה בשומה כי קיימת אפשרות להוספת זכויות בנייה בדמות של שטחים נוספים, ודאי שהאמור צריך להשפיע על שווי הדירות למכירה ברמת אביב ג ולכן רצוי לעשות בדיקה מקדמית של הנושא ולא להמתין לשלב מאוחר יותר.

1. מס השבחה על מכירת דירה
2. מי צריך לשלם היטל השבחה

בדרך כלל בהסכמי מכר, המוכר מתחייב לשלם את היטל ההשבחה שיחול, ככל שיחול, על למועד חתימת ההסכם, במידה ואכן קיים היטל השבחה. ואם המוכר לא ייערך לכך מראש הוא עלול למצוא את עצמו מחויב בסכומי כסף לעיריית ת"א באופן אשר ישפיע על סך התמורה שתישאר לו לאחר מכירת הנכס. 

מיסוי נדל"ן

בדיקה מוקדמת של מס שבח

בניגוד להיטל השבחה שחל על הנכס, במידה ונוספו לנכס זכויות בנייה נוספות, מס שבח חל ישירות על המוכר, במידה והוא מחזיק ביותר מדירה אחת.

הערכות מוקדמת לאפשרות שישולם מס שבח הינה חשובה, שכן יש בה השפעה ישירה על מחיר שנבקש עבור הנכס.

ככל שעולה אבק של ספק לגבי מאמר זה, כדאי לעיין ולקרוא בגוגל באיזה מצבים חל מס שבח ומי זכאי לפטור. 

במידה ומצא עצמו מוכר במציאות המצריכה בירור יתר, אנו מזמינים אותך לקבוע פגישת ייעוץ איתנו כדי לבחון את העניין לעומק שנדע בוודאות עם כמה אתם הולכים להישאר.

כאשר מדובר במשפרי דיור ו/או בהשקעה טובה, לרוב המוכר בונה על סכום התמורה שהתקבל לטובת רכישה של נכס חדש או השקעה פיננסית אחרת. ודאי שלא ירצה למצוא עצמו מחויב בתשלום של מס שבח של עשרות אלפי ₪, אליו לא התכונן מראש ועלול לגרום לעוגמת נפש רבה.

בדיקת הרוכש

בדיקת יכולות הרוכש

לפני שסוגרים עסקה עם קונה, חשוב מאוד לוודא את מקורות המימון של הקונה.
שאנו מציינים מקורות מימון, אין מדובר רק במשכנתא שרוב הקונים לוקחים, אלא אנו מתייחסים לבדיקת ההון העצמי של הקונה. ישנם קונים שבכדי לממן את הרכישה צריכים למכור את הנכס הנוכחי שלהם, או שלצורך גיוס ההון העצמי הם צריכים למשכן נכס אחר שלהם או של קרובי משפחתם. 

אין פסול בכך, עם זאת, קיימת סבירות כי מוכר עלול לבזבז את זמנו על קונה אשר לבסוף לא יתאפשר לו להשיג את מקורות המימון הנדרשים תוך פרק הזמן המבוקש לצורך מכירת הנכס, וכתוצאה מהאמור המוכר עלול לפספס קונים פוטנציאליים אחרים אשר הודיע להם כי התקדם עם אותו קונה. 

הדבר עלול להזיק לנו גם בהמשך במידה ומוכר רוכשי דירה אחרת במקביל, ומסתמך על אותו קונה שבסופו של דבר מעמיד אותו במצב בעייתי בעתיד מול הרכישה שלו.

משא ומתן

הכנות לקראת משא ומתן

רצוי לדעת כי בשלב המשא ומתן על מחיר הנכס ישנם כמה דגשים חשובים שחשוב לברר ולסגור בנוסף למחיר הנכס.

דבר ראשון, תמיד לשאול את הקונה מהו ההון העצמי שלו וכמה משכנתא הוא מתכוון לנטול בעבור רכישת הנכס. כאן המקום לציין כי תשלום שמבוצע מכספי משכנתא תמיד יעשה לאחר שהקונה שילם קודם כל את מלוא ההון העצמי שלו, ובדרך כלל יהיה התשלום האחרון.

דבר שני, יש לסגור את התשלום הראשון בין הצדדים, בדרך כלל התשלום הראשון ינוע בין %20 ל- %25 ממחיר התמורה.

דבר שלישי, רצוי מאוד לסגור את לוחות הזמנים לגבי לוח התשלומים בין הצדדים לדוגמא, קבלת התשלום הנוסף יהיה תוך 30 יום או חודשיים ממועד התשלום הראשון. נוגע מנגנון זה גם לגבי התשלום הנוסף והאחרון.

דבר האחרון, חייבים לסגור את התאריך למסירת החזקה בנכס הנרכש, דהיינו המועד בו הרוכש יוכל לקבל את המפתחות לנכס. הערת ביניים: בתאריך יעד המסירה יבוצע גם התשלום האחרון והסופי, שהוא בדרך כלל מכספי המשכנתא של הרוכש.

טיפ חשוב: המלצתנו למוכרים לא למהר ולכרות עם קונה הסכם לזיכרון דברים ובפרט שאינכם מכירים אותו או את הרקע הכלכלי שלו, כל המשא ומתן ייעשה בעל פה ולאחריו חובה יהא לפנות לעו"ד מטעמכם שינסח עבורכם את ההסכם ויבצע את הבדיקות הנדרשות.

הסכם מכר

עריכת הסכם מכר מול הקונים

לאחר שעברתם על כל השלבים שהבהרנו קודם, סגרתם מחיר, סגרתם מועד מסירה ואת תנאי התשלומים, השלב הבא הוא לפנות לעורך דין שינהל עבורכם את המשך העסקה מההיבט המשפטי שלה.

טעות נפוצה שרבים עושים והיא כאשר מוכר ורוכש פונים לעו"ד במטרה שזה ייצג אותם בעסקה.

המלצתנו הנוספת לצדדים והיא לפנות לעו"ד מטעמכם שידאג לאינטרסים המשפטיים שלכם וכמובן של כל צד בנפרד בעסקה אותו הוא מייצג.

עו"ד שמייצג מוכר נכס בעסקה של דירה למכירה ברמת אביב ג,  צריך לבחון גם את היבטי המיסים, ככל שחל על העסקה, וכן לנסח הסכם אשר יגן עליו ככל ויחול שיבוש ומאורע בלתי צפוי.

משרד תיווך רמת אביב ן בחירת אנשי מקצוע

להתייעץ עם חברים זה נחמד… אבל חובבני. אם אתם באמת רוצים להתמצא בתחום הנחשב למורכב ולמכור דירה ברמת אביב ג, אנא אל תתפשרו על מתווך ברמת אביב ג מעולה.

בחירה נכונה של מתווכים בתל אביב והרלבנטיים לעסקה יכולה לעזור לכם להוזיל עלויות, למנוע המון כאבי ראש, אבל הדגש העיקרי הוא בעיקר על הכוונה מקצועית בתחום דירות למכירה ברמת אביב ג, הכוונה נכונה ומדויקת שתקצר לכם הליכים ותגרום לעסקת המכר להתבצע בצורה חלקה ויעילה.

רוצים לקרוא בהרחבה עוד קטעים המביעים עמדה על עסקאות מסוג של דירות למכירה ברמת אביב?  מוזמנים להיכנס למאגר שלנו ממש 👈כאן ותוכלו ליהנות משורה של מאמרים מקצועיים פרי יצירתנו

1. מעוניינים לפרסם דירה למכירה ברמת אביב? אלו השלבים שעליכם לעבור
   
2. דירות למכירה ברמת אביב החדשה יד 2
   
3. דירות למכירה רמת אביב | מדריך מקצועי
   
4. דירות למכירה ברמת אביב ג
   
5. משרד תיווך רמת אביב | כדאי שתכירו אותנו טוב יותר
   

אנחנו שם, תמיד, בשבילכם.

צרו עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים:

בר-לב נדל"ן: 077-449-0338