פתח דבר
דירות למכירה ברמת אביב, היא לרוב העסקה החשובה ביותר לאדם הן מבחינת התמורה והן מבחינת ההיבט הרגשי הכרוך בה. על רקע זה נכתבו מדריכים רבים מלאי תוכן עשיר אשר הועלו לרשתות במטרה לסייע למוכרים ולקונים בתהליך של מכירת נכס או רכישת נכס.
במדריך זה נתמקד דווקא בצד של בעל הנכס (המוכר), ובבדיקות הראשוניות שעליו לבצע לפני מכירת דירת מגוריו – ויודגש: ההליך של דירה למכירה ברמת אביב, כרוך בלא מעט חששות ומלווה בסכומים של כסף עצומים, ועל כן אי הקפדה בעסקה על כל הפרטים הקטנים היא כשלעצמה קריטית ביותר ויכולה לעלות ביוקר לבעל הנכס.
נתחיל
דירות למכירה ברמת אביב הישנה, בנווה אביבים, דירה למכירה ברמת אביב ג ועוד… כל אלה קשורים להליך מורכב הכרוך בסיכונים שונים, לכן חשוב להיות ערוכים בהתאם וזאת לאור ההשלכות של כל צעד ופעולה.
למותר לציין כי רצוי שלא לנסות לבצע את הליכי המכירה באופן עצמאי, אלא חשוב עד מאוד יהיה לקבל הכוונה מקצועית לטיפול בשלל הסיכונים השונים וההליכים שבדרך.
מכל מקום המלצתנו המועילה היא להסתייע בשירותיו של משרד תיווך ברמת אביב, ככזה שמתורגל ומיומן במו"מ, מנוסה במקרקעין, חדור מטרה ובעל מוניטין רב תחומי שיטפל בעסקה וילווה אתכם לכל אורך הדרך.
משרדי תיווך ברמת אביב המתמחים בעסקאות נדל"ן רמת אביב יאפשרו לכם לבצע את תכנון המכירה על הצד הטוב ביותר, יאפשרו לכם להבין את ערך הדירה, ידאגו לאסוף מסמכים רלוונטיים, לנהל משא ומתן מקצועי עם קונים פוטנציאליים והכל על מנת להבטיח שכל פעולה וצעד שננקטו בהליך יהיו נכונים ומועילים עבורכם. כחלק מכך מעטפת השירותים של מתווכים ברמת אביב, נועדה להגן על האינטרסים שלכם ולהגן על זכויותיכם כבעלי נכסים, וכמובן להבטיח שהעסקה תתבצע בצורה הטובה ביותר.
ואם בכל זאת בחרתם להתנהל באופן עצמאי?
להלן מעט מהידע המקצועי שלנו לגבי הבדיקות שבעל הנכס חייב לבצע עוד לפני הוצאת דירה למכירה ברמת אביב לשוק החופשי והכל כפי שיפורט במדריך זה.
פרק 1
דירות למכירה ברמת אביב החדשה יד 2.
המצב הרישומי וחשיבותו
לא אחת נתקלנו בעסקאות של דירות למכירה ברמת אביב החדשה יד 2 שיש להם רישום שגוי בלשכת רישום המקרקעין, ורק כאשר בעלי הזכויות מעוניינים להוציא לפועל מכירת נכס, הבעיות צצות, המיסוי משתנה ועוד מספר רב של משתנים שהופכים את העסקה למסועפת ומורכבת ביותר – ועל כן הבדיקה הראשונה צריכה לוודא קודם את מצב רישום הזכויות הקנייניות שלך, על ידי הנפקת העתק מרוכז מפנקס הבתים המשותפים (כוונתנו לנסח הטאבו) והתאמות בין הפרטים שמצויים בו לבין תעודת הזהות הרשמית שלך כבעל הנכס.
לעומת זאת, אם קיימת אי התאמה במספר ת.ז עקב הימצאות או היעדרות של מספרי ביקורת לפי תקנות המקרקעין (מנהל ורישום) אזי לא ייחשב הנתון כבלתי תואם כך שאין צורך בתיקון.
זאת ועוד, בחלק מהמקרים נרשמו טעויות ברישומו של הבית ומספר המשנה של הדירה שכלל אינו זהה לדירה שבפועל, ואם אכן כך הדבר יהיה עליך להגיש בקשה לתיקון מסמכי בית משותף.
כאן המקום לחדד כי רישום זכויות בנכס מקרקעין מנוהל על ידי הרשות לרישום מקרקעין בכל הארץ. כאשר דירה המצויה ברמת אביב נרשמת בשלמותה בטאבו, רישום זה כאמור משקף את האסמכתא הפורמלית לבעלות הקניינית של הדירה ולא התכנונית.
כיצד ניתן להנפיק העתק רישום זכויות (נסח טאבו) בעבור דירה למכירה ברמת אביב.
קבלת העתק מתוך מאגרי המידע המצויים בטאבו נעשה אונליין דרך האינטרנט. תוכל לבצע את הבדיקה בעצמך על ידי כניסה לאתר השירותים והמידע הממשלתיים ושם להנפיק עבורך את הנסח בתשלום סמלי של 15 שקלים בלבד. כאן המקום לציין כי התשלום יבוצע על ידי כרטיס אשראי והוא מאובטח לחלוטין.
ונוסיף כי, כדי להפיק את הנסח ממאגרי המידע הממשלתיים, ראשית תצטרך למצוא את הנכס המדובר קודם באינטרנט, כיוון שתתבקש להזין את מספרי המגרש, הגוש וחלקות המשנה של הדירה. כל עוד אין בידך את הנתונים הנ"ל, תוכל למצוא אותם בפשטות דרך אתר האינטרנט של מרכז מדידות ומיפוי ישראל המאפשר לתרגם כתובות של דירות לגושים ומגרשים.
זכויותיהם של המוכרים בדירות למכירה ברמת אביב החדשה יד2 רשומות בחברה משכנת – מה עושים?
דירות למכירה ברמת אביב שרשומות בחברות המשכנות ו/או במנהל מקרקעין מחוז תל אביב , על המוכר יהא לפנות לרמ"י בבקשה למתן האסמכתאות.
מה לגבי מקרים בהם בעלי נכסים אינם מוצאים את פרטיהם בפנקס:
ובכן מקרים אלה מעלים את סברה שייתכן שהרכישה המקורית, כמו רבים ואחרים, טרם הסתיימה בהעברת הזכויות על המוכרים. במקרה זה, לרוב ימצאו בעלי הנכסים את פרטיהם בסעיף "הערות" בפנקס, שם ניתן לראות כי ישנה הערת אזהרה לגבי הדירה המוצעת למכירה, ולשם כך יהיה על המוכרים לפעול במהרה ולפנות למשרד עו"ד שייצג אותם בעסקת הרכישה הקודמת, כלומר המקורית, ולבקש להשלים את תהליך הרישום המלא לרבות ביצוע פעולת העברת הזכויות בשלמותן על שמם שכן בקרוב אלה ימכרו את דירתם.
דירות למכירה בנווה אביבים רמת אביב הן לגמרי מצרך מבוקש, ואיך מוכרים דירת ירושה ומה צריך לדעת לפני?
אם מעמדך הוא כיורש חוקי של הדירה, דע לך כי יהא עליך להעביר את הבעלות על שמך עוד לפני המכירה. העברת בעלות על נכס מקרקעין הינה כשלעצמה תהליך שראשיתו מתחיל בבקשה פורמלית לטאבו (הרשם לצוואות ולירושות) לצורך קבלה של צו רשמי לירושה, וככל שלמוריש ישנה צוואה תקפה, אזי יגיש המוכר שהו גם היורש החוקי לדירה בקשה להתקיימות הצוואה, רק לאחר שניתן הו תוכלו לפעול ולגשת לטאבו על מנת לרשום את הבעלות בנכס. על שמך.
כך או כך, דירת ירושה המוצעת למכירה ברמת אביב, חייבת להיות רשומה על שם היורשים (לא ניתן למכור דירה שאינה שייכת לך…), והתהליך מהגשת צו ירושה ועד לרישום בפועל נמשך כמספר חודשים, לכן מומלץ בחום להסדיר את רישום הדירה על שמך עוד לפני ההחלטה למכור הדירה.
אילו מסמכים עליי להכין כאשר הזכות של לדירה למכירה ברמת אביב רשומה כחכירה?
כאשר מדובר בזכות חכירה, עליכם לבדוק האם חוזה "השכירות" (החכירה) הינו מהוון בנסח הטאבו ובמקביל בתוקפו של ההסכם.
רוב הנדל"ן במדינת ישראל הוא בבעלות המדינה, ולאזרחים יש זכות חכירה (להלן: השכירות) – שכירות שהיא ארוכת טווח . אם נראה שהשכירות הגיעה לסיומה, יש לפנות לרמ"י ולהאריך את תוקפן של הזכויות לעוד מספר רב של שנים נוספות.
יש לציין שכיום, יש דירות למכירה רמת אביב כאלו שניתן להמירן לבעלות על חשבון החכירה. כלומר כאשר השוכר, דהיינו החוכר, מחזיק בתקופת חכירה ארוכת טווח לשימושו (לדוגמה, בדיני מיסוי מקרקעין, תקופת השכירות עולה על עשר שנים) יהיה לחוכר הזכות לרכוש את הנכס בתום תקופת השכירות.
במקרה זה, יהא על המוכר לרמ"י ולבחון האם אכן ניתן להמיר את הדירה לבעלות עוד לפני כניסה למשא ומתן משפטי עם הקונה.
נושא ההצמדות הקנייניות של דירות למכירה ברמת אביב ג
דירות למכירה ברמת אביב ג כוללות מקום לחניה ו/או למחסן ו/או לגג הפרטי, כל ההצמדות הקנייניות והנתונים כאמור יעלו במלואם בנסח הטאבו. ככל שמדובר בדירת קבלן שבה טרם נרשמו השיוכיים החוזיים, קמה חובה וללא דיחוי להגיש בקשה לתיקון הרישום.
קיומה של הערה בגין משכנתא על דירות למכירה ברמת אביב החדשה יד 2, תל אביב-יפו
עסקאות רבות של דירות למכירה ברמת אביב החדשה יד 2 ממומנות על ידי מוסד בנקאי המחייב רישום משכנתא על הדירה. אם שילמתם את תשלום המשכנתא במלואו, אך ההצהרה על קיומה עדיין מופיעה על גבי נסח הטאבו, יש לפנות לבנק בבקשה לביטול ההצהרה בדבר קיומה של המשכנתא.
קיומן של הערות מגבילות בנסח הטאבו על דירות למכירה רמת אביב
בסעיף "הערות" של נסח הטאבו, לעיתים עשויה להיות הערת אזהרה. מהן הערות האזהרה? להלן נסקור בקצרה את סוגי ההערות.
הערת אזהרה על התחייבות לביצוע עסקה במקרקעין
הערת האזהרה זו יכולה להצביע על כך שהדירה הזו נמצאת בתהליך מכירה, וכל הפרטים שלה מוצגים תחת הערה זו. הערה כזו לא תמנע מבחינה טכנית את ביצוע העסקה (אחרת), אך בפועל קונה רציונלי ימנע מרכישת הדירה כתוצאה מהערת האזהרה בשל חשש לעסקה נוגדת (מצב שבו דירות נמכרות למספר אנשים).
הערת אזהרה בדבר הימנעות מעשייה של עסקה
במקרה הנ"ל, הערה זו תמנע את ביצוע עסקת המכר בפועל ובמקרה הזה, כתנאי למכירת הדירה, תקום גם החובה לקבל את הסכמתו בכתב של הגורם שלגביו נרשמה ההערה.
הערות לגבי התחייבויות חוזיות לפי תמ"א 38
במקרה שהדירה נמצאת בתהליך של פרויקט הריסה ובנייה מחדש או פרויקט עיבוי, תירשם הערה על ההתחייבויות לפי תמ"א 38.
יש לכך השלכות רוחב על הערך של הדירה שלך, תוכל ללמוד על כך בתמצית כמפורט להלן:
נרשמה הערת אזרה לטובת יזם בהתאם לעסקת תמ"א 38, ולפיכך דע לך כי מכירת הדירה לאחר חתימת הסכם תמ"א תהיה תלויה בכך שהקונה אשר ירכוש ממך את הדירה, יהא מחויב לחתום על הסכם התמ"א ולהיכנס בנעליים שלך. בדרך זו, יהא עליך "לחייב" את הקונה לחתום עם היזם על חוזה התמ"א על שלל תנאיו והשלכותיו, כתנאי להמחאת זכויות בנכס.
צווי הריסה/בניינים מסוכנים
הערות אלה, כאמור, רובצות על נכס שאינו ראוי למגורי אדם, ככל שהנכס מהווה בניין מסוכן או בניין המיועד להריסה. במקרה כזה, באופן טבעי, תתקשו למכור את הדירה. המעשה הנכון שיש לנקוט הוא לפנות למהנדס בניין לבדיקת ההליכים הנדרשים לביטול צו הריסה. לחילופין, תוכל "לנצל את המצב העגום" בכך שתוכל לפנות ליזם נדלן לצורך ביצוע של פרויקט להתחדשות עירונית ו/או עבודות של חיזוק ו/או הריסה ובנייה מחדש לטיפול בסוגיה המסוכנת.
עיקול חוב שרובץ
הערות אלו תירשמנה במקרה של חובות לצד שלישי. במקרה כזה יש לפנות מיד למנפיק ולהסדיר את החוב. אם שולם החוב במלואו, אך הערה עדיין קיימת, עליך לפנות לייעוץ משפטי שיטפל בסילוק ההערה והכל כמובן לפני ההליך של מכירת הדירה.
פרק 2
הפן התכנוני
זוג תל אביבים העמיד בשנת 2021 דירה למכירה ברמת אביב.
לאחר 8 חודשים לערך, הזוג הצליח למכור את הדירה הצלחה ומחיר X. להפתעתם ולאחר מספר חודשים הם גילו בדיעבד שדירתם שנמכרה במחיר X היו צמודות זכויות בנייה בדמות של שטחים נוספים שהעלו את ערכה של הדירה ב-150%.
ובכן עינינו הרואות כי יש חשיבות מהותית לבדיקה אדריכלית הכוללת את בדיקת שווי הדירה על כל זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות במקרקעין, כמו גם פוטנציאל ההשבחה לפרויקטים להתחדשות עירונית עתידיים שעשויים להעלות את ערכה ו/או גם רמת הסמיכות למתווה רכבת קלה, אזור להכרזה לפינוי-בינוי וכו'
הערת הכותב: אמליץ לבצע את הבדיקות התכנוניות המתוארות להלן על ידי אדריכל, ובפרט כאשר אנו עוסקים בדירות ששנת ההיתר לבנייתם הוא קודם ל 1.1.1980 ו/או בדירות המצויות בקרקע ו/או כאשר מדובר בצמוד קרקע ופנטהאוזים.
להלן הבדיקות שחשוב לבחון – סקירת תיק הבניין מתוך ארכיון הנדסי בעיריית תל אביב
תיק זה טומן בחובו אוסף נכבד של מסמכים תכנוניים ומנהליים המספרים למעשה את ההיסטוריה של בניין מיום בנייתו. בין התיקים תמצאו את היתרי הבניה לפיו נבנתה הדירה והבניין כולו, היתרים להוספת שטחי בניה, אישורים ממחלקות שונות, מסמכים משפטיים הנוגעים לבניין או לדירותיו ועוד…
סקירת מסמכי הבית המשותף
מהם הפרטים שאני צריך לדעת וכיצד אני יכול למצוא לשלוף אותו מהארכיון, מתי הוא יכול לעזור? תיק בתים משותפים הוא פרויקט מרכזי בהצגת פתרונות במחלוקות שכנים לצד תפעולו וניהולו של הבניין המשותף. בשורות הבאות, אפרט את תוכנו, היכן מאוחסן ובאיזו דרך יועבר העתק ממנו לידכם.
מהו תיק הבתים המשותפים
כל בניין המצוי בתחומי רמת אביב תל אביב, אשר כולל לפחות 2 יחידות עצמאיות ויותר, נחשב כבית משותף במסגרת הוראות החוק. כמובן שעל הבית להיות רשום בפנקסי בית משותף במרשם המקרקעין. ללא רישום כזה, המבנה לא ייחשב כבית משותף, והרשויות יתייחסו לתתי החלקות במבנה כביכול כיחידה בודדת שלמה. דהיינו רישום בבעלות משותפת (מושע).
רישום דירה הוא למעשה תהליך רישום בלשכת המקרקעין, כלומר "תהליך הרישום טאבו" ורישומם של הדירות בלשכת רישום המקרקעין, וזאת לעומת הרישום בבעלות המשותפת (במושע) תהליך שאינו מתייחס לרישום מסודר של הבית.
בלשכת המקרקעין, נפתח ארכיון ציבורי אשר מאפשר גישה לתיק מקוון כאשר סל המוצרים בו יכלול שלושה מרכיבים מרכזיים:
מהו צו רישום הבית המשותף
פנייה שבוצעה ושהוגשה לרישום הבית להענקת תוקפו לקיומו ניתן ע"י רישום זכויות על ידי הרשם.
תקנון הבית
כולל בתוכו את חוקי הבית, תקנון הבית וכל התקנות וההסכמים בין בעלי דירות השונים שנועדו להסדיר את יחסיהם, העקרונות, החובות וכל אשר נקבע בינם לבין עצמם בהקשר לזכויות השימוש ברכוש המשותף . אם אין בנמצא תקנון הבית, יחולו על הבניין ההנחיות מכוח התקנון המצוי המופיע בחוקי המקרקעין.
תשריט הבית
תשריט הבית הוא נייר אדריכלי הכולל את כל הפרטים לרבות פרטי כל היחידות העצמאיות שבתוכו. התוכנית תכלול את המען המדויק של הבניין, הגוש והמגרש שבו הוא נמצא, החלק במגרש לכל יחידה, באיזו קומה היא נמצאת, מספר החדרים של היחידה, גודלה וכו'. כמו כן, הסקיצות והתשריטים מפרטים את חתכי הבניין, היחידות העצמאיות ומיקומן.
למה צריך את מסמכי הבית המשותף?
מסמכי בית משותף הם למעשה מסמכי על המייצגים את הבניין מול עיריית תל אביב, אבל לא רק. התיק הינו מעין כלי עזר שיכול לשמש את בעלי הזכויות על מגוון צרכיהם. גם בעלי זכויות שרכשו בדיעבד נכס לאחר בניית המבנה ואין בידם האסמכתאות שקיבלו בעת עסקת המכר וקניית דירתם, יכולים לקבל גישה לקבצים אלה המאוחסנים בתיק הבתים המשותפים. הצורך במסמכים אלו יכול להתעורר במגוון מצבים, החל מפתרון סכסוכים עם שכנים, סכסוכי רכוש משותף בבניינים, דרך בקשות להרחבות ותוספות וכן בדרך של הגשת תובענה למפקחת על המקרקעין.
איך אפשר לאתר את תיק הבית המשותף?
לשם קבלת התיק יש לפנות בפנייה מקוונת לרישום המקרקעין של משרד המשפטים, להקליד בגוגל הנפקת מסמכי יסוד ובית משותף, והמידע, כאמור, יהיה פתוח בתשלום לכל מאן דבעי, כך שכל אדם יכול לקבל לידיו העתק מהמידע שבתיק שמתייחס לכל יחידה ויחידה. על מנת לקבל את המסמכים הנדרשים יש למלא את מאפייני גוש הרישום והחלקה של הבית המשותף. לאחר מציאת התיק בארכיון ע"י הפעולה המקוונת במערכת, יש להסדיר את הליך התשלום והתיק יימסר אליכם בדוא"ל.
תיק זה מכיל רצף אסמכתאות ורישומים הקשורים למבנה המגורים שלכם והוא מתויק ומדוגל בטאבו, אם כי אחד האסמכתאות המהותיות ביותר בתיק זה, היא תכנית הבית המשותף.
מהי אותה סקיצה? ומהם הנתונים השונים אשר מופיעים בתשריט הבית המשותף?
הסקיצה היא תשריט בדמות של מסמך זיהוי לבניין והיא כוללת את כל הפרטים לזיהוי המבנה בשטח לצד זיהוי היחידות הרשומות בו כמו גם גוש הרישום והמגרש ודיאגרמות של המבנה, כתובת ועוד.
השרטוט כולל פירוט של כל יח"ד במבנה המשותף, הקומות, שטח, מספר חדרים, מספר תתי החלקות של כל יח"ד קיימת, חלקה היחסי של כל יחידה ויחידה ברכוש המשותף ולבסוף התיאור של בית בצורה גרפית. התרשים כולל תרשים של המבנה כולו ביחס לרחוב שבו הוא נמצא וכן תרשים של כל יחידות הדיור, כל אחת בנפרד.
מתי מתעורר הצורך בתשריט בית משותף?
ובכן סקיצת הבית המשותף היא מסמך מפורט ביותר הכולל את כל הפרטים של בעלי הזכויות כמקשה אחת והן עבור כל דירה ודירה בבניין המשותף. החשיבות המהותית היא שבכל פעם שיש מחלוקת או אי ודאות לגבי אופן חלוקת הרכוש המשותף בתוך בניין, ניתן לפנות לתשריט הבית המשותף ולקבל מידע מלא.
למשל, כאשר רוצים לברר מהו חלקה היחסי של יחידת דיור ספציפית בשטח המשותף או כאשר דייר טוען טענה שרכיב כלשהו מהקרקע משויך ליחידת מגוריו, וכתוצאה מכך סיפח חלקים נכבדים מהשטחים המשותפים על יד בנייה והוספת שטחים. במקרה זה יהיה אפשר לפנות לתוכנית ולראות את פרטי הפרטים ולוודא האם כך הדבר.
הפרטים המופיעים בתשריט הבית המשותף הם כאלה של "ראה וקדש" ולפיכך ולא תתקבלנה הוראות סותרות שהן בניגוד לתשריט.
סקירת התב"ע החלה על המקרקעין (תוכנית בניין עיר):
מומלץ לעיין בתוכנית הבניין העירונית ביחס למיקום הדירה על מנת לבחון האם קיימות זכויות בנייה נוספות ובלתי מנוצלות בצמוד לדירה ובכך להעלות את ערכה. מידע זה חשוב מכיוון שמחקר מדוקדק יכול לחשוף נתונים על בנייה עתידית של תחנות דלק, סלילת כבישים, פארקים ירוקים, בנייני ציבור כמו בתי כנסת וגני ילדים..
נושא זה מהותי ביותר ועשוי להשפיע באופן משמעותי על ערך הדירה, הן שליליות כמו למשל סמיכות לתחנת דלק, והן חיובית יותר כמו רמת הנגישות למערכת התחבורה.
פרק 3
הפן המיסוי והזכאות לפטור ממס | סוגיית מס השבח
על עסקאות מקרקעין יש לדווח לרשות המיסים תוך שלושים ימים מיום חתימת ההסכם. המוכר משלם מס רווח הון והקונה משלם את המיסוי בגין הרכישה. תקציר זה מיועד למוכרי דירות והוא יעסוק במס השבח החל עליו. למעמד הפטור המתואר להלן תנאים והסתייגויות רבות, לכן מומלץ להתייעץ עם יועץ מס שיחשב עבורכם מראש את אומדן המס שיחול עליכם בעסקה.
כלל: מוכרים שבבעלותם דירה יחידה, הפטור בגין מס השבח יינתן לאותם מוכרים רק אם התגוררו בנכס לפחות שנה וחצי מיום שקנו אותו, ואין ברשותם יחידת דיור נוספת.
דירה יחידה והתנאי לקבלת הפטור.
בעלים של נכס אשר מחזיק בזכאות לפטור במכירה של נכס יחיד, ייחשב כאחד שזכאי לפטור במכירת דירתו על לתקרת הפטור הקבועה בהוראת חוק, גם אם הוא בעלים של יחידת דיור נוספת שיש לו, ובתנאי שחלקו אינו עולה על שליש מיחידת הדיור האחרת שבבעלותו.
תקרת הפטור ממס שבח היא: 4,603,000 ₪.
פרק 4
מס השבחה על דירה
מדי שנה מאשרות רשויות התכנון תוכניות בנייה ברחבי הארץ. יש תוכניות המעלות באופן ישיר את ערך הנכס בסביבה, כמו ,למשל, כאשר תוכנית מפורטות מקנה תוספת חדר על גג הבניין או בעקיפין כאשר התוכנית נועדה לשפר את סביבת הנכס.
כאן נשאלת השאלה, על מי חל היטל השבחה, עלות היטל השבחה, מי צריך לשלם היטל השבחה, ולמי?
היטלי השבחה משולמים לעיריית ת"א, שיעורו הינו 50% משווי ההשבחה שצמחה על המקרקעין, כתוצאה מאישורה של התוכנית. תשלום משולם על ידי המוכר – בעל הנכס.
לפיכך הליך של דירות למכירה ברמת אביב ופרט במקומות המיועדים להתחדשות עירונית, הוא לעיתים די מורכב, ועל כן חשוב לבדוק את האם חל מס השבחה במכירת דירה והדרכים לערעור על היטל השבחה. בדיקה זו מתבצעת באמצעות פנייה בכתב למחלקת נכסים והיטל השבחה בעיריית ת"א, ואדגיש כי מבחן האחריות בהיטל השבחה הוא בגדר חובה ואין להקל בו ראש.
פרק 5
הערכת שווי ריאלי של דירות למכירה רמת אביב.
דירות למכירה בשכונות השונות של רמת אביב, שווים בעיקר מושפע מפרמטרים רבים:
על מנת להעריך ולחדד את אותם הפרמטרים לסכום נומינלי, רצוי מחד להתייעץ עם משרד תיווך רמת אביב, ומאידך אפשר גם לבצע מחקר שוק שהוא דרך מצוינת להערכת שווי דירה.
לגופו של עניין, עליך לערוך מחקר שוק מקיף כדי לבדוק את המחירים הנמכרים של דירות דומות ברמת אביב. כדאי להסתמך על עסקאות אחרונות, לבחון את גודל הדירה הנמכרת (כולל עלות למ"ר) ואחוז העסקאות (האם נמכרה הדירה כולה או חלקה).
בנוסף לנתוני העסקאות מהעבר, בשים לב למחירי דירות למכירה ברמת אביב דומות באותו הנמכרות ביד 2, WINWIN ובאתרים נוספים. הנתונים הנ"ל אינם מהווים תחליף לבדיקת שמאות מוקדמת שמטרתה להעריך את הנכס על פי מאפייניו הייחודיים.
פרק 6
דירות למכירה ברמת אביב בדרך להתחדשות עירונית? ומה לגבי פוטנציאל השדרוג?
בתים העוברים פרויקטים של התחדשות, גם כאלה הממוקמים באזורים ספציפיים ברמת אביב, יש בהם פוטנציאל מוצהר להשבחה. הדירות הללו הן מכרה זהב לרוכשים מכיוון שהן יכולות לעלות בערכן ב-10% (או אפילו 100% או יותר) בטווח הקצר (ביחס לתשואות חריגות) של 5 עד 8 שנים.
הקומה
הממצאים שיתקבלו כתוצאה מביצוע סקר השוק, עשויים לכלול דירות דומות לדירה המוצעת למכירה ברמת אביב, אך בקומה שונה, ולנתון זה יש השפעה ישירה על מחיר הדירה. כידוע, דירות הממוקמות בקומות גבוהות יותר, נהנות משווי גבוה יותר ביחס לדירות זהות, הממוקמות בקומות נמוכות בבניין.
לתשומת ליבך, נתון זה רלוונטי רק ביחס לבניינים עם מעלית נוסעים. בבניינים אשר לא מותקנת בהם מעלית, שוויה של דירה בקומה נמוכה יותר יהיה דווקא גבוה באלף מונים משוויה של דירה הנמצאת בקומה גבוהה יותר, באותו הבניין.
מצב פנים הדירה
מצב פנים הדירה משפיע על שוויה של דירה למכירה ברמת אביב, באופן טבעי. במידה ומצב הדירה אינה מסביר פנים, כדאי לשקול שיפוץ קל לנכס, על מנת להעלות את שווי הדירה במכירה. שווי עליית ערך הדירה בגין השיפוץ צריך לשקף, לכל הפחות, את הוצאות השיפוץ המתוכננות בדירה, ללא תוספות מיוחדות, וכן את אי הנוחות שנגרמה במהלך תקופת השיפוץ.
במידה והבניין ישן וקיים פוטנציאל לפרויקט מתחמי לפינוי ובינוי ו/או שמא פרויקט נקודתי להריסת המבנה והקמתו מחדש, הרי שכדאי לכם לשקול את האפשרות להמתין עם המכירה וליזום עם בעלי הדירות האחרים בבניין מהלך לביצוע הפרויקט אשר בסיומו יכול להכפיל את ערך הדירה, מהלך אשר לעיתים יצדיק את ההמתנה ואת אי הנוחות הכרוכים בביצוע הפרויקט.
לסיום
למרות החשיבות וההשלכות הרבות בכל ההיבטים שיש בהליך של דירה למכירה ברמת אביב, בעל נכסים רבים די נמנעים מלקבל ייעוץ ראשוני על ידי משרדי תיווך ברמת אביב, ולחילופין בוחרים להתמקד דווקא במציאת מתווכים זולים, חסרי ניסיון העוסקים בתחום של תיווך ושיווק של דירות למכירה, אם בכלל.
תיווך של דירות למכירה ברמת אביב, זהו עסק למקצוענים בלבד וכן מומלץ להסתייע במשרד תיווך אקטיבי ואסרטיבי לניהול תהליך העסקה עבורכם בראש שקט ובלי שיבושים בדרך. המלצתנו, אל תוותרו על משרד תיווך ברמת אביב שחי ונושם בכל רמ"ח אבריו את עולם הנדל"ן התל אביבי! ומאידך אנו מבטיחים ב 100% שכל לקוח אשר יזכה בליווי שלנו, יצלח את כל המוקשים וייהנה מחוויית מכירה שונה ונעימה שתיזכר היטב.
רוצים לקרוא בהרחבה עוד קטעים המביעים עמדה על עסקאות מסוג של דירות למכירה ברמת אביב? מוזמנים להיכנס למאגר שלנו ממש 👈כאן ותוכלו ליהנות משורה של מאמרים מקצועיים פרי יצירתנו
- מעוניינים לפרסם דירה למכירה ברמת אביב? אלו השלבים שעליכם לעבור
- דירות למכירה ברמת אביב החדשה יד 2
- דירות למכירה רמת אביב | מדריך מקצועי
- דירות למכירה ברמת אביב ג
- משרד תיווך רמת אביב | כדאי שתכירו אותנו טוב יותר
אנחנו שם, תמיד, בשבילכם.
צרו עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים:
בר-לב נדל"ן: 077-449-0338
