אפקה דירות למכירה תל אביב

נאות אפקה דירות למכירה I מדריך לבעלי נכסים

דירות למכירה בנאות אפקה ב ו/או  דירות למכירה בנאות אפקה ב ו-א, מגיעות עם מורכבות מסוימת בעיקר בהליכי רישום ומיסוי מקרקעין, מורכבות שיש לקחת אותה בחשבון ולהכיר אותה לפני מכירת נכס והוצאתו לשוק החופשי, בין אם מדובר בבתים למכירה בנאות אפקה ובין דירות למכירה בנאות אפקה.

כאן המקום להדגיש כי עסקה של מכירת דירה בשכונות הצפוניות של העיר העברית הראשונה, היא פעולה כשלעצמה ומעצם טיבה היא מהעסקאות הגדולות, החשובות והיקרות ביותר בחייו של האדם. זוהי פעולה אשר מחייבת לעיתים התערבות של מתווך נדלן בתל אביב, מתווך המחויב להשיג עבור הבעלים את כל מרכיבי הטיפול, תוצאות יוצאות דופן והכל לצד מתן פתרונות ממוקדים ותומכים בכל ההיבטים הקשורים בתחום דירות למכירה בצפון תל אביב, החל מהפן התכונני, המעשי, ניתוח השוק והתמחור, ניהול אומנתי של המו"מ ועד לחתימה על הסכם המכר עם הרוכש.

דירות למכירה נאות אפקה ב יד 2  I דירות למכירה נאות אפקה א יד 2

נתחיל

עבור רוב בעלי הנכסים, פעולה של דירות למכירה בתל אביב צפון, היא אחד הצעדים והמהלכים הכלכליים והחשובים בחייהם. ובכן בעלי נכסים המתגוררים בשכונת אפקה א' ו/או באפקה ב', אשר מתכוונים למכור את דירתם צריכים לנקוט לפני המכירה במספר פעולות שיחסכו להם הוצאות מיותרות ועוגמת נפש רבה, וכמובן שייסעו להם בהליך הנכון ביותר עבורם.

בהקשר זה, אנו מודעים לכך כי דירות למכירה בנאות אפקה, עבור מוכרים הפרטיים זהו עסק לא פשוט בכלל, החל מבחינת המצב הרישומי של הדירה, לצד התמחור הריאלי, פרסומה במדיות השונות ועד לכאב הראש בהצגתה לקונים פוטנציאליים. ונוסיף כי בשל מורכבות ההליך השופע בסיכונים רבים, אנו ממליצים להסתייע בשירותיו של מתווך מיומן בתחום הנדלן של תל אביב ובמקרקעין, שייצג אתכם כבעלי הזכויות ויעניק לכם עצות מצוינות מפני סוגי תרחישים שונים העלולים לעלות בעסקה.

שאלת השאלות, מה נכון לבחון לפני שמוכרים הדירה בנאות אפקה? מאילו מוקשים יש להיזהר בנכס? ומהם שלבי עסקת המכר עם הקונה? ואם בכל זאת החלטתם לעשות זאת בעצמכם, הנה לכם מספר כללי זהב והכל כמפורט כדלהלן:

דירות למכירה בנאות אפקה ב יד 2 I שלב א

לפני שמתחילים במלאכת התמחור השיווק והמכירה של הדירה יש לבחון מכל מקום את גודל הנכס לרבות המצב הרישומי, המשפטי והתכנוני של הבית:

דירות למכירה נאות אפקה א יד 2 I מידות הנכס

מהו השטח הבנוי של הנכס (השטח במלואו!)

אפקה דירות למכירה, ורישום הבית

האם הבית רשום בפנקסי המקרקעין כ- בית משותף ו/או כמושע שהיא בעלות משותפת ו/או מתנהל באחת מהחברות המשכנות.

דירה למכירה אפקה תל אביב I שעיבודים

 יש לוודא כי רישום הבעלות בדירה מיטיב עמך ונקי מכל וכל שעבוד. בנוסף, יהיה עליכם לבדוק את הפרטים האישיים שלכם בלשכת רישום המקרקעין דהיינו, בטאבו, ושם לוודא שלא נפלו שגיאות בשמות ו/או שלא נפלו טעויות סופר כמו לדוגמת במספרי תעודות הזהות שלכם ו/או שלך ו/או של בני הזוג.

דירות למכירה בתל אביב צפון I הצמדות קנייניות

יש לבחון את השיוך הקנייני למקומות החניה/ לשטחים המיועדים לאחסנה ולחלקי הגג (באמצעות הפקת נסח טאבו).

בדיקת היעדר חוב בגין צפי חיובים בהיטלי פיתוח/השבחה

יש לוודא שאין חובות לרשות המקומית בתל אביב בגין ארנונה ו/או צווים ספציפיים, שאין חריגות בנייה ואין צפי לחיוב בגין סלילת כבישים חדשים, מדרכות ושדרוג מערכות ביוב.

ונסביר: דמי השתתפות בהיטלי הפיתוח חלים על בעלים של הנכס ומיועדים להקמת התשתית המקומית כמו למשל להקמת כביש, ולפיתוח המדרכה, ולפיתוח מערכת הצינורות התת קרקעיים והביוב ויש עוד.. לפיכך, "כמוכר דירה זהיר" יהיה עליך לברר עם מחלקת ההנדסה לגבי היעדר חובות בהיטלי פיתוח.

דירות למכירה נאות אפקה I משכנתא

אם מבעוד מועד נרשמה הערת אזהרה לטובת משכנתא שנטלתם, ואם שולמה אז בוודאי שקמה החובה  לוודא שהיא נמחקה.

(הערת ביניים לקונה הפוטנציאלי, ככל שרובץ משכון על הנכס הנרכש, אמליץ לך לפני הכול לבחון את יתרת המשכנתא של הנכס הנרכש ולוודא שהיא אכן לא גבוהה מהמחיר המבוקש).

שלב ב

דירות למכירה בנאות אפקה א יד 2 I מבחן כדאיות העסקה מבחינת תשלומי המיסים

נתוני מס השבח, משתנים באופן תדיר ומשנים את כללי הוראות המשחק בכל הנוגע לכדאיות מכירת נכס בתל אביב.

מהו מס שבח?
מס השבח הינו מס אשר משולם למדינת ישראל ומשלך על הפער הכספי שצמח למוכר במכירת הנכס (נכון גם לגבי: חנות/חלקה/דירה וכו').

מוכר יכול לבקש פטור בגין נכס יחיד, בתנאי שאכן מדובר בנכס יחיד המשמש למגורים, ושהמוכר התגורר בו שנה וחצי לפחות והוא כמובן בעל בזכויות בו.

מימוש הפטור: על מנת לממש את הפטור התנאי נוסף שצריך להתקיים הוא, שהמוכר לא מכר נכס אחר בשנה וחצי האחרונות שקדמו למכירת הנכס שלו. בנוסף יוער כמצויים פטורים והקלות נוספות, כאשר חלקם נכנסו לתוקף באופן מלא כבר בשנת 2018.

מכאן נמליץ לבחון את מגוון המסלולים השונים, מאחר שלעיתים תיווכחו שישנם מצבים שבהם לא שווה בכלל לנצל את הפטור הנ"ל – ומדוע? אתן דוגמא: כאשר הפטור מוענק באופן חד פעמי בחייו של אדם וגובה המס בנכס כתוצאה מעריכת שומה עצמאית הינו נמוך משמעותית, ייתכן שישתלם למוכר הפרי להמתין ולעשות שימוש בפטור בעסקה אחרת משום ששיעור המס בה יהיה גבוה משמעותית (המהלך יוביל לחיסכון של מאות אלפי שקלים).

דירות למכירה בנאות אפקה ב יד 2 I סוגיית מס השבחה על מכירת דירה

ראשית, חשוב להבחין בין מס שבח לבין היטל השבחה.

היטלי השבחה הם תשלומים המשולמים למוסדות התכנון עבור אישורן של תוכניות בינוי עירוניות המוסיפות זכויות ושטחי בנייה למקרקעין סמוכים ו/או ספציפיים.

בזמן שהמוכר מחזיק בנכס, בלא מעט מקרים נושא החבות בהיטל השבחה אינו נלקח בחשבון בתהליך המכר והמשא ומתן על הדירה וכתוצאה מכך צפויות הפתעות לא נעימות כמו, למשל, חיובים אסטרונומיים המתעוררים בשלב מאוחר יותר.

בטרם מכירת הדירה נושא זה חייב מכל מקום להיבדק ובקפידה.

לאחר שנתקבל אור ירוק מבחינה משפטית, מבחינת המיסים והבירוקרטיה ובכל זאת החלטתם להסתייע בכישוריכם ולעבור לשלב התמחור והשיווק של הדירה, המלצתנו היא לבצע השוואות לעסקאות אחרונות שנעשו בסביבה כדי להבין את רמת ההיצע והביקוש ואת קצב המכירות או הרכישות של הדירות בשכונת נאות אפקה (א' ו/או ב').

ניתן לקבל אינדיקציה רחבה יותר דרך אתרים שונים כמו לדוג' אתר הנדל"ן הממשלתי ו/או אתר רשות המיסים בישראל, יד 2 ומדלן, אודות דירות שנמכרו לאחרונה באזור שלכם, ומשם יהא לכם קל לנתח את קהל היעד ולהבין מיהו – משפחות צעירות ו/או שמא מדובר ברווקים? משקיעים? – ומהו בעצם "כוח הקנייה" של השוק החופשי (היצע לעומת ביקוש ואפשרויות מימון לאותו קהל יעד וכו').

שלב ג' – לאחר שהגדרתם יעדים ברורים יהיה עליכם לחשוב כיצד להגיע לקהל היעד הנכון לכם, על ידי קביעת שווי ריאלי לדירה.

דירות למכירה בנאות אפקה ב יד 2, דירות למכירה בנאות אפקה א יד 2,  דירות בתל אביב צפון, כל אלה מחייבים קביעת שווי נכס ריאלי:

הערכת השווי צריכה להתבסס על שילוב של מספר פרמטרים מתוך ידיעה שלכל קריטריון בהליך יש משמעות רבה בהשפעה על מחיר המכירה. שים לב כי בהיותך מהכובע של בעל הנכס, אין לך דרך ספציפית לדעת כיצד נכסים שונים נמכרו בסביבה, האם עברו "שדרוגים" ו/או שמא הנכסים שנמכרו היה גדולים, מרווחים ומשופצים ו/או והאם מדובר בנכס שהוא בעל רמת נגישות גבוהה לצירים מרכזיים אשר מוצמדים לו קניינית  מקומות חניה ו/או מחסן – ומה לגבי הנוף שנשקף מחדר האירוח?

איך מוכרים דירה מהר, ומהי הדרך הנכונה ביותר לקבוע תג מחיר ריאלי לנכס?

לפני קביעת תג המחיר של הנכס רצוי לעשות "סקר שוק" אודות נתונים של עסקאות מכר אחרונות שנעשו באזור, באותו בניין, ו/או דירות שנמכרו לאחרונה כמובן רק עם מאפיינים דומים לדירתכם – במקביל, ניתן לצפות במודעות של דירות שפורסמו בשנה האחרונה על ידי משרד תיווך ברמת אביב ו/או במדיה האינטרנטית, ואף לבקר במספר משרדי תיווך בצפון תל אביב, לצורך קבלת הערכת שווי יבשה.

לאחר מכן יש לקחת בחשבון את מיקום הדירה ביחס לדירות אחרות בבית המשותף והאם מדובר בדירה חזיתית כלפי כביש ראשי ו/או דירה עורפית, (מצב סוציואקונומי, ונגישות למוסדות ציבור), מידות הדירה ומספר החדרים שבה. במידה ויש מקום חניה המוצמד לדירה הנמכרת, יש לבדוק האם קל להחנות בה עד כדי כך שלא נדרש בה תמרון? וכמובן, הקומה שבה נמצאת החניה, רמת הנגישות למעלית ועוד והכל כפי שיפורט בהמשך ובהרחבה.

דירות למכירה בנאות אפקה ב יד 2 I המצב הפיזי

דירה משופצת שווה יותר מדירה לא משופצת, אך מעבר לכך יש לבדוק את מצב הדירה. תשתיות חשמל, צנרת, מצב הקירות (רטיבות ועובש?) ואיכות בנייה יכולים בהחלט להשפיע בהרבה על ערך הדירה.

לדירות למכירה בנאות אפקה ב יד 2, יש פוטנציאל להשבחה מכוח תכניות החלות על המקרקעין.  אושרה כאז תכנית תב"ע אשר מקנה זכויות בנייה, כמו לדוגמא אפשרות להרחבת הדירה או בניית מרפסת, כמובן שערך הדירה יעלה.

דירה למכירה בנאות אפקה, ואופן חלוקת פנים הבית

אופן חלוקת הדירה משפיע על ערכה. כמו למשל דירה גדולה עם חדרים גדולים יש בה כשלעצמה טעם מסוים למחיר, ואולם אם מדובר בדירה דומה, אולם היא מחולקת לחדרים קטנים – אז להיפך.

אפקה דירות למכירה, עדיפות למספר כיווני אוויר

כ"א של נכס זהו מאפיין מהותי ויקר לערך הנכס.

בתים למכירה בנאות אפקה, והרישום בפנקס הבתים המשותפים

כפי שציינתי בפתח המאמר – הסדרי רישום לדירות חשובים לא פחות, שכן הרוכשים עלולים לחשוש לקנות דירה שהרישום שלה אינו מוסדר. דירה רשומה היטב תהיה שווה יותר מדירה לא רשומה.

המיקום המרכזי וחשיבותו

קרבה למוסדות ציבור היא פרמטר המקשה לקבוע את שוויה של דירה שכן היא תלויה בקונה. אם מדובר במשפחות, קרבה לבתי ספר, גנים, כל אלה נתוני שווי המעלים את ערך הדירה מאחר ורמת קרבה למוסדות ציבוריים משפיעה באופן ניכר על ערך הדירה.

נגישות למערכת תחבורה ציבורית

אם הדירה קרובה לתחבורה ציבורית, ערכה יעלה, אך אם היא קרובה מדי לכביש הראשי, ערכה ירד עקב רעש.

רק לאחר שקלול כל הנתונים הנ"ל תוכלו לקבוע את תג המחיר האמתי של הנכס.

המלצתנו היא ליזום תכנית עבודה לקידום המטרה השיווקית ולהשגת היעד. התוכנית תשקף בפני בעל הנכס את המכלול של כל השלבים במלאכת מכירת הדירה הן במדיה האינטרנטית והן בעיתונות הכתובה.

חשבו על תוכן יצירתי למודעת שיווק מקוונת, לאחר מכן צלמו את הדירה באיכות גבוהה, או אפילו תשקלו לצרף סרטון, בחרו את הפלטפורמה המועדפת עליכם – מדלן, יד 2, פייסבוק, בעיתונות, פליירים, שילוט, פרסום, מחוץ לדירה וכו'.

דירות למכירה נאות אפקה I שלב הצגת הדירה I נראות הדירה

נראות הנכס וחשיבותו.

אם אתם מעוניינים למכור את הדירה בשכונת נאות אפקה בתל אביב במהירות ובקלות,, כלל ברזל: אל תשכחו שהנראות היא חזות הכול לרוכשים רבים.

עיצובים מינימליסטיים

נותנים רושם מעולה של בית גדול יותר וגם מאפשרים לקונים לראות טוב יותר את הפוטנציאל הגלום בנכס.

קוסמטיקה

כגון צביעת קירות, החלפת דלתות, פרזולים ותריסים. בית חייב להיות מסודר שהרי אין חולק שבתים מסודרים, פחים וכיורים נקיים וריקים, ללא אבק או בגדים שזרוקים על המיטה או על הכיסא, נראים בהרבה יותר טוב.

הנכס חייב להיות נקי ולהריח טוב

מומלץ לפתוח את החלונות ולהפעיל את המזגן או לרכוש מפיץ ריח של אפייה בתנור – קלאסי.

שעות פעילות להצגת הדירה

עדיפות בשעות הבוקר המוקדמות.
חשוב להציג את הנכס שלכם במצב שלא פחות ממושלם!

שלב ד' I משרד תיווך רמת אביב 

זקוק למשרד תיווך מקצועי בצפון תל אביב? כדאי שתכיר את הסיפור שלנו:

בפתח הדברים ייאמר כי קבלת ייעוץ והכוונה מקצועיים ממשרדי תיווך בצפון תל אביב, לעיתים יכולים לסייע רבות בקיצור הליכים בירוקרטיים ובהימנעות מטעויות מיותרות. ככל והמידע גלוי ורב על הנסתר, כך גדל הסיכוי שתצלח בקלות את עסקת המכר ותתגבר על מכשולים בקלות רבה ובצורה חלקה.

כאן המקום להדגיש כי משרדנו נוקט בפילוסופיית עבודה המשלבת הבנה קרובה ויומיומית של השוק התל אביבי. אנו מתהדרים בכך שאנחנו מומחים בדירות למכירה בצפון תל אביב, ומוגדרים ככאלה שלא פועלים כמו.. ו/או חושבים כמו.. ו/או משווקים נכסים כמו… ובטח שלא מדברים כמו כל מתווך ו/או כמו כל משרד תיווך בצפון תל אביב אחר.

מאגר הלקוחות המגוון של משרדנו משקף את יכולתנו להתאים למוכר שירותים מקצועיים לצרכיו הייחודיים. הלקוחות בוחרים בנו ונשארים אתנו בשל הכישורים החדים והמקיפים שלנו תוך שאנו מתחייבים לפעול עבורם בצורה מבריקה, יצירתית, שונה וייחודית!

ונוסיף,

אנו סבורים כי דירות למכירה בנאות אפקה א יד 2 ו/או דירות למכירה בנאות אפקה ב יד 2, ההליכים של השיווק והמכירה של הנכסים אלו הם לגמרי בגדר של אומנות. ללא סיוע של משרדי תיווך בצפון תל אביב וללא מידע מוקדם ומהימן, עשוי הליך זה להוות עבור בעל הנכס בזבוז יקר של זמן.

עסקאות מסוג של דירות למכירה בנאות אפקה, מצריכים גישה רב תחומית והבנה מעמיקה של נתוני השוק הסביבתיים מתוך הלימה מוחלטת למטרות העסקיות של הלקוח. העזרה של מתווך בתל אביב המכיר היטב את שוק הנדל"ן התל אביבי, מודע לכל הפרמטרים הנ"ל תוכל למקסם באלף מונים את הערך המקסימלי של הדירה.

לסיום: מתווכים בתל אביב

אחת הדרכים לעשות זאת נכון היא להיעזר בשירותיו של משרד תיווך בצפון תל אביב, מיומן במקרקעין ובשוק הנדל"ן התל אביבי, ואנו מבטיחים ב 100% שכל לקוח אשר יזכה בליווי שלנו, יצלח את כל המוקשים וייהנה מחוויית מכירה שונה ונעימה שתיזכר היטב.

אנחנו שם, תמיד, בשבילכם.

צרו עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים:

בר-לב נדל"ן: 077-449-0338