היטל השבחה ברובע 3 ו- 4

כך סחטה עיריית ת"א עשרות מיליוני שקלים ממוכרי דירות:

מעיון בעשרות פסקי דין של שמאים מכריעים עולה בבירור כי מס השבחה במכירת דירה (חיוב בהיטל השבחה) שהוטל על בעלי נכסים, ובעת מכירת דירותיהן בצפון תא ובמרכז העיר נחתך למעלה מ-80 אחוז מהסכום! ובכל זאת, הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ממשיכה לשגר לבעלי הנכסים דרישות לתשלום של עשרות אלפי שקלים 🧐

נתחיל

הניתוח נערך בהתבסס על מדגם נרחב של יותר מ 80 החלטות שמאות מרכזיות שהתקבלו והוצגו באתר מועצת שמאי המקרקעין.

רקע תמציתי.

היטל השבחה רובע 4 תל אביב, היטל השבחה תל אביב רובע 3:

אישורן של תכניות רובע שלוש וארבע נתפשות בריל טיים כמעשה לכאורה מרנין עבור בעלי נכסים אשר שוכנים באזור הצפון הישן או החדש בתל אביב. תכניות אלו כאמור, מנחות כיצד בדיוק תתבצע ההתחדשות העירונית באזורים מסוימים: בצפון הוותיק של העיר וכיכר המדינה, כולל הסמטאות של בוגרשוב ועד לפלג הירקון – למעשה כל אלה חוסים תחת רובע שלוש – ובין אבן גבירול, רחוב שאול המלך ועד לפלג הירקון, אלו כבר יכנסו תחת כנפי רובע ארבע.

יחד עם זאת, "לא כל הנוצץ יהלום תמיד", אישור התוכניות מגיע יחד עם נפילה נוספת שחווים כיום מאות בעלי נכסים שניסו ו/או שמכרו את דירותיהם בתחומי הצפון הישן של העיר ונדרשים לתשלום של היטל השבחה מנופח בסך של עשרות אלפי שקלים על ידי הרשות המקומית כתוצאה מעליית ערך המקרקעין בעקבות אישורן של התוכניות המדוברות.

מבדיקה מעמיקה של הכותב מעלה, נראה כי ישנה תקווה גדולה להפחתה בגובה החיוב בהיטל ההשבחה וזאת מאחר שמתוך מאות בקשות תשלום רובן הסתמכו על דרכי הערכה שעמדו בסתירה לפסיקת ועדת הערר המקובלת כיום. בעוד שקרוב ל-150 בקשות תשלום של עיריות נדחו על הסף או הצטמצמו משמעותית בשמונים אחוזים ועד לתשעים אחוזים ואף יותר מכך – לעתים אופסו השומות לכדי אפס בהיעדר השבחה במקרקעין.

מי בדיוק קבע שיש השבחה ומהו היטל השבחה רובע 4 תל אביב ו/או ברובע 3?

ההיטל חל בעת מימוש הזכויות (בדרך של מכר /הקלה/ שימוש חורג מהיתר) ומוטל בעל הנכס כתוצאה מפעולות תכנון אשר השביחו את הקרקע, ושיעורו עומד על 50% מההשבחה שצמחה (כלומר השווי הכספי שצמח). כך לדוגמא ככל שפעולה תכנונית מצד העיירה העלתה את שווי חלקה במיליון שקל, אזי השווי של ההשבחה יעמוד על 500 אלף שקל ויוטל במלואו על בעל הנכס

ב- 2 מקרים עיריית תל אביב מוסמכת להטיל ואף לגבות את החיוב:

בעת מכר של דירה, ו/או בעת מימוש שטחי הבנייה. בעקבות זאת, הועדה המקומית לתכנון ולבנייה בתל אביב הוציאה בקשות לתשלום במהלך השנה האחרונה לבעלי נכסים בעיר.

 וכאן המקום להדגיש כי לא ברור בכלל אם חלה השבחה מהסיבות שלהלן:

מחד, מדובר בתוכניות שנגזרו מסעיף 23 לתמ"א 38 ובל נשכח כי תכנית זו מקנה זכויות בנייה פטורות מהיטל השבחה לפי החוק!

ומאידך, נראה כי המחירים בצפון הישן בתל אביב בכלל לא השתנו משמעותית מאז אישורן של התוכניות כאמור ומכאן לא ברור פשר החיוב.

מניתוח שערכתי לשמונים שומות של מועצות מקומיות (שנדונו מול שמאים מרכזיים) עולה כי דרישות לתשלום ברובע שלוש עומדות על כ-258 אלף שקל, מה שמרמז על העלאת מחירי הדירות מצד העירייה ולא מצד כוחות השוק, לטענת העירייה כל יחידת מגורים אחת המצויה בתחומי תכנית הרובעים, שוויה עלה ביותר מ 400,000 ש"ח, האמנם?

וברובע ארבע, בסכומים לא פחות של 305,000 שקלים בממוצע, דהיינו אפקט ההשבחה ברובע 4 השביח את הנכסים ביותר מ שש מאות ואלף שקלים, לפי שיטת השומה של המועצה המקומית.

והתוצאה? 80 השומות שבדקתי נענו כולן בשלילה ואף נדחו על הסף בידי השמאי המכריע שאליו הגיעו להכרעה, ויותר מזאת – ב 42 פסקי דין ברובע שלוש, שם נחתך היטל ההשבחה לממוצע של-18,000 שקלים!!

זאת ועוד, בחלק קטן מהמקרים נחשף כי רוב השומות אופסו מאחר ולא חל חיוב בנכס. בסך הכול, ההפחתה הממוצעת הקשורה להערכה של תל אביב הסתכמה בשיעור ניכר של יותר מ 80%. ומהצד השני של המתרס, ב-14 החלטות שונות לגבי רובע ארבע  שם הופחת ההיטל הממוצע שנקבע על ידי השמאים המכריעים השונים ל-40,000 ₪, הפחתה ממוצעת של 89.5% ביחס לאופן החיוב שקבעה העירייה.

האמנם מוכרי דירות אסירים בידי עיריית תל אביב?

העובדה ששמאים דחו את בקשת העירייה לא העניקה נחמה מועטה לבעלי הנכסים בתל אביב. ומי שיבחר לערער על הערכת העירייה יהיה צפוי לעמוד בפני שנים של הליכים משפטיים שבמהלכן ייאלץ לשלשל לקופת העירייה אלפי שקלים שטרם יוחזרו להם

חשוב להדגיש כי נגד העירייה ניתנו פסיקות רבות, ובכל המקרים האלו העירייה ערערה למוסד התכנון המחוזי (ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה), מה שמייצר לנישומים עוד שנים של דיונים.

להלן שכר הטרחה ליועצים

  1. להגשת חוות דעת שומה נגדית נע בין 40,000 ל-20,000 ש"ח.
  2. שמאי מכריע נע בין 15,000 ל-10,000 ש"ח.
  3. סיוע משפטי לאורך כל התהליך בפני ועדת הערר הוא תהליך ארוך מאוד ומחירו יכול להגיע ל-ארבעים אלף ₪, כך שמוכרי דירות המצויים בתחומי רובע שלוש וארבע נאלצים כעת לוותר על כ- מאה אלף ש"ח רק כדי להתבצר מפני דרישות התשלום של הועדה המקומית לתכנון ולבנייה בתל אביב.

כמו כן גם קופת העירייה מושפעת ונפגעת מהתנהגות זו. גם אם נניח שהעלות לעירייה בכל מקרה ומקרה נמוכה משמעותית מזו של האזרח הממוצע, בהערכה גסה של 30,000 ש"ח, הרי שאם נכפיל סכום זה בשלוש מאות המקרים שנידונו ונדונו, נהיה קרובים לפגיעה של עשרה מיליון ש"ח מתוך הקופה הציבורית.

הערת המחבר: חיובי המימון הם רק חלק קטן מההפסד שנגרם לבעלי הזכויות ברובעים שלוש וארבע. ההפסד העיקרי הוא חוסר יכולתו של בעל הנכס לאמוד את שווי העסקה, הרבה עוד לפני שהנושא נדון בבית המשפט. "בממוצע של שישה חודשים של חוסר בהירות".

גובה ההערכה תלוי במעריך (בשמאי)

אחת הבעיות הגדולות שעלו היא עשרות פסיקות השמאים הסופיות שעסקו בפערים עצומים בין הערכת המועצה המקומית לבין פסק דינו של השמאי. על פני השטח, כל שמאי המקרקעין, לרבות המועסקים בעיר תל אביב, אמורים לפעול לפי אותם חוקי שמאות, פסקי דין ושיטות עבודה.

כפי שעולה מהתנהגות זו, ישנו פער של עשרה אחוז ואו עשרים אחוז בין השומות השונות. אך כאשר למעלה ממאה פסיקות שקיצצו את הסכום שנגבה ביותר משמונים אחוז, בוודאי ששמאי המועצה המקומית מעוררים מעט תמיהות.

מבדיקת השומות השונות של עיריית ת"א נדמה כי העיריה בחרה פשוט להתעלם שוב ושוב מפסיקות העבר של ועדת הערר. פסק הדין המפורסם ביותר הוא פסק הדין של צין נגד  עיריית ר"ג, שניתן בשנית 2016. שם נקבע והוכח כי התמ"א במתכונת של הריסה ובנייה תורמת לשווי הנכס תוך שאין להתעלם מתרומתה, כל עוד תרומה כזו חיה.

מן העבר האחר, השמאי העירוני עומד על מדיניות התכנון של הרשות המקומית בתל אביב, על סמך הזכויות הבלתי ממומשות שעולות מתוכנית, שלפיה יש להטיל חיובים על נישומים המצויים בתחומי תכנית הרובעים ואף בתכנית מתאר ארצית מס 38. יתרה מכך, למרות שעיריית ת"א הוציאה עד כה מאות היטלי השבחה ועם מאגר מצומצם מאד של שמאי מקרקעין המוסמכים לעבוד עמה, בשטח ובכל אחד ממחוזות העיר, הקטינה העירייה לעשות ולהעסיק רק שלושה או ארבעה שמאים בכל מחוז ולא עוד.

מתוך שמונה עשרה מקרים השמאי העירוני היה מר ברוך דוד

ההשבחה שביקשה עיריית תל אביב בהתבסס על הערכותיה שפורסמו עמד על 269 אלף שקל בממוצע ו-25 אלף שקל בממוצע לשומה המכרעת: הפחתה ממוצעת של יותר מ 80% מהתיק שבו קבעו השמאים המכריעים כי אין שיפור במקרקעין. ברובע ארבע שבו ירד מספר פסקי הדין באופן משמעותי. ישנם שמאים נוספים שמזוהים כשכירים קבועים בעיריית תל אביב.

 ב-12 הפסיקות שבדקתי באזור, ובחלקן גם הייתי מעורב, השומה הממוצעת שנשלחה על ידי המועצה המקומית עמדה על 305,000 ש"ח, בעוד שפסקי הדין הממוצעים עמדו על 35,500 ש"ח. ההפחתה הממוצעת למקרה הייתה 89.4%.

שמאי מקרקעין הפכו בשנים האחרונות למעין של עו"ד ורוב הערכות השווי השמאיות נוטות לכיוון המזמין שמשלם את שכ"ט. עם זאת, המקרה של תכנית הרבעים הוא שיא שלילי בתחום, לדברי רבים מהעוסקים בתחום הנדל"ן.

אנו חיים בתקופה שבה לבעל הנכס מותר לערער על טענות שמאיות ו/או משפטיות, בעיקר כאשר מדובר בערכאות שונות וכחלק מכך קמה חובה על השמאי להציג כראוי לפחות את המצב התכנוני והמשפטי ולגבש אותם בחו"ד סדורה. בעשרות חו"ד שהייתי מעורב ושנערכו עבור עיריית ת"א לא היה כל זכר לפסיקה הרחבה כי התמ"א ובזכויותיה צובעת את המצב החדש למצב הקודם.

כיצד ניתן להסביר זאת?

עושה רושם שהשמאים העירוניים מחויבים לתכנון המדיניות בעיר המהווה התעלמות מוחלטת מסעיף 23 לתמ"א לרבות הפטור מהיטל השבחה הניתן בגינו. השמאים העירוניים מודעים היטב לתוכנית התמ"א מה גם  שאם ייקחו בחשבון את הזכויות של התמ"א במצב הקודם, זו בהחלט תהיה הפעם האחרונה והחביבה שמוסד התכנון יעסיק אותם 🙂

אין ברצוני להאשים אף אחד, אולם מה שמבלבל אותי זה שמדובר בשמאים הנשכרים על ידי העירייה כדי לא רק לטעון בעמדות משפטיות שנדחות שוב ושוב על ידי ועדת הערר, אלא להתעלם לחלוטין ממה שנקבע עד כה.

לסיום אם הנכם מעוניינים למכור את הנכס שלכם בתל אביב וקיבלתם דרישת תשלום להיטל השבחה מנופח ואתם מחפשים מתווך דירות בתל אביב, הנכם מוזמנים לפנות אליי, יחד נצלח את מכירת הנכס ואת דרך ההתמודדות והמהלכים שאותם יש לנקוט.

דילוג לתוכן