מהי התחדשות עירונית

מה זה התחדשות עירונית, ולמה צריך את זה?

התחדשות עירונית זהו שם לתהליך של החלפת בניינים, חיזוק או חידוש הבניינים במטרה לאפשר סביבה של מגורים חדשנית, נוחה וטובה יותר. כיום, פרויקט של התחדשות עירונית אינו יכול לעסוק בבניין אחד בודד, אלא רק במספר בניינים במתחם או בשכונה שלמה המתאימה לשיקום פיזי וחברתי. יש דרכים רבות להתנעת ההליך, לפעמים התהליך מתחיל ביוזמה של הדיירים במתחם או בשכונה, לעתים הוא יתחיל ביוזמה של יזם פרטי ולעתים בעקבות יוזמה של רשות ציבורית. בכל דרך מטרת התהליך היא ליצור סביבת מגורים, נעימה, בטוחה ואיכותית יותר.

תהליך ההתחדשות העירונית כולל מספר גורמים כמו הגדלה של מספר יחידות הדיור, חידוש של הדירות הקיימות או החלפה של הדירות הישנות בדירות חדשות, שיפור במספר גורמים כמו שיפור בנושא בטיחות המבנים הכולל חיזוק מפני רעידת אדמה, הוספה של מרחב מוגן דירתי, ממ"ד ועוד, שיפור משמעותי של המרחב הציבורי ומתן מענה לצורכי הציבור, בין השאר, לספק שטחים ירוקים, לספק שטחים ציבוריים פתוחים, שצ"פ, לספק שטחים בנויים ציבוריים, שב"צ, ולחדש את החזות של העיר כך שתשפר את רווחת התושבים בחיי היום יום ואת תנאי המגורים שלהם.

התחדשות עירונית כוללת סוגים שונים של פתרונות , בינוי פינוי, פינוי בינוי מתחמי, מסלול עיבוי ועוד.

בואו להכיר את המסלולים השונים של ההתחדשות העירונית

פינוי בינוי או בינוי פינוי אלו רק חלק מהמושגים הנפוצים בעולם ההתחדשות העירונית. אם שמעתם את המושגים האלו בעבר,  כעת חשוב להבין את המשמעות של המושגים האלו. אנו ממליצים לכל מי שרוצה להתניע את התהליך של פינוי בינוי ללמוד את התחום ולהגיע עם כמה שיותר ידע בנושא ההתחדשות העירונית. ידע הוא תמיד כוח, וככל שתדעו יותר על הנושא, כך תוכלו להוביל את הפרויקט העתידי שלכם אל ההצלחה יותר בקלות. הנה הסברים על כמה המושגים החשובים.

מסלול פינוי – בינוי

פינוי בינוי הוא אחד הכלים המרכזיים בתחום ההתחדשות העירונית. בפינוי בינוי הורסים את המבנים הישנים שלא עומדים בתקנים החדשים של הגנה בפני רעידת אדמה ובמקומם בונים מבנים חדשים. בנוסף לבניית המבנים החדשים, בתהליך של פינוי בינוי משדרגים את המרחב הציבורי ונותנים פתרונות לבעיות של תנועה וחניה.

הדיירים בפרויקט מקבלים במקום הדירות הישנות, דירות חדשות ויתר הדירות נמכרות לאנשים מבחוץ כדי לממן את עלות הפרויקט.

לסיכום, מסלול פינוי ובינוי מאפשר שיקום ושיפור של מרקמים ישנים בעיר, יצירה של מגוון איכותי של הזדמנויות ומשאבים בתחום השירותים, הדיור והתעסוקה מתוך צמצום הפגיעה בשטחים הפתוחים ושמירה על ערכי הטבע.

מסלול בינוי- פינוי – בינוי

במסלול בינוי – פינוי מתחיל היזם בבנייה של בניין חדש בשטח פנוי הסמוך לבניינים הישנים המיועדים להריסה. לאחר סיום בניית הבניין החדש יוכלו הדיירים לעבור אל הבניין החדש ובכך ייתרו את הצורך בתקופת ביניים של מגורים בשכירות.  לאחר שהדיירים עברו ופינו את הבניין הישן, הקבלן יהרוס אותו ויבנה במקומו בניין חדש נוסף, בניין שאותו יאכלסו דיירי הבניין הבא וכך הלאה.

למסלול בינוי- פינוי – בינוי יש מספר יתרונות:

הדיירים יכולים לראות את המבנה שאליו הם עתידים לעבור.

מסלול זה מעניק ביטחון לדיירים המתגוררים במתחם, הם מקבלים את הדירה החדשה עוד לפני שפינו את הדירה הישנה.

הדיירים אינם נדרשים לעבור לדירות חלופיות במהלך בניית הפרויקט.

המסלול מבסס את האמון של הדיירים במתחם בפרויקט העתידי.

בשני המסלולים, מסלול של פינוי בינוי ומסלול של בינוי- פינוי- בינוי, התמורה הניתנת לבעלי הדירות במתחם כמעט זהה. והיא כוללת:

דירה חדשה שבדרך כלל גדולה יותר מהדירה הישנה, הוספה של מרחב מוגן, ממ"ד, מעלית, חניה תת קרקעית, פיתוח של השטח הציבורי מסביב לבניין, החלפה של הבניין הישן בבניין חדש ובטיחותי העומד בתקן המחמיר של הגנה בפני רעידת אדמה, וכל זה ללא מחויבות של הדיירים לעלויות כספיות.

מהם תנאי הסף לפרויקט פנוי בינוי או לפרויקט בינוי – פינוי- בינוי?

ישנם ארבעה תנאים:

תנאי ראשון: הסכמה של הרוב הדרוש לביצוע הפרויקט: שישים ושבעה אחוז מהדיירים במתחם כולו, כלומר מההסכמה הכללית, שישים אחוז מכל בניין אשר צמודים לבעליו חמישים אחוז מהרכוש המשותף.

תנאי שני: בעבר מספר המבנים או הבניינים היו צריכים לכלול מינימום של עשרים וארבע יחידות דיור קיימות. (לצורך של הכרזה במשרד השיכון). אולם, כיום חל שינוי דרמטי שאושר בוועדת הפנים (בשנת 2022), שקבעה שמספר היחידות הקיימות לא יוגבל, כמו גם שתקופת ההכרזה על המתחם תהא ללא הגבלת זמן, אך ניתנת לביטול בכל עת, התנאי יהא שכמות היחידות במתחם (במצב החדש) תעמוד על לפחות שבעים יחידות דיור.

תנאי שלישי: הסכמה ראשונית של האגף לתכנון ולקידום של פרויקט פינוי בינוי באזור או במתחם.

 תנאי רביעי: אישור של צוות ההתחדשות העירונית. 

מהם היתרונות, החסרונות והאתגרים של תהליכי ההתחדשות העירונית?

היתרונות:

העלאה של ערך הנכס.

שיפור הביטחון – מגורים בבניין מחוזק המגן בפני רעידת אדמה, ובדירה עם מרחב מוגן.

שיפור איכות החיים – מגורים בבניין עם תשתיות חדשות, עם מעליות ועם חנייה תת קרקעית.

שיפור של חזות הבניין והמרחב הציבורי.

וכל זה ללא עלויות כספיות מצד בעלי הדירות.

 החסרונות

זהו תהליך ארוך הנמשך בין שלוש עד עשר שנים.

התהליך כרוך באי נוחות כמו מגורים בתוך אתר בנייה או מעבר למגורים זמניים הסמוכים אל אתר הבנייה.

הפרויקט מעלה את הצפיפות של האוכלוסייה.

הפרויקט עלול להעלות את ההוצאות החודשיות של הדיירים, אחזקה, ארנונה ועוד.

אתגרים

התנעת התהליך דורשת את ההסכמה של הדיירים.

הפרויקט דורש עבודה משותפת עבור יעד משותף.

תהליך התחדשות עירונית דורש השקעה של זמן ומעורבות של הדיירים.

הפרויקט דורש סבלנות ואורח רוח.

איך מקדמים את הפרויקט?

כדי לבחון האם הפרויקט שלכם עומד בתנאים של ההתחדשות העירונית ויכול לצאת לפועל עליכם לבצע מספר צעדים ראשוניים:

בדיקה של היתכנות ראשונית.

קבלה של עזרה מקצועית ממרכז הייעוץ של המנהלת להתחדשות עירונית ברשות המקומית שלכם או ממארגן דיירים מקצועי.

התארגנות בעלי הדירות

למה חשוב להתארגן?

הבסיס של הצלחת הפרויקט הוא ההתארגנות של כל בעלי הדירות, יצירה הסכמות עם כל בעלי הדירות ובחירה של נציגות חזקה שתדע לקחת אחריות ולהוביל את התהליך של ההתחדשות העירונית בבניין. בניית התשתית להתארגנות כוללת את מיפוי בעלי הדירות, חוגי בית, פגישות אישיות עם בעלי הדירות, כנסים והפצה של מידע רלוונטי לנושא.

כדי לגשת נכון אל התהליך מומלץ לבנות תוכני עבודה עם איש מקצוע מומחה בתחום כמו מארגן דיירים ולמנות יועץ מהתחום החברתי בהתאם למה שנפרט בהמשך.

שלב ההתארגנות כולל חמישה חלקים מרכזיים:

• בנייה של תכנית פעולה להתארגנות.
• איתור של בעלי עניין בתוכנית.
• מיפוי של בעלי הדירות הקיימות במתחם.
• מינוי נציגים של הדיירים.
• אוכלוסיות ייחודיות בתהליכים של ההתחדשות העירונית.

סדר השלבים אינו קבוע והוא עשוי להשתנות בהתאם לסוג האוכלוסייה בבניין, לכמות יחידות הדירות בבניין ולמובילי התהליך הקיימים.

איתור של צוות דיירים מוביל

כדי לגשת אל התהליך מומלץ לאתר בעלי דירות שיש להם זמן פנוי, מוטיבציה גבוהה לקידום תהליך ההתחדשות הדיירים, כישורים ואנרגיה רבה כדי להוביל את התהליך בשיתוף פעולה עם שאר דיירי הבניין. הצוות המוביל יכול לכלול דיירים פעילים לצד אנשי מקצוע כמו שמאים, אדריכלים, משפטנים, משקיעים, בעלי דירות אשר אינם מתגוררים בפועל בבניין, או בעלי משפחות צעירות אשר מעוניינים להרחיב את הדירות שלהם כדי שיוכלו להמשיך ולהתגורר בבניין גם לאחר שהמשפחה תגדל.

חשוב שבעלי הדירות הנמנים על הצוות המוביל ייצגו את דיירי הבניין בכל הכניסות של הבניין ואת סוגי האוכלוסיות השונות המתגוררות בבניין. רק לאחר שהצלחתם לגבש קבוצה קטנה, אך איכותית, של בעלי עניין מובילים תוכלו לצאת אל הדרך ולבסס את ההתארגנות.

בנייה של תכנית פעולה להתארגנות

אנו ממליצים לבעלי הדירות לבנות תכנית פעולה מסודרת שתסייע בתכנון השלב של ההתארגנות, בקביעה של המשימות בהתאם ללוח הזמנים ובחלוקת האחריות בין אנשי הצוות. מומלץ לבנות התוכנית עם מארגן דיירים מקצועי.

לכל בניין יש להכין תכנית פעולה ייחודית המתאימה לנתונים הספציפיים של אותו הבניין. בעת כתיבת התוכנית אפשר להיעזר בצוות קשרי קהילה במנהלת להתחדשות עירונית ובמארגן דיירים מקצועי.

מיפוי של בעלי הדירות בבניין

עליכם לאתר את כל בעלי הדירות בבניין ואת פרטי ההתקשרות אתם כדי שתוכלו לקיים עם כל בעל דירה שיחה אישית.

איך אפשר לאתר את בעלי הדירות?

הדרך הפשוטה ביותר היא לפנות לוועד הבית שבידיו, בדרך כלל, מצוי המידע. אם אין ועד בית לבניין, אפשר לפנות לחברת החשמל, למנקה של הבניין או לאחד הדיירים הוותיקים אשר מכיר את רוב בעלי הדירות. משיחות אלו תוכלו לדלות מידע רב שיהיה לכם לעזר.

בשלב הבא, כדאי להוציא נסח טאבו של הבניין המשותף ולהשוות אותו עם המידע אשר נמצא בידכם. לא אחת, תוכלו להיתקל בקשיים באיתור בעלי הדירות כמו למשל איתור בעלי דירות הנמצאים בחו"ל או בעלי דירות שהפרטים שלהם לא מעודכנים, אל תתנו לעובדות אלו לעכב אתכם. תתחילו בשיחות אישיות עם הדיירים שאותם הצלחתם לאתר ובמקביל המשיכו לנסות לאתר את שאר בעלי הדירות.

השיחות האישיות חשובות בשל מספר גורמים:

• מסירה של מידע על הפרויקט.
• היכרות עם בעלי הדירות, יצירה של קשרים אתם ובניית מערכת יחסים של אמון.
• היכרות עם הרצונות והצרכים הספציפיים של בעלי הדירות.
• איסוף של תגובות ראשונות לתוכנית כמו כעס, התלהבות, פחד, אדישות, תמיכה ועוד.
• איתור של בעלי דירות פוטנציאליים נוספים אשר מעוניינים להצטרף אל הצוות המוביל את הפרויקט. גם אם כבר גיבשתם צוות מוביל, תמיד טוב לאתר בעלי דירות נוספים שיכולים ושמחים לסייע.

שימו לב: השחיקה של נציגי הדיירים היא גבוהה, ולכן תמיד כדאי לצרף כוח עזר נוסף.

השלב של מיפוי בעלי הדירות בבניין עלול לקחת זמן רב ודורש סבלנות וכוחות רבים. לכן כדאי לחלק את האחריות בין חברי הצוות כך שכל נציג מהצוות יגיע אל בעלי הדירות הסמוכים אליו. אם בבניין יש בעלי דירות עם מוגבלויות שונות כמו קשישים, פגועים נפשית, נכים ועוד, אל תפנו אליהם באופן ישיר, מומלץ להתייעץ לפני הפנייה עם גורמים מקצועיים מתאימים.

טיפים לעריכת שיחות ראשונות עם בעלי הדירות

כללי:

כדי להבין איך בעלי הדירות בבניין מתייחסים לאפשרות של התחדשות עירונית חשוב להבין את הצרכים והעמדות שלהם בקשר לפרויקט של התחדשות עירונית.

הצרכים הם הסיבות האמתיות אשר מניעות אותנו, חשש מהפרויקט, שאיפות, תקווה להתקדמות כלכלית השבחת הנכס, רצון להישאר בדירה גם בגיל מבוגר ועוד.

העמדות הן הרצון, הדרישות והתנאים שאנשים מעלים לדוגמה: אני לא מסכים לפרויקט של התחדשות עירונית בבניין שלנו, אני לא מעוניין בפרויקט ועוד.

לא אחת הצרכים הסמויים של בעלי הדירות נמצאים מתחת לפני הקרקע ויש לברר אותם לעומק. לאחר הבירור, קל יותר יהיה להבין את העמדות והתפיסות של בעלי הדירות באשר לפרויקט. לכן, כדי להבין היטב את הצרכים אנחנו ממליצים להשתמש בשאלות פתוחות כמו מה הייתם רוצים לשמר? מה הייתם רוצים לשנות? מה חשוב לכם לשמר וכדומה.

חשוב לזכור: זהו רק השלב הראשוני ולכן אל תירתעו מקשיים , חששות ומאתגרים שמציבים לכם בעלי הדירות. להיפך, כל החסרונות והיתרונות שבעלי הדירות מעלים בפניכם מאפשרים לכם להעריך נכון את הפרויקט. לא תמיד חוסר עניין הוא גורם מפריע, במקרים רבים הוא מהווה הזדמנות לשמוע נקודות נוספות ואפשרות לבחון אותן. 

פתיחת שיחה בלתי פורמלית

נסו לפתוח את השיחה עם בעלי הדירות בצורה לא פורמלית. זה חשוב מאוד כדי שבעלי הדירות ירגישו חיבור אישי אליכם ויסמכו עליכם. אם אתם  כבר מכירים את בעל הדירה, נסו למצוא מכנה משותף הקשור לבניין או לאחד הדיירים המתגוררים בבניין ולדבר עליו. אם  כבר יש לכם חברות אישית עם בעל הדירה, כדאי להסתמך עליה.

התעניינות 

חשוב להתעניין באדם שנמצא מולכם. תשאלו אותו על עצמו, אך הקפידו לשאול בצורה נעימה ולא חטטנית. אתם יכולים, למשל, לשאול מה מפריע לו בניין, זוהי שאלה מצוינת שתמיד מעוררת לשיחה או מה החלומות והתקוות שלו באשר לפרויקט או לדירה שלו. יכול להיות שבתשובות אלו יימצא המפתח לחיבור שלו אל הפרויקט.

התאמות

יש להתאים את היתרונות של הפרויקט לאדם הניצב מולכם.

למי שמתקשה בעלייה במדרגות – דברו על המעלית,

למשפחה צעירה המעוניינת להמשיך לגור בבניין – ספרו על החדר הנוסף שהם יכולים לקבל,

עם בעלי רכבים – דברו על החניה ועוד.

מהו המהלך המומלץ לשיחה?

בשלב ראשון עשו היכרות אישית עם בעלי הדירה. בשלב הבא אספו פרטים אישיים. בהמשך בררו עם בעלי הדירה את החששות שלהם, את החלומות, את התקוות, דברו על ההתלבטויות, על האיומים ועל שאלות נוספות לא פתורות.

במקרים רבים אנשים מעלים את האתגרים לפני התקוות שלהם או ביחד, חשוב לתת לזה מקום מוקדם, כמובן בצורה רגועה, ולזכור, אתגרים וחששות הם לא תמיד דבר רע. זו יכולה להיות הדרך שלכם ללמוד את הנושא ולשמוע חששות שאולי כדאי לחשוב עליהן ביחד. נסו לתת מקום להצפת השאלות, זכרו, שאלות אינן איום, להיפך הן מקדמות אותנו אל המטרה.

השלב הבא הוא השלב של הצגת הרעיון של ההתחדשות העירונית והמוטיבציות אליו.

הקשיבו לתגובות ורשמו לפניכם את החששות, את התקוות והאיומים אשר עולים במשך השיחה.

היערכות מוקדמת

הכינו את הציוד הנדרש: שאלון למילוי פרטים אישים, כלי כתיבה, פנקס ודף מידע בסיסי עם הפרטים על ההתחדשות העירונית ועל הרעיון.

הזמן הממוצע לפגישה: כרבע שעה עד לארבעים וחמש דקות בהתאם לאדם שאתו אתם נפגשים.

תיאום מראש: לפני שאתם מגיעים אל הפגישות עם הדיירים, כדאי לשלוח מכתב לבעלי הדירות עם מידע על הרעיון והודעה כי בזמן  הקרוב תגיעו אליהם לפגישה, כך יוכלו הדיירים להיערך לקראת הפגישה אתכם . כדאי לפרט במכתב את דרכי ההתקשרות אתכם כדי שהיוזמה לפגישה תגיע גם מהדיירים. 

בנוסף, מומלץ גם להשיג את הטלפונים של בעלי הדירות ולערוך שיחות טלפון מקדימות, שיחות שבהן תקבעו את המועד לקיום פגישות אישיות. פגישה לאחר הודעה מקדימה, תהיה הרבה יותר נעימה ונוחה מאשר פגישה לאחר דפיקה מקרית בדלת.

את מספרי הטלפון של בעלי הדירות תוכלו למצוא בפרטים המצורפים לנסח הטאבו.

איך להתמודד עם התנגדויות?

ההתנגדות לפרויקט עלולה לנבוע ממספר גורמים וסביר להניח שתיתקלו בדיירים אשר מתנגדים לפרויקט.

בין הסיבות להתנגדות: דיירים שלא מרוצים מהתמורה או מסוג הפרויקט, אנשים שלא מעוניינים בשינויים ויש להם התנגדות עקרונית לכל התהליך או אנשים אשר מתנגדים בשל חוסר בהירות וחוסר ידע באשר לתהליך.

חשוב לתת להתנגדות מקום ולהקשיב לטענות. זה רק טבעי שאנשים יחושו התנגדות. אחרי שתפנו להתנגדויות מקום, תקשיבו בסבלנות, תביעו הזדהות עם הטענות או עם חלקן, ותגיבו על החששות, ייתכן מאוד שתצליחו להרגיע את החששות ולהתגבר על ההתנגדויות.

חשוב לזכור: לא תמיד צריך לתת מענה לכל תגובה, במיוחד בשלבים הראשונים, ולא תמיד תהיה לכם תשובה לכל שאלה. נסו להעביר את המסר של מטרה משותפת ושל מקסום של התמורה לטובת כולם. בשלב הזה חשוב להדגיש כי יש מקום לחששות, שהם חשובים, אבל כעת אנחנו רק מעוניינים לרכז את כל החששות והשאלות כדי שנוכל ללמוד אותם ביחד ולהבין איך לפעול בדרך הנכונה ביותר.

את הטיפול בחששות צריך לעשות בעזרת אנשי מקצוע בשלבי המשא ומתן מול היזמים או הקבלנים.

הסבירו לאנשים שזהו תהליך המשותף לכולם, לכולם יש שליטה עליו וכולם יוכלו להשפיע עליו.

רשמו את כל הדברים אשר עולים בשיחה והבטיחו להתייחס לכל דבר.

אם הדיירים שמולכם מביעים עניין בפרויקט, הציעו להם להצטרף להובלת המהלך. כדאי גם לתת להם תפקיד, אפילו תפקיד קטן כמו תחזוקה של דף פייסבוק ייעודי, תחזוקה של אתר אינטרנט וכדומה. שאלו אותם האם יש משהו שהם יכולים ורוצים לעשות כדי לקדם את התהליך ולא להמתין עד שהם יביעו עניין. 

אוכלוסיות ייחודיות בתהליכים של התחדשות עירונית

בבניינים רבים יש דיירים שתהליכי ההתחדשות העירונית מהווים לגביהם אתגר משמעותי כמו בעלי מוגבלויות, קשישים, דיירי דיור ציבורי ועוד. בתדריך זה נפרט את הפערים הקיימים ונציע דרכי התמודדות כנציגים וכשכנים.

חשוב להדגיש כי בנקודת הזמן הזו, אין מקום לשכנע, אלא רק להקשיב ולהבין את המצב הייחודי של כל דייר ולהציג לו את הפתרונות המתאימים עבורו.

הנגשת מידע

את המידע יש להעביר בדרכים  מגוונות כמו שיחות טלפון, מסרונים, SMS, דואר אלקטרוני, מודעות בתיבות הדואר, פגישות של עדכונים תקופתיים ועוד.

חשוב להעביר את הפרטים של הנציגים כדי שהם יהוו כתובת לכל שאלה.

מומלץ לקבוע כנסים לכל הדיירים בזמנים ובמקומות שונים.

בכנסים חשוב לדבר באופן ברור וחזק, אם יש צורך, מומלץ להתקין מערכת הגברה.

במקרה הצורך, חשוב לתרגם את המידע בכתב לשפות שונות.

נציגות

הנציגות של בעלי הדירות צריכה לכלול את כל סוגי האנשים במתחם, את אלו התומכים  בפרויקט, את המתנגדים לו, את הדיירים החוששים וכדומה. על נציגי הדיירים לקדם את הצרכים ואת הרצונות של כל הדיירים בבניין כמו דיירים הדוברים שפות שונות, קשישים, בעלי מוגבלות ועוד.

פיתוח של פתרונות מותאמים לצרכים השונים של כל דיירי הבניין

 במסגרת של כתיבת החוזים ע"י עורך דין ובמסגרת הדאגה לכל בעלי הדירות אפשר למצוא פתרונות לבעיות השונות. בין הפתרונות המוצעים, ליווי אישי וצמוד בשלבים השונים של המעבר לדירה החלופית, מעבר לדיור מוגן, מנגנון להורדה של עלויות ההחזקה, אפשרות בחירה בין תמורות שונות כמו למשל קבלה של דירה חדשה קטנה יותר מהדירה הקיימת ואת יתרת שווי הדירה לקבל בכסף, בדיקה של קבלת הנחה בעת שדרוג הדירה ועוד.

זכויות של אוכלוסיות מיוחדות

זכויות של קשישים: דיירים קשישים פטורים מתשלומים של דמי הוועד והוצאות תחזוקה שונות ברכוש המשותף לתקופה של עד לחמש שנים מיום הכניסה אל הדירה החדשה, אך בתנאי שהם עונים על הקריטריונים האלו:

• הם הגיעו לגיל פרישה.
• הם מקבלים גמלה חודשית בהתאם לחוק הבטחת הכנסה.
• הקשיש מתגורר בדירה וזוהי דירתו היחידה.
• בתנאי שעלויות התחזוקה החודשיות של דירה החדשה גבוהות מעלויות התחזוקה של הדירה הישנה. (לפי סעיף 19 ב' עמוד 1234 בחוק ההתחדשות העירונית).
•  

בנוסף, הם זכאים לבקש פתרון בדיור מוגן או בבית הורים או לקבל דירה חדשה קטנה יחסית לגודל הדירות של שאר הדיירים ואת היתרה של שווי הדירה לקבל בכסף מזומן.

דיירי הדיור הציבורי – הדיירים הגרים בדיור הציבורי אינם בעלי הדירות, החברות המשכנות הן בעלות הדירות, ולכן רק הן חותמות על החוזה מול היזם ולא הדיירים.

על החברות המשכנות לתת פתרונות ומענה לדיירים בכל אחד משלבי הפרויקט.

 דיירי הדיור הציבורי נחשבים לדיירים מוגנים והם יכולים לבחור אחת מהאפשרויות הבאות:

אפשרות אחת: חזרה לבניין החדש כאשר עלויות התחזוקה ושכר הדירה יישארו כמו שהיו בבניין הישן לפני ביצוע הפרויקט (סעיף 18, א, 1, עמוד 1243).

אפשרות שנייה: מעבר לדירה אחרת במסגרת הדיור הציבורי.

אפשרות שלישית: מעבר לדיור מוגן בהתאם לכללים של משרד הבינוי והשיכון.

בעלי מוגבלויות: – אם בעל הדירה או כל אדם הגר אתו בדירה הוא בעל מוגבלות, היזם  צריך להציע לו דירה נגישה אשר מתאימה לצרכיו הייחודיים, הן בדירה החדשה והן בדירה שבה הוא יתגורר בתקופת הבנייה. אם לא הוצע לבעל דירה הסובל ממוגבלויות פתרון מתאים, הוא זכאי להתנגד לפרויקט והוא לא ייחשב כדייר סרבן.

מידע על מינוי נציגות של הדיירים

מהי נציגות דיירים?

נציגות הדיירים בכל פרויקט של התחדשות עירונית היא גוף נבחר שאותו בחרו והסמיכו הדיירים כדי לייצג את האינטרסים של בעלי הדירות מול היזם, מול הרשויות ומול הגורמים המקצועיים וכדי לקדם את הפרויקט.

תפקיד הנציגים הנבחרים הוא לשמור על האינטרסים של בעלי הדיות מול היזם ולהבטיח כי ההליך יהיה יעיל ככל האפשר. על הנציגים לשמור על תקשורת שוטפת עם כל בעלי הדירות, לפעול בשקיפות מלאה ולייצג את הצרכים ואת הציפיות שלהם. נוסף על כך, הנציגים צריכים להיות אחראים על בחירה של אנשים מתאימים אשר יעבדו עבור קידום הפרויקט. במתחמים גדולים אפשר למנות נציג לכל בניין או כניסה לקיים ולנהל אסיפות נפרדות לכל כניסה ולכל בניין.

מהם תפקידי הנציגים?

הנציגים הם קבוצה שנבחרה במטרה לייצג את כל הדיירים ובעלי הדירות מול הגורמים הרלוונטיים. הם אחראים על המשא ומתן עם הגורמים הנ"ל, הם צריכים לייצג את הצרכים והציפיות של הדיירים מולם, הם צריכים לשמור על תקשורת שוטפת עם כל בעלי הדירות ולבחור אנשי מקצוע מתאימים אשר יבחנו ויקדמו את רעיון ההתחדשות העירונית בכל ההיבטים. 

להלן פירוט התפקידים:

• לאסוף מידע, ללמוד ולהתייעץ עם מומחים מובילים בתחום.
• להחליט על תכנית עבודה מסודרת.
• לקיים הליך מסודר של בחירת אנשי מקצוע שילוו את הפרויקט.
• לערוך מכרז מסודר לבחירה של היזם או לכל הליך בחירה אחר.
• ללוות את תהליך בחירת היזם בשיתוף פעולה עם עורך הדין, ללוות את המשא מתן עם היזם ואת ההתקשרות החוזית אתו.
• לעדכן באופן שוטף את הדיירים ואת בעלי הדירות על ההתקדמות של הפרויקט ובכל נקודת זמן משמעותית, לערוך כנסים נרחבים. לאסוף מידע על הצרכים השוטפים והמיוחדים של בעלי הדירות, לאסוף את השאלות העולות על ידי בעלי הדירות ולתת להם מענה הולם במשך כל תקופת הבנייה ולא רק בתקופת ההתקשרות החוזית.

על הנציגים לדאוג לתיעוד של כל המפגשים והישיבות.

על הנציגים לייצג בנאמנות את כל האינטרסים של הדיירים ובעלי הדירות בפרויקט.

מה נציגי הדיירים אינם יכולים לעשות?

הנציגים אינם יכולים לחתום על הסכמים וחוזים בשמם של בעלי הדירות.

הנציגים אינם יכולים להחליף את עורך הדין שנבחר מטעם הדיירים ואת בעלי המקצוע האחרים שבחרו הדיירים.

חברי הנציגות רשאים למנות צוותים מיוחדים כדי לטפל בנושאים שונים. לדוגמה:

מנהל הוועד יכול לקבוע פגישות ולרכז אותן, לשלוח הזמנות לכולם ולשלוח דואר אלקטרוני לאנשי הוועד.

צוות ההסברה וקשר עם הדיירים ובעלי הדירות, יעבוד מול כל בעלי הדירות ובמסגרת תפקידם הם יעברו בין בעלי הדירה, לפי להחלטת הוועד, ילקטו פרטים ומידע על דרכי ההתקשרות עם הדיירים, ויטפלו בהתנגדויות ובבעיות. תפקיד צוות הסברה הוא לא רק לטפל, אלא גם לאסוף שאלות, הצעות וצרכים מיוחדים של הדיירים ולהעביר לנציגות.

הנציג האחראי על התקשורת בין בעלי הדירות לבין אנשי הוועד צריך לעדכן את בעלי הדירות על כל התפתחות בתהליך לפתח ערוצי תקשורת שבהם אפשר יהיה לעדכן את הדיירים בדרך נוחה ושקופה. מומלץ לשקול הקמה של אתר אינטרנט ייעודי או ליצור רשימת תפוצה במייל, אך חשוב לזכור כי לא תמיד לכל בעלי הדירות יש גישה לאינטרנט ויש לחשוב על דרכי תקשורת מתאימים עבורם.

התפקיד של צוות התקשרות וחוזים הוא לעבוד מול אנשי המקצוע הנבחרים כמו יזמים או קבלנים בתחומים שונים. 

איך בוחרים את חברי הנציגות?

אומנם, לנציגי הדיירים יש תפקידים רבים, אך מומלץ לבחור נציגות קטנה, יחסית, כדי שתוכל לעבוד באופן יעיל. בדרך כלל הנציגות מונה בין חמישה אחוז לעשרה אחוז מכל הדיירים וחשוב מאוד לשים לב שהנציגות תייצג את כל קבוצות האוכלוסייה השונות במתחם.

כדי ליצור אמון בנציגים ולמנוע טענות וחשדנות מצד בעלי הדירות, במתחמים גדולים כדאי לבחור נציג מכל בניין או מכל כניסה. מאחר ופרויקט ההתחדשות העירונית הוא תהליך הנמשך תקופה ארוכה, במתחמים גדולים מומלץ לבנות נציגות הדרגתית, נציגות ברמה של הכניסה לבניין, ברמה של הבניין וברמה של המתחם.

בחירות נציגות הדרגתית עשויה להקל על העברה שוטפת של המידע לכל בעלי הדירות במתחם, לאפשר לנציגים לפעול, במקרה הצורך, כקבוצת כוח גדולה, או לאפשר לבחון נושאים ספציפיים לקבוצה מסוימת בצורה מהירה וחסכונית.

את הנציגים יש לבחור באספה רשמית של כל בעלי הדירות ולהודיע על קיום האספה לפי התקנון הבית המשותף והוראות הדין הרלוונטיות. אם אין הוראות, יש להודיע על האספה  לא פחות מארבעה ימים לפני המועד הנבחר ועדיף אפילו לפני כן. את ההודעות על האספה יש לתלות במקומות בולטים כמו לדוגמה על לוח המודעות הנמצא בכניסה לבניין ועוד. ואגב, את תליית המודעות מומלץ לצלם לצורך תיעוד.

ההודעה על קיום האספה צריכה לכלול את התאריך שבו תתקיים האספה, את המקום ואת סדר היום, שהוא, נזכיר, בחירה של נציגות נבחרת שתייצג את הדיירים במתחם בפרויקט.

נוסף על כך, מומלץ להבטיח שגם בעלי הדירות אשר אינם מתגוררים במתחם ידעו על קיום האספה. את המידע על כך אפשר להעביר באמצעות שוכרי הדירות או בשיחה טלפונית. יש להבהיר לבעלי הדירות שעל אף שהם אינם מתגוררים בפרויקט, הנוכחות שלהם חשובה  מאחר והנציגים שייבחרו באספה ייצגו גם אותם.

יש לאפשר לכל אחד מבעלי הדירות המעוניין להציג את המועמדות שלו לנציגות לעשות זאת, אך בתנאי שהם יכולים ומוכנים לקחת על עצמם את האחריות של התפקיד ולהקדיש את כל הזמן הנדרש לכך.

את הנציגים יש לבחור בהצבעה דמוקרטית. את מהלך הישיבה יש לתעד בפרוטוקול ולפרט את שמות הנוכחים ואת ההחלטות המתקבלות באספה. בפתיחת האספה מומלץ לבחור יושב הראש שיתעד בפרוטוקול את כל הדברים ויאשר אותם בחתימתו.

עקרונות של פעולה ומספר המלצות

להתארגנות של כל הדיירים יש עוצמה. כאשר כל הדיירים פועלים ביחד הם מהווים כוח חזק והסיכויים של מימוש התוכנית בדרך שתטיב עם הדיירים גבוהים יותר.

לבחירת אנשי המקצוע יש חשיבות רבה – חשוב לבחור אנשי מקצוע מומחים בתחומים, איכותיים ומיומנים שילוו אתכם בכל שלבי הפרויקט.

סבלנות – פרויקטים של התחדשות עירונית הם פרויקטים ארוכי טווח, ולכן חשוב מאוד לשמור על הסבלנות ולגלות מעורבות רבה בכל שלב בדרך.

מידע – ידע הוא כוח, ולכן שככל שיהיה לכם יותר מידע רלוונטי, כך תוכלו לעמוד על הזכויות המגיעות לכם ולהשפיע על התהליך.

נציגי הדירים אינם צריכים להתחייב לכל התקופה, במשך השנים הנציגות יכולה להתחלף, נציגים אחדים יפרשו ובמקומם יבואו נציגים  חדשים.

הסכמות – תמיד רצוי להימנע ממחלוקות ולהגיע אל הסכמות. ולכן חשוב לשמור על תקשורת פתוחה ומכבדת, לשמוע את הצרכים והטענות של כל צד ולעשות את המקסימום כדי להגיע לעמק השווה בין כל בעלי העניין בפרויקט.

 קבלת החלטות – את ההחלטות יש לקבל בישיבות מסודרות. חשוב לתעד את סיכומי הדיונים בישיבות ולהפיץ אותם בין כל הדיירים.

הפעילות של הנציגים צריכה להיות מבוססת על התחייבות לאמינות לשקיפות מלאה וליושר. כדי לשמור על ערכים אלו לאורך זמן, כדאי לבנות, כבר בתחילת הדרך, מערכת של הסכמות ברורות בין הנציגים הנבחרים לבין בעלי הדירות באשר לדרך של העברת המידע.

הנציגים הנבחרים לא יוכלו לקיים פגישות פרטיות או עצמאיות עם אף אחד מהגורמים הנוטלים חלק בפרויקט ללא ידיעה של כל חברי הנציגות. כדי שאפשר יהיה להגיע לשלב של מימוש הפרויקט, על כל הדיירים להבין כי ההחלטות של הנציגים הנבחרים מחייבות אותם.

מהי ההתחייבות של חברי נציגות הבית המשותף

אחרי שתהליך בחירת הנציגים הסתיים, הנציגות הנבחרת מתחייבת לפעול עבור בעלי הדירות בשקיפות מלאה. באתר משרד השיכון מובא טופס של התחייבות של חברי הנציגות בבניין המשותף. לנוחות לקוחותינו אנו מביאים את הטופס הנ"ל כאן.

" אנו החתומים מטה מתחייבים בפני חברי הבית המשותף בכתובת…..

1. לפעול ללא משוא פנים ובשקיפות ולייצג את מקסימום הדעות השונות של מרבית בעלי הדירות בבניין המשותף ואת מרבית האינטרסים שלהם.
2. לפעול לקידום של הפרויקט ולמימוש שלו ולתת מתוך נתינת המענה הטוב ביותר לרצונות ולצרכים של רוב דיירי הבניין.
3. להימנע מליצור קשר פרטי עם כל גורם יזמי בקשר לפרויקט הרלוונטי, אלא רק במסגרת הנציגות של הבית המשותף.
4. להימנע משימוש בתפקיד הנציגות כדי להשיג צרכים ומטרות אישיות בדרך שאינה שקופה.
5. להכריז באופן פומבי, במיוחד בפני מנהל הפרויקט, בפני בעלי הנכסים והדיירים בפרויקט על כל ניגוד עניינים או על כל חשש לניגוד עניינים.
6. לפעול לעדכון שוטף של כל דיירי הבניין וכל בעלי הנכסים על אודות כל התקדמות של הפרויקט. לעדכן על קבלת החלטות חשובות שהתקבלו בשם דיירי הבניין, פרוטוקולים של ישיבות ועוד.
7. לתפקד כגוף מתווך אשר פועל להפצה של כל מידע ועזרה בקבלת החלטות ולא כגוף אשר פועל כדי לקבל החלטות חשובות בשם הדיירים ובעלי הדירות.
8. לפעול כדי להעניק מחדש תוקף לנציגים בכל תקופה של שלוש שנים או גם לפעול למען בחירות מחודשות.

שם הנציג:

תעודת זהות:

מספר טלפון:

עריכה של כנסים לדיירים

על נציגי הדיירים לארגן כנסים של הדיירים הנחשבים לאחד הכלים היעילים ורבי העוצמה  של שיתוף ויידוע בעלי הדירות על אודות התקדמות התהליך. הכנסים הם כלי העשוי לקדם את התהליך והם חלק מהתפקיד של נציגי הדיירים המחויבים לשיתוף של כל בעלי הדירות. את הכנסים מארגנים נציגי הדיירים. אנו מזמינים אתכם להתייעץ אתנו בנושא או עם העובדות הקהילתיות של ההתחדשות העירונית.

למה צריך לקיים כנס של דיירים?

כנסים של הדיירים מעניקים תחושה של השתייכות. אנשים אוהבים להרגיש שהם שייכים למשהו גדול. זה מעניק תחושה של ביטחון ומזכיר לנו שאנחנו לא לבד, אלא חלק מתהליך גדול.

בנייה של שותפות: עריכת כנס היא דרך נהדרת כדי לייצר אווירה של שותפות בין כל בעלי הדירות בפרויקט. שותפות בין כל בעלי הדירות זהו הבסיס לכל פרויקט מוצלח. יש לנצל את הכנס על מנת לחזק ולהעמיק את הקשרים בין כל בעלי הדירות, את החברות ואת האמפתיה ביניהם.

בהמשך הדרך, ייתכן מצב כי חלק מבעלי הדירות יידרשו פשרות ותחושת השותפות ובסולידארית שבין כל הדיירים תקל ותתרום לעשיית הפשרות.

יצירת שיח ובנייה של הסכמות: הכנס עשוי לעזור ביצירה של דו שיח בין כל בעלי הדירות. דיון פתוח ומכובד בין כל הדיירים עשוי לרכך דעות קיצוניות ולהסיר התנגדויות רבות.

תחושה של שליטה בתהליך: כנסים חשובים כדי לטעת באנשים את ההרגשה שיש להם כוח להשפיע על התהליך, שהם שותפים לתהליך ושהם לא מודרים ממנו. בפגישה אישית רבים מהאנשים מרגישים שהם ניצבים לבד מול תהליך גדול, אך התחושה שיש לנו שותפים לדרך ושאנו לא לבד מקנה תחושה של שליטה ובעיקר ביטחון.

ביסוס של הנציגות: כנס של בעלי הדירות הוא הזדמנות מצוינת של הנציגים להוכיח את עצמם ולבסס את האמון של כל הדיירים ובעלי הדירות בהם כמובילים את התהליך.

ארגון נכון של כנס דיירים יכול לחזק את האמון של הדיירים בנציגים הנבחרים וכתוצאה מכך למנוע קשיים בעתיד.

מתי יש לארגן כנס?

א. כאשר הנציגים רוצים להביא דיון בפני כל בעלי הדירות ולשמוע את הדעה שלהם.

ב. בשלבים מתקדמים ומשמעותיים של התהליך כדי לחגוג יחד את ההישגים ואת ההתקדמות.

ג. כאשר רוצים להפגיש בין אנשי המקצוע העובדים בפרויקט לבין בעלי הדירות במטרה להכיר ביניהם ולהגביר את האמון בהם.

מתי לא מומלץ לארגן כנסים לדיירים?

בשלבי התהליך הראשוניים: תהליך התחדשות עירונית הוא תהליך גדול של שינוי, שינוי שחלק מהדיירים מרגישים מאוימים ממנו וחלק מהם רואה בו הזדמנות. האיומים בתהליך שונים מאדם לאדם בהתאם למצבו המשפחתי, למצבו הכלכלי, לגיל שלו ועוד. מפגש עם השינוי הגדול בפעם הראשונה בכנס, עלול להעצים את האיום ולהפוך אותו לגדול הרבה יותר ממה שהוא במציאות.

כנס בשלבים הראשונים של התהליך עלול לתת לאנשים את התחושה שהשינוי יקרה אתו או בלעדיו ושלקול שלו אין משמעות. כאשר אנשים חווים תחושה כזו הם עלולים להיהפך לאגרסיביים. בפגישות אישיות הרבה יותר קל להתגבר על התנגדויות, לתת הסברים שיצליחו להרגיע ולמצוא פתרונות שיתאימו לכל אחד. וגם אם לא הצלחנו להתגבר על ההתנגדויות ולפוגג את החששות, אפשר לצפות אותם ולהתמודד אתם מראש.

איך מארגנים כנס מוצלח? 

כנס מוצלח יעניק מענה לשתי תחושות משמעותיות אצל המשתתפים בכנס, משמעותיות ושייכות. אם שתי התחושות הללו יתקיימו, המחויבות לתהליך תגדל, ולכך כולם מכוונים.

שייכות: הכנס צריך להעניק למוזמנים תחושה של שייכות, המשתתפים בכנס צריכים להרגיש שהם חלק מתהליך גדול, מקצועי וצודק עם סיכויי הצלחה ושיש להם שכנים טובים ושותפים ראויים.

משמעותיות: הכנס צריך להעניק למשתתפים תחושה שיש להם משמעות בתוך התהליך, תחושה שהקול שלהם נשמע, גם כאשר הם מדברים בשקט ובדרך עדינה. כאשר המשתתפים בכנס ירגישו שהם אכן חלק מהתהליך, האמון שלהם בפרויקט ובנציגים יגדל.

איך עושים את זה?

יוצרים אווירה, מכבדת, נעימה ומקרבת, אווירה אשר מאפשרת מפגש לא רשמי ופורמאלי בין הנציגים לבין בעלי הדירות.

רצוי להיפגש במקום מוכר וקרוב כמו למשל בדירה של אחד השכנים, בחצר המשותפת, בפארק קרוב לבית, במרכז קהילתי קרוב וכדומה.

חשוב לתת שם לפרויקט ולבחור סלוגן. כדאי להשתמש  בגימיקים שונים כמו כובעים עם שם, חולצות מודפסות, מגנטים ועוד כדי ליצור גאוות יחידה ותחושה של שליחות. כדאי לבקש מהמשתתפים להביא כיבוד, כי אין כמו אוכל לקירוב הלבבות.

חשוב לחלק תגים עם שם בכניסה, כך המשתתפים יראו שזכרו אותם והם יכולים להכיר זה את זה בקלות יתרה.

כדאי להרבות להשתמש במעגלי שיח, מתוך דאגה שבמהלך הכנס תינתן הזדמנות לכל אחד להשמיע את הדעה שלו ולשמוע את הדעה של המשתתפים האחרים.

אם החלטתם להציג חומרים, עשו זאת בדרך נגישה ופשוטה, כך שכל אחד מהמשתתפים יוכל להבין אותם.

אנו ממליצים לכם להסתייע ב"חברת בר-לב" כדי להכין את הכנס.

תיעוד

יש חשיבות רבה לתיעוד של הכנס ושל כל הנאמר בו. אחרי הכנס חשוב לפרסם את הפרוטוקול בצירוף רשימה של הנוכחים ולחלק אותו בין כל בעלי הדירות, כדי לתרום להרגשה של המשתתפים כי כל מה שנאמר בכנס נלקח ברצינות. אפשר גם לפרסם תמונות מהכנס באתר ייעודי או בדף הפייסבוק של הפרויקט.

בחירה של עורך דין

התפקיד של עורך הדין בעסקה הוא לייצג משפטית את בעל הדירות בפרויקט כקבוצה בעל ענייני הפרויקט.

אנו ממליצים כי בכל פרויקט העוסק בהתחדשות עירונית יהיה עו"ד אחד שמייצג את כל בעלי הדירות, ורק אותם. על עורך הדין להיות מוסכם על כל בעלי הדירות והם צריכים להעניק לו ייפוי כוח מתאים, לפעול בשמם ולייצג אותם בפרויקט. אומנם, ישנה אפשרות לקדם את הפרויקט בעזרת יותר מאשר עורך דין אחד, אך חשוב לדעת כי עבודה משותפת עם עורך דין אחד המייצג את כל הדיירים מגדילה את הסיכויים להתממשות של הפרויקט.

מספר המלצות כלליות עוד לפני ההתקשרות עם עורך הדין

חשוב להגדיר מראש את הקריטריונים החשובים לכם בבחירת עורך הדין כמו ניסיון, הצעת מחיר וכדומה.

כדאי לבחון מספר חלופות. מומלץ לערוך "מעין מכרז" ולבדוק התאמה של מספר מועמדים לתפקיד.

חשוב לבדוק שעורך הדין צבר ניסיון מוכח בתחום ורצוי לבחור עורך דין שכבר ייצג בעבר דיירים ולא רק יזמים. אם בחרתם במשרד של עורכי דין, כדאי לבדוק מיהו עורך הדין האמור לטפל בפרויקט שלכם, ודרשו שעורך הדין אשר הוצג לכם, יהיה זה שייצג את הדיירים.

כדאי לבקש מעורך הדין שמות של דיירים שאותם הוא ייצג בעבר כדי שתוכלו לשמוע מהם המלצות.

יש לוודא כי עורך הדין הנבחר הוא עורך דין עצמאי וכי הוא אינו נמצא בקשרים עם אנשי מקצוע אחרים. זהו עורך הדין שלכם בלבד ואתם צריכים לבחור אותו. נוסף על כך, בהסדר הייצוג שאותו אתם עורכים מול עורך הדין חשוב לקבוע כי עורך הדין הנבחר מייצג את הדיירים, ורק את הדיירים בלבד, גם אם בהסכם עם היזם סוכם שהוא יממן את שכר הטרחה של עורך הדין. לפי כללי האתיקה, עורך הדין חייב להתקשר רק עם הדיירים והיזם רשאי לממן את שכר הטרחה שלו עבור הדיירים.

חשוב להדגיש: היזם אינו יכול למנות לכם עורך דין שייצג אתכם, רק אתם, ואתם בלבד, צריכים לבחור את עורך הדין.

מהו התפקיד של עורך הדין מול הדיירים

התפקיד העיקרי של עורך הדין בפרויקט התחדשות עירונית הוא לייצג את האינטרסים של הדיירים בעת עריכת הסכמים עם היזם, להגן עליהם בפני סיכונים, למרב עבורם את התמורה ולפקח על מימוש ההסכם בפועל.

הנה מספר תפקידים מרכזיים:

על עורך הדין להסביר לדיירים את המשמעות המשפטית של המסמכים שעליהם הם חותמים במשך התהליך.

 לסייע לדיירים לגבש את העמדות שלהם בכל משא ומתן המתנהל מול היזם.

עורך הדין צריך להשתתף בישיבות של הדיירים ולהציג בהן את כל הנושאים המשפטיים אשר עומדים לדיון.

עורך הדין צריך לייצג את הדיירים בכל משא ומתן מול הקבלן או היזם אשר מבצע את הפרויקט ולוודא שההסדרים הקבועים בהסכם עם היזם מבטיחים, ככל האפשר, את האינטרסים של בעלי הדירות, כולל את הדרישה להעמיד ערבויות ובטוחות ע"י היזם.

 להחזיק את הביטחונות והערבויות שהעמיד היזם.

להחזיק את ייפוי הכוח מטעם היזם המאפשר למחוק משכנתאות והערות אזהרה בטאבו לטובת היזם על הזכויות של הדיירים. וכל זאת במקרים שבהם, בהתאם להסכם, יש לדיירים זכות למחוק את המשכנתאות וההערות האלו ולהחזיק בטוחות וערבויות אשר מיועדים להגן על הדיירים, והכל בהתאם למה שיסוכם בהסדר שבין היזם לדיירים.

מתי יש להעסיק את עורך הדין?

מומלץ להעסיק את עורך הדין בשלב הכי מוקדם ככל האפשר וחובה להעסיק אותו לפני כל התקשרות של הדיירים בהסכמים סופיים. אנחנו ממליצים לא לחתום על כל סוגי המסמכים כמו מסמכי הסמכה או ייפוי כוח ללא ליווי של עו"ד אשר מייצג את בעלי הדירות.

הסדר ייצוג ומסמך של ייפוי כוח

בשלב הראשון חשוב לקבוע שכר טרחה ולערוך הסכם ייצוג המגדיר את התפקידים של עורך הדין, את השלבים השונים של התהליך ואת כל ההסדרים העקרוניים באשר לשכר הטרחה של עורך הדין. צריך להכין מסמך שבו מייפים הדיירים את כוחו של עורך הדין לייצג אותם בתהליך כדי שהוא יוכל לפעול בשם הדיירים מול היזם.

דרך התשלום והחובה של הנאמנות

בדרך כלל מקובל שהיזם ממן את שכר טרחת עורך הדין. לכן, יש לקבוע עם עורך הדין הסכם של שכר טרחה ולוחות זמנים שבהם יקבל עורך הדין את התשלום מהיזם. חשוב לוודא שכל הפרטים של שכר הטרחה יפורטו בחוזה של היזם עם הדיירים. כדאי לדעת כי ועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין הסדירה את סוגיית תשלום שכר טרחת עורך הדין אשר מייצג את הדיירים בפרויקט של התחדשות עירונית בהחלטה 4/14.

ואלו עיקרי ההחלטה:

1. לעורך הדין אשר מייצג את בעלי הדירות אסור לייצג גם את היזם.
2. עורך הדין אשר מייצג את הבעלים יתקשר בהסכם שכר הטרחה רק עם הבעלים שהם לקוחותיו, גם כאשר היזם התחייב לשלם את שכר טרחת עורך הדין. התחייבות של היזם היא רק כלפי בעלי הדירות והדיירים ולא כלפי עורך הדין אשר מייצג אותם.
3. על עורך הדין נאסר לנהל מו"מ עם היזם באשר לגובה שכר הטרחה שלו ואף לא לייצג את בעלי הדירות במו"מ עם היזם אשר דן בשכר הטרחה של עורך הדין.

ערבויות וביטחונות

בכל פרויקט של התחדשות עירונית חשוב לוודא כי ההסכם בין הדיירים ובין היזם כולל, לפחות, שני סוגים של כתבי ערבויות לדיירים.

ערבות להבטחה של תשלום דמי השכירות: זוהי ערבות בנקאית אוטונומית המבטיחה כי דמי השכירות בדירה החילופית ישולמו עד למסירה של הדירה החדשה לדייר. סכום הערבות פוחת בהתאם להתקדמות של הבנייה.

ערבות בנוסח חוק המכר – ערבות זהה בתכנים לערבות שמקבלים רוכשי דירות מהקבלן. הערבות תהיה בשווי של הדירה החדשה והיא תינתן לדיירים במועד קרוב למועד של פינוי הדירות. ערבות בנוסח חוק המכר מבטיחה שאם חלילה הפרויקט ייתקע לאחר ההריסה של הבניין הישן, יוכלו הדיירים לפנות אל בית המשפט ולבקש ממנו לממש את כתב הערבות.

בדירות שעליהן מוטלים שעבודים כמו עיקולים או משכנתאות חשוב לקבוע בהסכם שהיזם יביא להסדר עם הבנק למשכנתאות אשר נתן את המשכנתא לבעל הדירה, הסדר שיאפשר את הסרת המשכנתא וישעבד את הדירה לטובת הפרויקט  החדש. זהו תהליך הנקרא בשפה המקצועית: הסדר להסבת השעבוד. למשל, הסבת הערבות בנוסח של חוק המכר לטובת הבנק למשכנתאות או העמדה של ביטחונות חלופיים בידי היזם.

בנוסף, ישנם שני סוגים של ערבויות נוספות שאותן אפשר לדרוש בעת המשא ומתן:

1. ערבות בדק – ערבות הניתנת למשך שניים עשר חודשים ממועד המסירה של הדירות לדיירים. ערבות זו אינה גורעת מההתחייבות של היזם בהתאם לחוק של תקופת בדק הבית ואחריות.
2. ערבות רישום – ערבות שתהיה בתוקף עד להשלמה של רישום הבית המשותף.

התקשרות עם בעלי המקצוע השונים

אנו מביאים שלוש המלצות שכדאי לפעול על- פיהן בכל התקשרות עם בעל מקצוע:

תמיד חשוב לבחון מספר חלופות – כדאי לעשות "מעין מכרז"  כדי לבחון מספר הצעות ממספר אנשי מקצוע באותו התחום.

חשוב לבדוק את הניסיון של אנשי המקצוע בפרויקטים דומים.

מומלץ לדבר ישירות עם לקוחות קודמים ולבקש מהם המלצות.

התקשרות הוגנת עם בעלי מקצוע – מהי התקשרות הוגנת ומה החשיבות שלה?

בתהליך של התחדשות עירונית, יש חשיבות רבה להתקשרות הוגנת עם היזם, עם החברה המנהלת או עם כל בעל מקצוע. ההתקשרות ההוגנת מגנה על בעלי הדירות מפני פגיעה בתמורה ובזכויות שלהם ומבטיחה את הקיום של הפרויקט בדרך המוצלחת ביותר.

מספר דגשים להתקשרות הוגנת

התקשרות הוגנת בתהליך משקפת את הרצון של כל צד בדרך מאוזנת וללא העדפת האינטרסים של צד אחד. ההתקשרות ההוגנת מתבצעת מתוך הסכמה והבנה מלאה של שני הצדדים לכל המשמעויות הקשורות בהתקשרות זו, בדרך אשר משקפת את הרצונות של שני הצדדים.

ההסכמה של שני הצדדים בהתקשרות צריכה להתבטא בחוזה. כדי להגיע אל חוזה אשר משקף את הרצונות של שני הצדדים והסכמות הוגנות חשוב לנהל משא ומתן שבו מלבנים את נקודות המחלוקת עד אשר מגיעים להסדר ששני הצדדים מרוצים ממנו.

בהתקשרות הוגנת אין פגיעה בזכויות אשר מוקנות לכל הצדדים בהסכם. התקשרות הוגנת עוזרת לפרויקט להגיע לידי מימוש יעיל ומהיר כי כאשר יש הסכמות ושביעות רצון בין הצדדים אין סיבה לעכב את התקדמות הפרויקט.

מתי ההתקשרות נחשבת להתקשרות שאינה הוגנת ומהי החתמה פוגענית?

כאשר ההתקשרות או ההחתמה פוגעת בזכויות של אחד הצדדים וכאשר היא מונעת מהפרויקט להתקדם.

החתמה פוגענית היא כאשר אחד החותמים לא מבין את המשמעות והתוכן של ההסכם, לכן  אנו ממליצים אף פעם לא לחתום על ההסכם אם אתם לא מבינים היטב את התוכן שלו ואת המשמעות שלו, ולא משנה מה היא הסיבה. זה יכול להיות בשל קשיי שפה, בשל ניסוח מעורפל ובלתי ברור או בשל כל סיבה אחרת.

החתמה פוגענית היא גם החתמה תחת הטרדות, איומים או הבטחות שונות ללא כיסוי. חל איסור על החתמת הדיירים ובעלי הדירות בכפוף לקבל הטבות שונות או תשלומים כספיים.

החתמה פוגענית היא גם כאשר אינכם יכולים לראות המסמכים שעליהם אתם חותמים ולשמור אותם.

מערכת של הסכמים וסוגים שונים של התקשרויות

במסגרת התהליך של התחדשות עירונית נדרשים הדיירים לחתום על כמה סוגי הסכמים. חתימה הוגנת על המסמכים השונים מתוך מתן תשומת לב, תמנע עיכובים בפרויקט ותאפשר לו להתקדם בדרך הטובה ביותר לכל הצדדים.

מהם סוגי ההתקשרות?

טרום התקשרות נדרשים הדיירים לחתום על מסמך המהווה הצהרת כוונות והסכמה עקרונית לקידום התהליך של פרויקט התחדשות עירונית ולנהל משא ומתן עתידי במטרה להתקשרות חוזית מול היזם.

מסמך זה אינו מחייב התקשרות בעסקה של התחדשות עירונית. ההתחייבות לעסקה ניתנת בכפוף לחתימה על הסכם הסופי של הסכמה על התנאים, על זהות היזם ועל התמורה.

 הסכם נעשה מול המארגן, היזם או כל גורם מתווך.

ההסכם אמור לתת ליזם או למארגן בלעדיות לתקופת זמן מוגבלת, תקופה שבה הוא יפעל  במטרה לקדם את ההסכם.

חשוב להדגיש: הסכם טרום התקשרות הוא הסכם המוגבל בזמן. בפרויקטים של פינוי בינוי  הזמן המקובל לקבלת הבלעדיות הוא כשנתיים, אם כי משרד השיכון ממליץ על תקופה של שמונה עשר חודשים. בכל תקופת בלעדיות שתבחרו, חשוב לשים דגש כי ההסכם הבלעדיות מוגבל בזמן ולפרק זמן סביר.

המסמך צריך להיות כפוף להתקשרות הסופית, לכן אי אפשר  להטיל על הדיירים לחייב את הדיירים בכל אחריות עתידית.

חשוב לדעת: לפני החתימה על  כל מסמכי טרום ההתקשרות, חובה לקיים אספת דיירים שבה יוצגו פרטי ההצעה.

ייפוי כוח בלתי חוזר

ייפוי כוח בלתי חוזר הוא הענקה של הרשאה בלתי ניתנת לביטול לגורם שמולו אתם חותמים. במתן ייפוי כוח אתם בעצם מעניקים לגורם אחר את הסמכות ואת הכוח לקבל החלטות בשמכם.

שימו לב: כאשר אתם נותנים ייפוי כוח בלתי חוזר, אתם מגבילים את יכולת המיקוח שלכם במו"מ על קבלת התמורה. לכן, את ייפוי הכוח נותנים רק בסוף התהליך ורק אחרי שהתייעצתם עם עורך דין המייצג את בעלי הדירות.

מה חשוב לדעת בעת נתינת ייפוי כוח

כאמור, אין לחתום על ייפוי כוח במסמכים של טרום התקשרות, על ייפוי הכוח חותמים רק במסגרת העסקה הסופית.

על כל הסכם של ייפוי כוח – חותמים רק אחרי התייעצות עם עורך דין.

ייפוי כוח מלא ניתן רק בכפוף להסכמה ברורה ומפורטת על קבלת התמורה וחתימה של הסכם מכר זכויות.

את הייפוי כוח הבלתי חוזר נותנים רק לעורך דין ולא לכל גורם אחר או ליזם.

כאשר אתם נותנים ייפוי כוח, חשוב לבדוק שאין דרישות כספיות או חיובים מבלי הדירות לעורך דין, ליזם, למתווך או ליועצים אחרים.

הסכם סופי

ההסכם הסופי הוא העסקה הסופית. חוזה שבו בעלי הדירות מתחייבים למכור את הזכויות שלהם בבניין כדי להוציא לפועל את הפרויקט של התחדשות עירונית, כדי לחזק את המבנה ולבנות לדירות הקיימות תוספות או כדי להרוס ולבנות פרויקט חדש במסגרת התהליך של התחדשות עירונית. וכל זאת בתמורה לקבלה של שירותי בנייה, הרחבה, שיפוץ וכדומה.

כמה דגשים חשובים לחתימה על ההסכם הסופי

לפני שאתם חותמים על ההסכם, אתם חייבים לקרוא את ההסכם, להבין אותו לעומק ולהיות מיוצגים על ידי עורך דין.

בהסכם צריך להיות לוח זמנים מפורט עם נקודות יציאה, תנאים מתלים אשר מאפשרים יציאה של בעלי הדירות במצב שבו הפרויקט אינו מתקדם בהתאם לעקרונות שנקבעו בעת החתימה על החוזה.

מרכיבים חשובים נוספים בהסכם הסופי שחשוב לשים לב אליהם לפני החתימה על ההסכם: קבלה של ערבויות בנקאיות בשווי של הדירה החדשה, ערבויות בנקאיות על תשלום שכר הדירה, אם אתם נדרשים לגור בדירה שכורה במהלך בניית הפרויקט, מנגנון של בחירת הדירות, ביטוח, זהות היועצים, מפרט מלא וכדומה.

על ההסכם הסופי יש לחתום רק מול היזם ולא מול כל גורם אחר. כאמור, לפני החתימה חשוב לקרוא את החוזה, להבין אותו ולהיות מיוצגים על ידי עורך דין מטעם הדיירים.

על אנשי המקצוע המלווים את הפרויקט

התהליך של התחדשות עירונית מלווה, מטבע הדברים, על ידי אנשי מקצוע רבים, כל אחד מהם בעל ידע בתחומו. במסלול יזמי, נבחרים בעלי המקצוע על ידי היזם או החברה המנהלת, במסלול רשויות רוב בעלי המקצוע נבחרים ע"י הרשות.

 לבעלי הדירות יש שלושה אנשי מקצוע משמעותיים אשר תפקידם הוא להגן על כל האינטרסים של בעלי הדירות בתהליך, ולכן חשוב להכיר אותם ולהיות מעורבים בבחירה שלהם.

 עורך הדין המייצג אתכם

 מפקח על הבנייה מטעם הדיירים – תפקיד המפקח הוא לפקח על איכות הבנייה, על המפרט הטכני, ועל עמידה בלוח הזמנים. במהלך תקופת הבנייה צריך המפקח לדאוג כי העבודה תבוצע בהתאם לחוזה ובדרך הטובה ביותר. במקרים מסוימים אפשר להכניס את המפקח על הבנייה לתמונה כבר בשלב של ניסוח החוזה כדי שהוא יביע את דעתו על כל הסעיפים הרלוונטיים לאיכות הבנייה וללוח הזמנים.

יועץ חברתי – חשוב לכלול יועץ חברתי בצוות התכנון שתפקידו מתחלק לשלושה תחומים:

• בשלב ההתארגנות על היועץ לסייע בהסמכה והקמה של נציגי הדיירים וללוות אותם לאורך כל הדרך.
• שיתוף הציבור – על היועץ לבנות תכנית של שיתוף הציבור יחד עם הנציגים, להיות אחראי על הוצאת התוכנית לפועל ולסייע בהעברה של המידע מצוות התכנון לבעלי הדירות ולהפך.
• ייעוץ חברתי – על היועץ החברתי להיות אחראי על גיבוש העקרונות החברתיים של תכנון המתחם. על היועץ להשתתף בישיבות של צוות התכנון ולייעץ לאדריכל לאורך כל שלבי התהליך על התחום החברתי.
•  

על ההיבט החברתי

על היזמים להתייחס בדו"חות שלהם לאופי האוכלוסייה אשר גרה במתחם הישן, במקורות התעסוקה שלה ולצרכים שלה, ובהתאם לכך להציג מגוון גדול יותר של סוגי דירות וחלופות תכנוניות.

שימו לב: החלק החברתי הוא אחד החלקים החשובים ביותר ועל כך נפרט בהמשך.

ההיבט החברתי – הרכב התא המשפחתי

החלק החברתי הוא אחד הסעיפים במסמך אשר משמעותיים ביותר מבחינת החדשנות שלהם. העקרונות של התוכנית קובעים שאת התוכנית יש ללוות בדו"חות חברתיים שאותם נדרשים היזמים לצרף לתוכנית, דו"חות אשר ימפו את כל האוכלוסייה החיה במתחם, לפי מצב התעסוקה שלהם, הגיל, אופי התא המשפחתי וההרכב שלו, הצרכים הייחודיים של האוכלוסייה, המאפיינים שלה ויטמיע ככל האפשר, בדו"חות את המענה לצרכים הייחודיים של אוכלוסייה.

נוסף על כך, על הדו"ח לעשות פילוח בין הדיירים, להבדיל בין בעלי הדירות לבין דיירי הדיור הציבורי או דיירים החיים בשכירות ולאתר במתחם דיירים בעלי צרכים מיוחדים.

המיפוי החברתי יהיה מיפוי מעמיק וירד עד לרמת הפרדה של כל הבעיות המרכזיות בשכונה או בבניין כמו יחסי שכנות, קהילות דומיננטיות, פירוט של כל הוועדים הקיימים או קבוצות של דיירים שיש להם צרכים ספציפיים. נוסף על כך, הדו"ח יכלול את רמת העניין של הדיירים בפרויקט, ובמקרים שבהם הדיירים אינם מתעניינים בפרויקט, יפרט הדו"ח את הסיבה ויבדוק גם את הרצון והעניין של הדיירים להמשיך ולהתגורר במתחם החדש. 

עקרונות נוספים בתוכנית קובעים כי את ה-תוכניות יש לקדם בשיתוף פעולה של הציבור ובליווי של יועץ חברתי אשר ישקף את העמדות של הדיירים ואת האפשרויות לשלב אותם בתכנון. 

"את ההיקף ואת האופי של התהליך ייקבעו לפי אופי האוכלוסייה, סביבת התכנון והסוג של התוכנית ובהתייעצות עם המחלקות המתאימות במשרדי הממשלה, ברשות המקומית, ברשות להתחדשות עירונית ובמנהלות של ההתחדשות העירונית".

חשוב מאוד שהיועץ החברתי ילווה את התושבים של המתחם מתחילת התהליך, בעת גיבוש התוכנית, ועד לסיומו, במועד האכלוס כדי שלדיירי המתחם תהיה כתובת וגורם אחד שאתו הם  יוכלו להתייעץ בכל שלבי התהליך.

"את המסקנות מהמידע העולה בדו"ח החברתי יש לשלב בתכנון בדרך הטובה ביותר שתתאים לדיירים הקיימים ולדיירים החדשים מתוך התייחסות לתמהיל הבניינים, לתמהיל הדירות, לאחזקה ולשימושים כדי לתת אפשרות לדיירים הקיימים במתחם להישאר גם במתחם החדש".

עקרונות המסמך כוללים גם בחינה של חלופות שונות לביטוי של הצרכים במתחם מתוך התייחסות לשטחי הדירות, לגובה הבניינים, לעלויות של התחזוקה במתחם, לתכנון המרחב הציבורי ותמהיל של  שימושים. בחינה של חלופות לתמורות לפי התאמה לצרכי התושבים ומתוך התייחסות לשטח של  דירות התמורה, לשילוב של שטחי תעסוקה, למגורי סטודנטים, למוסדות חינוך, לדיור מוגן ותמורה והנגשה המתאימות לאוכלוסיות בעלות צרכים מיוחדים. בנוסף, יש לבדוק דרישות ספציפיות כמו, לדוגמה, אם יש דייר קשיש במתחם ותוכנית המתחם כוללת גם דיור מוגן, תיבדק האפשרות לחלופה לדייר הקשיש בדיור המוגן.

 במסמך נכתב כי "העקרונות של התכנון כוללים שמירה על רוח המקום ועל קהילות קיימות". המסמך מציין כי על התכנון לכלול הוראות של שמירה על ערכים חברתיים כמו מוסדות שונים או מועדונים בשטחים הציבוריים, שילוב של דירות לאוכלוסיות ייעודיות כמו דיור מוגן, דירות סטודנטים, דירות להשכרה ועוד. כמו כן בתמהיל הדירות יש לכלול מגוון דירות וגמישות בתכנון של הדירות. עוד מציין המסמך שחשוב לשתף את נציגות התושבים ואת הוועדים השכונתיים כדי להבטיח ודאות תכנונית.

 על ההיבט התכנוני – תמהיל גדול יותר של דירות

 גם ההיבט התכנוני מדגיש את החשיבות של הגמישות בעת התכנון של פרויקטים בתחום פינוי בינוי. התוכנית שאותה מגישים חייבת במיפוי של המצב הקיים כולל מיפוי של תוכניות מאושרות, מדיניות של התכנון הקיימת, תוכניות שכבר אושרו, קווי רק"ל מתוכננים וקיימים, מבני ציבור קיימים, אזורים המיועדים לשימור, שטחים ציבוריים בנויים ושטחים ציבוריים פתוחים.

על היזם לאתר אלמנטים או מבנים מיוחדים אשר משפיעים על האופי של המרחב הציבורי כמו פסל, גינה, כיכר או כל אתר ייחודי אחר בשכונה, ולאתר את הרחובות המתאימים לשימוש תעסוקתי ומסחרי ברמה השכונתית.

נוסף על כך נדרש המיפוי גם לכלול קשר בין השטחים הציבוריים כמו, שבילים רחובות,  שבילים, חיבורים לתחבורה ציבורית, מיפוי של כל החניות באזור, הפרטיות והציבוריות, נגישות למבני ציבור וחינוך ובדיקה של אפשרות לצירוף של מגרש נוסף בייעוד הציבורי כדי ליצור גמישות תכנונית.

עוד קובע המסמך, ביחס לנפחי הבנייה אשר נדרשים לפן הכלכלי של הפרויקט, נפחים אשר נקבעים לפי דוח של שמאי, כי את הנפחים האלו יתרגמו לחלופות של תכנון כדי לבחון השתלבות בדרך הטובה ביותר במרקם הבנוי הקיים, בחינה של חלופות להרחבת התחום של התוכניות ואפשרות לצרף מגרשים פנויים או מגרשים בעלי פוטנציאל לצורך יצירת גמישות תכנונית, חלופות אשר כוללות ערבוב של שימושים מתוך דגש של הקצאת אחוזי בנייה גבוהים לשימושים ציבורים, בחינה של חלופות לצורכי התחבורה, שילוב של תחבורה ציבורית ויצירה של דרכים חדשות או הרחבה של דרכים קיימות או להפך, ביטול של דרכים קיימות. בחינה של חלופות לצרכים של חניה כולל יצירה של חניונים ציבוריים וצמצום של תקני חניה הסמוכים לתחבורה הציבורית וחלופות להעצמה של מרחב התנועה אשר מיועד לרוכבי אופניים ולהולכי רגל. 

התוכנית תכלול תמהיל רחב, עד כמה שאפשר, של סוגי דירות ויחידות דיור כדי ליצור מרחב ציבורי פעיל של קומות הקרקע בכל הבניינים אשר גובלים במרחב הציבורי, קומת קרקע שתהיה במפלס הרחוב ואשר תכלול גם לשימושים ציבוריים או מסחריים.

ובנוסף, הפרק התכנוני קובע גם כי התוכנית תתאפיין במספר גורמים כמו העצמה של בינוי בקרבת הרכבת הקלה, צמצום של שטחי חניה, שילוב של חניונים ציבוריים, מתן עדיפות לתחבורה ציבורית ולהולכי רגל. וכך מצוין במסמך: "יצירה של מגוון פתרונות חניה מתוך בחינה של אפשרות לצמצום של התקן החניה בתחום של המגרשים הפרטיים באמצעות פטור מלא או קרן חניה כדי להוזיל את עלויות הבנייה ולהפחית את הפגיעה ברצף של חיי הרחוב ע"י תנועה של רכבים".

על ההיבט הכלכלי, ולא רק לדירות מגורים

ההיבט הכלכלי, אשר בדרך כלל הכי מסקרן את הדיירים, מתייחס לתקן עשרים ואחד, תקן שהוא כלל אצבע בבחינה של ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט מול התמורה המוצעת לדיירים. כזכור, תקן עשרים ואחד ממליץ כיום על תוספת של 12 מטרים מרובעים בממוצע לכל דירה קיימת, אך מסמך העקרונות קובע פעם ראשונה באופן רשמי כי תקן עשרים ואחת הוא לא חזות הכול היות והמציאות הרבה יותר מורכבת, מאחר והנפחים של  הבנייה חייבים להיקבע בהתאם למקום הפיזי והאפשרויות של התכנון שבו.

וכך נאמר במסמך: "אפשר לשקול לאפשר הפחתה או תוספת של השטח אשר מוצע לדיירים בהתחשב במיקום הפרויקט, אופי הפרויקט וההשפעה של התוספות על כל הפרויקט בשלמותו"

החידוש העקרוני החשוב ביותר במסמך מתייחס לתמורות של היזם. "בחינה של חלופות תמורה ליזם בשימושים שונים כמו לדוגמה, שילוב של שטחי מסחר בדופן המרחב הציבורי". עוד חידוש מעניין, שיעור הרווח היזמי המינימלי ירד לשיעור של עשרים אחוז.

כלומר, במצבים שבהם קיים קושי להגדיל את צפיפות המגורים במתחם, המסמך ממליץ לבדוק מתן תמורה ליזם, לאו דווקא בדירות, וזאת כדי להביא לתכנון הטוב ביותר.

אני משוכנע שבגמישות זו טמון יתרון נוסף והוא התמיכה של ראשי הערים שעד היום הם התנגדו לפרויקט של פינוי בינוי בתחום השיפוט שלהם בשל הגידול הצפוי במספר הדירות. כעת הם עשויים לגלות את המשמעויות הכלכליות של הפרויקט מאחר שארנונה הנגבית ממגורים היא בדרך כלל גרעונית לרשויות המקומיות.

הסבה של התמורה ליזם בשימושים אחרים כמו משרדים, שטחי מסחר, מלונאות ועוד עשויה לגרום לכך שראשי הערים יבחנו את הפרויקטים של פינוי בינוי בצורה אוהדת הרבה יותר.

קרן תחזוקה הונית

בהמשך להחלטת המיסוי מספר 9093/18 שבה קבעה רשות המיסים שהתשלום של היזם לקרן תחזוקה הונית למען דיירים ממשיכים נחשבת לתמורה בגין "כיסוי של ההוצאות הכרוכות" נערך עוד תיקון, תיקון מספר שש, לחוק פינוי בינוי, פיצויים, (חוק אשר מקים עילה של תביעה וחיוב של תשלום פיצוי כנגד בעלי דירות סרבניים). המטרה של החוק היא לעודד ולסייע בקידום של פרויקטים בתחום של התחדשות עירונית, בין היתר, בהתאם לתיקון, ניתנה לבית המשפט סמכות להורות בצו פינוי של דייר סרבן לצד הסמכות, שכבר קיימת, לקבוע כי בעל דירה סרבן יהיה אחראי בנזקים כלפי כל שאר בעלי הדירות במתחם אשר מסכימים לעסקה. וכל זאת במטרה לאפשר את הקידום של עסקאות פינוי בינוי ואת הוצאתן לפועל.

 ובנוסף למנות עורך דין שיהיה בעל הסמכה להתקשר בעסקה עם בעל הדירה הסרבן.

נושא נוסף אשר הורחב בתיקון משאיר בידי היזם אופציות נוספות להצעות של תמורות הפטורות ממס, תמורות שאותן יוכלו לקבל בעלי דירות מבוגרים שברוב המקרים הם סירבו להשתתף בפרויקט ולאפשר את הקידום שלו. בין האופציות, קבלה של שתי דירות שסך השווי המצטבר שלהן דומה לשווי של דירת התמורה, קבלה של סכום כסף מהוון של דירת התמורה כדי לרכוש דירה חלופית, מעבר לבית הורים בצירוף של תשלומי איזון או קבלה של דירה קטנה יותר מהשטח של דירת התמורה בצירוף של תשלומי איזון.

במסגרת התיקונים בוצעו גם  תיקונים והתאמות בחוק מע"מ ובחוק של מיסוי מקרקעין.

מה ההבדל בין יזם, קבלן וחברה מנהלת?

במקרים רבים מציעים לדיירים להתקשר עם חברה מנהלת שפועלת כמייצגת את הדיירים, אבל בפועל היא אינה היזם.

החברה המנהלת רשאית למנות אנשי מקצוע לשם תכנון הפרויקט ובהמשך לעזור לדיירים להתקשר עם יזם שיבצע את הפרויקט תמורת שכר טרחה. חשוב להבין כי ההסכם אשר נחתם עם החברה המנהלת הוא לא הסכם מכר, אלא הסכם ייצוג וגם להבין טוב מהו גובה שכר הטרחה של החברה המנהלת שתייצג אתכם מול היזם.

היזם –  הוא הגורם שתפקידו לגייס את ההון לביצוע של הפרויקט והוא זה אשר נושא באחריות המלאה לביצוע שלו. היזם לוקח על עצמו את כל הסיכונים הקשורים לביצוע הפרויקט ובתמורה לכך הוא נהנה מהרווחים שיניב הפרויקט או במקרה הרע, הוא זה הנושא בהפסדים.

הקבלן – הוא בעל המקצוע אשר מספק את שירותי הבנייה לפרויקט והוא זה הבונה אותו בפועל. חשוב לדעת כי לא כל יזם הוא קבלן, יש יזמים שהם גם קבלנים המבצעים את בניית הפרויקט באמצעות חברות בנייה שבבעלותם, ויש יזמים שהם אינם קבלנים והם נדרשים להתקשר עם קבלן בניין לצורך בניית הפרויקט. במקרה כזה הקבלן מספק ליזם שירותי בנייה, הדיירים אינם מתקשרים אתו בחוזה מאחר ורק היזם הוא האחראי לפרויקט.

בכל מקרה, חשוב לבדוק בהסכם שהיזם הוא האחראי על כך שהבנייה מתבצעת על ידי קבלן בעל סיווג מתאים לפרויקט ושהקבלן מצויד בכל הביטוחים אשר נדרשים בהתאם לחוק.

מסלול מיסוי אל מול מסלול רשויות 

באופן כללי אפשר לקדם את פרויקט פינוי בינוי בשני מסלולים: מסלול מיסוי ומסלול רשויות.

מסלול מיסוי הוא מסלול שהתכנון שלו מתבצע ע"י יזם פרטי.

מסלול רשויות הוא מסלול שבו התכנון מתבצע ע"י הרשות המקומית במימון של משרד הבינוי והשיכון. במסלול זה, היזם, הגורם הממן, נכנס רק בשלב מאוחר יותר של הפרויקט ותפקידו הוא לקבל היתר בנייה ולבצע על הבסיס של תכנית בניין עיר, תב"ע, אשר תוכננה ע"י הרשות המקומית או ע"י מנהלת מטעמה.

הגורם אשר מקדם תכנית של פינוי בינוי מטעם הרשות הוא "חברת בר-לב" באמצעות ובשיתוף עם המנהלת להתחדשות עירונית.

דייר סרבן

מיהו דייר סרבן?

דייר סרבן הוא בעל דירה אשר מונע אפשרות ביצוע של פעולות ברכוש המשותף, כך שבהתנגדות שלו הוא לא מאפשר להשיג את הרוב אשר נדרש לביצוע של עבודות ברכוש המשותף.

לא אחת אנו נתקלים בדיירים אשר מסרבים להצטרף לפרויקט מסיבות שונות ומגוונות. חשוב לדעת כי החוק מבחין בין שני סוגים של סירובים, סירוב בלתי סביר וסירוב סביר.

מתי נחשב הסירוב לסירוב סביר?

• כאשר עסקת הפינוי בינוי אינה עסקה כדאית מבחינה כלכלית.
• כאשר לא הציעו לדייר הסרבן מגורים חלופיים לתקופת הביניים, לתקופה שבה הוא נדרש לעזוב את הדירה הישנה והדירה החדשה עדיין אינה מוכנה.
• כאשר לא הוצעו לדייר המסרב בטוחות מתאימות לשם ביצוע העסקה של פינוי בינוי.
• כאשר קיימות נסיבות אישיות ייחודיות. (חוסר איזון בין בעלי הדירות).
• כאשר המסרב או בן משפחה אשר גר אתו הוא בעל מוגבלויות ולא הוצעו לו דיור חלופי המתאים לצרכיו המיוחדים.
•  

סעדים בשל סירוב לא סביר לביצוע של עסקת פינוי בינוי

לפני התיקון של חוק פינוי בינוי, הסעד אשר ניתן לבעלי הדירות אל מול דיירים סרבניים היה רק סעד נזיקי. במסגרת סעד זה אפשר היה לנקוט בהליך משפטי של תביעה בשל הנזק אשר נגרם לבעלי הדירות בשל הסירוב של דיירים סרבניים לביצוע העסקה.

לאחר התיקון לחוק, סעיף 2 א' 2 לחוק פינוי בינוי, נקבע כי לבעלי הדירות יש את הזכות לתבוע סעד נוסף של אכיפה. התיקון לחוק מאפשר לבעלי הדירות לפנות לבית המשפט ולבקש לאשר את העסקה בשם בעל הדירה הסרבן, וכמו כן למנות רואה חשבון או עורך דין במתחם, שאינו בעל דירה במתחם, שיהיה מוסמך, לפי הוראות בית המשפט, להתקשר בעסקה בשמו של בעל הדירה הסרבן. 

חוק פינוי בינוי – עידוד של מיזמי פינוי בינוי

תאריך תחילת התיקון לחוק חל ב 29.10.18, להלן "יום ההתחלה"

התיקון לחוק שינה את שמו של חוק פינוי בינוי, פיצויים, התשס"ו – 2006 לשם חדש, חוק פינוי בינוי, עידוד מיזמי פינוי בינוי.

התיקון לחוק חל בעיקר על פרויקטים במסגרת של פינוי בינוי. שימו לב שהתיקון לחוק, כולל כל עניין של העמדת החלופות לדיירים קשישים והחובה של עריכת הכינוס, מדבר על מונחים של בתים משותפים ולא על מונחים של מתחמים או מקבצים.

נוסף על כך, נקבע כי כאשר בית המשפט אישר את העסקה בדרך שהיא נחתמה ע"י רואה חשבון או עורך דין, כאמור, ובעל הדירה לא פינה את הדירה שלו במועד הפינוי, אפשר יהיה, מטעמי יעילות, לפנות  בתביעה לפנוי הדייר לאותו בית המשפט אשר אישר את העסקה. סעיף 5א' לחוק.

העמדת של חלופות לדיירים קשישים 

בהתאם להוראות של החוק הקיים ובמסגרת של ההליך המשפטי אשר ננקט נגד דיירים סרבניים, יבחן בית המשפט האם הסירוב נחשב לסירוב בלתי סביר ורק אם יחליט בית המשפט שזהו אינו סירוב סביר, אפשר יהיה לקבל את התביעה נגד בעלי הדירות הסרבניים. 

בסעיף 2 לחוק פינוי בינוי מפורטות חמש עילות שייחשבו כעילה לסירוב סביר.

עסקה לא כדאית מבחינה של מגורים, היעדר של מגורים חלופיים המתאימים לבעל דירה או בן משפחה עם מוגבלויות, היעדר של התאמות בדירת הקבע למגורים של בן משפחה הגר בדירה או בעל דירה עם מוגבלות, היעדר של בטוחות הולמות ונסיבות אישיות. הכול בהתאם לתנאים אשר מפורטים בסעיף 2 ב'.

במסגרת התיקון לחוק נוספו עוד שתי עילות נוספות בגין הגיל, העילה הראשונה היא עבור בני שבעים ומעלה והעילה השנייה עבור בני שבעים וחמש ומעלה, בהתאם לתנאים המובאים בהמשך, באופן שהדייר המבוגר יכול לסרב בשל גילו, אלא אם העמידו לו חלופות מתאימות, כפי שנפרט להלן, אם כן, סירובו יהיה סירוב בלתי סביר.

אלו הם התנאים:

דייר קשיש בן שבעים (במקום שבעים וחמש בחוק הישן)

1. לבעל הדירה מלאו שבעים שנים, לפי הרישום במרשם האוכלוסין, בתאריך החתימה של בעל הדירה הראשון בבניין המשותף אשר חתם על ההסכם עם היזם. להלן: "המועד הקובע". יש להבהיר: המועד הקובע הוא התאריך שבו בעל הדירה הראשון בבניין המשותף חתם על ההסכם עם היזם.
2. בעל הדירה גר במתחם לפחות שנתיים לפני המועד הקובע.
3. לבעל הדירה לא הוצעה לפחות אחת מהחלופות האלו, בהתאם לבחירה של היזם: חלופה במסגרת של הפרויקט או חלופה מחוץ לפרויקט, בהתאם לבחירה של הקשיש.

מהן האפשרויות של חלופה מחוץ לפרויקט?

1. מעבר אל בית הורים או לדיור מוגן לפי ההגדרה של המונח הזה בסעיף 48,יג, ד' של חוק מיסוי מקרקעין, שבח ורכישה, התשכ"ג – 1963 ובתוספת של תשלומי איזון עד לגובה של השווי הכספי של הדירה החדשה, דירת התמורה, שלה הוא היה זכאי במסגרת של עסקת הפיני בינוי. להלן: "דירת התמורה".

חלופה זו מותנית בכך שהמעבר אל בית ההורים יהיה אפשרי עד למועד של פינוי הדירה הישנה.

1. רכישה של דירה חלופית ע"י היזם בשמו של הקשיש ובשבילו, דירה שהשווי הכספי שלה דומה לשווי הכספי של דירת התמורה. את התמורה יש למסור לקשיש עד למועד של פינוי הדירה הישנה. חשוב לציין שלקשיש יש את הזכות לדרוש שהדירה החדשה שתירכש תהיה קרובה למיקום של הדירה הישנה.
2. קבלה של שווי התמורה בכסף מזומן כדי שהקשיש יוכל לרכוש בעצמו בכספים שקיבל, דירה חלופית לא יאוחר מהתאריך של פינוי הדירה הישנה.
3. לדייר הקשיש יש את האפשרות והזכות לבחור בין שלוש החלופות במסגרת הפרויקט.

מהן החלופות במסגרת של הפרויקט?

1. קבלה של שתי דירות קטנות הנבנות בפרויקט בשווי כולל של דירת התמורה.
2. קבלה של דירה חדשה, בפרויקט הנבנה, בשטח קטן יותר מאשר דירת התמורה בתוספת של תשלומי איזון עד לשווי הכספי של דירת התמורה. במילים פשוטות: קבלה של ההפרש הכספי בין הדירה הקטנה שמקבל הדייר לבין השווי הכספי של דירת התמורה.
3. לכן, כדי שהסירוב לא ייחשב כסירוב סביר צריך היזם להעמיד לקשיש, אשר עומד בתנאים כאמור בהתאם לבחירה של היזם, חלופה מחוץ לפרויקט לפי בחירת הדייר הקשיש או את החלופות המתאימות במסגרת של הפרויקט או מי מהן.

 דייר קשיש בן שבעים וחמש (במקום מגיל שמונים בחוק הישן)

1. לבעל הדירה מלאו שבעים וחמש שנים, בהתאם למרשם האוכלוסין, במועד הקובע.
2. בעל הדירה גר המתחם לפחות שנתיים לפני המועד הקובע.

לא הציעו לבעל הדירה חלופה "מחוץ לפרויקט" לפי האמור בסעיף 1.3.3 ג,1. לכן, כדי שהסירוב לא ייחשב כסירוב  סביר צריך היזם להעמיד לקשיש אשר עומד בתנאים, חלופה "מחוץ לפרויקט".

יודגש- כיום החוק רואה בחולה סופני, כבעל זכויות למעבר ישיר לנכס אחר*

מהי התקופה שבה נדרש הדייר הקשיש לרכוש דירה חלופית

התקופה שבה נדרש הקשיש לרכוש את הדירה החלופית בכספים שקיבל בתמורה למכירת הזכויות ליזם בדירה הישנה.     שווי היחידה שרוכש הקשיש בכספים שקיבל מהיזם, להלן: "היחידה הנרכשת", לא יהיה פחות מאשר שבעים וחמישה אחוז מהשווי של מכירת דירת התמורה, דירה שאותה היה הקשיש זכאי לקבל מהיזם במסגרת הפרויקט ואשר נמכרה ליזם.

• תנאי נוסף – לא למכור לקרוב:
• ככל שהשווי של הדירה עולה על השווי של דירת התמורה, להלן: "התקרה" לא יינתן פטור עבור הסכומים אשר מעל התקרה.
• נוסף על החלופות המפורטות בסעיף 3.3 יש לקשיש זכות למכור את הדירה הקיימת לצד ג' ולקבל פטור ממס שבח בשלבים המתקדמים של הפרויקט, אפילו לפני מועד הפינוי, אך כל זאת בתנאי שרכש בכספי התמורה שקיבל דירה אחרת. במילים ברורות יותר: הקשיש חייב לקנות דירה אחרת בכספי התמורה.

התנאי למכירה, כאמור לעיל, כפוף לכך שהמכירה של הדירה התבצעה רק לאחר שבמוסד התכנון המוסמך כבר נקלטה הבקשה של היתר הבנייה מכוח תכנית של פינוי בינוי באשר  לבית המשותף, תכנית אשר בה נמצאת היחידה הנמכרת ובכפוף לתנאים הנוספים לפי סעיף  5.3 לחוק של פינוי בינוי.

על הסמכות של הממונה לפניות דיירים לביטול העסקה בנסיבות של חתימה על ההסכם

במסגרת החוק של הרשות הלאומית להתחדשות עירונית, תשע"ו – 2016  הוחלט על מינוי ממונה לנושא פניות של הדיירים ברשות להתחדשות עירונית. הממונה קיבל סמכויות לבדוק פניות של דיירים לפי התנאים אשר מפורטים בחוק.

במסגרת של התיקון לחוק פינוי בינוי, ניתנה לממונה סמכות לבטל הסכמים בפרויקט של פינוי בינוי כאשר הוא מגיע למסקנה שבעל הדירה חתם על ההסכם בשפה שאותה הוא אינו מכיר היטב ושהיזם או כל נציג מטעמו לא הסביר לו את הסעיפים החשובים בעסקה בשפה שהוא מדבר ומבין היטב.

על החובה לערוך כנס לפני הליך החתימה על ההסכמים ומסירה של עיקרי הצעה

במסגרת התיקון לחוק נקבע שחובה לערוך כינוס של כל בעלי הדירות בבניין המשותף ולמסור להם את עיקרי ההצעה בהתאם לפירוט הבא:

כינוס – יש לקיים את הכינוס לפני החתימה הראשונה על ההסכם של פינוי בינוי בבניין המשותף. על היזם חובה להשתתף בכינוס, אך הכינוס אינו חייב להתבצע מיוזמתו. במסגרת הכינוס צריך לאפשר לבעלי הדירות לערוך היכרות עם היזם ולהציג את סוג העסקה שהוא מציע.

המסירה של המסמך המפרט את עיקרי ההצעה תתבצע לא יאוחר משבועיים לפני החתימה הראשונה על עסקת פינוי בינוי. היזם צריך למסור לכל בעלי הדירות בבניין המשותף מסמך אשר מפרט את עיקרי ההצעה. במסמך חשוב לפרט, בין השאר, את כל העקרונות של קביעת התמורה, קביעת הבטוחות ופרטים על הניסיון המקצועי של היזם. 

אי עמידה בהוראת התיקון לחוק באשר לעריכת הכינוס לפני החתימה על העסקה הראשונה או אי עמידה באשר למסירה של עיקר פרטי ההצעה מקנה לדיירים בבניין המשותף להחליט על ביטול כל העסקאות אשר נחתמו עם היזם, אך רק כאשר רוב הדיירים מסכימים להחלטה זו. וכל זה בתנאי שעד למועד הביטול ארבעים אחוז מבעלי הדירות בבניין המשותף עדיין לא חתמו על ההסכם. אם מחליטים על מימוש זכות הביטול של ההסכם, יש לשלוח  הודעה בכתב ליזם.

במסגרת הדיונים שנערכו להצעת החוק, התעוררו, בין השאר, שאלות וסוגיות באשר לדרך של עריכת הכינוס שבו מחויב היזם לקחת חלק או גם לארגן אותו. לצד שאלות שדנו בתוכן של המסמך, מסמך של עיקרי ההצעה שאותו צריך היזם למסור, ולדרך של מסירת ההודעות, נקבע כי הסוגיות האלו לא יוסדרו במסגרת של החוק, אלא בתקנות שאותן יתקין שר המשפטים בשיתוף פעולה ובהתייעצות עם שר הבינוי והשיכון ועם שר הרווחה. בהתאם לתיקון לחוק, התקנות, כאמור, יותקנו בתוך שישה חודשים מיום הפרסום של המסמך. כלומר עד לתאריך 29.1.19 .

חובת מסירה של העתק של הסכם פינוי בינוי – במסגרת התיקון לחוק נקבע שהיזם חייב למסור לבעל הדירה שחתם על ההסכם את המסמכים של העסקה או העתק הנאמן למקור.

בקשר לתחולה – הוראות החוק חלות על עסקאות אשר נחתמו לאחר יום התחילה והלאה. אך בבניינים משותפים שבהם נחתמו ההסכמים לפני יום התחילה עם חלק מבין בעלי הדירות, אך בשיעור שלא עולה על ארבעים אחוז מבעלי הדירות, הוראות החוק יחולו על אותם בניינים ויראו בתאריך של החתימה על העסקה הראשונה, אשר נחתמה לאחר יום התחילה, 29.10.18, כ"מועד של חתימת העסקה הראשונה עם בעל הדירה בבניין המשותף".

כלומר: בבניינים שבהם נחתמו עסקאות רק עם חלק מבעלי הדירות, במספר שלא עולה על ארבעים אחוז מבעלי הדירות, החובה של מסירת המסמך עם עיקרי ההצעה תהיה שבועיים לפני יום התחילה,  מיום 15.10.18.

הוראות לחוק פינוי בינוי

במסגרת התיקון לחוק נוספה הוראה לחוק, כמו בחוק המכר, דירות, שבהתאם לה אי אפשר יהיה להתנות על הוראות החוק, אלא רק לטובת בעלי הדירות. התניה כאמור תהיה בטלה.

נקיטה בהליכים משפטיים נגד דיירים סרבניים לפני אישור התוכנית של איחוד וחלוקה

בהתאם לנוסח החוק כפי שהיה לפני התקנת התיקונים, כדי שאפשר יהיה לנקוט בצעדים נגד הסרבנים, נדרש, בין השאר, אישור של תכנית פינוי בינוי שמכוחה אפשר יהיה לקבל היתר בנייה, שזהו תהליך שאורך זמן נוסף.

לא פעם אחת אחרי שאישרו תכנית מפורטת לפרויקט פינוי בינוי, נדרש גם אישור של תכנית חלוקה ואיחוד, אישור הנמצא בסמכות של הוועדה המקומית, כדי להוציא היתר בנייה, כאמור זהו תהליך הדורש זמן נוסף.

במסגרת התיקון לחוק, סעיף 1 לחוק פינוי בינוי פיצויים מספר 5, שינו את ההגדרה של "תכנית מפורטת", כך שחריגו ממנה תכנית שהתנאי להוצאת היתר בנייה בתחום שלה הוא האישור של תכנית איחוד וחלוקה לפי ההוראות בסעיף 62 א' 1. לחוק  התכנון והבנייה. 

בהתאם לכך, אחרי התיקון אפשר היה לנקוט בהליכים נגד סרבנים במקום שבו אושרה תכנית מפורטת, אך עדיין לא אושרה תכנית של איחוד וחלוקה, על אף שתכנת זו היא תנאי להוצאה של היתר בנייה.

אחוזי ההסכמה המינימליים הנדרשים כדי לבצע את הפרויקט

כדי להוציא אל הפועל את תכנית להתחדשות עירונית, פרויקט פינוי בינוי, צריך בסופו של יום הסכמה של מאה אחוז מבעלי הדירות ומומלץ לשאוף להסכמה רחבה ככל האפשר. דייר ייחשב כדייר סרבן לאחר שהשיגו את הרוב הנדרש לביצוע של עבודות ברכוש המשותף.

הרוב המינימאלי הנדרש לביצוע פרויקט של פינוי בינוי הוא הסכמה של שישים ושבעה אחוז מבעלי הדירות וכאשר 60% מהרכוש המשותף צמודים לכל אחד מהם. במקרה של מתחמים, הרוב הדרוש במקבץ הוא 67% (מההסכמה הכללית) של בעלי הדירות, הסכמה של 60% מכל בניין בודד, אשר צמודים לכל אחד מבעלי הדירות השונים 50% מהרכוש המשותף.

הצמדה של הרכוש המשותף במקבץ, אין הנחיה מפורשת.