עסקאות מכר/רכישה של דירות למכירה בצפון תל אביב, ישנם מצבים בהם עו"ד מייצג את 2 הצדדים, הן את בעל הנכס (המוכר) והן את הרוכש. בעוד שעו"ד מחויבים לפעול בנאמנות ובזהירות כלפי שני הצדדים, אנו סבורים כי ייצוג כפול אמנם הוא חוקי, אך בהחלט לא מומלץ ומהווה כבר מזמן בעייתיות מסוימת כלפי כל הנוגעים בדבר.
כאן המקום לציין כי אף על פי שאנו מתווכים בתל אביב, תרחיש כמו זה שלהלן אצלנו לא יכול לקרות! מאחר ואנו נתעקש ונמליץ לשני הצדדים להיות מיוצגים על ידי שני עו"ד וכמובן משני משרדים שונים.
נתחיל
בשעה טובה מצאתם את נכס חלומותיכם וכעת אתם מעוניינים להתקשר בחוזה לרכישת דירה בתל אביב. אכן מדובר באחת העסקאות המהותיות והיקרות בחייכם, ואתם כרוכשים די סבורים ובטוחים שעו"ד המייצג את בעל הנכס (המוכר) הוא מקצועי ואמין ומחליטים בסופו של יום שייצג גם אותכם.
למה זה לא משתלם? הנה לכם סיפור מוזר.
בני זוג: שילמו 2.8 מיליון שקל על "דירה" בצפון תל אביב – וגילו בסופו של יום שבכלל רכשו מחסן.
לאחר שעסקת המכר נחתמה התבהר לזוג כי הדירה שרכשו אינה מחזיקה בהיתר הבניה הנחוצים לדירות מגורים, ובניגוד למה שנאמר והובהר להם. הזוג הגיש תביעה נגד עו"ד הנוגעים בדבר אשר תיווכו להם את הדירה, שמצדם טוענים: "הרוכשים מצאו סיבת סרק לבטל את העסקה לאחר שהתחרטו".
הסיפור המוזר מתחיל בזוג שחיפש לרכוש לבתם נכס להשקעה במרכז תל אביב.
כאשר מצאו, סברו בני הזוג שעשו את עסקת חלומותיהם: המובילה לדירה בשטח של 55 מ"ר ועם הצמדה למחסן, הממוקמת על צומת הרחובות ריינס פינת שדרות בן גוריון בת"א, במחיר של 2.8 מיליון שקל.
אך כשהעסקה נחתמה במהלך שנת 2021, התברר לזוג כי הנכס שרכשו אינו מחזיק בכל היתרי הבנייה הנדרשים למגורים – הזוג הבהיר במכתב לעו"ד המייצג בעסקה כי מדובר בנכס שהינו בניגוד גמור למה שלטענתם הוסבר להם, למעשה מדובר בנכס שהייעוד שלו הוא למחסן.
ובכן הסיפור המוזר כאמור, נלקח מתביעה שהוגשה לאחרונה לבית המשפט בתל אביב. בתביעה נכתב כי בני הזוג חתמו במרץ 2021 על הסכם לרכישת דירה ברחוב ריינס ממוכר שרכש נכס למגורים מכונס נכסים.
ובכן לאחר חתימת ההסכם, סוכם שהזוג ימשיכו לגבות דמי שכירות מהדיירים המתגוררים בדירה עד שיחליטו לממש בו את השימוש לצרכים אחרים. אולם התשלום התעכב לאחר המועד המוסכם, כפי שנכתב בכתב התביעה.
כאשר פנו הזוג לעו"ד שניהל בעבורם את הליך הקנייה וייצג אף את המוכר כדי לבדוק מה עלה בגורל שכר הדירה, התנצל עורך הדין והבהיר כי לא נראה שהתקבלה הוראת קבע תקינה, והעביר את הסכום בהעברה בנקאית לבני הזוג.
סיפור זה הפך למעין כדור שלג והמשיך להסתבך כאשר בני הזוג גילו כי לדירה אין כלל חיבור לחשמל. בנוסף הם גילו שהשוכרים עזבו את הנכס בגלל שהשוכר שגר לידה החליט לנתק לה את החשמל.
בני הזוג המבולבלים פנו לחברת החשמל כדי להסדיר את סוגיית ניתוק החשמל בדירה ולהסיר את עיקולים וכמו גם וחובות קיימים (ככל שקיימים), אך מנגד הבהירו חברת החשמל לבני הזוג שהבעיה איננה נעוצה בחוב קיים – אלא במונה החשמל לנכס ו/או יותר נכון לא קיים מונה חשמל פרטני לדירה.
בחברת החשמל נמסר לזוג כי מונה החשמל של הנכס שרכשו נמצא בעצם בדירה אחרת ובשליטת שכן אחר, ולפיכך נדרש להתקין מונה חשמל חדש לנכס הנרכש.
התובעים החליטו להתייחס לאלתר לסוגייה, למרות שטענו בתביעתם כי לא היה להם מושג שזו מצב הדירה בעת הרכישה.
חברת החשמל תדרכה את בני הזוג איך ניתן לפעול ולהסדיר את תשתית החשמל לנכס, והסבירה לזוג, כי בכדי לבצע בצורה תקינה את פעולת חיבור החשמל לנכס, יצטרך בעל הזכויות (המוכר) להציג לעיריית תל אביב רישומיים והיתרים בהתאם לאופי הנכס המקורי.
בני הזוג טענו בכתב התביעה כי 4 חודשים לאחר שעו"ד המייצג בעסקה לא הצליח לקדם את חיבור החשמל לדירה ולהציג את היתרי הבניה והאישורים הנחוצים, החליט אחד מבני הזוג לפנות בעצמו לעיריית תל אביב ולבחון את את היתר הבנייה לדירה ואת ייעודה למחייה. אלא שאז נתברר לו, להפתעתו, כי הדירה שנרכשה לא נועדה ולא אושרה מעולם כיחידה למגורים שכן הדירה כשלעצמה מוגדרת כמחסן.
נציגי עיריית תל אביב אף הפנו את בני הזוג לגופים הרלוונטיים במחלקת ההנדסה אשר פירטו לזוג את כל הצעדים הנדרשים שיש לנקוט לקבלת ההיתר המיוחל.
מצד עו"ד שניהל את עסקת המכר נאמר, כי הדירה נקנתה במרץ 2021 בהליך של כינוס נכסים כדירה שפוצלה ולה חשבונות ארנונה ואף מים נפרדים, אבל נושא החשמל נשאר תלוי ועומד..
במשך הזמן פנו עו"ד לחברת החשמל במטרה להזיז את המונים ושם הבינו, שבכדי להתקין מונה חשמל תקין וחדש צריך להציג אסמכתאות ואישורים בדמות של היתרי בניה שמאשר את פיצול הדירה.
בני הזוג הגישו תביעה נגד עו"ד, שייצג אותם ברכישה, כאשר לטענתם הוא מכיר בבעייתיות הנובעת בהיתר הבנייה, אך זה כמייצג לא ציין זאת בפניהם.
מנגד, טען עו"ד כי הזוג רכש את הנכס מכונס הנכסים וכי הם הבינו מכל מקום שמדובר בנכס למגורים, ולכן הגם נדרשו לשלם בגינו היטל השבחה לעירייה.
גם מפקחי הבניה מטעם עיריית תל אביב, 2 במספר, צוטטו בפרוטוקול הדיון כך:
ביקרנו בדירת המרתף המפוצלת פעמיים, ב 2020 וב- 2021, וטענו שלא נמצאו היתרי הבנייה הנדרשים, ולשם כך לא הומלץ על ידם את חיבור הדירה לחשמל.
עיריית ת"א-יפו, הנפיקה סדרה של מסמכים ושטרות בנושאים שהועלו בכתב התביעה, לפיהם הושג היתר בנייה בשנת 1939 לבניית בניין מגורים בן 4 קומות עם חדר מרתף, מחסן בודד וחדרי הסקה.
הזוג המתוסכל נאלץ לשכור אנשי מקצוע מטעמם ולקיים פגישות רבות עם מהנדסים, אדריכליים ואף עם כונס הנכסים שהדירה נקנתה דרכו.
לטענת הזוג, לאחר קיום פגישות רבות עם כל הנוגעים בדבר, אלה ציינו במפורשות כי תהליך של שינוי ייעודה של הדירה למגורים הינו כרוך בהליך ארוך וממושך מאוד, שכן מדובר בין היתר במבנה שכולו נתון להוראות ותקנות מגבלות מחמירות לשימור מבנים והסיכוי לקבל היתר בהתאם לנתונים אלה, קלוש עד אפסי.
מאז ועד הלום התקבלו שורה של היתרים נוספים לבניין המתועדים בארכיון העירייה, אך אף אחד מהם לא התיר את ייעודו של המחסן שנרכש לדירה.
לאור כל זה, בינואר 2022 הגישו בני הזוג בקשה מסודרת לעו"ד לביטול עסקת המכר. ובתגובה טענו עורכי הדין המייצגים, כי בשלבים הנוכחים אין אפשרות לבטל עסקת המכר, כיוון שהרישומים על הדירה טרם הסתיימו ברשויות, אך כאשר יושלמו תהליכי הרישום בגין הנכס הנרכש, הם בוודאי ייעשו כל מאמץ על מנת לאתר רוכש חדש לדירה, שלפי הערכתם אף יהא מוכן לשלם תמורה נאה ובהרבה יותר גבוהה ולפיכך הם ממליצים לזוג להתאזר בסבלנות.
לטענת בני הזוג, עורך הדין מטעמנו הסביר, ואף הבטיח לנו שיסדיר את סוגיית חיבור החשמל והרישום בדירה, ובנוסף יקדם בהליך מזורז את תהליכי המכירה בתוך מספר חודשים ספורים.
אולם חלפו יותר ממספר חודשים, לא נמצא קונה ומשם יחסי הצדדים עלו על שרטון והגיעו למבוי סתום –
מכאן לא נותרה ברירה, ובני הזוג פנו בתביעה לבית המשפט הנכבד. בכתב התביעה עולה כי עו"ד ידע היטב שעיריית תל אביב לא מכירה בדירה כדירה למגורים, ובנוסף עו"ד הטעו אותנו בכוונת מכוון במעמד המכירה.
זאת ועוד, בני הזוג פנו לרשות החוקרת ושם הגישו תלונה בטענה של קבלת דבר במרמה והונאה שיצאה לפועל כלפיהם, לטענתם.
בכתב התביעה עוד נטען על ידי הזוג, כי עו"ד שימש למעשה כמייצג לעסקת המכר של שני בעלי העניין, הן המוכר והן הקונה, וכי אינו פעל ביושרה כפי שהיה מצופה ממנו.
לדוגמא: כתנאי להשלמת העסקה ועד להשלמת הרישומים של הנכס ברשויות, נפתח לשם כך חשבון נאמנות לעסקה אשר אליו הועברו התשלומים על חשבון הדירה. אולם לאחר שבדקו זאת בני הזוג לעומק, נעלמו גם התשלומים הראשונים מהחשבון.
טענה נוספת, גם בהסכם המכר שנכרת בין המוכר והקונה סוכם כי בחתימת הסכם התמורה בגין הדירה בשלב הראשוני ישולם 750 אלף שקל, וסכום זה שכבר שולם בעסקה, אף הוא נעדר מלוח התשלומים בין המוכר לבין בני הזוג הרוכש.
לסיכום ולתשומת ליבכם, באחד מפס"ד האחרונים שעניינו ייצוג כפול, ציין בית המשפט הנכבד כך:
"החלטת עו"ד לייצג שני צדדים בעסקת מקרקעין מעוררת סוגיות מרובות ועלולה ליצור מספר סיכונים עבור שני הצדדים, שהדעת מאפשרת להימנע מהם אילו כל צד היה מיוצג. לחכמים יש דעות שונות ולכן לרוב לא מומלץ שאותו עורך דין ייצג את שני הצדדים בעסקאות מקרקעין.
