מה ניתן ללמוד מנסח הרישום – טאבו

מהו רישום בטאבו וכיצד ניתן לרשום בו דירה שנמכרה עתה ומדוע תהליך הרישום הוא כה מהותי?

מדינתנו מנהלת בתחומיה את לשכת רישום המקרקעין ובה פנקסים ורישומים לכל קרקע ובית בישראל, מה שרוב האנשים נוהגים לכנות טאבו ואחראית על תיקי פעולה אשר מכילים תעודות, מסמכים שונים, ככאלה  שבעבר שימשו לבסיס רישום הזכויות.

כאן המקום לציין כי זכויות הבעלות והחכירה של מוכרים ורוכשים נרשמים בפנקסים אלה.

תפקידו של עו"ד שמונה על ידי רוכש הוא לבחון את זכויותיו של מוכר הנכס עוד לפני שבוצעה עסקת המכר בפועל ולטפל בד בבד השלל ההיבטים שעולים במהלך חיי העסקה, ורק לאחר שסיים ווידא שזכויותיו של הקונה נרשמו במלואן בפנקסי המקרקעין במקום זכויותיו של מוכר הנכס, הסתיימה עבודתו.

בהתאם לדין הישראלי, פנקסי הזכויות יהיו פתוחים לעיונם של הציבור הרחב בתשלום של אגרה ממשלתית אשר נעמדת בסכום סמלי של 15 ש"ח.

ניתן להפיק נסח טאבו שהוא גם ת.ז של מקרקעין בישראל ולהבין את הפרטים השונים על המוכר, הדירה הנרכשת וגם לאתר את מקור הבעלות.

כל דירה במדינת ישראל מתאפיינת במספר ייחודי הדומה למספר זהות אשר חוסה תחת חזקת הגוש והחלקה בכל הקשור למקרקעין מוסדרים, לעומת "ספר ודף" המשקפים הנכסים שאינם מוסדרים.

רוכשים שאינם יודעים כיצד ניתן יהא לזהות את המספר הייחודי של הדירה, יוכלו להסתייע בגוגל ו/או באתר הנדל"ן הממשלתי ובו יצרפו את כתובת הדירה, במטרה לקבל את גוש הרישום ומספר החלקה.

במאמר זה נסקור בתמצית מהו בדיוק נסח טאבו ומה אפשר להבין, ללמוד, ולא ללמוד: 

נתחיל:

בפתח הדברים ייאמר,

כי לא כל הנכסים רשומים בצורה מסודרת במדינת ישראל, ולא כל נכס מקרקעין שרשום הוא מוסדר, וכמו גם שלא תמיד הרשום והמוסדר הוא גם הנכון והמדויק.

ראשית חשוב להבין ולדעת שלא כל הנכסים במדינת ישראל רשומים בלשכת רישום המקרקעין, דהיינו הטאבו, לצד הפנקסים והרשמים במדינת ישראל –  ישנם פנקסים לרישום נוספים!

לדוגמה: עסקת מכר שבה זכויות הבעלות רשומות ברשות מקרקעי ישראל, ו/או בחברה משכנת ו/או במנהל האזרחי.

אין חולק כי עסקת מכר לרכישת נכס מקרקעין, הנחשבת לעסקה בטוחה היא כאשר מדובר בנכס שרשום בצורה מוסדרת בלשכת רישום המקרקעין.

כאן המקום לציין כי לאחר שהזכויות נרשמות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), רק אז הופך הקונה לבעל זכויות חוקי בנכס מההיבט הקנייני והמשפטי. 

באשר ליתר הרישומים (רשות מקרקעי ישראל, חברה משכנת וכיוצא באלה, אלה למשל מקנים לאדם ולמחזיק בהן זכות משפטית חלשה יותר.

זכויות אשר רשומות בפנקס המקרקעין (טאבו) נחלקות לשתי קבוצות:

1. מקרקעין שהם מוסדרים
2. מקרקעין שאינם מוסדרים.

נסביר: לפני קום מדינת ישראל חלשו על מדינתנו הבריטים, ולפני כן שלטו הטורקים.

המתודה לרישום זכויות במקרקעין שבעבר הייתה מקובלת בתקופות הרלוונטיות שבה שלטו התורכים, לא דומה למתודת רישום הזכויות שבימינו.

אמנם היסטוריה זו הנ"ל מלמדת ומשפיעה על בעלות של מקרקעין, ודעו לכם כי גם בשנת 2022 ישנם מאות של דירות המוצעות למכירה בשוק החופשי והרשומות בהתאם למתודת הרשום הוותיקה והישנה.

למשל -דירות שממוקמות במרכזי הערים, י-ם, שכונות ותיקות בצפון ת"א-יפו ובצפון הארץ, בדרומה ובעיקר באזורים ותיקים.

ובכן, אם מקרקעין לא מוסדרים ו/או שמוסדרים – כאן נשאלת השאלה מהן ההשלכות השונות והמוגדרות שחלות בהתאם לחוק המקרקעין?

ברכישת מקרקעין לא מוסדרים, עולים סיכונים אשר מחייבים את הליווי הרציני והצמוד של מומחים ואנשי מקצוע בתחום המקרקעין, במטרה לחשוף את כל הסיכונים.

ומן העבר השני, עסקת מקרקעין המבוצעת על מקרקעין מוסדרים היא כשלעצמה לא רק שפחות מורכבת, אלא גם פשוטה בהרבה יותר.

לפעמים באותו אזור ו/או אפילו ברחוב דומה יתכן שמבנה בודד שלא רשום בטאבו ובפנקסי המקרקעין, אלא באמצעות רישום אחר – כמו לדוגמה ברמ"י, ומבנה שלידו יהא רשום בלשכת רישום המקרקעין, אך מדובר במבנה שאינו מוסדר.

מכאן, על הרוכשים יהא לבחון ולבדוק את סטטוס הדירה אותה הם מבקשים לרכוש, מאחר ונתון זה עלול להשפיע במידה ניכרת על מצבו של הנכס ורמת הסיכון שבו ואף על עסקת המכר עצמה, ואפילו על סוג עו"ד שעליהם לשכור ועוד…

כשרוצים לחתור עמוק יותר ולדעת האם נכס מקרקעין בנוי כקרקע מוסדרת או על מקרקעין שאינה מוסדרת: ובכן, ניתן לקבל את המידע באמצעות הנפקת נסח טאבו שעלותו היא 15 ש"ח

ונוסיף, מקרקעין אשר מזוהים על ידי רישום גוש ומספר חלקה ומספר תת חלקה, הרי שהם מקרקעין מוסדרים.  אך אם מקרקעין מזוהים על ידי הביטויים: ספר דף, אזי יהא מדובר במקרקעין שאינם מוסדרים. 

נסח רישום הטאבו מלמד מהו נכס מקרקעין בישראל, גודלו, מה צמוד לנכס כמו למשל: חניות, גגות, מחסנים, מקנה את הוכחת הבעלות וזהותם החוקית של בעלי הזכויות הרשומים על המקרקעין, מהן טיב הזכויות המוצעות למכירה וכמובן האם מדובר בבעלות ו/או שמא מדובר בחכירה.

ניתן לבחון אם ישנם בעלים וגורמים נוספים הרשומים כבעלי זכויות בדירה והאם המוכרים מצויים בסיבוכים כלשהם ביחס לדירה.

לדוגמה: האם על הנכס הנרכש רובץ עיקול, ו/או האם על הנכס הנרכש רשומה הע"א אשר עלולה למנוע מכם הרוכשים את מימוש העסקה. כל פסיק, מילה ושורה העולים מנסח הטאבו הם בעלי משמעות רבה.

אנו ממליצים לרוכשים אשר מצויים עוד בשלהי המו"מ, לחקור את נסח הטאבו ולהתעמק בו עד כמה שאפשר. תהיו בטוחים שרק טוב יכול לצאת מזה.

מיותר לציין כי לפני העסקה יש למשוך נסח טאבו עדכני, ממש בסמוך למועד כניסת המו"מ עם המוכר.

נסח הטאבו אינו מלמד על השימוש המקורי של הדירה, כלומר האם מדובר בנכס המיועד למטרת מגורים ו/או במחסן ו/או במשרד, וכמובן אינו מלמד על מצבה התכנוני והייעודי של הדירה.

נושאים אלה הנ"ל נבחנים באמצעות הארכיון ההנדסי שבעירייה ובאמצעות מומחים בתחום הנדל"ן והתכנון והבנייה.

זאת ועוד, מומלץ לבחון ולוודא שמוכר הנכס אשר ניצב בפניכם הוא הבעלים האמיתי והרשום על הנכס. אנו נדגיש כי לצערנו ובשל שווי הנכסים הגבוה, ישנם ולא מעט עסקאות מקרקעין שנעשות על ידי מתחזים שמזייפים וזייפו את המסמכים לשם כך.

לעיתים הזכויות במקרקעין מאד עתיקות ורשומות בלשכת הרישום ובפנקסים השונים בלי מספרי זהות, וזאת כיוון שלפני קום מדינת ישראל לא היו כאלה, כמו גם שישנם מקרים שבעלי זכויות רשומים באמצעות מספר דרכון. בכל מקרה אסור לעגל פינות ו/או שלקצר את הליכי הבדיקות אשר נועדו להגן עליכם כרוכשים.

לדוגמה:

רוכש הנפיק נסח טאבו, בדק ומצא שהנכס רשום כדין בלשכת רישום המקרקעין שניצבים על מקרקעין מוסדרים בפנקס הזכויות. כאן נשאלת השאלה האם ייתכן שכאן כבר הסתיימו בדיקותיו של הרוכש והאם בתקופת זמן מאוחרת יהא צפוי לחוות הפתעות נוספות?

אנו סבורים שכן וזאת מאחר ובשנים האחרונות אנו ערים למצבים לא נעימים בהם קונה חתם על הסכם מכר, ובמרוצת השנים נתקל במוקש בעייתי:

הנכס שחשב שרכש, שייך בעצם לדיירים מהנכס הסמוך. דהיינו, הדירה שראה, היא לא בדיוק הדירה שקנה בפועל.

גם כאשר נוטל רוכש הלוואה מבנק למשכנתאות לצורך משכנתא, שמאי מקרקעין מטעם הבנק יבחן את מסמכי העסקה כדי לוודא שאכן הנכס הנרכש הוא הנכס הרשום בנסח הטאבו. אולם גם כאן לא מומלץ להסתמך על בדיקותיו של השמאי, אלא שקמה החובה לפעול ולוודא שישנה התאמה בין הנכס הנרכש לבין הנסח לבין היתר הבניה שמצוי בעירייה.

לצערנו הרב מדובר ברעה חולה ובתופעה נפוצה, קונה מוצא עצמו שניה אחת מהפרת הסכם יסודית וזאת בגין שחלים עיכובים בתשלומים מצד הבנק למשכנתאות שעומד על "קוצו של יו"ד" ומתעקש שלא לבצע את העברת הכספים למוכר, עד שתוסר הטעות.

לעיתים מדובר בטעות מינורית כמו למשל: החניה ו/או מחסן שצמודים לנכס ונזכרים בחוזה המכר, הם אכן צמודים מבחינה רישומית קניינית כחניה ו/או מחסן, אך מבחינת התשריט אין כל הלימה בין מיקום החניה שבהסכם לבין מיקום החניה המקורי.

ונרחיב בתמצית, כי לא פעם פנו אלינו בעלי נכסים וכמובן בתום לב שהיו מעוניינים למכור את דירתם, לאחר בדיקות נרחבות שלנו הצלחנו לגלות לאותם מוכרים כי מקום החניה שבו חנו במשך השנים אינו המקום בפועל והחוקי התואם לתשריט הבית.

לסיכום: חובה להיות זהירים ולבדוק האם זכויות המקרקעין רשומות, מוסדרות ומשקפות בפועל את מצבו העובדתי של הנכס.

אנו ממליצים להיעזר בעו"ד, שמאי מקרקעין וכדומה, כדי שאלה יסייעו לכם להימנע ממצבים בעייתיים כמו הנ"ל שהינם נפוצים מאוד.

וכעת לייפוי הכוח ומסמכי ההסכם:

בעת ובמעמד החתימה על הסכם המכר 2 הצדדים נדרשים לחתום על שלל נספחים שהם חלק בלתי נפרד מעסקת המכר.

המהותי שבהם הוא ייפוי כוח בלתי חוזר. ומדוע:

ייפוי כוח בלתי חוזר הינו כה מהותי וחשוב שמוכר הנכס יהא חתום עליו?

הנה לכם תרחיש בלתי צפוי: זוג צעיר רכש דירה למכירה ברמת אביב. ובכן לאחר שחתם על הסכם המכר לרכישתו של הנכס, ושילם מחצית מהתמורה לדירה, מוכר הדירה לא האריך ימים ונפטר.

מכאן נשאלת השאלה והיא: כיצד יוכל הזוג לקבל את החזקה בדירה ולרשום את מלוא הזכויות על שמם בחלקים שווים? ו/או מקרה נוסף, שולמה מלוא התמורה בעד הדירה אולם המוכרים מסרבים משיקולים בלתי מובנים לחתום על השטרות להעברת הזכויות.  לצורך כך נועד ייפוי כוח בלתי חוזר!

מוכר הנכס מייפה את כוחם של שני עו"ד שמשמשים כמייצגים בעסקת המכר (הן את המוכר והן את הרוכש) כדי שאלה יוכלו לממש ולבצע את הפעולות הנדרשות ולהביא את עסקת המכר לסיומה.

גם רוכש הנכס חותם על ההרשאה לבצע בעבורו פעולות משפטיות -למצב שבו שבו תבוטל עסקת המכר, מנסיבות כאלו ואחרות, ובכן חתימתו על מתן הרשאה באמצעות ייפוי כוח בלתי חוזר תקנה למוכרים את הזכות להגיש את הבקשה לבטלות הערת האזהרה שנרשמה לטובתו של הרוכש בדירה.

בכל אופן, יש להקפיד על תקינותו של ייפוי הכוח ולוודא שהוכן בהלימה רבה לעסקת המכר הרלוונטית.

נסביר: שמות בעלי העניין (המוכר/הקונה), התיאור האמיתי של הדירה הנרכשת, ואת היקף השליחות שצריך להיות מנוסח היטב בהתאם לסיכום בהסכם.

ייפוי הכוח חייב להקיף את כל הפרטים בעסקה כדי שיכול לסייע בבעיות שעלולות לצוף בשלבים מאוחרים יותר בכלל ושלבי הרישום הסופיים של הנכס בפרט.

כאן המקום לציין ולהבהיר, ככל שישנה טעות ואפילו מינורית במסמכי העסקה, אזי לא יתאפשר לבצע את הרישום וכתוצאה מכך עסקת המכר תיתקע.

המסמכים בעסקת המקרקעין צריכים להיות מושלמים וללא רבב.

אם תתגלה בעיה, ובכן בעיה זו אינה נופלת רק על כתפי עו"ד מטעמכם, אלא שבראש ובראשונה עליכם כרוכשים. לכן דעו לכם כי חלה החובה עליכם להיות חדים ומעורבים בכל תהליכי העסקה.

כל עסקת מקרקעין יש בה כשלעצמה את המאפיינים השונים, ולפיכך הקפדה על שיקול דעת וזהירות לאורך הדרך הינן בגדר חובה!

הכותב הוא:

ברק בר-לב