הוועדה המחוזית לתו"ב בת"א-יפו, נתנה במאי 2018 את הסכמתה הסופית לאישור תכנית רובע ארבע במרכז ת"א.
מעט היסטוריה: בחודש ינואר 2018 אישר מוסד התכנון את תוכנית רובע שלוש בעיר שמאפשרת את הקמתן של 8,000 יח"ד חדשות בתחומי רובע שלוש.
לאחר מספר חודשים הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה אישרה ביום רביעי 23.05.18 את תכנית רובע ארבע בת"א, המתפרסת על שטח של כ-2,825 דונם ותתיר תוספת של 5,100 יחידות דיור נוספות בתחומי רובע 4, זאת אומרת לפי צפי מימוש של חמישים אחוז מפוטנציאל יחידות הדיור בעיר. כאן המקום להדגיש כי לא ברור מתי ההבטחות האמורות ימומשו את 50% הנותרים.
תוכנית רובע 4 חלה על מבני מגורים במרכז תל אביב, לרבות הרחובות בני דן והרב קוסובסקי בצפון העיר, צמרות איילון ודרך מרדכי נמיר במזרח, בין רחוב שאול המלך לרחוב אבן גבירול בדרום העיר ובמערב העיר, מבלי לקחת חלקות בסמיכות לרחוב אבן גבירול.
יעדי תוכנית רובע 4
- התקנת מסגרת של זכויות בנייה זמינות וקבועות למבני מגורים באזור רובע 4 לצורך של עידוד פרויקטים להתחדשות עירונית בצפון העיר, כחלק משמירה על אופי המרקם הקיים.
- חיזוק הבניינים כנגד רעידות אדמה תוך הלימה לעקרונות שנקבעו בתוכנית תמ"א 38 על שלל תיקוניה והתאמם לאופי פני השטח האורבני של האזור בהתאם לסעיף 23 לתוכנית תמ"א 38.
- תהליכי רישוי מובנים יותר, ומתן מידע ברור לגבי סל זכויות הבנייה שניתן לאשר במתכונת של הריסה ובנייה חדשה ולתוספות בנייה על המבנה הקיים. ניתן לשנות מכוחה של תוכנית זו תוכניות נקודתיות, היסטוריות קודמות.
- שילוב של עקרונות הבניה בתחום של הכרזת אתר המורשת העולמית ובמסגרת הרובע (באזורי הכרזה), מתוך מידת החשיבות לשימור הערכים העירוניים והאדריכליים והבלעדיים במתחם רובע ארבע.
עיקרי ההנחיות של תוכנית רובע 4
שימושן העיקרי של הוראות תוכנית רובע 4 בתל אביב, נוגע להקצאת שטחים מבונים למבנים קיימים לשם הריסתם והנחיות ברורות לחיזוק הבניין הקיים במסגרת של עיבוי ותוספת.
בנוסף, התוכנית מקצה שטחים שמיועדים לתוספת של מרפסות בעלות גג פתוחות, קובעת מכפיל ציפוף ליחידות הדיור במבנה החדש ואף במסגרת של תוספת למבנה קיים, מעניקה הנחיות להתקנת חניות בתחום החלקה, ובשטחים הפנויים בחלקה.
התוכנית מבטלת תוכניות נושאיות בתחום העיר (כמו לדוגמא: תוכנית מ', ס' ו-ג'), ומשנה את תוכניות 50 ו- G.
תוכנית רובע ארבע, ממיינת את הוספת השטחים הבנויים שניתנים מכוח תמ"א 38 לכדי הוספת של שטחים זמינים ומאפשרת לצרפם על מבנה קיים, מעודדת מתכונת של הריסה ובניה מחדש למבנים שאין הם זכאים לתגמולים מכוח תוכנית תמ"א 38 ומגרשים ריקים.
בדרך זו מקנה תוכנית רובע סל של שטחי בנייה שונה ומגוון למבנים אשר ממוקמים ברחובות עירוניים ומוגדרים כרחובות ראשיים, כמו גם לבניינים אשר לא ממוקמים ברחובות ראשיים, חלקות המיועדות למבנים משותפים, לבניית צימודי קרקע (קוטג'ים), וכן תוספת שטחי בנייה מינוריים ובהתאמה לתחום השטח המוכרז של אונסקו.
הנחיות והוראות להוספת שטחי הבניה בתוכנית רובע 4:
- במבנים עד ארבע קומות טיפוסיות אשר ממוקמים ברחובות העיר הראשיים:
רחוב פנקס, רחוב ארלוזורוב, דרך מרדכי נמיר ו ז'בוטינסקי ושאול המלך – תתאפשרנה תוספות בנייה בשיעור של עד מאתיים ושלושים אחוזים (230%) משטח קומת גג המבנה הקיים. התוספות המרביות לא יעלו על 3 קומות נוספות. בנוסף על כך, תאושר סגירת קומת העמודים. - בכל תחומי רובע 4, למעט רחובות עירוניים והראשיים ולמבנים נמוכים אשר מצויים במסגרת תוכנית השיכונים – תאופשר הוספת שטחי הבניה בשיעור שלא יעלה על 165% משטח גג המבנה הקיים והתוספות הנוספות לא תעלנה מעל 2 קומות. בנוסף, גם כאן תאופשר סגירת קומת העמודים.
- במבנים צימודי קרקע אשר גובהם אינו עולה על 2 קומות – תתאפשרנה תוספת של שטחי בנייה נוספים בשיעור של עד 165% משטח קונטור גג המבנה הקיים והתוספות הנוספות לא תעלנה מעל 2 קומות.
- בית משותף בן 2 קומות מעל קומת עמודים הממוקם במסגרת תוכנית השיכונים של תל אביב- תאופשר תוספת של שטחי בנייה בשיעור של עד 40 מ"ר ליחידות דיור ובתנאי ש-שיעור שטחו של הגג החדש לא יעלה באחוזים על 65% משטח הגג הקיים.
סוגיית תשלום היטל ההשבחה ע"י עיריית תל אביב לאור אישור תוכנית רובע 4 – האמנם. עיריית תל אביב מדרבנת בפועל התחדשות עירונית ?
כפי שידוע, לפי סעיף 196א לחוק התו"ב ("חוק התכנון והבנייה"), מועצות מקומיות גובות היטל השבחה לפי התוספת השלישית לחוק בגין השבחת קרקע, הקלה או שימוש חורג עקב אישור תוכנית מתאר מקומית.
כחלק מהכדאיות הכלכלית הכרוכה בביצוע פרויקט תמ"א 38 (במסלול הריסה ובניה), שוקל היזם את כלל המיסים וההיטלים, שאחד מהם הוא האחריות בהיטל ההשבחה.
כאן נזכיר שבתיקון 3א לתוכנית תמ"א 38 נקבעו סל התמריצים שניתן לאשר למבנים במתכונת של הריסת המבנה ובנייתו מחדש בהתבסס על מספר הקומות במבנה קיים כמפורט בהיתר, לצד טווח הקומות האופייני הנקוב בהיתר המקורי. המנגנון שנקבע בתיקון 3א לתוכנית תמ"א 38 הוא: ככל שיותר קומות במבנה, כך גם גדל התגמול המרבי של המבנה המתוכנן להיהרס ולהיבנות מחדש.
לנושא תשלומי החובה (היטל השבחה): הלא שלאחר תיקון 3א' לנוסח תמ"א 38, ולפני שאושרה תוכנית רובע 4, תוכנית התמ"א 38 הקנתה ומקנה את ההרשאה להימנע מתשלומים לצורך היטלי השבחה בשל סך כל השטחים השונים מכוחה לעוד 3 וחצי קומות לבניינים טיפוסים בני ארבע קומות, בהתאם לקומה הקיימת (האמור מתייחס למבנים בני ארבע קומות ויותר), לעומת המצב הקודם, לפני תיקון 3א', שבו היה ניתן לקבל הפטור מתוך סל התמריצים שנקבעו בתוכנית תמ"א 38 – תוספות של עד שתיים וחצי קומות טיפוסיות (מורחבות).
לאור העובדה שקובעת כי הוספת שטחים מכוח תוכנית תמ"א 38 פטורה מדרישת תשלום בהיטלי השבחה, ולאור כך שעיקר תכנית רובע 4 מושתת על עקרונות תמ"א 38 בהתאם לסעיף 23, הגדילה עיריית תל אביב והרחיבה את תוספות הבנייה מכוח אישור תוכנית המתאר על סמך התוספת השלישית לחוק התו"ב, בצורה שמאפשרת לה לדרוש תשלום של היטלי השבחה שייעשו לפי שומות הערכת שווי, נכון ליום אישורה של התוכנית (23.05.18), וששיעורן יהא בגובה של מחצית ההשבחה שצמחה.
כאן המקום לציין כי שיעור היטלי ההשבחה עשוי לאימוד מספרית על יותר מ-מאות אלפי ש"ח לכל יחידת דיור קיימת.
לצד אישור התוכנית, המלצתנו לבעלי נכסים המתכננים למכור את דירתם בתחומי רובע 4 היא ראשית לבדוק מסלול של הגשת ערר לפני שמאי מכריע ו/או במקרים מסוימים לערור בפני ועדת ערר מחוז מרכז בזמן הקבוע בחוק, כלומר בתוך ארבעים וחמישה ימים מיום שבו הוגשה והובאה לידיעתו של בעל הנכס שומת השווי המשקפת את גובה ההשבחה, וכמובן שלפני תשלומה.
ליזמים הנערכים לפרויקטים בתחום רובע 4 ושנמצאים לפני תחילתו של משא ומתן עם בעלי הנכסים, המלצתנו היא לבדוק את סל התמורות לבעלי הזכויות לאור אישור תכנית הרובע ובין כה וכה, לקבוע אומדן מחדש לכדאיות ביצוע של הפרויקט והלימת התמורות השונות בהשוואה להערכת הכדאיות שנערכה לפני אישור של תוכנית זו.
