מהו הקשר בין תכנית הרבעים בתל אביב להיטל השבחה

תחת כותרת הדגל “תכנית הרובעים”, קידמה עיריית תל אביב, ואישרה חלק ניכר מתוך מהלך תכנוני רחב היקף, אשר חל על ארבעה אזורי תכנון מרכזיים בעיר: רובע 3, רובע 4, רובע 5 ורובע 6.

התכלית המוצהרת של מהלך זה היא קידום התחדשות עירונית תוך הסדרת זכויות בנייה חדשות – הן למבנים קיימים והן למיזמים חדשים – במטרה לפשט תהליכי רישוי, לאזן בין אינטרסים תכנוניים ולשמור על מרקם עירוני אחיד וסביבתי.

אלא שבצד התכליות התכנוניות, אישורן של תוכניות הרובעים – ובראשן תוכנית רובע 3 תל אביב ותוכנית רובע 4 תל אביב – הובילו לגל של חיובים בהיטל השבחה, אשר הפכו לנקודת מחלוקת מרכזית בין בעלי נכסים לבין ועדת התכנון המקומית של תל אביב.

תוכנית רובע 3 תל אביב היטל השבחה (היבטים תכנוניים וחוקיים)

התכנית של רובע 3 חלה על מבני מגורים, כולל מבנים בעלי קומת מסחר, ומעניקה זכויות בניה ברורות המתפרשות על פני 5–6 קומות + קומת גג חלקית. העירייה רואה בתוכנית זו תכנית משביחה לעניין היטל השבחה, וטוענת כי היא מקנה זכויות בנייה חדשות מעבר לאלה שניתנו מכוח תמ״א 38.

הטענה המשפטית העיקרית כנגד היטל השבחה רובע 3 תל אביב היא כי הזכויות שקובעת התכנית אינן חדשות, אלא מהוות נגזרת של זכויות קיימות שהוענקו בעבר במסגרת תמ”א 38, ולפיכך – אין מקום לחיוב בהיטל. על כן, ניתן לטעון לקיומו של מצב קודם היטל השבחה שבו הזכויות כבר נכללו בשווי הקרקע.

תוכנית רובע 4 תל אביב היטל השבחה (בין תכנון לרווחיות)

התכנית של רובע 4 מתפרסת גם על רחובות מסחריים עיקריים, ומעניקה זכויות לבניית 8 קומות + גג חלקי. גם כאן, היטל השבחה עיריית תל אביב מוטל באופן אגרסיבי על כל עסקת מכר של דירה, למרות טענות של יזמים ובעלי נכסים כי אין תוספת מהותית לזכויות ביחס לתמ”א 38.

בשל כך, מתקבלות מאות השגות על היטל השבחה מדי שנה, בין היתר בטענות של הפחתת היטל השבחה, השוואת שומות, החזר היטל השבחה תל אביב, ולעיתים אף ביטול היטל השבחה תל אביב באופן מלא או חלקי.

אופן החיוב והזכאות לפטור (היבטים משפטיים*

לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, חיוב בהיטל השבחה מתבצע כאשר מקרקעין משביחים בעקבות:

1. אישור תכנית,
2. מתן הקלה,
3. שימוש חורג.

התנאי המרכזי לחיוב הוא שההשבחה נובעת מתכנית מפורטת, ולכן תוכניות הרובעים, בהיותן כאלה, עשויות להיחשב כעילה לחיוב – אך השאלה המשפטית נותרת אם אכן נוצרה השבחה בפועל.

רבים מהנישומים טוענים, כי תוכנית רובע 4 תל אביב ו-תוכנית רובע 3 תל אביב אינן משביחות בפועל, אלא משמרות את הזכויות שהוענקו בעבר, ולכן מתקיימת עילה לדרוש פטור מהיטל השבחה – בין אם מלא או חלקי – לרבות בהתאם לסעיף 19 לתוספת השלישית (למשל בשל מצב כלכלי קשה).

מה ניתן לעשות אם קיבלת חיוב?

במקרים רבים, חיוב של תשלום היטל השבחה במכירת דירה בתל אביב נעשה ללא הצדקה תכנונית או כלכלית ברורה. לכן, ניתן ורצוי:

• לבקש השגה על היטל השבחה בפני הוועדה המקומית.
• לפנות לקבלת חוות דעת שמאית היטל השבחה נגדית.
• להגיש ערר ולדרוש הכרעה של שמאי מכריע היטל השבחה.
• וכמובן, אם נדרש – להגיש ערעור על היטל השבחה לערכאה המוסמכת.

רבים שואלים: איך בודקים היטל השבחה או איך לערער על היטל השבחה? חשוב להבין שהתהליך דורש ליווי משפטי ושמאי מיומן, מאחר ומדובר בשומות מורכבות, המסתמכות על אינדיקציות שוק, תכניות מתאר, והיתרי בנייה.

הגדרת תוכניות רובע 3 ורובע 4 בתל אביב

תוכנית רובע 3 תל אביב מהווה את אחת התכניות המרכזיות במסגרת תכנית הרובעים ומחילה הסדרה תכנונית חדשה על מרחב ידוע בעיר, הידוע בכינויו “הצפון הישן”. מדובר באחד מהאזורים האורבניים הוותיקים והצפופים של תל אביב, בו מתקיימת שכבת מרקם עירוני היסטורי, ובחלקו המערבי – גם שטח אשר הוכרז על ידי אונסק”ו כאתר מורשת עולמית במסגרת תכנית השימור של העיר הלבנה.

תחום התכנית:

רובע 3 משתרע בין:

• הים התיכון ונמל תל אביב במערב,
• רחוב הירקון, שדרות מרמורק ורחוב בן ציון בדרום,
• רחוב אבן גבירול במזרח,
• ו־שדרות רוקח בצפון.

התכנית מקיפה את מרבית אזור העיר הלבנה, ולכן חלה בו מגבלה תכנונית מהותית בגין הנחיות שימור. מצב זה מביא לכך ש־זכויות הבנייה ברוב המגרשים מצומצמות באופן משמעותי, ואין תוספת זכויות מרחיקת לכת – למעט חריגים נקודתיים.

מבחינה משפטית, נוצר קונפליקט רווח סביב שאלת האם תכנית רובע 3 מהווה תכנית משביחה לעניין היטל השבחה רובע 3 תל אביב, במיוחד כאשר הזכויות שנקבעו אינן עולות על אלו שממילא ניתנו במסגרת תמ״א 38 או היו קיימות במצב התכנוני הקודם.

תוכנית רובע 4 – “הצפון החדש” ותחילת העיר המודרנית

תוכנית רובע 4 תל אביב חלה על אזור הידוע כ־”הצפון החדש”, ומשקפת חלק מהתפיסה האורבנית המודרנית יותר של תל אביב. מדובר באחד הרבעים העירוניים המבוקשים ביותר בעיר, בו קיימים מבנים בני כמה עשורים לצד פרויקטים מודרניים רבים של התחדשות עירונית, במיוחד במסלולי פינוי-בינוי ובניה רוויה לגובה.

תחום התכנית:

• בצפון: שדרות רוקח ונחל הירקון,
• במערב: רחוב אבן גבירול,
• בדרום: שדרות שאול המלך,
• ובמזרח: נתיבי איילון.

בתוך שטח רובע 4 נכללות בין היתר:

• פארק צמרת – שכונת יוקרה מתפתחת עם מגדלים,
• שכונת בבלי – אחת מהשכונות המבוססות בעיר,
• גבעת עמל – אזור המצוי בסוגיות של פינוי דיירים והתחדשות מורכבת.

בהיבט התכנוני, תוכנית רובע 4 תל אביב מאפשרת תוספת משמעותית של זכויות בניה, במיוחד לאורך צירים מסחריים ראשיים, עד ל־8 קומות וקומת גג חלקית. תוספת זו יצרה חיובים נרחבים מכוח היטל השבחה רובע 4 תל אביב, שהובילו להגשת התנגדויות רבות מצד בעלי דירות ויזמים.

במסגרת השגות רבות נטען כי התוספת בזכויות אינה “חדשה” בפועל, אלא שיקוף של זכויות קיימות, ולכן לא מתקיימת השבחה תכנונית אמיתית, ולחלופין – מדובר בזכויות שמקורן בתמ”א 38. מצב זה יצר דרישה ל־חוות דעת שמאית היטל השבחה ולהכרעות של שמאי מכריע.

חשיבות ההבחנה בין הרובעים – היבטים משפטיים

ההבחנה בין רובע 3 לרובע 4 אינה רק גיאוגרפית או אדריכלית – אלא משפטית מובהקת. היא משליכה ישירות על שאלות כמו:

• חישוב היטל השבחה בצפון תל אביב
• האם זכויות הבנייה שניתנו הן חדשות או נגזרות?
• מהו המצב הקודם לעניין סעיף 19 לתוספת השלישית?
• האם קיימת עילה להפחתת היטל או פטור?

ומכאן הקשר בין תכנית הרובעים להיטל השבחה

תוכניות הרובעים מאפשרות זכויות בנייה הנגזרות מתוכנית תמ”א 38 סעיף 23.

תכנית רובע 3 תל אביב ותכנית רובע 4 תל אביב, שהופקדו לפני שנים רבות ואושרו בשנת 2018, מאפשרות לבעלי נכסים בגבולות הצפון הישן והחדש להשיג זכויות בנייה מוגדרות יעד 5–8 קומות וקומת גג חלקית. מדובר בתכניות לפי סעיף 23 לתמ”א 38.

בעת שמוענקות זכויות אלה – מעבר לזכויות קיימות – נוצרת השבחה תכנונית שעלולה לגרום לחישוב היטל השבחה וחיוב בהיטל השבחה, גם אם הבעלים כלל לא מימשו את הזכויות בפועל, אף בעת מכירת דירה או בעת הוצאת היתר בניה.

פער מול הפטור שמעניקה תמ”א 38

על פי החוק, זכויות בנייה שהוענקו מכוח תמ”א 38 פטורות מ־תשלום היטל השבחה. אך תכנית הרבעים מעניקה לעיתים זכויות הדומות או זהות לזכויות תמ”א 38, תוך שהעירייה מטילה היטלי השבחה דווקא עבורן – מאחר שבעיניה מדובר בזכויות שניתנו בתוקף תכנית חדשה, שאינן פטורות

במקרים אלה, נוצר מצב בו הזכויות ניתנות על פי תמ”א 38 (שהן פטורות) אך מימיניהן דרישה להיטל השבחה תל אביב על זכויות הרובע שאינן פטורות.

מה קבעו ועדות הערר ובתי המשפט?

ועדת הערר המחוזית תל אביב, בראשות עו”ד סילביה רביד, פסקה כי תכניות הרובעים קובעות זכויות מוקנות, ולכן ניתן לגבות היטל – תוך התעלמות מזכויות התמ”א 38 במקרה מכר או היתר בנייה..

אולם בית המשפט המחוזי בתל אביב, בשפטות השופט יעקב שקד, קיבל ערעורים והבחין בין:

• זכויות מוקנות שמקנה תכנית הרובע (שכן הן ברות מימוש ואינן מותנות), ובגינן יש חיוב בהיטל;
• לבין עליית השווי שהייתה צפויה עקב תמ”א 38 – שזו נחשבת “הון תכנוני” במצב הקודם, ויש להתייחס אליו בשִׂיעור ההשבחה.

כאן המקום לציין כי בשנת 2025 – בית המשפט המחוזי בתל אביב, בשיפוטו של השופט גלעד הס, קבע בפסק דין תקדימי כי יש להימנע משימוש בשיטת הדלתא לחישוב היטל השבחה בפרויקטים של תמ”א 38, ולבצע את חישוב ההשבחה על בסיס השוואה מלאה ומקיפה בין שווי המצב הקודם של המקרקעין לשווי המצב החדש, תוך הבחנה ברורה בין זכויות הפטורות מהיטל לזכויות החייבות בו, כפי שנקבע בפסיקה הרלוונטית ובפסק דין קבוצת הירדן.

מכאן, נקבע שבמקרים רבים – גם אם מתקיימת עילה לחיוב – יש להפחית את גובה ההשבחה והשומה בעקבות מצב קודם היטל השבחה שמקורו בתמ”א 38. כך הושגו הפחתות משמעותיות לעתים בבסיס מציאותי של עשרות עד מאות אלפי שקלים.

מסקנה וסיכום משפטי

• היטל השבחה נעשה כאשר קיימת השבחה כתוצאה מאישור תכנית (כגון תוכנית רבעים), מתן הקלה או שימוש חורג – וזאת ב־50% משווי ההשבחה.
• תשלום היטל השבחה במכירת דירה יכול לחול גם אם היא לא שופצה – אם התכנית גרמה לעליית שווי.
• תמונה משפטית מורכבת בתחום רובע 3 ורובע 4 כוללת:
  • זכות למימוש השגה על היטל השבחה,
  • פנייה לשמאי ייעוץ או שמאי מכריע היטל השבחה,
  • והגשת ערעור על היטל השבחה לבית המשפט בעניינים מנהליים.
• נדרשת מומחיות בבדיקה איך בודקים היטל השבחה, ובמיוחד – האם יש פטור מהיטל השבחה או הפחתת היטל השבחה בהתאם לנסיבות ולחוק – ובמיוחד לגבי הערכת מצב קודם היטל השבחה, פוטנציאל התמ”א וההשוואה לשווי השוק.

בחינה משפטית של חוב המיסים יכולה להפוך לעניין אסטרטגי לכל מוכר דירה בתחומי “תוכנית רובע 3 תל אביב” או “תוכנית רובע 4 תל אביב” — ולכן מומלץ לבדוק היטב טרם הוצאת השומה וליווי של יועץ משפטי ושמאי.

צרו עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים:

לדירה מכורה ב-60 יום, ברווח מירבי,

בר-לב נדל”ן: 077-449-0338