כפי שחוק התכנון והבנייה מטיל את חובת תשלום היטל השבחה, כך הוא גם מגדיר מגוון מקרים בהם ניתן לקבל פטור מתשלום היטל השבחה. קיימים פטורים רבים ומגוונים, החל מפטור מהיטל השבחה הניתן לנישום בהתאם למצבו הכלכלי ועד לפטור מהיטל השבחה לבעלי זכויות מיוחדות או בשל אופי וסוג המקרקעין שעליהם חלה ההשבחה.
לצורך מימוש פטור מהיטל השבחה לדיור מוגן, פטור מהיטל השבחה לדיור ציבורי, או פטור מהיטל השבחה על שדרוג נכס, יש להגיש בקשה רשמית לקבלת הפטור. את הבקשה ניתן להגיש כבר בשלבים הראשונים, עוד בטרם הוצאה של שומת היטל ההשבחה ודרישת התשלום, בין אם בעת הגשת הבקשה להיתר בנייה לרשות המקומית או עם בקשת האישור להעברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), לדוגמה במקרים של מכירת נכס.
חלופה נוספת היא הגשת הבקשה לפטור מתשלום היטל השבחה בתמ”א 38 או לפטור מתשלום היטל השבחה בפינוי בינוי גם בדיעבד, וזאת בתוך ארבעים וחמישה ימים ממועד המצאת השומה ודרישת התשלום לנישום.
חשוב לדעת מתי היטל השבחה מתי פטור, ובאילו מקרים בדיוק היטל השבחה מתי לא משלמים, וזאת בהתאם לחוק פטור מהיטל השבחה הקיים, הכולל גם תנאים מיוחדים לפטור מהיטל השבחה.
בכדי להבין כיצד איך לקבל פטור מהיטל השבחה ולהיערך בהתאם, מומלץ להיוועץ עם גורמים מקצועיים ולהגיש את הבקשות במועד הנכון, תוך עמידה בדרישות החוק והתקנות.
פטור מהיטל השבחה בעקבות מצב כלכלי קשה של בעל הקרקע
סעיף 19 א’ לתוספת השלישית של חוק התכנון והבנייה מייחס לוועדה המקומית לתכנון ובנייה סמכות שיקול דעת רחבה להעניק פטור מהיטל השבחה שהוטל בעקבות היתר לשימוש חורג או מתן הקלה, וזאת לאור מצבו החומרי של בעל המקרקעין.
במונחים משפטיים, סעיף זה מקנה לוועדה המקומית סמכות שיקולית בלבד, ולא חובה, להעניק פטור חלקי או מלא מהיטל ההשבחה, וזאת במקרים בהם ההשבחה נובעת אך ורק מאישור הקלה או התרת שימוש חורג, ולא במקרים בהם ההשבחה התקבלה בעקבות אישור תכנית רגילה. כלומר, החוק מבדיל במפורש בין מקור ההשבחה, ומקצה את זכות הפטור אך ורק במקרים של שימוש חורג או הקלות, ולא בשל השבחה המושתתת על תכניות מתוקנות.
חשוב להדגיש כי זוהי סמכות ייחודית המוקנית לבעל נכס שהוא יחיד בלבד, וכי הוועדה אינה מחויבת להעניק פטור לתאגידים או לגופים משפטיים. בנוסף, אין קריטריונים מוגדרים בחוק המפרטים מהו בדיוק “מצב כלכלי קשה”, והוועדה נדרשת לבצע הערכה אינדיבידואלית על פי נסיבות המקרה.
לצורך קבלת החלטה מושכלת, הוועדות המקומיות נדרשות לבחון את מצבו הכלכלי של הנישום על בסיס מסמכים תומכים, לרבות אישורים ודו”חות המונפקים על ידי משרדי הרווחה המקומיים או גופים ממשלתיים רלוונטיים, המוכיחים את מצבו הכלכלי הקשה. בדיקה זו נעשית תוך שמירה על עקרונות הצדק וההגינות, ומתן זכות לשימוע לנישום.
לפיכך, פנייה לוועדה המקומית בהליך של בקשת פטור מהיטל השבחה על בסיס מצב כלכלי קשה מחייבת הכנה מקצועית מוקפדת, לרבות איסוף כל המסמכים הרלוונטיים המעידים על מצבו החומרי של בעל הנכס, וזאת במטרה להבטיח את מימוש זכויותיו בהתאם לסעיף 19 א’ לחוק התכנון והבנייה.
פטורים מהיטל השבחה בגין סוג הקרקע שעליה חלה ההשבחה
סעיפים 19ב’ ו-19ג’ לתוספת השלישית של חוק התכנון והבנייה עוסקים בפטור מהיטל השבחה הניתן עקב סוגי המקרקעין שעליהם חלה ההשבחה, וזאת בהתאם לתנאים וקריטריונים מפורטים.
סעיף 19ב’ קובע במפורש כי חובת תשלום היטל השבחה לא תחול על סוגי מקרקעין מסוימים, ובהם:
- קרקעות למגורים בשכונת שיקום שהוכרזה על ידי הממשלה, כל עוד ההכרזה בתוקף. בהתאם להוראות החוק והפסיקה, הפטור מהיטל השבחה חל על דירות קיימות שניתן להרחיבן בלבד, ואינו חל על יחידות דיור חדשות.
- קרקעות למגורים ביישובים אשר הוכרזו בהסכמת שרי הפנים והבינוי והרשות המקומית, בהם הוחלט כי לא תחול החובה על תשלום היטל השבחה.
- קרקעות באזורי שיקום לפי חוק פינוי בינוי (תשכ”ה-1965), בהגדרות המיוחדות לאזורי שיקום.
- קרקעות השייכות למוסדות ציבוריים כגון מוסדות תרבות, מדע, דת, צדקה, ספורט, סעד וחינוך, או הקדש ציבורי שאינו מיועד למטרות רווח, בתנאי שהקרקע משמשת למטרות אלה בלבד.
- קרקעות לבנייה או להרחבת דירות מגורים של זכאים לקבל סיוע במסגרת תכניות משרד הבינוי והשיכון.
- קרקעות שהיו בבעלות בעליהן לפחות עשר שנים ערב ההשבחה, והמשמשות להרחבה או לבנייה של דירות למגורים עבורם או עבור קרוביהם, כאשר ההשבחה נובעת מתכנית שאושרה טרם 1.1.1950.
- קרקעות שקיבלו תוספות שטחי שירות למטרות נגישות, לרבות התקנת מעלית.
- קרקעות המיועדות לדרך ציבורית, לרבות תחנות להורדה ואיסוף נוסעים, למעט שטחים מסחריים.
- קרקעות שעליהן נבנה מרחב מוגן, בשטח מינימלי לפי חוק ההתגוננות האזרחית, תש”י-1951.
- קרקעות להרחבה או בנייה לפי תמ”א 38, לרבות חדרי מגורים על גגות מבנים, במסגרת תכניות מפורטות בהתאם להוראות התמ”א.
- קרקעות עליהן הוקם מתקן פוטו-וולטאי, לייצור אנרגיה סולארית.
בנוסף, סעיף 19ג’ מעניק פטור מהיטל השבחה על בנייה או הרחבה של דירת מגורים בשטח שלא יעלה על 140 מ”ר, כאשר חלה חובת תשלום היטל בשיעור יחסי על שטחים העולים על מידה זו. תנאי מרכזי למימוש פטור זה הוא שהבעלים או קרוביו יתגוררו בדירה זו למשך מינימום של ארבע שנים מיום סיום הבנייה, ובמקרה של עמידה בתנאי זה הפטור המותנה יהפוך לפטור מהיטל השבחה מוחלט. קרובי משפחה המוכרים לפי סעיף 1 לתוספת כוללים הורה, בן זוג, אח ובני זוגם, וכן צאצאים וקרובי צאצאים של בן הזוג.
מבקשים להעמיק את המבט? לחצו כאן למאגר המאמרים בר-לב נדל”ן.
צרו עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים:
לדירה מכורה ב-60 יום, ברווח מירבי,
בר-לב נדל”ן: 077-449-0338
