דירה למכירה בצפון החדש תל אביב? זהירות לעיתים יהא מכשול לפניך!

האם היתרי הבנייה הקיימים בארכיון ההנדסי של עיריית ת”א תואמים לרישום בטאבו, מהן ההשלכות והסיכונים הרובצים על רוכשים ובעלי נכסים בעסקאות של דירות למכירה בצפון תל אביב, והאם דירה אחת ללא היתר תואם לתשריט יכולה לסכל עסקה שלמה לדיירים שמעוניינים לקדם פרויקט להתחדשות עירונית בבית, מאיפה בדיוק נבראה הסיטואציה וכיצד אפשר לפתור אותה.

נתחיל

עסקאות מסוג של דירות למכירה בצפון תל אביב

לעיתים חוסר הנכונות ברישום של דירות למכירה בצפון תל אביב בתשריט הבית המשותף לבין רישום השטחים כפי שעולה בהיתרי הבניה של עיריית תל אביב, יכול להפיל עסקאות מכר רבות, לסכן קונה בהפרת הסכם מול מוכר ואף לסכל את האפשרות של בעלי הדירות לחזק בניין קיים וליהנות מהוספת זכויות נוספות שמקנה תוכנית הרובעים בתל אביב.

אחד מבין החסמים עבור רוכשי דירות, בבואם לקבל משכנתא עולה בעקבות הסתירה שבין רישום של דירות בטאבו לבין צורת הרישום בהיתרי הבניה, כפי שעולה מהארכיון הדיגיטלי של העירייה למבנה. 

כאן המקום לציין כי בלא מעט מקרים שבהם הייתי צד בעניין ושימשתי כמתווך דירות בתל אביב, גיליתי לא אחת “תיבת פנדורה” של ממש בעסקאות מכר של דירות למכירה בצפון תל אביב, שבגינן הייתה נדרשת התערבות והתמודדות משפטית ייחודית איתן.

בעלי נכסים, רוכשים ועורכי דינם נדהמו לגלות שאף שרישום הדירה מסודר בלשכת המקרקעין הוא איננו מהווה את ההוכחה להכשרת קיומן של שטחי הבנייה בתשריט הבית, ומה גם שאין אפשרות להסתמך על הרישום הקנייני שבטאבו כמקור להכשרה של שטחים שלא מופיעים בהיתר.

ישנם לא מעט מצבים בהם שטחו של הנכס המאושר קטן בהרבה לעומת שטחו הקיים בפועל ו/או מצב אחר שמשקף בפועל נכס אחד, או שבלשכת המקרקעין רשומים על נכס זה 2 יחידות דיור כתוצאה מפיצול שנעשה.

הגורם המחולל לאי ההלימה בין השניים הוא שבשנים שחלפו, הרישום בלשכת המקרקעין נשען ונתמך על מצב השטח בפועל  – בהתאם לתכנית המדידה של המבנה בלבד, ללא בחינה ובדיקה מדוקדקת של ההלימה להיתרי הבניה.

עם השנים שחלפו רשויות התכנון לא דאגו לאכוף את הנחיות התו”ב ובמצבים כמו אלה, לא נרשמו הערות אזהרה תכנוניות על דירות שמוצעות למכירה בצפון תל אביב, במטרה להזהיר רוכש פוטנציאלי. במקום זאת לצערי מתאפשרת האפשרות, כדבר שבשגרה את העברת הבעלות בנכסים כמו אלה ללא כל מגבלה, כך שרוכש סביר שאינו מיומן ו/או מתמחה במקרקעין, אינו יכול אפילו לשער לעצמו שהתנהל בעסקה של דירה למכירה בצפון תל אביב ואף רכש נכס מקרקעין שאין לו היתר בנייה למגורים.

החשיבות הקריטית של בדיקה תכנונית מוקדמת ברכישת דירה בצפון תל אביב: סיפור אמיתי מרובע 4

במסגרת עבודתנו השוטפת במשרד הצמרת בר-לב נדל”ן, המתמחה בתיווך ושיווק דירות למכירה בצפון תל אביב, אנו נתקלים דרך קבע במקרים המצריכים בדיקות תכנוניות מקיפות וזהירות יתירה — במיוחד כשמדובר ברכישת דירה באזורים מבוקשים כגון רובע 4 או רובע 3 בעיר.

אחד המקרים הבולטים שזכורים לנו היטב התרחש בעת שייצגנו רוכשת מקסימה בשם דריה, שהתעניינה בדירה למכירה ברחוב יעקב דה האז, בלב הצפון החדש של תל אביב. לאחר תיאום סיור מסודר בנכס, ולפני פתיחת מו”מ מול המוכר, הקפדנו לבצע עבור דריה בדיקות עומק תכנוניות, כנהוג אצלנו, כחלק בלתי נפרד מהשירות האחראי שאנו מעניקים.

הממצאים לא איחרו לבוא – והיו מטרידים למדי. על אף שהדירה הייתה רשומה כדין בלשכת רישום המקרקעין, והתנהלה בה מגורים בפועל לאורך שנים, הסתבר כי על פי תיק הבניין בעירייה – הדירה כלל אינה מופיעה בהיתר הבנייה התקף. בפועל, דובר ביחידת מגורים בקומת המרתף, שנרשמה והועברה בעלות בטאבו – אך לא הוסדרה תכנונית על פי דיני התכנון והבנייה. מדובר באי-התאמה מהותית העלולה להשליך על חוקיות השימוש בנכס, על יכולת לממש זכויות בנייה בעתיד, ואף על האפשרות להוציא היתר בנייה בפרויקט התחדשות עירונית.

למזלה של דריה – ובזכות ניסיון רב השנים שלנו בתיווך דירות למכירה בצפון תל אביב – ידענו להרים דגל אדום בזמן, להציג בפניה את התמונה המלאה ולייעץ לה שלא להתקדם עם העסקה, למרות הפיתוי הרב.

ואכן, מדובר בתופעה שאינה נדירה. תל אביב, ובפרט צפון העיר, מאופיינת במציאות תכנונית מורכבת: מבנים ותיקים שעברו שינויים לא מוסדרים, יחידות דיור שלא מופיעות בהיתרי הבנייה, רישומים חלקיים, חריגות בנייה, ולעיתים גם סתירות בין הטאבו לבין תיק הבניין. במצבים כאלה, עסקת נדל”ן תמימה עלולה להפוך לכישלון יקר – עם השלכות משפטיות, תכנוניות וכלכליות מרחיקות לכת.

המלצתנו במשרד בר-לב נדל”ן ברורה וחד-משמעית: בטרם כניסה לעסקת רכישה – ובוודאי לפני חתימה על חוזה – יש להסתייע במתווך מקצועי ומנוסה הבקיא בפרטי השטח, ברגולציה המקומית ובסבך הבירוקרטיה העירונית. בנוסף, ראוי להיוועץ בשמאי מקרקעין מוסמך לצורך הכנת שומה מוקדמת, שתעניק לרוכש תמונה מדויקת של המצב התכנוני והמשפטי מחד, ושל שוויו הכלכלי הריאלי של הנכס מאידך.

רכישת דירה בצפון תל אביב מחייבת ליווי מדוקדק כי עסקת נדל”ן טובה מתחילה בבדיקה חכמה.

בשוק תוסס ותובעני כמו זה של דירות למכירה בצפון תל אביב, ובייחוד כשמדובר ברכישת דירה למכירה ברובע 4, לא מומלץ להשאיר מקום לספקות.

לעניין תוכניות הרובעים של תל אביב.

מה דינו של בעל דירה בתוכנית רובע בתל אביב, כאשר לא נמצא היתר בנייה לדירתו?

תחת תוכניות הרובעים של תל אביב, ובעיקר ברובע 3 וברובע 4, השאלה האם דירה קיימת כדין על פי היתר בנייה תקף אינה שאלה טכנית בלבד — אלא סוגיה מהותית בעלת השפעה ישירה על היתכנות הפרויקט כולו.

יש להבהיר באופן חד-משמעי: נכס שלא קיים בהיתר הבנייה התקף לא יזכה את הפרויקט בתוספות שטח או בזכויות בנייה נוספות מכוח תוכנית הרובעים. כלומר, מבחינת הרשויות – דירה שאינה מופיעה בהיתר כמגורים אינה נחשבת ליחידת דיור תקפה, ומכאן שזכויות התמורה הנגזרות ממספר הדירות ושטחי הבנייה יהיו פחוּתות.

תופעה זו שכיחה במיוחד במבנים רבים בצפון תל אביב, שם ניתן למצוא נכסים הרשומים בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו) כיחידות דיור, ולעיתים אף משמשים למגורים בפועל מזה שנים רבות – אך בהיתרי הבנייה המקוריים של הבניין מופיעים כ”מחסן”, “חדר כביסה” או כנספח שירות אחר. מדובר בסטייה בין הרישום הקנייני לבין המצב התכנוני, שעלולה ליצור סתירה עמוקה ובלתי פתירה ללא תיקון או הסדרה מקדימה.

במסגרת פרויקטים של הריסה ובנייה, בפרט לפי הוראות תוכנית רובע 4, די בכך שאחת הדירות במבנה אינה מוסדרת בהיתר בנייה כדין, כדי לגרום ליזם להיתקל בחסם בירוקרטי של ממש – שלעיתים יוביל לעיכוב משמעותי בביצוע הפרויקט, ובמקרים מסוימים אף לביטולו המלא.

גם בפרויקטים של חיזוק ותוספת (תמ”א 38/1 לשעבר), במבנים בהם בעלי הדירות כבר הגיעו להסכמות מהותיות, עשויה להתגלות – בשלב מתקדם של ההכנות – מציאות עגומה של חלקים שלמים במבנה שנבנו ללא היתר או בניגוד לו, דבר המטיל צל כבד על סיכויי ההיתכנות, ודורש פתרונות משפטיים, תכנוניים ויצירתיים שיצליחו לפרום את הסבך.

הבעיה טמונה בכך שתחשיב זכויות הבנייה והיתכנותם הכלכלית של פרויקטים להתחדשות עירונית תלויים באופן ישיר במספר יחידות הדיור המאושרות ובשטחים המוכרים כתכנוניים. מכיוון שתוכניות הרובעים מבוססות על מנגנוני “מכפיל צפיפות”, המושפעים ממספר הדירות המאושרות במבנה הקיים, הרי שכל יחידה שלא מוכרת כדין פוגעת במכפיל – ולמעשה שוחקת את הכדאיות הכלכלית של המיזם כולו.

לכן, דירת מגורים שאינה מעוגנת בהיתר בנייה תקף – גם אם היא רשומה בטאבו ומשמשת בפועל למגורים – עלולה להיחשב כאבן נגף חמורה, שתמנע את מימוש זכויות הבנייה המלאות לפי תוכנית הרובעים, ותשליך ישירות על כדאיות העסקה ואף על עצם האפשרות לממשה בפועל.

בהתאם לכך, מתחדד הצורך בפעולה רגולטורית – בין אם על דרך של התאמת המדיניות העירונית להכרה במצבים היסטוריים, ובין אם באמצעות תיקון תכנוני או חקיקתי – שתאפשר את הסרת החסם המובנה הזה, בטרם יוביל לבלימת גל ההתחדשות העירונית בעיר כולה.

האם דירות למכירה בצפון תל אביב, בהיעדר רישומים עדכניים בעיריית תל אביב, עלולות לסכל פרויקט מכוח תוכנית רובע 4?

כפי שכבר הובהר, אחת הבעיות המרכזיות והמהותיות ביותר בתחום ההתחדשות העירונית בצפון תל אביב נובעת מקיומם של נכסים שאינם רשומים כראוי במערכות העירייה – חרף היותם בשימוש ממושך ולגיטימי. די בנכס אחד כזה, שאינו מופיע כבנוי בהיתר, כדי לשבש את הכדאיות הכלכלית ואף לסכל כליל את האפשרות למימוש פרויקט הריסה ובנייה במסגרת תוכנית רובע 4.

במילים אחרות, נכס אחד “יתום” מבחינה רישומית, לעיתים כשל תכנוני-טכני שהשתרש לאורך השנים, עלול לגרום לכך שבעלי דירות תמימות — שרכשו את נכסיהם בתום לב והם בנויים כדין — יישאו בתוצאות הקשות, ייאלצו לוותר על זכויותיהם וייראו כיצד חלומם לשדרוג הנכס נמוג על לא עוול בכפם.

עמדתנו היא כי יש לראות בנכסים אלה חלק לגיטימי מהמרקם הבנוי. מדובר בנכסים קיימים, פעילים, מיושבים, המשמשים למגורים מזה שנים רבות, לעיתים עשרות שנים, ובעלייהם מחזיקים בזכויות קניין ברורות בהם. ההתעלמות מהם, במסגרת הליך בקשה להיתר חדש, היא לא רק טכנית אלא מהותית – משום שהיא מכחישה מציאות קיימת ומערערת את עקרונות היסוד של תכנון עירוני בן-זמננו.

בסופו של יום, יעד-העל של תוכניות ההתחדשות העירונית – ובפרט של תוכנית רובע 4 – הוא הגדלת היצע הדירות בשוק החופשי, עידוד תוספת יחידות דיור והסרת חסמים בירוקרטיים ותכנוניים שמעכבים פרויקטים. הותרת המצב על כנו, תוך התעלמות מקיומם של אותם נכסים שאינם מופיעים ברישומי ההיתר אך קיימים בפועל, מהווה כשל מערכתי שעלול לפגוע קשות בהיתכנות של פרויקטים עתידיים ולצמצם את מלאי הבנייה האפשרי דווקא באזורים המבוקשים ביותר במרכז הארץ.

לאור כל זאת, יש לפעול להסדרה מקיפה – בין אם בדרך של שינוי מדיניות תכנונית עירונית, שתאפשר גמישות והכרה במצב הקיים, ובין אם בדרך של תיקון חקיקה שיביא בחשבון את המציאות בשטח. הימנעות מכך תוביל, למרבה הצער, לביטולן של יוזמות רבות להתחדשות מבנים, ולפגיעה ממשית בתחום הנדל”ן כולו.

איך הגענו עד הלום? בין היתר, הטאבו הפך ממגן למלכודת.

שנים של אטימות תכנונית ואדישות מנהלית הביאו אותנו למצב המוזר שבו רישום בטאבו – זה שאמור להיות החותמת הסופית והמחייבת לכשרות של נכס – הפך לא פעם דווקא למלכודת משפטית ותכנונית.

הרשות התכנונית, במקום לוודא התאמה הדוקה בין מצב הבנוי בפועל לבין היתר הבנייה שמופקד בעירייה, אפשרה לאורך השנים מנגנון של רישום חסר זיקה תכנונית בטאבו. כך נוצר פער עמוק: מצד אחד, דירה רשומה כדין בפנקס הבתים המשותפים, ומצד שני – אותה דירה כלל לא קיימת על פי התשריט והיתר הבנייה. הפער הזה, שמתחיל אולי בטעות טכנית או בהעלמת עין, הופך לבעיה משפטית ותכנונית ממדרגה ראשונה.

בפועל, קונים, מוכרים, בעלי דירות ויזמים מוצאים את עצמם חסרי אונים מול מערכת שאינה מדברת בשפה אחת. האם ייתכן שקונה תמים, שסומך על רישום בטאבו, יגלה רק בדיעבד ששם את כספו על קרן הצבי? האם יעלה על הדעת שבעל נכס, שבבעלותו דירה רשומה, יגלה דווקא כשיגיע לקדם פרויקט של התחדשות עירונית במסגרת תוכנית רובע 4 תל אביב, כי זכויותיו קוצצו – בגלל עיוות היסטורי שלא נגרם בגללו?

האבסורד זועק לשמיים – אך הוא אמיתי.
והגיע הזמן להכיר בו ולמצוא פתרונות.

ומה הפתרון?

על הרשויות המקומיות להפסיק להשליך את האחריות לפתחם של הבעלים או הרוכשים. עליהן להכיר, למצער, במצב הקיים בפועל – במיוחד כאשר ישנה דירה רשומה בטאבו, שנכנסה כבר לפנקס הבתים המשותפים. הכרה זו חיונית במיוחד בימים שבהם העיר תל אביב מקדמת התחדשות עירונית מואצת, ומעמידה את בעלי הדירות ואת היזמים מול שורת אתגרים תכנוניים, לעיתים בלתי פתירים.

המלצה לבעלי נכסים: אל תחכו לרגע האמת

במיוחד כאשר מדובר ב-דירה למכירה בצפון תל אביב או נכס המיועד להיכנס לפרויקט במסלול תוכנית רובע 4, חשוב להקדים תרופה למכה.
עוד לפני תחילת מו”מ עם יזם – ואפילו לפני בחירת נציגות – יש לבצע מיפוי תכנוני יסודי של מצב הנכס:

• האם הדירה רשומה בטאבו – אך לא קיימת בהיתר?
• האם קיימת חריגה ישנה, שלא טופלה?
• האם תשריט הבית המשותף תואם את המציאות בפועל?

על שאלות אלה יכולים להשיב רק צוות מקצועי מיומן: עורך דין המתמחה במקרקעין, שמאי מקרקעין בעל הבנה תכנונית, ואדריכל שיבחן את תיק הבניין בעירייה.

במקרים שבהם מתגלה אי-הלימה בין היתר הבנייה לבין הרישום בטאבו, יש לשקול פתרונות יצירתיים – לעיתים גם פשרות – כדי לא להיתקע בשלב שבו הכול כבר מוכן, אך לא ניתן להתקדם. לעיתים, פתרון יצירתי בשלב מוקדם יכול להציל עסקה שלמה או להפוך פרויקט רדום להזדמנות רווחית.

בשורה התחתונה

במיוחד כאשר מדובר ב-דירה למכירה בצפון תל אביב, ובפרט כאשר אותה דירה עשויה להיכנס בעתיד הקרוב למסלול של התחדשות עירונית – בדיקה מוקדמת של היתר הבנייה, לצד בחינה קפדנית של מצבו הרישומי של הנכס, אינה מותרות – אלא הכרח.

העיר מתפתחת. הרגולציה משתנה.
ומי שלא נערך, עלול לשלם את המחיר.

לכל שאלה אנא אל תהססו ליצור עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים:

לדירה מכורה ב-60 יום, ברווח מירבי,

בר-לב נדל”ן: 077-449-0338