מתי כדאי לבצע שמאות מוקדמת לדירה בתל אביב

כידוע, אחת מדרישות היסוד של הבנקים למשכנתאות בעת רכישת דירה – ובפרט בצפון תל אביב – הינה הצגת חוות דעת שמאית לצורך קביעת שוויו הכלכלי של הנכס.

הכלל המנחה את המערכת הבנקאית קובע, כי שווי הנכס, לצורכי מתן אשראי, ייקבע לפי הערך הנמוך מבין שניים: האחד – המחיר הנקוב בהסכם המכר בין הצדדים; השני – שווי השוק כפי שנקבע בחוות דעתו של השמאי המוסמך. מכוח כלל זה, הבנק מגדיר את סכום ההלוואה המקסימלית שניתן לאשר לרוכש, בהתאם לשיעור המימון המותר בחוק ובנהלי בנק ישראל, אך על בסיס הערך הנמוך בלבד.

לשם הדגמה: רוכש התקשר בהסכם לרכישת דירה יד שנייה בצפון הישן בסכום של 5,150,000 ₪, בעוד שהשמאי מטעם הבנק העריך את הנכס ב־5,250,000 ₪ קרי, גבוה ב־100 אלף ₪. במקרה זה, הבנק יתבסס על המחיר החוזי – 5,150,000 ₪ – כערך המחייב, וממנו יגזור את גובה המשכנתא המאושרת. ברי, כי במקרה זה אין לרוכש פגיעה ממשית, שכן המחיר שנקבע בהסכם הוא המחייב ממילא, וממנו נגזר הצורך המימוני.

ואולם, מורכבות משפטית־כלכלית ניכרת מתעוררת במצב הפוך, בו חוות הדעת השמאית קובעת ערך נמוך משמעותית מן המחיר הנקוב בהסכם המכר. במצב זה, על פי הנהלים הבנקאיים, ייחשב הערך השמאי כנמוך מבין השניים, ולפיו ייקבע סכום האשראי. התוצאה המעשית היא כי חלק מסוים מהתמורה החוזית אינו מקבל מימון בנקאי, ועל הרוכש להעמידו ממקורותיו העצמיים.

במילים אחרות, הפער בין מחיר הרכישה החוזי לבין ההערכה השמאית גורר מצב בו ההון העצמי שתכנן הרוכש להעמיד אינו מספיק עוד להשלמת העסקה, מה שעלול להביא לנטל כלכלי בלתי צפוי, ואף לסיכון ממשי בביצוע העסקה כולה.

דוגמה נוספת….

רוכש התקשר בעסקה לרכישת נכס יוקרתי בצפון תל אביב בסכום של שישה מיליון וחמש מאות אלף שקלים. בהמשך, הוזמן שמאי מקרקעין לצורך קביעת שווי השוק של הדירה, וזה העריך את הנכס ב־שישה מיליון וארבע מאות אלף שקלים בלבד – דהיינו, כ־100 אלף שקלים פחות מן התמורה החוזית.

בנסיבות אלו, בהתאם לנהלי הבנק, סכום המשכנתא המאושר ייגזר מהערך הנמוך קרי, 6,400,000 ₪ ולא מן המחיר הנקוב בחוזה. התוצאה המעשית היא כי הבנק יעמיד לרוכש מימון חלקי בלבד, הנמוך בהיקפו מן הצפוי, והרוכש יידרש להעמיד הון עצמי נוסף או מזומנים ממקורות חיצוניים לשם השלמת העסקה.

מצב זה עלול להעמיד את הרוכש בקושי כלכלי ממשי, ובפרט כאשר תכנן מראש להסתמך על שיעורי המימון המקסימליים המותרים על פי הוראות בנק ישראל (העשויים להגיע עד 75% משווי הנכס ברכישת דירה ראשונה). ככל שהפער בין המחיר החוזי לבין השווי השמאי הולך וגדל, כך נדרשת תוספת כספית ניכרת מצד הרוכש, אשר עלולה לערער את יכולתו לעמוד בהתחייבויותיו או אף להכשיל את העסקה.

יתרה מכך, מאחר שהחוזה מחייב את הרוכש לשלם את מלוא סכום התמורה המוסכמת, הרי שגם אם הבנק רואה לנגד עיניו ערך נמוך יותר – אין בכך כדי לשחרר את הרוכש מהתחייבותו כלפי המוכר. הפער שבין הערכת השמאי לבין המחיר החוזי נותר רובץ כולו לפתחו של הרוכש, וללא היערכות מוקדמת עלול להוות מלכודת כלכלית.

תרחיש נוסף….

המתרחש לעיתים קרובות בצפון הישן הדרומי של תל אביב בפרט ברחובות מבוקשים כגון רחוב ריינס, השוכן בלב הסצנה האורבנית של העיר, במרחק הליכה מהחופים, מהכיכר המרכזית ומהמרכז התרבותי של תל אביב.

ניקח לדוג’ דירה טיפוסית בשטח של 83 מ”ר, בבניין לשימור (בהתאם למדיניות השימור העירונית החלה על הרחוב), הכוללת מעלית, אך ללא חניה, מרפסת או ממ”ד, מאפיינים הנפוצים באזור זה לאור שמדובר במבנים המיועדים לשימור רגיל.

נכון לשנה זו, שווי השוק ההערכתי עומד על כ-50,000 ₪ למ”ר, כך שמחיר העסקה הריאלי אמור להסתכם בכ-4,150,000 ₪.

אולם כאן נשאלת השאלה, מה קורה כאשר שמאי הבנק מעריך את שווי הנכס בסכום נמוך יותר: לדוגמה, 4,000,000 ₪ בלבד?

במצב זה, הבנק יקבע את סכום המשכנתא על בסיס הערך הנמוך שנקבע על ידי השמאי, ולא על בסיס המחיר החוזי שנקבע בין הצדדים. לשם הדגמה: אם הרוכש תכנן לקבל מימון בגובה 75% משווי הנכס, הרי שתכנון מקורי זה הניב סכום משוער של 3,112,500 ₪ (75% מתוך 4,150,000 ₪). עם זאת, על פי הערכת השמאי הנמוכה, הבנק יאשר רק 3,000,000 ₪ (75% מתוך 4,000,000 ₪), ונוצר פער של 112,500 ₪.

פער זה עלול להוות מכשול מהותי לעסקה, במיוחד כאשר לרוכש אין הון עצמי נוסף להשלמת התשלום. במקרה כזה, קיימת סכנה ממשית לאי-עמידה בתנאי ההסכם ואף לשיבוש שלבי העסקה, וזאת בשל חוסר התאמה בין סכום המשכנתא המאושר לבין התמורה החוזית.

כאן המקום להצביע על תרחיש נוסף קיצוני וממחיש במיוחד, המתרחש לעיתים קרובות

מצב זה מסתבך אף יותר כאשר קיימת חריגת בנייה בנכס הנרכש. חריגת בנייה, בין אם היא בבניין עצמו או בתוספות שהושמו בדירה (כגון חדרים, מרפסות, ממ”דים או מבנים נוספים שלא אושרו כחוק), עלולה להפחית באופן משמעותי את ערך השוק האמיתי של הנכס ואף לגרום לעיכובים במתן משכנתא או לסירובה על ידי הבנק. יתרה מכך, חריגות בנייה מעמידות את הרוכש בפני סיכונים משפטיים וכלכליים:

1. חיובים בגין היטל השבחה או קנסות עירוניים – הרשות המקומית רשאית להטיל תשלום על חריגות בנייה, מה שמגדיל את עלות ההשקעה בפועל.
2. אי-אפשרות להעביר את הנכס בעתיד בקלות – נכס עם חריגות בנייה נתון לסיכונים במכירה עתידית, שכן קונים וסוכנויות בנק עלולים לדרוש תיקון המצב או להוריד את מחיר העסקה.
3. פגיעה בתמיכת המימון הבנקאי – במקרים מסוימים הבנק עלול להגדיר את הנכס כבלתי כשיר למתן הלוואה מלאה עד להסדרת המצב החוקי.

לאור כל זאת, הפתרון האולטימטיבי למניעת סיכונים מסוג אלו הנ”ל הוא הזמנת שמאי מוקדם, עוד לפני חתימה על הסכם הרכישה. שירות זה, המכונה “שמאות מוקדמת”, מספק לרוכש תמונת מצב מקצועית, מדויקת ואמינה של שווי הנכס כולל בדיקה מקיפה של חריגות בנייה, תוקפם המשפטי וההשפעה על שווי השוק עוד בטרם התחייבות חוזית.

כך, הרוכש מקבל כלים משפטיים וכלכליים להעריך את היקף ההון העצמי הדרוש, למנוע הפתעות בלתי צפויות ולשמור על יציבות העסקה. אמנם עלות השמאות המוקדמת גבוהה יותר מזו של שמאות רגילה שמבוצעת לאחר החתימה, אך ערכה האמיתי עולה בהרבה על ההשקעה הכספית, שכן היא מספקת הגנה מפני סיכונים מהותיים הן מבחינה מימונית והן מבחינה משפטית.

המלצות לרוכשים להיערכות מוקדמת מול פערי שמאות

לאור האמור לעיל, ובהתחשב בכך שהערכת השווי השמאית עשויה להכתיב בפועל את היקף המימון הבנקאי, מומלץ לרוכשים לנקוט בצעדים הבאים:

1. ביצוע שמאות מוקדמת באופן עצמאי – בטרם חתימה על הסכם מחייב לרכישת דירה, ראוי כי הרוכש יזמין חוות דעת שמאית בלתי־תלויה (שאינה מטעם הבנק), אשר תאפשר לו לעמוד על ערכו האמיתי של הנכס. פעולה זו עשויה לחשוף מראש פערים אפשריים בין מחיר הרכישה המבוקש לבין שווי השוק האובייקטיבי, ולהעניק לרוכש בסיס איתן לניהול משא ומתן.
2. התניית החוזה באישור מימון – מומלץ לעגן בהסכם המכר סעיף מתלה או סעיף מפורש המותנה בקבלת מימון בנקאי בהיקף מינימלי מסוים. סעיף זה מהווה “רשת ביטחון משפטית” לרוכש, ומאפשר לו להשתחרר מן ההסכם בלא שייחשב כמפר, אם וככל שהבנק יסרב להעמיד מימון מספק עקב הערכת שמאי נמוכה.
3. בדיקת יכולת כלכלית חלופית – על הרוכש לבחון מראש האם עומדות לרשותו יתרות הון עצמי או אפשרויות גיוס הון חלופיות (כגון הלוואות חוץ־בנקאיות או סיוע משפחתי), למקרה בו הערכת השמאי תיפול מערך העסקה החוזי. בכך ניתן להימנע מקיפאון או כשלון העסקה בשלביה המתקדמים.
4. שימוש בליווי משפטי מקצועי – עורכי דין המתמחים בעסקאות נדל”ן בצפון תל אביב יודעים לאבחן מבעוד מועד נקודות תורפה בהסכם המכר ולנסח סעיפים הגנתיים. ליווי משפטי הולם מבטיח כי זכויות הרוכש ישומרו גם בתרחיש של פער שמאי.
5. הידברות מקדימה עם הבנק – יש מקום לפנות אל הבנק מבעוד מועד, להציג בפניו את פרטי העסקה והערכת השווי הראשונית, ולברר את מסגרת המימון הפוטנציאלית. שקיפות זו מצמצמת הפתעות ומייעלת את הליך האישור.

רוצים לרכוש נכס בצפון תל אביב, ומתלבטים איך לעשות זאת נכון?

זקוקים להכוונה בנוגע לרכישת דירה ו/או מכירת דירה בצפון הישן בתל אביב ו/או למידע עבור שמאות מוקדמת, או מעוניינים לדעת מה באמת שווה הנכס שמולכם? נשמח להשיב על כל שאלה ולהעמיד לרשותכם את הידע העצום והניסיון שלנו, כדי שתוכלו לקבל החלטות נכונות ובטוחות.

אנחנו שם, תמיד, בשבילכם.

צרו עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים: 

בר-לב נדל”ן: 077-449-0338