השגה על היטל השבחה | מבוא והסבר מושג

היטל השבחה הוא חיוב כספי המוטל על בעלי מקרקעין, במטרה לגבות חלק מהעלייה בערך המקרקעין שנגרמה בעקבות פעולות התכנון והפיתוח של הרשות המקומית או הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. חיוב זה, אשר מוסדר בסעיף 196א לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, נועד לשמש מקור מימון לפעילות תכנונית ומינהלית, ובכך להבטיח עקרון צדק חלוקתי בין המניבים לרשות הציבורית.

בהקשר זה, יש להבדיל בין היטל השבחה לבין מס שבח – כאשר הראשון מנוהל על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ואינו תלוי ברווח ההוני בפועל, והשני הוא מס ממשלתי שמוטל על הרווח שנוצר במכירת המקרקעין ומנוהל על ידי רשות המסים.

חיוב בהיטל השבחה – יסודות משפטיים ותקדימים

חיוב התשלום בהיטל השבחה מוטל על מי שמימש זכויות במקרקעין, כגון בעלים, חוכר שהחזיק במקרקעין לפרק זמן ארוך (מעל 25 שנים), או מי שקיבל היתר בנייה או הקלה תכנונית שהובילה לעלייה בערך הנכס. חיוב זה חל בכל מקרה שבו חלה השבחה בנכס כתוצאה מאישור תכנית בניין עיר (תב”ע), מתן הקלה או אישור שימוש חורג.

במקרים של מכירת זכויות במקרקעין, החובה לתשלום היטל השבחה מוטלת על המוכר, אך ייתכנו הסכמים בין המוכר לקונה לפיהם הקונה ישא בהיטל – מה שמכונה “עסקת נטו”.

עוד יש לציין כי תשלום ההיטל נדרש במסגרת רישום העסקה בטאבו, וכי אי תשלום עלול לעכב רישום או לגרור צעדים משפטיים מצד הרשות.

חישוב היטל השבחה – עקרונות, שיטות ופרקטיקה

חישוב ההיטל מתבצע על בסיס ההבדל בין שווי הנכס לפני ואחרי ההשבחה – ההפרש, המכונה “סכום ההשבחה”, שעליו מוטל היטל בשיעור של עד 50%.

חישוב זה מתבצע על ידי שמאי מקרקעין מוסמך, הממנה הוועדה המקומית, אשר מעריך את השווי בעת אישור התוכנית המשביחה לעומת השווי הקודם. קיימת חשיבות להערכה מדויקת, משום שסכום ההיטל משמעותי ויכול להגיע למאות אלפי שקלים ואף למיליוני שקלים בהתאם לשווי הנכס.

השיטה המשפטית הנפוצה בישראל נקראת “שיטת המקפצה”, לפיה כל תכנית משביחה נבחנת בנפרד והשומות מצטברות. הפסיקה, ובה דגש על פסקי דין כגון רע”א 4217/04 ופסק דין רע”א 3002/12, מחזקת גישה זו.

בנוסף, חלים חיובי הצמדה בהתאם למדד המחירים לצרכן או מדד תשומות הבנייה, וכן חלות ריביות פיגורים במקרים של תשלום מאוחר.

פטור מהיטל השבחה – ניתוח סעיפים מהותיים

קיימים מקרים ברורים בהם ניתן לזכות בפטור מלא או חלקי מהיטל השבחה, וזאת בהתאם לסעיפים 1(א)(3) ו-19 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. בין המקרים המוכרים ניתן למנות:

• העברה ללא תמורה בין קרובי משפחה (כולל בן זוג, הורים, צאצאים ואחים).
• מקרקעין המשמשים למטרות ציבוריות, כגון מוסדות חינוך, בריאות, דת ורווחה.
• שיפורים או הרחבות במסגרת סיוע ממשלתי המותאמים לנגישות או חיזוק מבנים (כגון תמ”א 38).
• תוספות בנייה לצרכי מגורים עד שטח מסוים (140 מ”ר), בתנאי שהבעלים יתגורר בדירה לפחות ארבע שנים.
• הקמת מערכות אנרגיה סולארית לייצור חשמל.
• שימוש חורג שאושר בתכנית מתאר ואין בו החרגה מהיתר הבנייה המקורי.

פטורים אלה ניתנים בדרך כלל תוך בחינה פרטנית והוכחה כי העסקה או השבחה עומדים בקריטריונים המפורטים בחוק.

השגה על היטל השבחה וערעור על שומת היטל השבחה – מסלול משפטי מפורט

על שומת היטל השבחה ניתן להגיש השגה על היטל השבחה לוועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה בתוך 45 ימים מיום קבלת ההודעה על השומה. במסגרת ההשגה, יש להציג טיעונים משפטיים ומקצועיים נגד גובה החיוב, בצירוף חוות דעת שמאי מקרקעין מומחה, אשר יעריך את השומה ויציג ממצאים סותרים.

הליך זה דורש ייצוג משפטי מומחה, שכן ועדת הערר מחויבת לבחון את התיקים ביסודיות, ולהקפיד על עקרונות הצדק וההגינות.

אופציה נוספת היא הליך מינוי שמאי מכריע היטל השבחה. במצב שבו הנישום חולק על גובה ההשבחה אך אינו טוען לבעיות משפטיות לגבי החיוב עצמו, ניתן לבקש מהמועצה למינוי שמאי מכריע שיקבע את סכום ההשבחה. החלטת השמאי המכריע היא מחייבת וניתן לערער עליה בפני ועדת הערר בתוך 45 יום.

במקרים בהם ועדת הערר דוחה את ההשגה, קיימת האפשרות להגיש ערעור על היטל השבחה לבית המשפט לעניינים מנהליים, אך מדובר בהליך מורכב הדורש התמצאות משפטית מעמיקה.

למידע נוסף על התמודדות עם היטל השבחה בתל אביב, ובייחוד במסגרת תוכניות הרובעים, קראו את המאמר המלא שלנו בנושא.

איך בודקים היטל השבחה? (הליך מקדים)

לצד ההליכים לאחר קבלת השומה, קיימת אפשרות חוקית להגיש בקשה לבירור ולבדיקת חבות ההיטל לפני ביצוע עסקה, על פי תיקון מס’ 126 לחוק התכנון והבנייה. במסגרת זו, פונה בעל הנכס לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ומבקש קבלת שומה “פרה-רולינג”. הוועדה מחויבת להשיב תוך 45-90 יום, ובה ניתן להתרשם מהיקף ההיטל הצפוי ולתכנן בהתאם את המשך ההליך העסקי.

בדיקה זו מאפשרת למוכר ולרוכש לקבל החלטות מושכלות ולמנוע עיכובים משפטיים וחשבונאיים מיותרים.

ראוי לציין כי בעת ביצוע בנייה (להבדיל ממכירת נכס), קיימים מקרים בהם ניתן לקבל פטור מתשלום היטל השבחה אם כי מדובר בנושא נפרד הדורש בחינה פרטנית של נסיבות המקרה.

תשלום היטל השבחה במכירת דירה (תנאים ושיקולים)

בעת ביצוע עסקת מקרקעין, חלה חובה לשלם היטל השבחה במועד מימוש הזכויות – לרוב עם קבלת היתר הבנייה או במועד מכירת הנכס. תשלום ההיטל הוא תנאי הכרחי להשלמת העסקה ולרישומה בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו).

ברוב המקרים, החבות בתשלום חלה על המוכר, אך ניתן להסדיר בהסכם כי החיוב יועבר כולו או חלקו לקונה. לאור המשמעות הכספית, מומלץ להיוועץ בעורך דין על מנת להסדיר את נושא ההיטל באופן מדויק במסגרת חוזה המכר.

חשוב להכיר לעומק את ההתפתחויות לצד החידושים בתחום היטלי ההשבחה, שכן טעות קטנה בהבנה, בחישוב או בניסוח ההסכם עלולה להוביל לחיובים כספיים מופרזים ובלתי צפויים, שמטילים על הצדדים נטל כבד שלא נערכו אליו.

מקרים בולטים בערים מרכזיות – היטל השבחה רובע 3 ורובע 4 תל אביב

מקרים בולטים בערים מרכזיות – היטל השבחה ברובע 3 וברובע 4 בתל אביב

בעיר תל אביב הוחלו תכניות מפורטות הנושאות עימן חבות בהיטלי השבחה כגון רובע 3 ורובע 4, אשר מאפשרות תוספות בנייה משמעותיות ובכך מביאות לעלייה ניכרת בערך המקרקעין. כתוצאה מכך, חויבו בעלי נכסים בתשלומי היטל השבחה בסכומים גבוהים במיוחד, והדבר הוביל לגל של השגות, עררים וערעורים משפטיים מצד בעלי הנכסים.

בעלי נכסים באזורים אלו, כמו גם באזורים המתוכננים לעתיד (דוגמת רובע 5 ורובע 6), נדרשים להיערך מראש להשלכות הכלכליות והמיסויות הנלוות, ולהתחשב בהן כבר בשלב תכנון העסקה או הפרויקט.

סיכום והמלצות מעשיות

הבנת סוגיות ההיטל השבחה, החיוב בהיטל השבחה, אפשרויות הפטור מהיטל השבחה, ושיטות החישוב היטל השבחה חיונית לכל מי שעומד בפני עסקת מקרקעין או מבצע תכנון בנייה. מומלץ לנהל את הנושא באמצעות ייעוץ משפטי ושמאות מקרקעין מקצועיים ולפעול במהירות להגשת השגה על היטל השבחה במקרים המתאימים.

ערעור מקצועי יכול לחסוך סכומי כסף נכבדים ולהימנע מטעויות מיסוי משמעותיות, במיוחד בערים דינמיות ובאזורים בעלי פוטנציאל השבחה גבוה.

לכן, בכל מקרה של קבלת שומת היטל השבחה מומלץ לבצע בדיקה מוקדמת ולקבל חוות דעת מומחה כדי להיערך כראוי ולהימנע מהפתעות בעת ביצוע העסקה.

מבקשים להעמיק את המבט? לחצו כאן למאגר המאמרים בר-לב נדל”ן.

צרו עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים:

לדירה מכורה ב-60 יום, ברווח מירבי,

בר-לב נדל”ן: 077-449-0338