כיצד תוקפים שומת היטל השבחה

בעלי נכסים רבים בצפון תל אביב פחות מבינים בנושא היטל ההשבחה שרובץ על דירתם, ולצערי הם דווקא אלה שבסוף מפסידים את ההזדמנות להילחם זכויותיהם. מטרת המאמר להגיש סיוע לבעלי דירות בצפון תל אביב, אשר שוקלים את האפשרות למכור את דירתם בתחומי תוכנית הרובעים בתל אביב, להתמצא בתחום די מורכב אשר דורש הבנה מקצועית על שלל גווניו. יובהר כי המאמר שלהלן הינו בגדר המלצה בלבד ואין בו כדי לחייב ו/או להטיל מכל סוג אחריות על הכותב ו/או על משרדנו בר-לב נדל”ן.

נתחיל

מהו היטל השבחה?

היטל השבחה הוא מס שמוטל על ידי הוועדה המקומית שבו בעצם גובים את ההשבחה שנוצרת כתוצאה מכך שהעירייה אישרה תוכנית חדשה, תוכנית בניין עיר חדשה, שמטרתה להעלות את שווי הנכסים.

מהי תוכנית שבגינה ניתן לגבות חיוב בהיטל השבחה

מהי תוכנית המשביחה מקרקעין, וכיצד נגבה היטל השבחה?

היטל השבחה הוא תשלום שדורשת הרשות המקומית כאשר תוכנית תכנונית מעלה את ערך המקרקעין. מדובר בתוכניות שמאפשרות זכויות בנייה מעבר למה שהתאפשר בעבר – למשל, כאשר במקום שתי קומות מותר כעת לבנות ארבע קומות, כאשר קרקע חקלאית משנה ייעוד לבנייה למגורים, או כאשר שטחי תעשייה מוסבים לשטחי מגורים.

תוכניות אלה מייצרות “השבחה” – כלומר, תוספת ממשית לערך הנכס שבבעלות פרטית – ולפיכך, ברגע שבו בעל הנכס מממש את הזכויות המשביחות (לדוגמה: מבקש היתר בנייה או מוכר את הנכס), רשאית הרשות המקומית לגבות היטל השבחה כתמורה לכך שההשבחה נוצרה ביוזמה תכנונית מטעמה.

דוגמה בולטת לכך היא היטל השבחה ברובע 3 ו-רובע 4 תל אביב – תכניות מפורטות שאפשרו תוספות בנייה משמעותיות, והובילו לעלייה חדה בערכי הקרקע. בעלי נכסים באזורים אלה מצאו עצמם נדרשים לתשלומים בסכומים משמעותיים, לעיתים מבלי שהיו ערוכים לכך מראש. לכן, חשוב להבין את השלכות ההיטל כבר בשלב תכנון העסקה או קידום הפרויקט, ולהיערך בהתאם.

כיצד ובאילו נסיבות מחויב בעל נכס בהיטל השבחה?

לפניכם שתי הזדמנויות עיקריות בהן בעל מקרקעין “מממש” את ההשבחה ובכך נדרש לשלם היטל השבחה:

1. בעת מכירת הנכס – כאשר בעל הנכס מבקש אישור עירייה להעברת זכויות, נבדק האם חלה על הנכס תוכנית חדשה שאושרה במהלך תקופת הבעלות, ואשר שיפרה את זכויות הבנייה או את שווי המקרקעין. אירוע זה מכונה “מימוש זכויות”, והוא מהווה עילה לגביית ההיטל.
2. בעת קבלת היתר בנייה – כאשר מבקש הבעלים לנצל בפועל את זכויות הבנייה החדשות שנוספו לנכס כתוצאה מתוכנית משביחה (כגון תוספת קומות או שינוי ייעוד הקרקע). גם במקרה זה מדובר ב”מימוש זכויות”, המזכה את הרשות המקומית בגביית ההיטל.

לצד שני האירועים המרכזיים הללו, קיימים מקרים נוספים – אך העיקרון ברור: בעל נכס שנוצרה לגביו השבחה, צפוי לחיוב במס עירוני משמעותי בעת מימוש הזכויות, גם אם לא היה מודע לכך בזמן אמת.

בפועל, לא נשלחת לבעל הנכס הודעה על אישור תוכנית משביחה. הדין מניח כי עליו לדעת – או לברר – האם חלה על נכסו תוכנית שמביאה להשבחה. לכן, חשוב מאוד לבדוק את מצב הזכויות והתחייבויות המס, במיוחד לפני מכירה.

למשל, במקרים שבהם אושרה במהלך השנים תוכנית כגון רובע 3 או רובע 4 בתל אביב, ייתכן שבעל הנכס כלל לא היה מודע לכך שנוצרה השבחה משמעותית – והוא עלול למכור את הנכס במחיר נמוך מדי, מבלי להביא בחשבון את היטל ההשבחה הצפוי.

על רקע חידושים בסוגיית היטלי השבחה, מומלץ לכל בעל נכס להיוועץ באנשי מקצוע, ולבחון את השלכות המס האפשריות כבר בשלבי התכנון של עסקה או פרויקט – ולא בדיעבד, כשהפערים כבר ניכרים בשווי העסקה.

גם לגבי התמורה: 

היטל ההשבחה אינו נגזר לפי רווח במכירה של דירה, והוא יכול להיות מוטל על הבעלים גם אם מכר בהפסד. כלומר התמורה שקיבל אדם בעד הנכס שמכר אינה רלוונטית לעניין היטלי ההשבחה כיוון שלא מדובר במיסוי מקרקעין שבו משלמים מס שבח על השבח שצמח באופן אישי בין המחיר שרכש אדם למחיר שמכר. נושא היטל ההשבחה הינו נושא לחלוטין אובייקטיבי מנותק מהעסקה הקונקרטית ולכן מומלץ לבדוק את גובה החבות לפני שמוכרים כדי למנוע טעויות.

מתי מצפים לשומת היטל השבחה.

1. במכר דירה.
2. כשבעל המקרקעין “יוצא” לבנייה חדשה ומבקש לנצל את זכויות הבנייה, זכויות הבנייה החדשות מכוח התוכנית שחלה במגרש.
3. סיטואציה נוספת והיא כשמבקשים הקלות מתוכנית הבניין עיר ו/או בקשה לשימוש חורג מתוכנית בניין העיר התקפה וגם במקרים האלה חל היטל השבחה.

כיצד תוקפים שומת היטל השבחה – ומהן הדרכים העומדות בפני נישום?

כאשר נוצרת השבחה למקרקעין בעקבות אישור תוכנית, הוועדה המקומית רשאית להטיל על בעל הנכס היטל השבחה. הליך זה מתחיל בפניית הוועדה לשמאי מטעמה, אשר עורך שומה לפי מועד אישור התוכנית הרלוונטית – גם אם מדובר בתוכנית שאושרה בעבר, וללא ידיעת הציבור הרחב.

כך לדוגמה, אם אושרה תוכנית רובע 3 או רובע 4 בתל אביב בשנת 2018, ובעל נכס מוכר את דירתו בשנת 2019 מבלי להיות מודע לתוכנית, הוא עשוי לגלות – לעיתים בעיצומה של עסקה – שהוא חב בתשלום היטל השבחה בגין עליית שווי הקרקע. שומת ההשבחה תיערך לפי מחירי השוק בשנת 2018 (מועד אישור התוכנית), אך הסכום יתעדכן עד מועד התשלום באמצעות הצמדה למדד.

במקרים כאלה, חשוב לדעת כיצד תוקפים שומת היטל השבחה. לבעל הנכס עומדת הזכות להגיש השגה לוועדת ערר לענייני פיצויים והיטל השבחה – במסגרתה ניתן לטעון כי גובה ההיטל מופרז, כי לא הייתה השבחה של ממש, או כי השומה אינה משקפת נכונה את ערך הנכס או ההשפעה של התוכנית. בנוסף, ניתן להגיש חוות דעת נגדית של שמאי מקרקעין מטעם הנישום.

אם ועדת הערר דוחה את ההשגה, ניתן לערער על החלטתה בפני בית המשפט לעניינים מנהליים – אך מדובר בהליך משפטי מורכב, הדורש מומחיות וראייה אסטרטגית.

עוד יש לדעת כי התמודדות עם היטל השבחה אינה מסתיימת בהיבט השמאי בלבד. ככל שהתוכנית שאושרה היא ותיקה יותר, ערכי הקרקע שנקבעים בשומה מבוססים על שוק עבר, לעיתים במחירים נמוכים בהרבה ממחירי השוק הנוכחיים. ההצמדה למדד בלבד אינה משקפת בהכרח את הזינוק בערך הנכסים בפועל – ולכן שומות רבות ניתנות לתקיפה ולעיתים אף להפחתה משמעותית.

לסיכום, כל מי שמחזיק נכס באזור שבו חלו תוכניות מהותיות, כגון רובע 3 ורובע 4 בתל אביב, חייב לבדוק היטב האם נוצרה השבחה, ולבחון את דרכי ההתמודדות האפשריות מול שומת היטל ההשבחה – עוד לפני מכירה או בקשת היתר בנייה.

מהן הדרכים המקובלות לתקוף שומת היטל השבחה 

להלן שתי הדרכים לתקוף את השומה

• האחת: היא לפנות קודם לשמאי מקרקעין ועורך דין ולבקש למנות שמאי מכריע (יש רשימה של שמאים מכריעים שמונו לכך על ידי מועצת השמאים ושם מבקשים למנות שמאי מכריע וכאשר מקבלים את שמו של השמאי המכריע שמונה לצורך העניין, ניתן להגיש שמאות מטעם הנישום ועל נושא זה מתקיים דיון שבסופו של מתקבלת החלטה לגבי ההשבחה.
  
• השנייה: מסלול הגשת ערר לוועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה.

אין כל ספק כי לכל אחד מהמסלולים כיצד תוקפים שומת היטל השבחה יש מאפיינים ייחודיים ושיקולים רבים שיש להביא בחשבון בבחירת הדרך המתאימה. לדוגמה, מסלול של שמאי מכריע בדרך כלל כרוך בעלויות גבוהות יותר, אך מצד שני הוא מהיר יותר ומאפשר סיום מהיר יותר של ההליך. לעומת זאת, מסלול של ועדת ערר עשוי להיות ארוך יותר, במיוחד באזורים שבהם מועדי ההמתנה יכולים להימשך שנים.

משכך, קיימת מערכת שיקולים מורכבת שחשוב מאוד שבעל הנכס יבחן בקפידה לפני קבלת החלטה כיצד לנהל את התמודדות עם היטל השבחה. הבנה מעמיקה של ההבדלים בין המסלולים, העלויות הכרוכות בהם, משך הזמן הצפוי והאפשרויות להליך המשפטי חשובה למיצוי הזכויות ולמזעור התשלום.

ממה צריך להיזהר ולמה צריך לשים לב כאשר תוקפים שומת היטל השבחה

שני המסלולים המדוברים הן של שמאי מכריע והן של ועדת ערר הם לחלוטין לא לבחירת הנישום.
ועל כן מומלץ לדעת מראש לאיזה מסלול לגשת ומה אפשר לטעון וכמובן איך לטעון.

במסלול ועדת הערר: ניתן לטעון טענות ספציפיות כולל טענות שהן טענות על עצם החיוב – כגון: העובדה שחייבו את הנישום היא כשלעצמה שגויה הואיל והנושא משפטי שגוי ו/או הנחת המוצא של הוועדה המקומית שגויה ו/או לגבי טענת הבעלות (איני בעלים בכלל אלא בעל המקרקעין שקדם לי).  ל אלה טענות משפטיות מגוונות שאפשר להעלות אותם בפני ועדת הערר.

במסלול של שמאי המכריע: ניתן לטעון טענות שמאיות לפני שמאי מכריע ככאלה שמציפות שווי מופרז ושגוי שנקבע בשומה לנכס בבעלות הנישום.

הערת ביניים: יש מצבים נדירים שבהם עלולים הבעלים לשלם יותר משהרי לשמאי מכריע יש הסמכות לקבוע שהעירייה ביקשה פחות מידי ולפיכך מומלץ להסתייע כבר בתחילת הדרך במומחים, הן שמאי מקרקעין והן בעורכי דין.

לתשומת ליבכם, ישנן החלטות של ועדות ערר שבאות ואומרות אם נישום הגיש השגה בדרך של מסלול שמאי מכריע וזאת במקום לפנות לוועדת הערר מלכתחילה, יכול להיות שהפסיד הנישום את הזכות להעלות טענות בדבר עצם החיוב ובעלי נכסים רבים לעיתים לא מודעים לכך שאפשר לטעון טענה אחת טובה, טענה שהמקום שלה בכלל מקומה בועדת ערר. מכאן הטיפ שלי לבעלי נכסים הוא קודם כל להתייעץ מראש עם שמאי ועורך דין שמבינים או לפחות עם שמאי שיש לו ניסיון רב מאוד בנושאים של היטלי השבחה בוועדות הערר או עם עורך דין שבאמת יודע. 

יש לקחת בחשבון שיש שמאים שמבינים בהיטל השבחה, אולם לא כל שמאי מקרקעין הוא שמאי שעוסק בהיטלי השבחה. צריך לדעת שזה תחום מומחיות וכן לפנות לשמאים שעוסקים בכך ואף לבקש לדעת מה הניסיון שלהם בתחום.

מועד החיוב בעסקאות מכר

המועד שממנו החיוב בעצם חל על הבעלים הינו המועד שבו נחתמה העסקה. בנקודה זו יודגש, כי ממועד זה ואילך נחשב המוכר כמי שחייב כסף לרשות, ומאכן מתחיל מרוץ הזמנים של סכום היטל ההשבחה ולגביו צמודה גם ריבית, ולא רק הפרשי והצמדה, ריבית של חצי אחוז לחודש!! ריבית לא פשוטה בכלל ולכן חשוב מאוד לדווח על העסקה ממש בסמוך לחתימתה. 

למותר לציין כי הכללים שחלים במיסוי מקרקעין אינם חלים בהיטלי השבחה, לגבי מועדים ועל כן אין להמתין לסיום ההליך לקבלת מלוא התמורה בעד הדירה מהקונה אלא להגיש בקשה לקבלת אישור עירייה, לפנות לעירייה עם עו”ד מטעמכם ממש בסמוך לחתימת החוזה, להודיע שנחתם חוזה מכר ומשם לקבל שומה ולהתחיל לקדם את כל שלל התהליכים הנדרשים.

מה תפקידו של עו”ד בהליך של היטל ההשבחה?

בהליכי היטל השבחה ומשום שמדובר בהערכת שווי של שמאי מטעם הוועדה המקומית, הנישום חייב להיות “מצויד” בשמאי משלו כיוון שסוגייה זו נשענת ברוב במקרים על מחלוקת שמאית כספית, ואולם ככל שמדובר במחולקת שאין היא נוגעת לסכומים אלא יותר מדברת על מהות החיוב, מהות החיוב זו שאלה משפטית שמחייבת להסתייע בשירותיו של עורך דין.

תפקידו של עו”ד הוא להבין את כל ההיבטים המשפטיים של היטל ההשבחה על הפרק ולבחון את טענת עצם החיוב נגד עצם החיוב ולא רק בחינת הטענה של “על כמה מדובר” (טענת השווי) והאם בכלל יש מקום להטיל היטל השבחה.

כמו כן עו”ד צריך להכיר את לוחות הזמנים ובנוסף צריך להמליץ לנישום על המסלול הנכון ביותר עבורו האם לפנות לוועדת ערר ו/או לשמאי מכריע.

כאשר מדובר במסלול של וועדת ערר עו”ד צריך לייצג את הנישום ולאב דווקא שמאי. בדרך כלל בוועדות הערר המוסמכים לייצג בערכאות אלה הם עורכי הדין ולעיתים רחוקות אף אצל שמאי מכריע ובתנאי שיכולות לצוץ שאלות משפטיות להן יש חשיבות לייצוג של עורך דין כמו גם עורך דין יכול לסייע לשמאי לנסח את אותם פרקים בעלי אופי משפטי.

מהם לוחות הזמנים העומדים בפני נישום שרוצה לתקוף שומת היטל השבחה?

ראשית, בעת חתימת חוזה המכר, חובה לדווח על העסקה לרשות המקומית בהתאם להוראות החוק.

עם קבלת שומת היטל ההשבחה מהרשות המקומית, מתחיל לרוץ מועד של 45 ימים להגשת ערעור. בתוך תקופה זו יש להחליט האם לפנות בבקשה למינוי שמאי מכריע, או להגיש ערעור לוועדת הערר לפיצויים ולהיטלי השבחה.

חשוב להבין כי ערעור הוא מסמך משפטי מפורט, בדומה לכתב טענות או כתב תביעה בבית משפט, ולא מכתב קצר ושטחי. לכן, מי שמקבל שומת היטל השבחה חייב לפנות לייעוץ משפטי מקצועי בהקדם האפשרי, ולא לחכות לרגע האחרון.

ה-45 ימים הם דד-ליין מחייב להגשת ההשגה או הערעור – בין אם באמצעות פנייה לוועדת הערר ובין אם באמצעות בקשה למינוי שמאי מכריע. אי הגשה במועד עלולה לגרום לאיבוד הזכות להטיל ספק בשומה.

המועד הקבוע להגשת פטור מהיטל השבחה

יש החלטה של בית המשפט שמצביעה על שצריך להגיש בקשה לפטור תוך 45 יום מהיום שבו קיבל האדם שומה. אולם בחוק אין בכלל התייחסות ספציפית למועד הקבוע ויתרה מכך אין אבק של אזכור, אלא שההתייחסות הקונקרטית למועד הגשת פטור מהיטל השבחה עולה אך ורק מהפסיקה ולא מהחוק היבש. (מדובר בתקדים והתקדים הזה יכול לפגוע בזכויות של אדם מאחר ואינו מודע על כך!) והדבר המדהים הוא שאם אדם לא מגיש בקשה לפטור תוך ארבעים וחמישה ימים, למעשה זכותו פקעה לקבלת הפטור, בהתאם לפסיקה.

לסיכום:

חשוב ביותר לעמוד בלוחות הזמנים כי למרבה הצער אנו ערים לנוקשות גדולה מאוד כלפי האזרח אם הוא לא עומד בלוחות זמנים ומן העבר השני, פחות נוקשות קיימת כאשר ועדות התכנון ו/או הרשויות המקומיות לא עומדות בלוחות זמנים, ואולם כאשר האזרח אינו עומד בלוחות זמנים הוא עלול להפסיד את כל הקופה ולכן הדבר הזה הוא קדוש וקריטי מבחינת התנהלות נכונה.

בכל מקרה חשוב להתייעץ ולבדוק עם מומחים האם חלה חבות בהיטל השבחה, וזאת מאחר ומדובר במס על מכירת דירה שהוא מאוד נפוץ ויש בו כשלעצמו לא מעט מורכבויות וכמובן שיש הרבה מה לטעון בכל תיק מאחר שהוא קונקרטי לגבי אותו מקרה וניתן להתאים לכל בניין את חליפת היטל ההשבחה שלו.

לא לקבל שום דרישה כמובנת מאליה ושנית לא לחסוך ולהתעצל אלא לפנות למומחים כדי שיתנו התייחסות לדרישה של העירייה.

נדגיש כי חוסר ידיעה אינה פוטרת מאחריות וחבל ליפול ולשלם כספים רבים כיוון שברוב המקרים אפשר לשלם פחות. בל נשכח שמדובר בחלק ממשחק שבו השמאי של הוועדה המקומית מעריך גבוה לעומת שמאי הנישום שיעריך נמוך יותר, עד לכדי ביטול היטל ההשבחה, ועובדה בהרבה מאוד מקרים השמאי המכריע פוסק כי שומת הוועדה המקומית מופרזת כך שבמקרים רבים שווה להתווכח, אלא אם כן מדובר בשומות מאוד נמוכות.

צרו עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים:

לדירה מכורה ב-60 יום, ברווח מירבי,

בר-לב נדל”ן: 077-449-0338

לחצו כאן למאגר המאמרים בר-לב נדל”ן.