גביית היטלי השבחה גבוהים בעיריית תל אביב – מציאות משפטית מורכבת
מעיון מעמיק בעשרות פסקי דין של שמאים מכריעים ובפסקי דין של ועדות ערר, עולה כי סכומי ההיטל שהוטלו על בעלי נכסים במכירת דירות בצפון תל אביב ובמרכז העיר, הותאמו פעמים רבות במסגרת הליכי ערעור, והופחתו לעיתים באופן משמעותי לעיתים ביותר מ-80% מהסכומים שנדרשו מלכתחילה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. זאת, למרות שהוועדה המקומית ממשיכה להנפיק דרישות לתשלום היטל השבחה בסכומים גבוהים, שלעיתים מגיעים לעשרות אלפי שקלים ואף למעלה מכך.
מצב זה יוצר עומס כלכלי ומשפטי על בעלי הנכסים, ומדגיש את הצורך בהתייחסות מקצועית וקפדנית לתהליך חישוב היטל ההשבחה, וכן במיצוי זכויותיהם המשפטיות של הנישומים כנגד דרישות הוועדה המקומית.
נתחיל
הניתוח נערך בהתבסס על מדגם נרחב של יותר מ 80 החלטות שמאות מרכזיות שהתקבלו והוצגו באתר מועצת שמאי המקרקעין.
רקע תמציתי.
מעט רקע בנושא היטלי השבחה ברובעים 3 ו-4 בתל אביב
אישור תכניות הרובעים השלישי והרביעי בתל אביב, המהוות חלק מרכזי מתהליך ההתחדשות העירונית באזור הצפון הישן והחדש של העיר, נתפס בעיני רבים כבעל פוטנציאל לשדרוג ולשינוי משמעותי בשווי הנכסים הממוקמים באותם אזורים. רובע שלוש מקיף את השטח הצפון-מערבי של העיר, הכולל בין היתר את אזור כיכר המדינה, סמטאות בוגרשוב ועד לפלג הירקון, בעוד שרובע ארבע משתרע בין רחוב אבן גבירול, שדרות שאול המלך ועד פלג הירקון ממזרח ומדרום. תכניות אלו מגדירות את אופן ההתחדשות העירונית ומציעות מתווה תכנוני מפורט ומותאם למרחב העירוני, במטרה לקדם תהליכי פיתוח ובנייה ברי קיימא.
אולם, לצד הפוטנציאל הכלכלי והעירוני שטמונות בהן, התגלתה בפרקטיקה תוצאה משפטית וכלכלית מורכבת לבעלי הנכסים באזורי הרובעים, אשר מוצאים עצמם נדרשים לשאת בנטל חיוב גבוה ומשמעותי של היטלי השבחה, שמקורם בעליית ערך המקרקעין המוחלטת בעקבות אישור התכניות. חיובים אלה, שהוטלו על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, לעיתים מגיעים לסכומים של עשרות ואף מאות אלפי שקלים, ומהווים נטל כלכלי משמעותי אשר משפיע על מוכרי הדירות באזור.
מעיון ובחינה של מאות בקשות תשלום שהוגשו בעיריית תל אביב עולה תמונה משפטית מרתקת: רבות מבקשות התשלום שהוצגו לרשות המקומית התבססו על שומות וחישובים שהסתמכו על שיטות חישוב וגישות משפטיות המתנגשות עם הפסיקה הנוכחית של ועדות הערר. כתוצאה מכך, ניכרת מגמה ברורה של דחיית בקשות התשלום או הפחתתן באופן ניכר, לעיתים בשיעור של 80%–90% ואף יותר. במקרים רבים, לאחר בחינה מקצועית של שמאי מכריע, נקבע כי לא נוצרה השבחה ממשית במקרקעין, מה שהוביל להפחתת החיובים ואף לביטולם המלאים.
מגמה זו מעידה על פער משמעותי בין גישת הרשות המקומית לבין פרשנות הפסיקה וההלכה המשפטית העדכנית בנוגע לחיוב בהיטל השבחה, ומדגישה את הצורך בשקיפות ובהליך משפטי מקצועי ומעמיק, המגן על זכויותיהם של בעלי הנכסים ומאזן את האינטרסים הציבוריים והפרטיים בשוק המקרקעין.
מי קובע את קיומה של השבחה ומהו היטל השבחה ברובע 3 וברובע 4 בתל אביב?
ההיטל על השבחה מוטל בגין מימוש זכויות בנייה ומימוש שינויים תכנוניים אשר הובילו לעלייה בשווי המקרקעין, וזאת בהתאם להוראות חוק התכנון והבנייה (התשכ”ה-1965), ובפרט בהתאם לסעיף 125א לחוק, הכולל הוראות מפורשות בנוגע להיטל השבחה.
ההיטל יחול בעת מימוש הזכויות המוקנות לבעל המקרקעין, בין אם מדובר במכירת הנכס, בקבלת הקלה בתנאי הבנייה, בשימוש חורג או בכל פעולה אחרת אשר מהווה מימוש של זכויות הבנייה שניתנו לו. שיעור ההיטל הינו כמחצית מההשבחה שצמחה – כלומר, מחצית מההפרש שבין שווי הנכס לאחר המימוש לבין שוויו קודם לכן. למשל, אם בעקבות אישור תכנית הרובע עלה שווי חלקה במיליון שקלים, ההשבחה תעמוד על סכום זה, והיטל ההשבחה שיידרש יהיה 500,000 שקלים.
למעשה, עיריית תל אביב מוסמכת להטיל ולגבות את היטל ההשבחה בשני מקרים מרכזיים:
- בעת מכירת דירה הממוקמת בתחומי רובע 3 או רובע 4.
- בעת מימוש זכויות הבנייה הנוספות שהוענקו במסגרת תכניות הרובעים.
בשנה האחרונה החלה הוועדה המקומית בתל אביב להוציא לבעלי נכסים דרישות לתשלום היטל השבחה בהיקפים נרחבים, המגיעים לעשרות ואף מאות אלפי שקלים, זאת בעקבות עליית ערך המקרקעין הטענה הרשמית היא כי התכניות החדשות יצרו השבחה ממשית בשווי הנכסים.
אולם יש להדגיש כי קיימות סיבות מהותיות לספק את קיומו של חיוב ההשבחה, וזאת משני טעמים מרכזיים:
ראשית, תכניות הרובעים נגזרו מסעיף 23 לתמ”א 38, תכנית המתחדשת העירונית המאפשרת הקצאת זכויות בנייה הנחשבות פטורות מהיטל השבחה לפי הוראות החוק; שנית, ניתוח שוק הנדל”ן מעלה כי מחירי הדירות באזור הצפון הישן בתל אביב לא חוו עלייה משמעותית מאז אישור התכניות, מה שמציב סימן שאלה משפטי מהותי בנוגע לטענת העירייה בדבר יצירת השבחה.
בדיקה מקצועית של כ-80 שומות היטל שהוגשו מול שמאים מכריעים חשפה תמונת מצב מדאיגה: דרישות התשלום שהציגה העירייה ברובע 3 עמדו בממוצע על כ-258,000 שקלים, כאילו השווי הממוצע של הדירות עלה בלמעלה מ-400,000 שקלים. ברובע 4 נרשמו דרישות גבוהות אף יותר, בממוצע של כ-305,000 שקלים – גידול פיקטיבי לכאורה של למעלה מ-600,000 שקלים לשווי כל יחידת דיור.
תוצאות הבדיקות וההליכים המשפטיים שנערכו העלו כי רוב השומות נדחו או הוקטנו באופן דרמטי. מתוך 80 שומות שנבדקו, רוב המקרים נדחו על הסף על ידי השמאי המכריע או קוצרו בממוצע מעל 80%, כשהיטל ההשבחה ברובע 3 הוקטן בממוצע לכ-18,000 שקלים בלבד. בדומה לכך, ב-14 הכרעות שונות ברובע 4 הוקטן ההיטל הממוצע ל-40,000 שקלים – הפחתה משמעותית של כ-89.5% ביחס לסכומים שדרשה העירייה.
מכלול הנתונים מעידים על פער משמעותי בין גישת הרשות המקומית לבין ההערכות המומחים והפסיקה העדכנית, ומדגישים את הצורך בבחינה משפטית קפדנית ובניצול כל האפשרויות לערעור ולהפחתת ההיטלים הבלתי סבירים שהוטלו על בעלי הנכסים.
.
האם מוכרי דירות ברובע 3 וברובע 4 בתל אביב הם למעשה “אסירים” בידי עיריית תל אביב?
למרות שפסקי דין רבים של שמאים מכריעים דחו את הערכות העירייה ואת דרישותיה הגבוהות לחיוב בהיטל השבחה, המציאות בשטח ממשיכה להטיל מגבלות קשות על בעלי הנכסים בצפון תל אביב. הליך הערעור על דרישות התשלום שהטילה הוועדה המקומית מתאפיין בשנים ארוכות של הליכים משפטיים מתישים, במהלכם נאלצים בעלי הנכסים להפקיד סכומי כסף משמעותיים בקופת העירייה, אשר לא תמיד מוחזרים להם בסיום ההליכים.
על אף שהרשות המקומית נדרשה בפסיקות רבות לחדול מדרישותיה הבלתי סבירות, ובמקרים רבים נדחו חיובי ההיטל על ידי מוסדות הערר וההליך השמאות, העירייה נוקטת בערעורים מתמשכים מול מוסדות התכנון המחוזיים ויוצרת מעין “מעגל סגור” של דיונים משפטיים ארוכים, שמכבידים הן על הזכאים והן על מערכת המשפט.
התהליך המשפטי הכרוך בהגשת השגות והעררות הינו יקר וארוך:
- תשלום עבור חוות דעת שמאית נגדית יכול לנוע בין 20,000 ל-40,000 ש”ח.
- שכר טרחת שמאי מכריע עומד לרוב בין 10,000 ל-15,000 ש”ח.
- עלויות סיוע משפטי לאורך כל ההליך בפני ועדות הערר וערכאות נוספות עשויות להגיע אף ל-40,000 ש”ח.
סך כל העלויות האלו מאלצות מוכרי דירות בשטחי רובע 3 ורובע 4 לשאת בהוצאות של כ-100,000 ש”ח בממוצע, וזאת רק על מנת להגן על זכויותיהם מפני דרישות התשלום המנופחות של העירייה.
מצד שני, גם לקופת העירייה נגרמות פגיעות כלכליות מהליך זה. על אף שההוצאות שלה נמוכות יותר במידה ניכרת, ההערכה היא כי בכל מקרה עומדת על כ-30,000 ש”ח, וכאשר מוכפלים סכומים אלה למאות המקרים בהם העירייה עסקה בניסיון לגבות היטלים – מדובר בפגיעה של עשרות מיליוני שקלים מתוך הקופה הציבורית.
עם זאת, נזק עיקרי נגרם לבעלי הזכויות עצמם: מעבר להוצאות הכספיות הכבדות, קיימת בעיית אי הוודאות בנוגע לשווי העסקה, וחוסר היכולת לאמוד נכונה את שווי הדירה במועד העסקה – תופעה המלווה את הנישומים בממוצע למעלה מחצי שנה של חוסר ודאות.
נושא נוסף שעולה לדיון הוא הפערים החריפים בין שומות ההיטל שמציגה העירייה לבין ההערכות של השמאים המכריעים.
למרות שהשמאים העירוניים והפרטיים אמורים לפעול על בסיס אותם כללי שמאות, פסקי דין ושיטות עבודה סטנדרטיות, בפועל מתגלים פערים עצומים. עשרות פסיקות מחייבות הפחתות של למעלה מ-80% מהסכומים שנדרשו על ידי העירייה. עובדה זו מטילה ספק בניטרליות ובמקצועיות של השמאים המועסקים על ידי העירייה.
מבדיקת מקרים שונים עולה כי העירייה ממשיכה להתעלם מפסיקות ועדות הערר ומבית המשפט, ומשתמשת שוב ושוב באותם שומות מנופחות, חרף החלטות חוזרות ונשנות לפיהן חיובי ההיטל מוגזמים ולא עומדים בקנה אחד עם הפסיקה.
למשל, בפסק הדין המפורסם בתיק צין נגד עיריית רמת גן משנת 2016 נקבע כי זכויות שניתנות במסגרת תמ”א 38, בעיקר במתכונת של הריסה ובנייה מחדש, אכן תורמות לשווי הנכס ויש להביא זאת בחשבון, כל עוד תרומה זו מתקיימת בפועל.
לעומת זאת, השמאים העירוניים בתל אביב, שעובדים מטעם הרשות המקומית ומבוססים על מדיניות התכנון של העיר, מתעקשים להטיל היטלים גם על זכויות שנגזרו מתכניות תמ”א 38, על אף הפטור המפורש בחוק המאפשר פטור מהיטל השבחה למימוש זכויות אלה.
נוסף על כך, העירייה מפקחת ומעסיקה באופן מצומצם ביותר את השמאים הפועלים בתחומיה, ולעיתים מעסיקה מספר מצומצם של שמאים במחוזות העיר השונים, מה שמקטין את התחרותיות ואולי אף מגביר את הפערים בהערכות.
לדוגמה, מתוך שמונה עשרה מקרים שנבדקו, השמאי העירוני היה מר ברוך דוד. השומות שביקשה העירייה עמדו בממוצע על 269,000 שקלים, בעוד השומות המכריעות הוקטן בממוצע ל-25,000 שקלים בלבד, הפחתה של למעלה מ-80%, כאשר ברוב המקרים נקבע כי לא חלה השבחה ממשית.
ברובע 4, בה שוק ההיטלים היה פחות פעיל, נרשמה הפחתה ממוצעת של 89.4% ביחס לדרישות העירייה, כאשר השומות המוצגות לעומת פסקי הדין נעות בין 305,000 שקלים לכ-35,500 שקלים בלבד.
בשנים האחרונות הפכו שמאי המקרקעין למעין “עו”ד” בתחום השמאות, כאשר יש נטייה לכוון את הערכות השווי לטובת המזמין שמשלם את שכר הטרחה, אולם בתוכנית הרובעים מצב זה הגיע לשיא שלילי חריג.
על אף שניתן לערער על הערכות שמאיות ולטעון טענות משפטיות בפני ערכאות שונות, נדרש מהשמאים להציג חוות דעת מפורטות, הכוללות ניתוח של המצב התכנוני והמשפטי העדכני, בהתאם לפסיקה ובחינת היתכנות הפטור על פי סעיף 23 לתמ”א 38.
למרבה התסכול, נראה כי השמאים העירוניים מחויבים לאינטרס המדיני והכלכלי של העירייה, ופועלים בניגוד להוראות סעיף 23 לתמ”א 38 ולפסקי דין מחייבים המאפשרים פטור מהיטל השבחה במקרים אלה.
לסיכום, נוצר מצב שבו מוכרי דירות בצפון תל אביב הופכים למעשה ל”אסירי” הליכי הגבייה של הוועדה המקומית, המכבידה עליהם נטל כלכלי ומשפטי כבד, תוך התעלמות מפסיקות מחייבות שמטרתן להגן על זכויותיהם ולמנוע גבייה בלתי מוצדקת של היטלי השבחה.
מבקשים להעמיק את המבט? לחצו כאן למאגר המאמרים בר-לב נדל”ן.
צרו עמנו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים:
לדירה מכורה ב-60 יום, ברווח מירבי,
בר-לב נדל”ן: 077-449-0338
