מסלול מיסוי
מסלול מיסוי חל מכוח חוקי המיסוי של מקרקעין. מטרת המסלול היא להמריץ מסלולים בהתחדשות עירונית הפועלים רק בשוק הפרטי. במסגרת המסלול זכאים בעלי נכסים או יזמים לפנות נכון להיום למנהל הרשות להתחדשות עירונית, הפועל לצורך העניין עם נציגי רשויות המיסים ומע”מ, ולבקש ממנו בדרכים המקובלות כמובן להודיע בהכרזה על המתחם כמתחם מתאים לעיבוי או לפינוי בינוי מבלי להגדיר פרק זמן מסוים.
מהי המשמעות של הכרזה על מתחם כמתחם פינוי-בינוי?
כאשר מנכ”ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מכריז על שטח מסוים כמתחם לפינוי-בינוי, מוענקות ליזם זכויות והטבות מכוח החוק – כגון הקלות מיסוי וכלים תכנוניים שנועדו לייעל ולקדם את מימוש הפרויקט.
ההכרזה מתבצעת לאחר שהתוכנית הופקדה, ורק לאחר שהיזם הצליח לגבש הסכמה עם רוב בעלי הדירות במתחם – לפחות שני שלישים מהם.
תוקף ההכרזה וביטולה
לפי החוק החדש תוקף ההכרזה על המתחם לא יוגבל בזמן אך, יהא ניתן לביטול בכל עת.
הכרזת מנהל הרשות להתחדשות עירונית על המתחם כמתחם מומלץ לפינוי בינוי או למסלול עיבוי תקנה מספר הטבות לעסקאות המבוצעות באמצעות הדיירים כמו הטבה במס שבח, הטבה בתשלומי מס ערך מוסף על הבנייה והטבה במס רכישה. כמו כן ההכרזה מאפשרת את הדחייה של התאריך הקובע את חלות המס.
ההכרזה – ללא מועד תפוגה, אך לא לנצח
אף שההכרזה איננה מוגבלת מראש בפרק זמן מסוים, היא אינה בלתי הפיכה. מנהל הרשות רשאי להביא לביטול ההכרזה על פי שיקול דעתו, כאשר מתקיים אחד או יותר מהתנאים הבאים:
- המיזם כבר הושלם
אם הבנייה במתחם הסתיימה בהתאם לתוכנית התקפה, אין עוד צורך בהכרזה, והרשות רשאית לבטלה. - ההכרזה ניתנה על סמך מידע שגוי או מופרך
למשל, אם הסתבר לאחר מעשה שהבקשה כללה נתונים לא מדויקים, מסמכים שגויים או מצגי שווא מהותיים – ניתן לשקול ביטול ההכרזה. - היעדר התקדמות ממשית בפרויקט
אם הרשות מתרשמת כי היזם לא פועל למימוש המיזם באופן סביר – לדוגמה, אין קידום תכנוני, לא נערכו הסכמים משמעותיים עם הדיירים, או שקיים קיפאון מתמשך – ניתן לראות בכך עילה לביטול. - טעמים מהותיים נוספים
הרשות רשאית לבטל את ההכרזה גם מטעמים אחרים, כל עוד הם מנומקים בהחלטה עצמה.
איך מתבצע ביטול ההכרזה?
הביטול אינו מתבצע באופן מיידי או חד-צדדי ללא הליך מסודר. לפני שמתקבלת החלטה על ביטול, מתקיימים שני שלבים חשובים:
- בירור מקדים עם היזם
הרשות בודקת את נסיבות המקרה מול היזם, ובמקרה הצורך גם מול גורמים נוספים (כגון הרשות המקומית או רשות המסים), במטרה להבין מדוע המיזם לא מתקדם, האם ניתן לתקן את המצב ומהן ההשלכות של ביטול ההכרזה. - התראה ומתן זכות טיעון
ככל שהרשות שוקלת לבטל את ההכרזה – היא מחויבת להודיע על כך ליזם מראש, לאפשר לו זמן סביר להשמיע את טענותיו, ורק לאחר מכן תתקבל ההחלטה הסופית.
פטור מהיטל של השבחה לצורך מגורים
במסגרת מסלול המיסוי ניתנת אפשרות לקבל פטור מהיטל של השבחה למגורים, בכפוף לתנאים המפורטים במסמך הכללי ובהתאם להחלטת המועצה.
בחוק החדש נקבע שינוי מהותי אשר נוגע לסוגיית היטל ההשבחה. ובכן שיעור היטל השבחה נקבע בשיעור של עשרים וחמישה אחוזים כאופציה ראשונה. וכן, התקנות יחייבו את כלל מוסדות התכנון.
מכאן יש לציין כי עיריות יכולות להחליט עד 1.5.2022, האם לחלק את הישוב לאזורים של שלושים דונם לפחות ולקבוע בהם שיעור של חמישים אחוזים של היטל השבחה ו/או לחילופין פטור מלא, למשך 5 השנים הקרובות.
החלטת הוועדה באשר למתן המלצה מתבצעת בשני שלבים:
בשלב הראשון – אם הוגשה תוכנית ראשונית הכוללת מפת מדידה והסכמתו של מהנדס הרשות, תאשר מנהל הרשות להתחדשות עירונית החלטה ראשונית. ההחלטה הראשונית תאפשר לדחות את התאריך הקובע של חלות המס.
בשלב השני – לאחר שהתקבלו הסכמים של בעלי הנכסים עם היזם, הסכמים המאפשרים להקים מבנה חדש שבו ניתן להקים לפחות 70 יחידות, ולאחר שהתוכניות הופקדו להתנגדויות, תחליט מנהל הרשות להתחדשות עירונית האם להכריז על המתחם כמתחם להתחדשות עירונית.
כל הדרישות המלאות הנדרשות במסלול זה מפורטות בחוק של מיסוי מקרקעין.
