מאז כניסת תמ"א 38 לתוקף הושמעה ביקורת על העיקרון העומד בבסיסה, בהשגת המטרה של חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה על ידי הוספת שטחי בניה למבנים קיימים, ועל יעילות תוכנית תמ"א 38 בהשגת מטרתה להביא לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה.
- הטענה המרכזית על תוכנית תמ"א 38 היא, כי שטחי הבניה הנוספים אותם ניתן לאשר מכוח תוכנית תמ"א 38 כתמריצי חיזוק, אינם מאפשרים את יישומה המעשי בערי הפריפריה, שדווקא בהם הסיכון להתרחשות רעידות אדמה גבוה יותר מאשר באזור המרכז, לאור קרבתם הגיאוגרפית לשבר הסורי-אפריקאי, בשל ערכי הקרקע הנמוכים באותם אזורים.
לפי טענה זו, בעוד שעלות עבודות החיזוק זהה בכל אזורי הארץ, השווי הכספי של זכויות הבניה הנוספות אותן ניתן לאשר מכוח תוכנית תמ"א 38 נמוך באופן משמעותי באזורי הפריפריה, ואין בהן די על מנת להצדיק מבחינה כלכלית את חיזוק המבנים הקיימים מפני רעידות אדמה.
לעומת זאת, בערי המרכז בהם הסיכוי להתרחשות רעידות אדמה נמוך, ולכן חשיבות החיזוק פחותה, ערכי הקרקע גבוהים, והתמורה הכספית אותה ניתן להפיק מתוספות הבניה על פי תוכנית תמ"א 38 מצדיקה מבחינה כלכלית את חיזוק המבנים טעוני החיזוק בפני רעידות אדמה. לפיכך לטענת המבקרים, תוכנית תמ"א 38 מבוצעת למעשה באזורים בהם רמת הסיכון לרעידות אדמה פחותה, והיא אינה מבוצעת באותם אזורים בהם הסיכוי לקרות רעידת אדמה גבוה.
שינוי מס' 3 תוכנית תמ"א 38 אומנם מאפשר אישור זכויות בניה נוספות כנגד חיזוק מבנים הדורשים חיזוק בפני רעידות אדמה, ובעיקר על ידי התרת תוספת של עד שתיים וחצי קומות למבנים קיימים, במקום קומה אחת עד השינוי, אך גם תוספת זו הוחלה בכל חלקי הארץ, ללא מתן עדיפות לאזורי הפריפריה.
- אדריכלים ומתכנני ערים טוענים כי תמ"א 38 מביאה לפגיעה קשה יותר בחזות המרחב הציבורי, ולאי אחידות אדריכלית המביאה לפגיעה קשה בתכנון האורבני.
לפי טענה זו, תכנית בניין עיר קובעת את הגובה וקו הרקיע של המבנים אשר עתידים להבנות בתחומה.
לטענתם, תוכנית תמ"א 38 פוגעת באופן קשה בתכנון זה שכן, תוספת של עד שתיים וחצי קומות לבניין קיים, המתבצעת באופן אקראי בהתחשב בגיל הבניין, רצון בעלי הדירות לבצע את חיזוקו במסגרת תמ"א 38,ובשאלה האם גג הבניין הקיים הוא משותף או שהוא צמוד לבעלי הדירות העליונות, מביאה לתוצאה שבה יתקבלו רחובות שיש בהם מבנים בגבהים שונים, תוצאה שאינה רצויה מבחינה אדריכלית ואורבנית, ואשר פוגעת בקו הרגיע האחיד של אזורים שלמים.
- קיימת טענה נוספת כי תוספת בניה על בניין קיים מחלישה את הבניין, גם אם הוא מחוזק בפני רעידות אדמה, לפי טענה זו, כאשר שוקלים את חיזוקו של בניין קיים בפני רעידות אדמה לפי תקן 413, מול הוספת העומס על הבניין כתוצאה מתוספות הבניה המותרות לפי תמ"א 38,השקלול הכולל יביא דווקא להחלשת הבניין.
בעניין זה, מהנדסי הקונסטרוקציה המתמחים ביישום הוראות תקן 413 דוחים טענה זו על הסף, וקובעים, כי אם החיזוק של הבניין הקיים יתבצע באופן מקצועי, תוך הקפדה על הוראות תקן 413, עמידותו של הבניין בפני רעידות אדמה תשתפר באופן ניכר, גם אם הוספו עליו שטחי בניה מכוח הוראת תמ"א 38.
